Wheeler [67] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Votre post m’inspire quelques remarques :
- Vous visez un immeuble avec uniquement des grands appartements, c’est bien car ce sont des locataires qui restent longtemps, mais c’est bof car les loyers ne sont pas élevés au regard des surfaces en général. Ce qui amène à la rentabilité très basse que vous avez pour cet IDR. Je ne sais pas si le prix de l’immeuble est en adéquation avec la valeur de vente, mais vu la description "veillote" des appartements, on peut se poser la question. Avez vous regardé les loyers sur des surfaces plus petites pour voir l’intérêt de conserver tous les grands appartements ?
- Votre calcul au réel est moins intéressant que de faire une déclaration au forfait, c’est quand meme dommage (même si vous dépassez le plafond du forfait). Vous semblez considérer que vous allez payer 11% sur l’ensemble des revenus de la loc mais vous avez indiqué un revenu fiscal de 8k€ (ce qui ne correspond pas à votre description d’ailleurs). Votre calcul ne prend pas en compte les travaux que vous prévoyez de faire et qui créeront du deficit. Egalement, pas de budget prévu pour l’entretien du bâtiment en général, partie commune, etc… ?
- Cela amène le dernier point. 5-7k de travaux par appartement me semble très éloigné de la réalité meme en faisant les travaux soi meme sur ce genre de surface avec la description "veillote" que vous en faites ? D’autant que vous parlez d’invalidité, quid de la possibilité de réaliser vous même les travaux ? A mon avis, à moins qu’on soit uniquement sur remettre un coup de peinture, vous n’êtes pas du tout dans les bons chiffres de ce coté là.

Au delà de cela, j’attire votre attention sur votre épargne de précaution très faible avec un investissement ou vous semblez prévoir de faire des travaux alors meme que le cash flow sera négatif ? Que se passera t-il pendant les renovations avec un loyer en moins ?

Je note que vous évoquez la possibilité de louer meublé, mais est ce que le secteur où vous êtes s’y prêtes ? surtout sur ce genre de surface ?
Avez vous envisagé de la location courte durée ? si vous êtes à 50km de Strasbourg (colmar, saint die…), ca peut être intéressant, ce sont des secteurs avec pas mal de tourisme.

Dernière modification par grugru (27/03/2023 13h37)

Bonjour,

mes remarques : le 25/02, vous annoncez que vous allez visiter un bien dans une semaine. Ma première réaction est :
- s’il est sur le marché et qu’il est encore disponible à ce moment-là, cela signifie que le bien est trop cher ou qu’il y a un défaut. Les biens intéressants partent en 24 à 48 heures.
- visiter à 8 jours de délai, ce n’est pas comme ça que vous trouverez la pépite. Quand un bien est intéressant, vous devez vous précipiter pour visiter le jour même.
- tant qu’on a pas visité, ça ne sert à rien de faire des plans sur la comète. Comment pouvez-vous chiffrer des travaux sur un immeuble non visité ? Ca ne ressemble à rien. Déjà après visite c’est difficile, mais avant…

Ensuite quand je réfléchis un peu plus, je me dis :
- je ne sais pas si c’est une bonne affaire car je ne sais pas si c’est au prix. Car je ne sais pas quelle est sa valeur. Quelle est la valeur de l’immobilier dans cette ville ? Quelle est la valeur de cet immeuble ? Quelle est la dynamique de ce village ? Avez-vous regardé meilleurs agents ? Avez-vous épluché DVF ? Nota : il faut comparer au prix des appartements. Les maisons, surtout dans les villages, incluent les villas avec jardin voire piscine, qui sont couramment 2 à 3 fois plus cher que les maisons de ville sans jardin, donc ça fausse la moyenne.

A propos des grands appartements :
- qui loue un grand appartement sans jardin dans un village ? La réponse à cette question, vous l’aurez en visitant, si les locataires sont présents. Je ne suis pas sûr que ce soit les meilleurs locataires.
- La question qui en découle : peut-on diviser ? que dit le PLU à ce sujet, faut-il créer des places de stationnement ?

Concernant la visite, je serais inquiet sur la façon dont les réseaux (eau, électricité) ont été réalisés. A-t-on des colonnes montantes bien propres ? Ou bien a-t-on du bricolage ?

