SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Rappelons tout d’abord que ces TRI calculés le sont avec l’hypothèses que les distribution à venir seraient égales à celle d’aujourd’hui. Ca permet de faire ces calculs et d’obtenir un chiffre. Mais de toute évidence, la réalité sera différente, et  elle n’est pas forcément évidente à anticiper. Pour certaines SCPI on peut cependant anticiper que le montant des distribution va baisser (par exemple pour les SCPI très jeunes, dont une part importante de la distribution vient de l’effet dilutif du décalage entre les investissements et l’entrée en jouissance des parts, ou pour des SCPI dont la patrimoine  est problématique), et pour d’autres qu’il va augmenter (par exemple une SCPI qui aurait une grosse part de son patrimoine sous franchise de loyer, ou en travaux, ou en cours de construction en VEFA non rémunéré).

Ensuite, avec ces calculs, le TRI des US court est en pratique pas mal surestimé, car il y a beaucoup d’aspects pratiques pas pris en compte, comme le fait qu’on ne décaisse pas l’argent le dernier jour du mois d’investissement, ou qu’on ne trouve parfois pas d’US court immédiatement quand on a du cash et donc que le cash reste non investi quelques mois, les dates de paiement des distributions (qui d’ailleurs ne sont évidement pas réinvesties le jour même), et ceci a un impact d’autant plus gros sur le TRI que l’usufruit est court.
D’autre part, le risque est important : si jamais la distribution est divisée par 2 ou 3 durant quelques trimestres, ou nulle durant un trimestre, le TRI devient vite négatif sur les US courts (et c’est arrivé à pas mal de SCPI en 2020).

La question de la possibilité d’amortir l’US ne génère pas de réel débat (sauf pour ceux qui persistent à ne pas comprendre ce qu’on a déjà expliqué maintes fois sur le forum), et est juste une application des principes comptables basiques : il y a bien une immobilisation qui aura perdu toute valeur au bout de la durée de l’usufruit, et le fait qu’une partie de cette immobilisation n’ait pas généré de revenus financiers fiscalisés en France ne change rien à l’affaire. Et que dire de celui qui a acheté de l’usufruit de parts de SCPI (par ex Corum Origin pour ma part) quand la SCPI détenait uniquement des biens en France, et qui constate quelques années après que la SCPI a investi hors de France au point que la majeure partie de son patrimoine s’y trouve alors ?

maxicool a écrit :

> LeCaptaineCavern,

Certaines clés de votre tableau ne sont pas actualisées.
Exemple : Corum Origin (pour 14 ans, vous indiquez 42%, j’ai payé 39% il y a 2 mois).

Autre remarque, les dividendes saisis sont parfois erronés
Exemple : Pierval : 5,33% (alors qu’il est de 4,80% en 2021)

Tableau MAJ avec séparation TDVM brut/net. Ca sera plus clair ainsi.

Pour ce qui est des clefs, un CGP me les a communiquées et ce comme étant valides pour 2022. Et pour être franc, je n’ai pas été les vérifier. Mais peut être avez vous fait une super affaire à 39% ;-) ?

Pour XL et Eurion, n’ayant pas trouvé le TDVM net pour 2021,  j’ai pris 17% comme retenue fiscale à la source.

LeCaptaineCaverne, le 21/04/2022 a écrit :

Bonjour,

Dans une optique pré sélectionner les "bonnes" SCPI ET les bonnes durées, je viens de récupérer les clefs de démembrement pour 2022 sur lesquelles j’ai appliqué la formule de GBL.

Mêmes si toutes les lignes ne sont pas renseignées (les plus intéressantes devraient l’être cependant), le résultat est assez étonnant: En effet, on s’aperçoit que des SCPI qui n’ont pas un rendement foufou deviennent assez intéressante en US (Europimmo par ex).
Evidemment les SCPI très jeunes ressortent également comme dans tous les comparatifs

Le tableau est dispo ici

Clef Demembrement et TRI

Un GRAND merci pour le tableau très utile.
Afin d’être clair le TRI net de l’IS, prend en compte l’IS sur les revenus de l’US mais pas l’economie d’IS liée à l’amortissement ?

