Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ?

RobinGrd a écrit :

La bascule au régime LMP permettrait-il d’emprunter davantage, compte tenu de son statut "professionnel" ?

La disparition du calcul différentiel est rageante puisque le CF net net est positif & que même en ne prenant en compte que 70% des revenus issus des loyers, les emprunts sont couverts en intégralité.

La différence LMNP/LMP n’est que fiscale, cela ne changera rien à votre endettement.

De toutes façons, il n’y a pas 50 façons d’échapper à cette règle des 35% :
- soit vous convainquez votre banque de déroger aux 35% (elle peut le faire pour 20% des dossiers, et 80% de ces 20% doivent être pour de la RP : cela fait donc 4% d’exception pour l’investissement locatif)
- soit vous mentez à votre banque, notamment avec l’idée de cacher l’existence d’une SCI suggérée plus haut
- soit vous empruntez sans ajouter d’endettement, notamment avec l’idée de l’emprunt in fine. Notez que vous pouvez remplacer le nantissement d’une AV par une garantie hypothécaire sur le bien emprunté ou sur un autre bien (mais c’est moins intéressant).

Pour la disparation de l’endettement différentiel, c’est stupide et contre-productif pour les banques mais il va bien falloir vous faire une raison puisque c’est la loi. Tout comme les taux passés à 4%, il n’y a rien à faire ni à regretter, il faut s’adapter et augmenter le rendement cible des biens recherchés.

Plutarque a écrit :

De toutes façons, il n’y a pas 50 façons d’échapper à cette règle des 35% :
- soit …

Les options qui me semblent les plus appropriées sont le prêt in fine & la SC, si tant est que la banque dissocie un futur endettement de cette dernière de mon endettement en tant que personne physique.

Kabal a écrit :

Un autre moyen est de gonfler ces revenus artificiellement. Les revenus sont définis à l’instant T. En prenant de l’usufruit de SCPI, vous pouvez transformer du patrimoine en revenu.

Je ne suis pas pleinement convaincu par un investissement en SCPI pour plusieurs raisons :
- mon patrimoine brut est constitué à 2/3 d’immobilier (physique)
- je suis prudent concernant l’évolution de la valorisation des parts de SCPI compte tenu de la conjoncture actuelle & la pénalité que constitue les frais d’entrée

PS : pour me forger ma propre conviction, j’ai investi 3K € en SCPI via AV (pour profiter de l’enveloppe capitalisante sans frottement fiscal) et ne suis pas pleinement satisfait.

Autant pour moi, je n’avais pas fait attention à la précision "usufruit" & ça change beaucoup !

L’achat d’usufruit se fait inévitablement en direct ? Avec une fiscalité similaire à celle en PP en tant que personne physique ?
Ne me reste plus qu’à calculer l’augmentation de revenus mensuels nécessaire pour obtenir un crédit, selon le futur achat.

Comment avez-vous justifié/valorisé ces revenus de l’usufruit de SCPI auprès de votre banque afin qu’ils acceptent de les prendre en compte, en sachant qu’ils sont, par définition, temporaires ?

C’est pas mon expérience. La banque a pris en compte tout usufruit indépendamment de leur durée. Ils ont été pris à 70% des revenus N-1.

L’achat d’usufruit en perso n’est clairement pas optimal, il vaut mieux choisir du 100% EU pour ne pas être imposé sur du capital. C’est sans doute le gros point noir.

Pour la perte d’intérêt, je ne vois pas bien le sujet.

Pour moi ça a été pris en masse des revenus issus de la SC après étude de la SC en question (ma banquière et son collège ont adoré lire les bilans et la mécanique). L’usufruit étant a l’intérieur de la SC, c’est plus simple de prendre les revenus de la SC en totalité.
Pour contrebalancer, il est pas impossible que ce soit une faveur qu’on met faite. Le prêt en question n’avait aucun revenu (loyer / dividende) en face. Et je suis lourdement endetté (au delà de toute recommandation bancaire). Donc sans cette tolérance, ça aurait été refusée.
De même je ne connais personne d’autres qui a eu cela ou qui l’est partagé.

Pour la perte d’intérêt, il faut alors prendre en compte le gain de l’usufruit aussi.

Pour une autre époque, c’était deja le temps des recommandations CHSF donc pas si lointain. 😉
Je n’ai rien caché, j’ai tout fourni à la banque. Donc cela peut être une erreur en ma faveur aussi. Mais tout ça pour dire que ça existe.

Le prêt me coûte quand même quasi 1000€/mois et à 0 revenu en face et j’avais déjà 1M€ de dette. Donc c’est peut être une faveur où ils ont jugé que j’étais quand même en capacité de rembourser ou c’est une erreur. J’en sais rien mais c’est bien arrivé.

Je partage mon expérience, elle vaut ce qu’elle vaut et ça donnera des idées à certains ou pas.

Kabal a écrit :

Je ne suis pas du tout d’accord avec vous et d’ailleurs, c’est étrange que vous dites cela vu que vous indiquez à plusieurs reprises (ailleurs sur le forum) que la SC est une personne séparée des associés. Le fait d’être indéfiniment responsable n’est pas être emprunteur et les banques l’ont bien compris car quand vous empruntez en SC, on vous demande d’être garant comme ça la banque peut venir prélevé sur votre patrimoine personnel pour vous rembourser. Sinon, elle devrait aller voir la SC en premier et perdre du temps.