A propos, attention à la visite d’un immeuble occupé. Entre votre handicap (étages sans ascenseur !), peut-être une partie des locataires qui n’auront pas donné leurs clés, et le risque de ne pas accéder à la cave ou au grenier "parce que l’agent n’a pas la clé" ou "parce que l’escalier est très raide", vous risquez de visiter le hall d’entrée et l’appartement du RDC. Or, une vraie visite suppose d’accéder partout pour voir tout ce qu’il y a voir (fuite, fissures, champignons, etc.). Il faut insister à l’avance auprès de la personne qui fait visiter pour que vous ayez accès partout… Et il vous faut un moyen d’accéder aux étages, à la cave et au grenier… ou bien il faut bannir de votre recherche les immeubles qui n’ont pas d’ascenseur ou ne sont pas de plain pied. Si vous achetez un immeuble où vous ne pouvez pas accéder par vous-même, cela va vous poser de nombreux problèmes par la suite, à l’usage : vous ne pouvez pas faire visiter, vous ne pouvez pas aller vous rendre compte du prétendu défaut que le locataire vous signale… Donc, la question "faut-il bannir de votre recherche les immeubles qui n’ont pas d’ascenseur ou ne sont pas de plain pied" est à considérer. Je ne prétends pas connaître la réponse, c’est à vous de décider.

Bonsoir,

MERCI à tous pour vos remarques / axe de réflexions / réponses,
je tiens tout d’abords à m’excuser, je n’aurais pas du poster avant visite néanmoins cet ’exercice’ m’a permit de me faire la main, j’ai en parallèle crée un excel pour les calculs récurrents et un fichier "de rappel" avec mes interrogations et certaines tirées ici pour m’aider à un futur choix même si le marché immo en ce moment est particulier (prix haut, rentabilité basse, taux haut, travaux/matériaux cher…)…
J’ai bien visité jeudi dernier mais pas fait d’offre principalement car DPE trop optimiste, j’ai visité des biens et ma sœur est agent immo, le DPE est faux pour nous…
Je vais vous répondre individuellement qd même "succinctement", ça me fera réfléchir aussi du coup

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grugru :

" - Vous visez un immeuble avec uniquement des grands appartements, c’est bien car ce sont des locataires qui restent longtemps, mais c’est bof car les loyers ne sont pas élevés au regard des surfaces en général. Ce qui amène à la rentabilité très basse que vous avez pour cet IDR. Je ne sais pas si le prix de l’immeuble est en adéquation avec la valeur de vente, mais vu la description "veillote" des appartements, on peut se poser la question. Avez vous regardé les loyers sur des surfaces plus petites pour voir l’intérêt de conserver tous les grands appartements ? "

Oui, mais appartement non divisible…

" - Votre calcul au réel est moins intéressant que de faire une déclaration au forfait, c’est quand meme dommage (même si vous dépassez le plafond du forfait). Vous semblez considérer que vous allez payer 11% sur l’ensemble des revenus de la loc mais vous avez indiqué un revenu fiscal de 8k€ (ce qui ne correspond pas à votre description d’ailleurs). Votre calcul ne prend pas en compte les travaux que vous prévoyez de faire et qui créeront du deficit. Egalement, pas de budget prévu pour l’entretien du bâtiment en général, partie commune, etc… ? "

J’ai bien 8k de revenu fiscal car la moitié de ma pension d’invalidité (somme allouée à la tierce personne) n’est pas prit en compte. De plus y’a une "ristourne" de l’état sur le reste…
Pas pensé à déduire le budget entretien, c’est noté pour le futur…
Déficit pour travaux max 10700 euro/an, non ? si on fait de gros travaux (sup 10.7k), c’est reportable les années suivantes ?

" - Cela amène le dernier point. 5-7k de travaux par appartement me semble très éloigné de la réalité meme en faisant les travaux soi meme sur ce genre de surface avec la description "veillote" que vous en faites ? D’autant que vous parlez d’invalidité, quid de la possibilité de réaliser vous même les travaux ? A mon avis, à moins qu’on soit uniquement sur remettre un coup de peinture, vous n’êtes pas du tout dans les bons chiffres de ce coté là. "

Les salles d’eau sont correct et cuisines récentes, du coup, oui, juste sol et mur.
Pour les travaux, mon beau père s’y collerait…

" Au delà de cela, j’attire votre attention sur votre épargne de précaution très faible avec un investissement ou vous semblez prévoir de faire des travaux alors meme que le cash flow sera négatif ? Que se passera t-il pendant les renovations avec un loyer en moins ? "

Je pensais remettre aux pots , mauvaise idée…

" Je note que vous évoquez la possibilité de louer meublé, mais est ce que le secteur où vous êtes s’y prêtes ? surtout sur ce genre de surface ?
Avez vous envisagé de la location courte durée ?