Merci pour vos éclairages.

Je ne suis pas 100%, la formule annoncée est TRI net d’IS = (DVM * durée US - IS) / prix US) ^ (1 / duration) -1

Avez vous plus de detail sur ce qu ’il ya  dans l’IS?

Bonjour

Y-a-t-il des courtiers en ligne qui fournissent des SCPI en usufruit ? Des expériences à partager - même en MP - par des habitués du forum ?

Ai-je raison de penser que les 8 à 10% de frais de souscription ne s’appliquent qu’au porteur de nue-propriété ou ceux-ci s’appliquent-ils également au porteur d’usufruit ?

merci pour les infos par avance

Idem pour moi. J’achète directement mes usufruits Corum auprès de monsieur Alexis Trigaut chez Corum. Au prix fort, sans réduction.Mais je suis toujours servi, mon CGPI étant un incapable.

Bonjour à tous.

Etant dirigeant d’une SAS Immo soumise à l’IS et après l’achat d’un premier immeuble de rapport, je souhaite investir en SCPI pour la tranquillité d’esprit et le gain de temps non négligeable en comparaison du locatif classique.

Je dispose de cash de part les résultats de la société de mon épouse via les dividendes annuels.

N’ayant pas pour le moment besoin de cet argent, j’avais imaginé le scénario suivant:

-apport de cash à la SAS via le CCA
-achat de part de SCPI en US, j’étais parti sur 10 ans à la base.
-réinvestissement des dividendes dans une autre SCPI proposant l’investissement programmé (ou le réinvestissement automatique mais est ce possible en US?)

L’idée étant de profiter de "l’effet boule de neige" pour ainsi acheter des parts de SCPI en mode classique (afin de valoriser le patrimoine de la SAS) qui génèreront à leur tour des dividendes, bref je pense que vous avez compris le principe.

Et essayer de répéter l’opération chaque année, du moins tant que je n’ai pas besoin de cet argent.

J’y vois comme avantage:
-l’amortissement évidemment afin de reduire l’IS
-le retrait des fonds sans fiscalité via le CCA le moment venu
-le fait de me passer de banques pour financer des parts de SCPI avec les frais inhérents meme si du coup moins d’effet de levier.

Inconvénients:
-trouver de l’US
-10 ans bonne/mauvaise idée?
-patrimoine de la SAS qui s’accumule lentement mais patrimoine net par contre (grace au réinvestissements des dividendes)

Je n’ai pas encore contacté mon comptable pour lui soumettre la suggestion rt n’ai pas creusé complètement du coup la question de la fiscalité.

Merci d’avance pour vos retours.

Merci pour votre retour très constructif.

Je vais essayer d’éclaircir quelques points concernant ma situation.

Dans un premier temps,l’argent qui sera injecté dans la SAS l’est dans une optique de capitalisation, il ne nous est pas nécessaire et nous avons d’auters supports plus liquides si besoin est en cas de coup dur.

- "10 ans", pourquoi pas, mais en pratique ça dépend de quand vous pouvez avoir besoin de récupérer votre  cash (et avec du "10 ans" vous récupérez le cash en moyenne après 5 ans) (idéalement, il peut être préférable de faire en sorte de lisser les fins d’US, mais c’est pas facile…), des propositions que vous aurez  (même si "10 ans" est sans doute une des durées les plus pratiquées), et de la clé proposée (parfois le TRI anticipé à distribution constante varie de 0.5% ou plus avec une année de plus ou de moins)

Il est vrai que dans mon projet,je suis parti sur 10 ans de manière "arbitraire", si cela peut m’aider à obtenir de l’US plus rapidement, je n’y vois pas d’inconvénients même si je ne m’interdis pas de partir sur une durée plus courte. J’ai deja contacté une société de gestion assez récente (qui redistribue du cashback pour ne pas la nommer) et nous devons avoir un entretien téléphonique pour faire le point sous peu.

