Quelle est la meilleure foncière européenne pour les 5 prochaines années ?

Vu la très forte baisse des foncières européennes depuis l’été 2021, donc deux ans, des opportunités se sont créées. J’ai identifié depuis un an la meilleure - et de loin - foncière européenne, la NOUVELLE ARGAN.

Argan
Je l’avais facilement identifiée dès 2009 après avoir lu ses rapports annuels et rencontré son dirigeant, par des critères simples (cf. plus loin) compréhensibles par un lycéen et qui sautaient aux yeux, et j’avais fortement investi dessus. Jamais d’allègement, sauf en 2021 quand la surcote cours sur ANR dépassait les 30%. C’était très exagéré et nouveau chez Argan. Rétrospectivement, mon allègement très judicieux était timide en son montant. Le cours a baissé de plus de 35% depuis le plus haut, ce qui rend Argan de nouveau intéressant. Mais elle ne peut plus être la meilleure foncière, car sa croissance explosive est (temporairement?) finie, pour une raison simple: il n’y a guère plus d’écart entre le taux de capi des actifs (notion proche du rendement locatif) et le coût de financement marginal d’Argan, tous les deux un peu inférieurs à 5% aujourd’hui.

Aparté: la plupart des investisseurs et analystes se trompent lourdement quand ils tirent des conclusions défavorables d’un écart faible entre rendement locatif et le taux d’intérêt de la dette. Leur erreur est de ne pas se rendre compte que le premier est INDEXé en gros à l’inflation, donc augmente tous les ans, alors que le second est FIXE. Et cette distinction, qui n’était pas importante entre 2000 et 2020 quand l’inflation était très faible, est devenue très importante depuis 2021. Par ex, Klépierre, le leader des foncières de malls, a vu la valeur de ses malls guère baisser de juin 2022 à juin 2023 en dépit de la nette décompression (ie, hausse) de ses taux de capi, passés à 5,5%. Car cela a été compensé par la forte hausse de ses loyers dans l’intervalle.

Pour rappel, Argan est passée de moins de 8€ en 2008 à plus de 120€ à son plus haut en 2021, soit la performance époustouflante de x15 en 13 ans, sans même compter les dividendes pendant ces 11 années.. Une telle performance ne pouvait pas venir seulement du compression du taux de capitalisation des actifs, même s’il était fortement comprimé, passant en gros de 7,5% à 3,5% sur cette période. Il fallait aussi s’engager dans une croissance audacieuse (construction de nouveaux actifs et achats d’actifs existants), vite rentabilisés par un écart élevé entre taux de rendement de l’actif construit, autour de 8% (le staff d’Argan est excellent pour concevoir des entrepôts performants à moindre coût)  pendant les 7 premières années de cette période de 11 ans et le faible coût de la dette sur cette période.

La création de valeur induite par cette croissance a été démultipliée par son financement, dette pas chère et pas AK. En fait, recours judicieux à l’endettement peu cher et sans faire appel à des AK, sauf une vers 2010, une autre pour acheter les actifs de Carrefour (trop gros morceau pour être avalé d’un coup avec le seul recours à la dette) et une troisième AK technique et petite qui ne vaut pas la peine d’être détaillée.

Quelle est la foncière européenne qui est aujourd’hui dans une situation proche de celle d’Argan à ses débuts et qui peut donc connaitre une croissance forte et rentable? Bien sûr la croissance qui m’intéresse est celle par action (loyers par action, résultat par action, etc.) et pas en valeur absolue, quand c’est fait à coup d’AK dilutives ou faiblement relutives, avec forte hausse du nombre d’actions.

De plus je souhaite exclure les bureaux (car télétravail), les commerces (e-commerce) et les actifs de santé (car la débâcle Orpea a montré le danger qu’il y a à avoir des actifs immobiliers monovalents loués à des locataires à très faibles marges, même si ce risque n’a pas beaucoup  impacté les foncières de santé pour le moment). Car même si ces risques ne se matérialisent pas, ils empêchent entre temps de bien dormir la nuit et donc de miser fortement sur une telle foncière.
Cela laisse heureusement pas mal de secteurs investissables: logistique et locaux d’activité, mais aussi résidentiel classique, résidentiel géré (hôtels, résidences étudiants, …), etc. Certains pourraient même ajouter le bureau haut de gamme en QCA (quartier central des affaires) des grandes métropoles, car il a prouvé depuis 2 ans csa capacité à augmenter ses loyers nettement, malgré le télétravail.

Dernier point, la fiscalité du dividende pour un résident fiscal français. (le dividende est important ici, car les foncières ont généralement une rendement bien plus élevé que la moyenne de la bourse).
J’exclus des pays comme l’Allemagne ou la Belgique (sauf éventuellement foncières dans une situation fiscale particulière), car une partie de la retenue à la source sur le dividende est difficile à récupérer (et il est sain de punir des Etats trop gourmands fiscalement, en refusant d’investir dans les entreprises ayant leur siège chez eux).
Et idéalement, je souhaite une foncière payant peu d’IS dans son ou ses pays d’implantation, et avec un dividende peu ou pas soumis à retenue à la source, même récupérable (car je ne peux pas bénéficier du crédit d’impôt correspondant à la retenue à la source dite récupérable, car je ne suis pas imposable, ayant placé tout mon patrimoine mobilier dans un PEA, PEA-PME, société à l’IS et à la marge dans des assurances-vie à faible frais acceptant les titres vifs). Si le titre de cette foncière peut aussi être placé dans un PEA comme Argan en 2009 quand j’y avais investi, ce serait le Graal …

En conclusion, cette foncière idéale va voir ses fondamentaux (mesuré par son ANR/action, dividendes réinvestis après retenue à la source faible ou nulle)  très bien progresser, relativement aux autres foncières européennes, et avec des risques bien moindres objectivement que la moyenne du secteur des foncières Europe.
En revanche, je ne peux pas garantir qu’elle aura le meilleur parcours boursier sur 5 ans, même si elle sera probablement parmi les meilleures. Une foncière de bureaux très fortement décotée actuellement, comme Covivio ou Icade, pourraient davantage progresser boursièrement, si les investisseurs estiment un jour que le risque télétravail s’estompe fortement. Mais le risque pris pendant ces 5 ans sera sans commune mesure avec celui qui aura investi dans LA foncière.

Quelle est cette foncière, selon vous? Et tout aussi intéressant, quels sont vos critères de choix de foncières Europe aujourd’hui?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par busquet (11/08/2023 13h41)

Mots-clés : argan, critères choix foncière, foncière europe