Non, pas assez de demande (vu renta des rbnb alentour)
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canyonneur75

" Remarques générales :
- Vous partez avec un bien avec des surfaces importantes :
le différentiel de rendement par rapport à des T2/T3 est-il pris en compte dans le prix de vente ?
Dans la négative, vous avez intérêt à acheter des surfaces plus petites
Pensez vous que vos locataires ne seront pas tentés par des maisons individuelles si vous augmentez vos loyers ? "

Non car maison individuel à 900e/mois minimum, vs appartement à 700 et peu d’offre…

" - Vous concentrez votre patrimoine sur un bien : les gros travaux (toiture, ravalement assez probables pour un immeuble de 40 ans) risquent d’avoir un impact énorme sur vos revenus…
- Vous débutez dans l’immobilier locatif - les sachants du forum recommandent de se faire la main sur un bien de petite taille avec un enjeu financier limité "

J’ai pris note, emplacement et rentabilité avant tout et pas tous les œufs dans le même panier…

" - De quand datent les DPE ? Ont ils été réalisés avec la nouvelle méthode de calcul (après 2021) ou sont ils basés sur des consommations ? Avez vous consulté ces DPE ? "

oui, mais faux de notre avis.

" Remarques sur la rentabilité :
- Vous indiquez financer le bien à 80% par un emprunt à 3.2 % sur 20 ans, soit 351 * 0.8 = 280.8 k€ (ce qui fait 70,2 k€ d’apport et non pas 65 comme indiqué). La fonction VPM d’excel donne une mensualité de 1585,87€.
- Vos charges sont largement sous estimées : vous parlez d’une assurance PNO qui ne couvre que votre responsabilité civile et pas les dommages au bien.. dans les copropriétés, l’assurance dommages est souscrite par le syndic pour le compte des copropriétaires… Par ailleurs, rien pour les réparations dans les appartements et dans les lieux communs (escalier).
- Les intérêts décroissent avec le temps pour un prêt amortissable, votre calcul moyen est donc faux.
Le premier mois, le capital à rembourser est de 280.8 k€,
les intérêts pour le  1er mois sont de 280800 * 3.2/100/12 = 748.80, la mensualité étant de 1585.87
Le deuxième mois,  le capital restant du  est de 280800-1585.87+748.80 soit 279 963,23 €
les intérêts pour le  2ème mois sont de 279963,23 * 3.2/100/12 = 746.57
Le 3ème,  le capital restant du  est de 279963.23-1585.87+746.57 soit 278 282,98 €
(ces données sont dans le tableau d’amortissement du prêt).
On arrive comme cela à 8837,02 en année 1, à 8506,11 en année 2, et à 325,74 en année 20…"

Erreur de ma part, j’ai pris le simulateur ’meilleurs taux’…
Je prends note pour les intérêts qui décroissent, je le savais mais pas trouvé les ’calculs’, merci !
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Bernard2k

" mes remarques : le 25/02, vous annoncez que vous allez visiter un bien dans une semaine. Ma première réaction est :
- s’il est sur le marché et qu’il est encore disponible à ce moment-là, cela signifie que le bien est trop cher ou qu’il y a un défaut. Les biens intéressants partent en 24 à 48 heures.
- visiter à 8 jours de délai, ce n’est pas comme ça que vous trouverez la pépite. Quand un bien est intéressant, vous devez vous précipiter pour visiter le jour même."

Vous avez raison mais le bien à été remis sur le marché faute de financement du type avant et est vendu par un agent à Metz (2h de route), j’ai appelé le jour même, c’est l’agent qui à fixé la date par rapport à la distance + avoir les locataires présent…

" - tant qu’on a pas visité, ça ne sert à rien de faire des plans sur la comète. Comment pouvez-vous chiffrer des travaux sur un immeuble non visité ? Ca ne ressemble à rien. Déjà après visite c’est difficile, mais avant… "

Je connais un des locataires…

" Ensuite quand je réfléchis un peu plus, je me dis :
- je ne sais pas si c’est une bonne affaire car je ne sais pas si c’est au prix. Car je ne sais pas quelle est sa valeur. Quelle est la valeur de l’immobilier dans cette ville ? Quelle est la valeur de cet immeuble ? Quelle est la dynamique de ce village ? Avez-vous regardé meilleurs agents ? Avez-vous épluché DVF ? Nota : il faut comparer au prix des appartements. Les maisons, surtout dans les villages, incluent les villas avec jardin voire piscine, qui sont couramment 2 à 3 fois plus cher que les maisons de ville sans jardin, donc ça fausse la moyenne. "

DVF ?
Le reste était bon. ça faisaient 80k l’appartement qd un T3 se vend 120k en moyenne…

