Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ?

Iqce a écrit :

- au niveau d’un juge on ne parle pas de tolérance ou appréciation ; en revanche au niveau de la personne qui instruit, le fonctionnaire cat C ou B : je ne m’engage pas plus. C’est lui qu’il faut convaincre, c’est mieux au niveau stress que de poursuivre sur du recours ou autre voie juridique.

J’ai bien écrit qu’il y a un risque non nul de se prendre un redressement. On ne peut pas exclure de tomber face à un fonctionnaire borné qui poursuit malgré les évidences.

Vous parlez de "convaincre" le fonctionnaire. Je ne chercherais pas à convaincre le fonctionnaire du bien-fondé de ma démarche (car il peut être borné ou malcomprenant, tout comme il peut être ouvert et compréhensif) ; je chercherais surtout à le convaincre que son redressement va capoter. Je lui dirais, avec toute la diplomatie dont je suis capable :
"j’ai acheté un immeuble en vue de le louer, l’ai loué pendant 8 ans, puis je le revends seulement maintenant, compte tenu que l’immeuble est en invidision avec ma compagne dont je me sépare dans la douleur, etc. A partir de là, il me semble qu’aucune personne censée ne prétendra que j’avais, dès l’achat, l’intention de revendre avec profit. Je suis persuadué qu’un juge appréciera la situation de cette façon : il manque l’intention spéculative présente dès l’achat, donc il ne s’agit pas d’une opération de marchand de biens. Et c’est la vérité vraie : nous avons toujours eu l’intention de louer à long terme et c’est ce que nous continuerions à faire si nous ne nous étions pas séparés. Aussi, je vous informe que, si vous me collez un redressement, je le contesterai, et je gagnerai. Si vous êtes prêt à faire un redressement qui a 99 % de chances d’être retoqué devant le juge, libre à vous. C’est votre choix. Vous avez tous les éléments en main".
Je me suis laissé dire que cela fait tâche dans la carrière d’un inspecteur des impôts de faire un redressement qui est contesté avec succès et dont il était assez évident, dès le début, qu’il serait retoqué. Donc je fais confiance au bon sens du fonctionnaire pour ne pas s’engager dans un cas perdu d’avance.

- Pour l’intention spéculative : la difficulté est qu’il ne s’agit pas dans le cas présent d’une revente à l’identique en un lot. Si je me place cotè service public, j’aurais beau jeu de soutenir que s’il y a séparation, évènements imprévisibles de bon aloi, ce n’est pas une raison pour faire des bénéfices avec ventes successives. Si on est dans l’imprévu et l’urgence,  on revends au plus vite et au plus simple quitte à y perdre sans faire appel à des procédures habituellement utilisées par des professionnels

Remarque très pertinente. Le juge qui doit évaluer si une activité est professionnelle a, comme l’un des critères, l’utilisation des moyens/outils/équipements/méthodes des professionnels.
Notez au passage que diviser un immeuble n’est pas l’apanage des professionnels (alors que créer un lotissement l’est davantage, à mon humble avis). Exemple : trois frères héritent d’une maison, or, ils ne veulent pas rester en indivision ni vendre, et il se trouve que la maison fonctionne en 3 "appartements" ; ils décident donc de diviser en trois lots dont ils seront chacun plein propriétaire à l’issue du partage.
C’est pour cela que j’ajoutais mon conseil d’obtenir un écrit d’un professionnel (l’agence immobilière) expliquant qu’il sera très difficile de vendre l’immeuble en entier et qu’il conseille donc de vendre au détail. Ca aidera beaucoup à dire au juge, si nécessaire "on aurait préféré revendre en bloc et au plus vite, mais à partir du moment où un pro nous dit qu’il va être long et difficile de vendre d’un seul tenant, on a suivi son conseil".

Tout cela étant dit, c’est à chacun de faire ses choix (en fonction de l’ensemble du contexte*) et de les assumer.
* = notre ami ne nous a pas dit s’il avait fait d’autres ventes par le passé ni s’il y aura des ventes futures.

