Vivre de l'immobilier : faut-il éviter le statut LMP ?

Votre plan, qui pourrait fonctionner, a comme principal inconvénient que vous pourriez ne plus cotiser pour votre retraite (ni pour votre couverture sociale). 

Il y a différents moyens pour y remédier (mais l’objection  "la retraite par répartition n’existera plus quand j’aurai l’âge" n’est pas bien raisonnable), devenir LMP en étant un (même si vendre quelques-uns des biens actuels pour encaisser la PV tant que vous êtes LMNP pourrait avoir du sens). Une autre de vos structure (SCI IS ou SASU) pourrait aussi tout à fait vous verser une rémunération, générant des cotisations (pas besoin d’un gros revenu pour valider 4 trimestres chaque année).

A mon avis, ce n’est pas le seuil des 23k€ et le passage LMP qui doit décider pour vous de diminuer drastiquement le niveau de vos revenus de location meublée.

Par ailleurs, il me semble très hasardeux de baser sa stratégie sur l’espoir qu’il n’y ait aucun changement du régime fiscal d’ici 20 ans des PV d’un LMNP ou d’un LMP  (surtout quand on se souvient du grand nombre de changements qui sont advenus depuis 15 ans seulement, au niveau du régime fiscal des LMNP et des LMP).

En outre, vouloir acheter 100% cash , sans aucun levier de crédit, ne me semble pas une idée optimale (même si les taux sont moins bons qu’il y a quelques temps) (et même si ne pas avoir de dette peut sembler de nature à rendre plus serein : souvent fausse impression, car on a alors une "marge de revenus" (et donc de sécurité) plus faible qu’avec un levier de crédit, lequel pourrait rester très raisonnable).

Quelques remarques :
- données insuffisantes, on ne peut pas travailler utilement à partir du peu que vous écrivez.
- êtes-vous sûr d’avoir vraiment étudié le statut LMP ? Je lis que, dans ce statut, vous redoutez surtout l’imposition sur la PV, or je lis aussi qu’en 2019 vous atteigniez 76000 € de revenus BIC, et enfin je lis sur l’internet que l’exonération de PV est totale pour les LMP ayant un CA inférieur à 90000 €. Quand vous mettez ces informations ensemble, qu’en déduisez-vous ?
- beau parcours oui, mais gestion insuffisante, comme vous le faisait remarquer Range19 il y a 2 ans "on ne devrait pas être surpris sur les revenus d’une année fiscale 5 mois après la fin de ladite année. Un prévisionnel sur plusieurs années serait un vrai plus". Avez-vous fait ce prévisionnel ?
- la comparaison entre les différents statuts et les différentes solutions, ça se calcule. Même si vous aviez été plus précis, on ne peut de toute façon pas tout calculer à votre place car il y aura toujours des données manquantes, et de toute façon vous n’allez pas étaler toute votre vie sur un forum public. Alors, à vos tableurs excel, au travail ! Reprenez le prévisionnel précis (que vous avez certainement fait puisque vous avez répondu en 2020 à Range19 " vous avez entièrement raison !"), et adaptez-le pour lui faire intégrer vos différentes hypothèses de travail. Il s’agit de préparer le reste de votre vie pour les 50 prochaines années environ, ça mérite d’y travailler. Si vous ne vous en sortez pas, faites-vous aider par un pro.

Enfin, quelques mises en garde :
- les reventes et rachats de biens immobiliers que vous envisagez génèrent des frais considérables. Attention au frottement.
- on ne se baigne pas deux fois dans le même fleuve. Je veux dire : le marché immobilier a changé (et il est encore en train de changer, rapidement). Je doute que vous retrouviez facilement, à l’achat, des rendements aussi élevés que dans le passé. D’autant que vous cherchez à vendre des biens chronophages (coloc) et à racheter des biens plus simples à gérer, or souvent quand c’est simple il y a plus de concurrence à l’achat et moins de rendement.
- la multiplication des structures génère des frais considérables. Vous parlez d’au moins une SCI IS, une SCI IR, une holding et une SASU. Il faut donc faire compta et formalités pour 4 sociétés + la compta du LMNP ; regardez bien les frais d’expertise-comptable, frais bancaires, etc. Quel pourcentage du CA et du bénef partira dans ces diverses charges fixes ? On peut certes économiser avec une banque en ligne et un comptable en ligne, mais il peut arriver que ces services se révèlent "low cost" et soient notamment insuffisants pour gérer la complexité de ces structures imbriquées.
- au total : frais d’achat-revente + marché moins favorable + biens futurs peut-être moins rentables + multiplication des frais de structure : vous pourriez bien, après vos achats-revente et structuration, découvrir (un peu trop tard) que vous avez beaucoup moins de revenus que prévu. D’où l’intérêt de calculer cela à l’avance, précisément et sans rien omettre.

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2022 10h01)

Bonjour à tous,

Merci à tous pour vos éléments de réponses et pour certains points de challenge de Bernard2K.

Ma question sur comment au final vivre de l’immobilier (comment "les rentiers de l’immobilier" en vivent?) est toujours d’actualité même si j’ai quelques nouvelles idées suite à vos réponses.

Pour revenir au statut LMP, quelques éléments de réponse :
- La cotisation pour la retraite ne m’intéresse pas et OUI je suis dans l’objection "la retraite par répartition n’existera plus quand j’aurai l’âge" --> Je suis plutôt du camp à me faire ma "propre" retraite,
-  En effet, Si CA LMP < 90 000€ : exonération d’impôt et de CSG/. Par contre, l’activité doit avoir été exercée depuis au moins 5 ans en LMP et cette exonération n’est pas applicable aux cotisations sociales sur les plus-values à court terme des LMP soumis à cotisations (SSI). Pour moi, la lecture du LMP est qu’il faut savoir vendre au bon moment (on ne sait pas comment va évoluer le marche immobilier dans les années à venir) et il ne faut pas garder les biens trop longtemps (pas ma vision de l’immobilier).
Ces 2 principales raisons me poussent à écarter le scénario du LMP (et ce n’est que mon point de vue personnel).

GoodbyLenine a écrit :

A mon avis, ce n’est pas le seuil des 23k€ et le passage LMP qui doit décider pour vous de diminuer drastiquement le niveau de vos revenus de location meublée.

---> Vous avez entièrement raison sur ce point mais ce sont les règles en vigueur.

Merci à Philippe30 qui sont très pertinentes et qui me donnent des pistes intéressantes.
Mais pourquoi ne pas avoir garder du meublé en LMNP avec un CA < 23K ?

J’ai aussi pensé à me revendre 2 de mes 4 biens personnels en SCI (OBO) mais difficile à faire financer d’après les retours que j’ai eu d’autres investisseurs. Il faut que je monte un dossier sérieux et le présenter à ma banque expliquant ce choix pour des raisons patrimoniales (sans parler de récupérer du cash) et penser à leur proposer de bonnes contreparties.

Pour la holding et le versement de salaire, j’opterai plutôt pour une SARL (plus adaptée pour le versement de salaire qu’une SASU).

Bernard2K, vous avez raison quand vous dites que la multiplication des structures génère des frais considérables et en effet, mon objectif n’est pas de monter une usine à gaz.