" A propos des grands appartements :
- qui loue un grand appartement sans jardin dans un village ? La réponse à cette question, vous l’aurez en visitant, si les locataires sont présents. Je ne suis pas sûr que ce soit les meilleurs locataires.
- La question qui en découle : peut-on diviser ? que dit le PLU à ce sujet, faut-il créer des places de stationnement ? "

Famille à faible revenu et/ou recomposée, parking loué en face, mais oui ce ne sont pas forcément les meilleurs locataires…

" Concernant la visite, je serais inquiet sur la façon dont les réseaux (eau, électricité) ont été réalisés. A-t-on des colonnes montantes bien propres ? Ou bien a-t-on du bricolage ? "

C’était ma principale crainte et oui c’est pas assez propre à mon goût, du coup "pas de plan avant visite", je note

" A propos, attention à la visite d’un immeuble occupé. Entre votre handicap (étages sans ascenseur !), peut-être une partie des locataires qui n’auront pas donné leurs clés, et le risque de ne pas accéder à la cave ou au grenier "parce que l’agent n’a pas la clé" ou "parce que l’escalier est très raide", vous risquez de visiter le hall d’entrée et l’appartement du RDC. Or, une vraie visite suppose d’accéder partout pour voir tout ce qu’il y a voir (fuite, fissures, champignons, etc.). Il faut insister à l’avance auprès de la personne qui fait visiter pour que vous ayez accès partout… Et il vous faut un moyen d’accéder aux étages, à la cave et au grenier… ou bien il faut bannir de votre recherche les immeubles qui n’ont pas d’ascenseur ou ne sont pas de plain pied. Si vous achetez un immeuble où vous ne pouvez pas accéder par vous-même, cela va vous poser de nombreux problèmes par la suite, à l’usage : vous ne pouvez pas faire visiter, vous ne pouvez pas aller vous rendre compte du prétendu défaut que le locataire vous signale… Donc, la question "faut-il bannir de votre recherche les immeubles qui n’ont pas d’ascenseur ou ne sont pas de plain pied" est à considérer. Je ne prétends pas connaître la réponse, c’est à vous de décider. "

Ma sœur visite avec moi (agent immo) et s’occupera des locataires, on fonctionne en équipe sauf niveau finance car elle est trop jeune et je ne veux pas l’exposer à mes investissements…
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Range 19

" Au delà de ça, j’ai un gros doute sur le DPE C pour un immeuble des années 80 sauf très gros travaux réalisés récemment et à priori peu raccords avec une décoration vieillotte. "

Ma crainte principale était le DPE, il est en règle et valide mais j’y crois pas pour multiples raisons et comparativement à d’autres biens visités. 

" Sur la qualité de l’investissement lui même : immeuble ancien, endettement très longue durée, CF négatif en l’absence  de travaux qui seront nécessaires à un moment ou un autre, je ne vois pas un grand intérêt dans une telle manip à part un florilège d’enquiquinements pour pas grand chose avant au moins 20 ans. À mettre en perspective avec l’évolution règlementaire et technique.
De plus, l’intérêt de l’investissement immobilier est de pouvoir apporter une plus value d’une manière ou d’une autre en achetant un bien de préférence décoté donc au prix plus bas. L’intérêt est d’améliorer le bien et son rendement par réaménagement, modifications, travaux, changement de type de bail etc etc? Qu’en est-il si dès le départ le prix est élevé ? "

==> C’est vrai, bon résumé ! c’est ce que j’ai découvert en "étudiant" ce bien, j’apprends ^^

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En ’bon’ élève, j’ai pris des notes, pleins… que je relis à chaque fois après avoir un doute.
Je continu mes recherches en étant plus affuté

Encore merci !

J’ai peut-être lu un peu trop rapidement, mais je n’ai pas repéré de remarque sur votre financement. Et il me semble que ce point mérite d’être soulevé…

Après un rapide calcul, avec ce projet vous dépasserez les 35% de taux d’endettement :
- 70% de 26500€ de loyer divisé par 12 = 1545 € par mois
- auxquels on ajoute vos 2000 € par mois de revenus = 3545 €
- avec des mensualités de prêt de 1580€, on dépasse les 40% d’endettement

Avez-vous déjà dépassé le stade des simulations sur internet en rencontrant un courtier / votre banquier ?
Si non je vous recommande de commencer par là… c’est le nerf de la guerre et si vous ne savez pas exactement de quel budget vous pouvez disposer alors vous risquez :
- de perdre du temps en visitant et en faisant des projets sur des biens que vous n’arriverez malheureusement pas à financer
- de manquer des opportunités intéressantes si vous hésitez à faire une offre car pas sûr de votre financement…