Vous avez parfaitement raison. Ce n’est pas pareil. La première partie du message était précise "les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables de ses dettes, à hauteur de leurs parts sociales". La phrase suivante était une exagération, pour bien faire comprendre : "si vous avez 50 % des parts d’une SCI qui a fait un emprunt de 300 k€ pour acheter un immeuble, vous êtes endetté à la même hauteur que si vous aviez un emprunt de 150 k€ en nom propre."
Vous avez raison : vous n’êtes pas personnellement endetté. C’est la personne morale qui est endettée. Vous êtes seulement "indéfiniment responsables de ses dettes [celles de la SCI], à hauteur de [vos] parts sociales", ce qui a tout de même une certaine importance.
Souvent, quand je force le trait pour être plus pédagogue, il se trouve des gens pour me le reprocher. Quand j’ai écrit en substance "un huissier qui délivre un exploit se comporte comme un super facteur et il n’y a aucune bonne raison de refuser sa missive", on me l’a longuement reproché.
Ca donne envie d’arrêter de forcer le trait pour être pédagogue. Mais quand on ne force pas le trait, on se retrouve juste à recopier ou paraphraser ce qui est déjà sur l’internet ("les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables de ses dettes, à hauteur de leurs parts sociales", c’est déjà dit et écrit partout). Du coup, il y a alors des gens pour qui ce n’est pas assez clair. Et on n’a pas l’impression d’apporter une valeur ajoutée si l’on fait seulement Ctrl+c puis Ctrl+V.

Sans exagération pédagogique, c’est trop ordinaire et pas assez clair, mais avec exagération pédagogique, les puristes ne sont "pas du tout d’accord". Que faire quand on ne peut pas satisfaire tout le monde ? Se taire. Au moins, on ne déçoit personne.

On peut ne pas mentir et ne pas déclarer les emprunts. Je l’ai fait avec une certaine banque dont la fiche patrimoniale n’était pas adaptée.

Remplir une fiche patrimoniale, c’est une chose. Mais je trouve qu’on n’a vraiment fini de comprendre "les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables de ses dettes, à hauteur de leurs parts sociales" que quand on a vu une SCI qui n’arrive plus à rembourser ses emprunts ni à payer ses charges de copropriété. Quand on voit de ses yeux ce que fait la banque à ce moment-là, et quelle est l’influence sur la vie des associés. C’est assez intéressant.

Après que la banque en tienne compte ou pas, je pense que ca relève de l’argumentation et vous rentrez dans les zones de flexibilité. Les recommandations CHSF ne sont pas claires je pense sur cette partie de prise en compte des prêts SCI en endettement personnel. De même, il y a une FAQ sur les recommandations qui traitent les SCI

Je l’avais lue. Je la trouve au contraire très claire et corroborant totalement ce que j’écrivais :

HCSF a écrit :

Comment calculer le taux d’effort d’un emprunteur déjà associé d’une ou plusieurs SCI ?
Dans ce cas, le montant des charges annuelles d’emprunt à inclure pour l’appréciation du taux d’effort
dépend de la responsabilité de l’emprunteur vis-à-vis de la dette de la (ou des) SCI dont il est associé.
À titre d’exemple, si l’emprunteur est responsable de la dette au prorata de sa participation au capital de la (ou des) SCI, les charges annuelles d’emprunt pourront être ventilées en fonction de cette
participation

Nous n’avons manifestement pas la même compréhension. Ca ne me pose aucun problème. Chacun doit faire ses propres recherches et en tirer ses propres conclusions. Chacun agit, in fine, sous sa propre responsabilité.

Dernière modification par Bernard2K (01/09/2023 00h16)

Kabal, le 31/08/2023 a écrit :

RobinGrd, le but n’est-il pas de faire une opération supplémentaire ? Investir en usufruit n’est pas investir en pleine part. Le prix de part (et les frais) n’est pas vraiment le sujet vu que vous ne revendez pas à la fin.

Je vous propose juste une solution pour augmenter virtuellement vos revenus. Prenez de usufruit de SCPI sur 5 ans (voire moins ca se fait). Disons valeur usufruit 20% et rendement 4% (très schématique) :
Pour une tranche de 10.000€ investi en US => augmentation de vos revenus de 2000€/an. Soit avec la règle des 70% => +1400€/an pour la banque.

Les chiffres sont schématiques et a adapté avec la SCPI et le besoin mais l’idée est là.

Juste pour la forme, j’ai passé 25k€/an de revenus en sus par an auprès de la banque comme ca.

Donc 1400 €/an donne une capacité d’emprunt supplémentaire maximale de 1400*0.35 = 490€ soit 41 par mois.

Ce qui permet d’emprunter environ 8000€ maximum sur 20 ans actuellement.

Vous dépensez 10000€ pour avoir le droit d’emprunter 8000€.

Je ne vois pas l’intérêt.

Je n’ai pas compris votre théorie de récupérer plus.

Votre astuce pouvait peut être permettre d’emprunter plus avec un calcul différentiel. Maintenant, je ne vois pas comment elle aide à investir plus.

Kabal a écrit :

Juste pour la forme, j’ai passé 25k€/an de revenus en sus par an auprès de la banque comme ca.

Vous avez donc investi une somme importante en US de SCPI dans cette action ? Quel en était l’objectif ?

Pour ma part, l’idée serait de pouvoir emprunter environ 420€/mois, à l’image de mes emprunts actuels, ce qui nécessite 600€ de revenus mensuels via l’US de SCPI (partant du postulat que la banque considère 70% de ces revenus).
Pour cela, à la louche, c’est 36K € d’US de SCPI à souscrire en considérant "valeur usufruit 20% et rendement 4%" : est-ce bien cela ?

@Tlaloc , au risque de faire un peu de pub pour ADI (pour lequel je n’ai aucun avantage) & si d’aventure l’US de SCPI vous intéresse pour la trésorerie de vos SCI, ils ont fait un article très intéressant sur ce levier.