Pour finir, notez bien que je n’ai pas intérêt à expliquer à un particulier comment faire presque le marchand de biens sans en subir tous les inconvénients (créer une entreprise, tenir une comptabilité, subir les frais typiques des professionnels, etc). Comme personne n’a intérêt à encourager la concurrence, qu’elle soit légale, illégale, ou "grise", je ne vais pas approfondir davantage le sujet.

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2023 18h27)

AMateur a écrit :

- montant des bénéfices réalisés (Cons. préf. Nice, 26 octobre 1949) ; [/i]

Ca c’est de la jurisprudence récente ! Et vous pouvez en citer beaucoup d’autres, où le juge a considéré que le montant des bénéfices suffisait à qualifier l’intention spéculative présente dès l’achat ?

Moi je dis que la plupart des jurisprudences récentes considèrent que les Impôts échouent à prouver que l’intention spéculative était présente à l’achat. Et que, dans le cas d’espèce, 8 ans de mise en location, puis une revente justifiée par un évènement de la vie, il est très probable que les Impôts échouent à prouver l’intention spéculative. Mais je dis aussi qu’il subsiste un risque. Après, chacun se fera son idée.

lolo56100 a écrit :

Du coup, si j’étais considéré en tant que marchand de bien, est-ce possible de savoir quel serait le montant du redressement?

Un marchand de biens est imposé en BIC. Il convient donc d’établir l’ensemble des charges, amortissements et recettes de cette activité pour en déduire le bénéfice imposable. C’est ce que fait le contrôleur fiscal : il reconstitue la comptabilité manquante de l’activité non déclarée, avant de vous dire combien vous devez au titre du bénéfice imposable. Plus les probables amendes et pénalités.

Vous comprenez que c’est un travail fastidieux qu’on ne peut pas faire pour vous au travers d’un forum. Mais vous pouvez le faire, si vous êtes compétent en comptabilité, en vous armant de beaucoup de patience. Vous pourriez aussi missionner un expert-comptable pour qu’il vous fasse ce calcul "comme un contrôleur fiscal". Logiquement, un expert-comptable sait compter comme les impôts puisqu’il a déjà accompagné quelques dizaines de clients dans un contrôle fiscal. Ca serait une question intéressante à poser à un expert-comptable : "pouvez-vous me faire la compta d’une activité qui est peut-être une simple opération de particulier, mais peut-être aussi un activité professionnelle non déclarée, pour que je sache combien je risque en cas de contrôle ?".

En résumé : vous poussez mémé dans les orties.

Ce n’est pas une double peine, c’est une seule et même chose. Le contrôle fiscal de l’activité non déclarée d’une personne physique est forcément un contrôle général de l’IR, puisque, par définition, cette activité non déclarée va être imposée dans l’une des 8 catégories de revenus imposés à l’IR, suivant la nature de l’activité.

Si par exemple on "oublie" de déclarer ses revenus fonciers, le redressement consistera à reconstituer les revenus bruts, en déduire les charges, et établir le revenu net qui est reporté dans le revenu global soumis à l’IR.

De même, si "oublie" de déclarer les revenus d’une activité imposée en BNC, le redressement consistera à reconstituer les recettes, en déduire les charges et les amortissements, et établir le BNC net qui est reporté dans le revenu global soumis à l’IR.

Marchand de biens étant une activité commerciale, c’est du BIC. Dans ce cas où on "oublie" de déclarer les revenus d’une activité imposée en BIC, le redressement consistera à reconstituer les recettes, en déduire les charges et les amortissements, et établir le BIC net qui est reporté dans le revenu global soumis à l’IR.

Ce n’est pas parce que c’est une compta d’"entreprise" que c’est autre chose qu’un des 8 compartiments de l’IR. Puisque c’est un redressement de l’IR, le contrôleur contrôle forcément l’ensemble du revenu soumis à l’IR.

Dernière modification par Bernard2K (09/04/2023 12h39)