Digital Realty : investissez dans des centres de données informatiques !

Pour ceux qui se souviennent de ma newsletter Foncières cotées américaines vs foncières cotées européennes, et de l’avantage des foncières américaines :

Digital Realty (NYSE:DLR) has priced its public offering of 6.25M shares of common stock at $160.50/share in connection with the forward sale agreements with with BofA Securities, Citigroup and J.P. Morgan.

Underwriters’ over-allotment is an additional 937.5K shares.

Digital Realty profite de sa valorisation très élevée en bourse pour lever $1 Md at the market.

C’est tout bon pour les actionnaires historiques, cela revient à ce que les nouveaux actionnaires nous donne de l’argent (si la NAV est de $120, ils payent $40 de prime) pour devenir actionnaire du titre.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux, le 27/10/2021 a écrit :

Je m’attends toujours à ce que Digital Realty rachète CyrusOne.

Finalement :

CoreSite a été approchée par Digital Realty et même American Tower, mais se fait racheter par une société non cotée.

CyrusOne serait en cours de rachat par KKR et Brookfield Asset Management.

Rappelons que QTS Realty a été rachetée l’année dernière par Blackstone.

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D’où mes conclusions suivantes :

1) vu l’intérêt pour le secteur, c’est qu’il est toujours considéré comme porteur.

2) cela va devenir plus difficile pour Digital Realty de réaliser des opérations de croissance externe, tant il semble y avoir d’acheteurs.

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Digital Realty va faire un spin-off qui sera côté à Singapour : Digital Realty seeks to list data centre-focused Digital Core Reit in Singapore

The Business Times a écrit :

The initial public offering (IPO) portfolio will comprise 10 freehold data centres in the US and Canada with a total net lettable area (NLA) of 1.2 million square feet (sq ft).

Four of the data centres are located in the Silicon Valley, with another 3 in Northern Virginia, 2 in Los Angeles and 1 in Toronto.

The Reit manager has forecasted a distribution yield of 4.75 per cent for 2022 and projected a distribution yield of 5 per cent for 2023. This translates to a projected distribution per unit (DPU) growth of 5.26 per cent from forecast year 2022 to projection year 2023 and a total return of 10.01 per cent.

C’est en train de se concentrer à toute vitesse dans le domaine des centres de données informatiques.

Cette fois-ci il y a bataille pour racheter Global Switch.

Sur le coup il y a DLR, EQIX, et à nouveau KKR !

SeekingAlpha a écrit :

Equinix (NASDAQ:EQIX) and buyout firms KKR & Co. (NYSE:KKR) and Blackstone (NYSE:BX) are said to be among buyers considering bids for data center operator Global Switch Holdings (SWITCH).
    Digital Realty Trust (NYSE:DLR) and DigitalBridge Group (NYSE:DBRG) have also expressed preliminary interest in Global Switch, according to a Bloomberg report.
    Bloomberg reported earlier this year that London-based Global Switch was exploring a potential sale that may value it at 8B pounds ($10.7B) or more.
    The interest comes after KKR (KKR) and Global Infrastructure Partners agreed to buy data center company CyrusOne (NASDAQ:CONE) for $15B last week and American Tower (NYSE:AMT) agreed to acquire CoreSite (NYSE:COR) in a deal valued at about $10.1B.

Source : Equinix, KKR, Blackstone said among potential bidders for Global Switch | Seeking Alpha

Gardez toutes vos actions de centres de données informatiques au chaud !

Les petits se feront racheter par les gros, et les gros auront plus de poids pour négocier avec leurs clients.

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Je crois simplement que la société est étiquetée comme entreprise de croissance, et comme les autres, son cours a trop monté en 2020-2021, mais revient dans des normes historiques avec la hausse des taux longs américains et la rotation sectorielle vers les sociétés matures, initiée depuis quelques mois.

Là où on peut être surpris, c’est que les trois plus petites foncières de centres de données informatiques ont toutes été rachetées récemment, et Digital Realty n’a pas fait partie des acheteurs.

Comme toute la croissance de DLR repose sur des opérations de croissance externe payées en actions surévaluées, je pense que la belle époque est derrière à présent pour cette foncière.

A moins d’une méga-fusion avec Equinix…

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Petit cas de conscience sur DLR après toutes ces années.

La société m’a fait gagner des dizaines de milliers d’Euros au fil de mes allègements successifs.

Positif

- La société est bien positionnée si l’IA et les infrastructures serveurs ont le vent en poupe.

- Les loyers récents sont en hausse organique ce qui n’était pas arrivé depuis longtemps.

Négatif

- la dette est devenue élevée au fil des années, à 7,1 fois l’EBITDA

- S&P a passé la dette en perspective négative, notation BBB

- les capex sont élevés, à $2,4 Md prévu cette année

- DLR a levé $1,1 Md de capital directement sur le marché récemment, alors que le cours était plutôt bas

- bcp de rotation dans le management

Brad Thomas résume la situation de 2023 ici :

Brad Thomas a écrit :

DLR forecasts ~$2.7 billion in EBITDA in 2023 (see above 2023 Outlook chart).
DLR’s development spend (cap ex) is ~$2.4 billion in 2023.
DLR’s maintenance cap ex (i.e. batteries, roof replace, etc.) is $250 million.
DLR’s interest income for 2023 is $400 million.
DLR’s dividend is ~$1.5 billion ($4.88 per share) in 2023.
The combination of 2, 3, 4, and 5 is $4.55 billion in 2023.
So, before development (which includes cap ex), Digital earns $2.7 billion and will pay out interest ($400 mm), maintenance cap ex ($250 mm), and dividends ($1.5 billion). That leaves $550 million for development ($2.4 billion).