- quand vous voudrez sortir la valeur créée par ces investissements de la SAS (en plus du cash que vous y aurez apporté, qui lui ne sera pas fiscalisé), il faudra de toute manière passer par la case "fiscalité" : donc ce n’est pas du patrimoine complétement "net", et le fisc est en fait propriétaire d’environ 30% (le PFU sur un futur dividende) de la valeur créée et stockée dans la SAS;

Je me suis mal exprimé sur ce point je pense. Quand je parle de patrimoine net,je voulais dire par la,
le patrimoine acquis en part de SCPI via le réinvestissement des dividendes de l’US. Avec les nouvelles règles bancaires d’octroi de credit, je vois bien que les banques préfèrent ne pas avoir d’encours trop important et puis il est important aussi de mon coté de valoriser le patrimoine de la SAS.

Concernant le PFU,difficile d’y échapper par la suite mais c’est ainsi et je relativise en me disant que si je suis prelevé,c’est que j’ai gagné egalement de l’autre coté.

(c’est ce que je fais aussi, avec ma SCI IS qui n’achetait au départ quasiment que de l’US de SCPI, et largement à crédit)

Merci pour ce point,je n’avais même pas pensé à ce procédé effectivement. Je sais que ma conseillère n’est pas fermée à un financement de SCPI même "hors maison", je dois la rencontrer sous peu voir si effectivement ils peuvent me financer en US. L’effet de levier peut être fort intéressant de cette manière si on réinvestit en plus dans la foulée. Je ne sais pas si vous aviez un fil dédié à cet investissement, si c’est le cas,je serais preneur du lien pour voir votre retour.

Le problème plus "pratique" comme j’ai pu le voir sur ce fil de discussion avec une demande en US "élevée" est ensuite de trouver un NP assez conséquent en face.
Si certaines sociétés effectivement proposent un mandat de recherche, pourquoi pas, reste à voir comment la banque de son coté anticpe le déblocage des fonds pendant le temps de la recherche.(et encore qu’avec une demande différé, le problème peut se résoudre de lui même)

Résumé très intéressant également.

Cela me permet de peaufiner ma future stratégie, je réfléchis même à finalement peut être réinvestir les dividendes à leur tour en US plutôt qu’en PP,histoire de faire gonfler encore plus la réserve de cash de ma SAS.

J’ai encore un peu de temps avant de passer à l’action ceci dit.

En choisissant de donner un mandat pour une SCPI, une durée de démembrement, et un montant, pour lesquels la contrepartie est généralement trouvée rapidement (la SdG doit pouvoir donner quelques indications…), on n’immobilise en fait pas les fonds bien longtemps.

Immobiliser des fond pendant une durée donnée impacte d’autant plus le TRI que la durée de l’US est faible (pour du 15 ans, ou même du 10 ans, ça reste petit, pour du 3 ans l’impact est gros).

Parmi les SdG qui proposent des mandats, il y a (non exhaustif) : Perial, La Française, Corum, etc.  (et juste consulter le site de la SdG, et les documents de souscription, permet sans doute d’identifier quelques autres SdG qui proposent des mandats)

Une des difficultés actuelles, pour obtenir de l’US, est qu’un fond "réservé aux institutionnels" (par ex. compagnie d’assurance) avec des poches profondes, est disposé à acheter presque n’importe quel US du moment que le prix (sans doute avec rétro-commission sur la commission d’achat) correspond à sa grille.

""à voir si ce n’est pas plus intéressant de prendre en nom propre parce que c’est toute une procédure de se déclarer en IS auprès des sociétés de gestion…"

Autant d’erreurs ou d’inexactitudes en si peu de mots, c’est un art.

De l’usufruit à l’IR revient à se tirer une balle dans le pied.
Il n’y a aucune procédure spécifique pour se déclarer à l’IS auprès des sociétés de gestion, soit vous cochez la case IR, soit IS.

Changez de comptable :
- l’US n’a quasiment aucun intérêt pour un particulier
- la procédure n’est pas insurmontable