Les SCPI protègent-elles de l'inflation ?

@GoodbyLenine
@cedREIM

Merci pour vos intervention et toutes mes excuses.
La particularité de mon acquisition de PFO2 est que celle-ci s’est faite à l’aide de deux prêts dans le ratio 3 : 2 environ et que, tête en l’air, je n’ai regardé qu’un seul tableau d’amortissement (pour le prêt le plus important) alors qu’il y en a donc deux.
J’ai procédé à la rectification et j’obtiens un résultat cohérent : 4,79 % brut par an.

C’est là que doit s’exercer le travail d’analyse et l’esprit critique. Celui qui écoute un son de cloche de la personne qui a intérêt à lui vendre le produit aura forcément un avis dithyrambique…

Ayant exercé comme banquier privé il y a quelques années, le mot de notre direction concernant les marchés financiers était simple, quel que soit le moment, c’était toujours le meilleur moment pour investir ! Si sur le long terme un investisseur pourrait me rétorquer que c’est vrai et que le market timing est illusoire, je me garderais bien de penser que la banque avait cela en tête… Etait-ce davantage parce que les unités de comptes étaient alors trois fois plus rentables que tout autre placement (pour la banque j’entends)? Mystère…

Affirmer que les SCPI sont un excellent placement contre l’inflation, je ne serais pas catégorique mais force est de constater que les TRI sur des durées longues d’anciennes SCPI sont au dessus de l’inflation sur la même durée. Après évidemment le passé vaut ce qu’il vaut…

Message édité par l’équipe de modération (03/02/2023 21h45) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

La société de gestion immobilière Sofidy (8,7 milliards € d’encours) a récemment publié une analyse du marché des SCPI face au retour de l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt. Son président du Directoire, Guillaume Arnaud a ainsi développé plusieurs axes de réflexion permettant de mieux appréhender les différentes composantes du risque et de la performance inhérents à l’immobilier dans ce nouveau contexte, et plus précisément concernant les SCPI.

Source

En synthèse - extraits :
- Sofidy se veut rassurante quant à la possibilité pour les SCPI d’absorber le double choc de l’inflation et des taux d’intérêt.
- les loyers des actifs immobiliers détenus par les SCPI sont indexés sur l’évolution des prix, en particulier ceux des immeubles tertiaires qui dépendent principalement de deux indices de loyers : l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux et l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les commerces…. Pour donner un ordre d’idée, le dernier indice ILC publié (T4 2022) était en progression de 6,29% sur 12 mois , et l’ILAT de 6,46% , pour un taux d’inflation mesuré par l’INSEE à 5,9% sur l’ensemble de l’année 2022. Les indices de loyers suivent donc assez fidèlement l’inflation, avec néanmoins un petit décalage temporel. Néanmoins, cette indexation des loyers n’est pas systématique, car certains locataires ne « peuvent pas suivre ».
- "La hausse des taux : un handicap pour les SCPI endettées.Cependant, les SCPI ne subissent pas de baisses importantes de leurs valeurs d’expertises l’année dernière , Sofidy mentionnant en particulier que « les valeurs d’expertise des actifs gérés [par Sofidy], réalisées annuellement par des cabinets indépendants, ressortent en moyenne stables sur l’exercice 2022. ».
- À 3% de taux d’intérêt, certains acquéreurs avec effet de levier se retirent du marché et laissent le champ libre aux SCPI qui bénéficient logiquement de meilleurs prix d’achat .

Nous verrons en 2023, ce qu’il en est réellement 😉.

Yvan

Bonjour,
Je m’interroge sur le rendement des parts de SCPI et même de leur valeur de parts.
Les indices de calcul de loyers ont considérablement augmenté ces 3 dernières années, et le rendement stagne ainsi que le prix des parts.
Avez vous une explication ?

Dernière modification par Rio7374 (06/03/2024 09h49)

Bonjour,
Les taux d’occupation évoluent assez peu par contre effectivement lors des renouvellements de baux, les locataires obtiennent souvent des baisses de loyers.
Pour vous en convaincre, les rapports annuels des SCPI Sofidy sont assez transparents sur ce sujet et vous pourrez constater ce phénomène.
Je pense que beaucoup de SCPI achète ou ont acheté des biens de seconde zone qui n’ont pas de "pricing power" et où des discounts doivent être consentis pour trouver ou garder un locataire.

Pour alimenter le sujet avec d’autres chiffres, je vous indique ci-dessous l’évolution par année sur 3 ans des dividendes versés sur mon comptes bancaires de certaines SCPI en ma possession (dont je n’ai pas vendu ou racheté des parts sur cette période):



On constate que le dividende versé de Pierval baisse chaque année, mais s’il y a plus d’impôt prélevé à l’étranger alors cela peut être (sans être certain) "normal" même si les loyers en France par exemple ont augmentés….

La chute de CORUM ORIGIN s’explique car il n’y a pas eu, contrairement aux 2 années précédentes, de grosses PV…donc il est possible que les loyers aient été augmentés en 2023 mais avec ses chiffres impossible de le confirmer ou l’infirmer puisque que le versement de la PV des ventes a un fort impact sur le montant des dividendes versés….

Il est donc impossible, sauf en analysant plus en détail la composition des dividendes (proportion FR/ERTRANGER, proportion LOYER/PV,…) de savoir si SCPI protègent ou pas de l’inflation.

Ce qui est certain par contre c’est que le total du montant des versements sur mon compte bancaire a augmenté entre 2020 et 2022 et est en baisse entre 2023 et 2022 alors qu’il était "censé" augmenter avec l’inflation des loyers.

Illustration de deux approches opposées sur la période 2018-2023 : Perial PFO et Atland Voisin Epargne Pierre (je détiens des parts des deux, et ne suis vendeur d’aucune).

PFO (voir aussi la discussion dédiée)

Le pouvoir d’achat des revenus distribués est resté pratiquement constant entre 2018 et 2023 (-1%). Ca peut servir si on compte dessus pour sa retraite…

En revanche, il n’aura échappé à personne qu’il est actuellement impossible de revendre ses parts, dont la valeur, en Euros constants, a baissé de 18,4% depuis 2018.

Epargne Pierre (voir aussi la discussion dédiée)

Le pouvoir d’achat des revenus distribués a chuté de 21% entre 2018 et 2023. Préparez votre retraite, qu’ils disaient…

Bonne nouvelle : les parts sont liquides, et leur valeur, en Euros constants, n’a baissé que de 11% sur la période.