Source : Digital Realty: A Rising ’AI’ Tide Lifts All Ships (NYSE:DLR) | Seeking Alpha

Le management a dit récemment que le dividende n’était pas à risque, mais les chiffres plus haut montrent que le capex de 2023 n’est pas financé et la dette est déjà au taquet.

D’où la récente levée de fonds directement sur les marchés. Mais il faudra bien payer le dividende de ces nouvelles actions !

Conclusion

Le cours de bourse est partiellement auto-réalisateur.

DLR va devoir à nouveau solliciter le marché : si le cours est haut (grâce au hype autour de l’IA), ça va.

Si le cours est bas, les émissions sont trop dilutives et le dividende sera coupé.

Donc le narratif joue énormément sur la suite, et ce n’est pas une position confortable pour un actionnaire.

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loulou75015, le 13/06/2023 a écrit :

Cette analyse est elle aussi valable pour sa consœur Equinix ?

Non, car Equinix fait de l’interconnexion de serveurs et Digital Realty surtout de la colocation de serveurs, et le pricing power de la première activité est bien meilleure que celui de la seconde :



Les deux sociétés en apparence font la même activité (de la location de serveurs), mais en terme de modèle d’affaires, c’est différent : l’interconnexion permet de développer une position compétitive avec un effet de réseau ; tandis que la colocation est plus une "commodité".

Monsieur le marché ne se trompe pas d’ailleurs, quand on voit le parcours boursier des deux entreprises.

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R3dSqu4re, le 03/09/2023 a écrit :

Bien sûr, la puissance de calcul totale va augmenter, mais l’on pourrait se poser la question de savoir si cet énorme gain d’efficience ne va pas malgré tout pousser les surfaces nécessaires pour les data centers à la baisse.

Parvenez-vous à projeter les impacts de ces évolutions sur les business de vos foncières de data-centers, dont j’ignore si elles louent des m2 pouvant accueillir les serveurs de leurs clients ou si elles louent l’accès à leur propre ferme de serveurs ?

Vous savez, il n’y a pas besoin de faire autant de prospectives.

Cela fait plusieurs années que la croissance par action du flux opérationnel de Digital Realty est plus que poussive, malgré un endettement croissant, car le rapport de force entre les locataires et DLR n’est pas si en faveur de DLR.

Vous pouvez voir dans le rapport foncières cotées que la dette notée BBB a maintenant une perspective négative, ce qui n’est pas bon signe.

Cependant, les résultats du dernier trimestre ont été meilleurs que d’habitude, et il y a un récit qui s’est créé avec l’IA, et le cours de bourse a repris quelques couleurs après avoir touché un plus bas à cinq ans.

Actuellement, Digital Realty ne représente plus qu’1,5% de mon portefeuille, et c’est bien assez, car c’est un titre devenu spéculatif.

Sa consoeur Equinix est un peu mieux positionnée, mais très (trop ?) endettée également.

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Pour Digital Realty, on remarque clairement que le business se dégrade lentement depuis quelques années.

La marge d’EBITDA ajustée était de 45,5% en 2018 et 50,2%  en 2023, ce qui sous-entend que la rentabilité interne avant impôts, frais financiers et dépréciations reste très bonne.

Par contre, la marge nette FFO est passée de 42,8% en 2018 (année record) à 36,7% en 2023. Entre les deux, elle a baissé continuellement. Donc clairement, la hausse des intérêts a un impact fort sur les frais financiers, sans compter bien sûr la tendance haussière des dépréciations.

A priori la tendance restera à la faiblesse, car les opérateurs de cloud ont tendance a réduire leurs investissements dans un contexte de faible croissance économique. Ce qui pèse sur le développement des revenus de Digital Realty.

Mais dans leurs chiffres, je constate avant tout que la part de l’international (donc hors USA) a tendance à monter fortement depuis quelques années. J’ai l’impression que le cloud commence a devenir mature aux Etats-Unis, ce qui pousse l’entreprise a investir plus en Europe où la pénétration est encore moins forte.

En résumé, je pense que ça reste un bon secteur, mais que la période d’euphorie a pris fin. Peut-être bien qu’il ne faut plus s’attendre à une surperformance de ce titre à l’avenir?

Pour alimenter le débat, Hindenburg Research a publié un rapport sur Equinix et pris une position short à la fin du mois de mars.

C’est dense, documenté et plutôt sans appel sur le fait qu’Equinix a eu recours à des pratiques comptables créatives, en passant notamment ses coûts de maintenance en investissements et en sous-estimant la consommation énergétiques de ses clients.

La conclusion résume assez bien la thèse du fonds.

Hindenburg Research a écrit :

As of last week, Equinix’s CEO and Executive Chairman announced plans to step away from their roles into lesser titles, tossing the baton (and the potential wreckage) over to a new CEO as they tiptoe into the background.

All said, we believe Equinix’s hefty valuation premium, claimed market leadership, and growth prospects will soon reverse course.

Pour rebondir sur le débat colocation vs interconnexion, le rapport résume assez bien le changement de paradigme en cours : les hyperscalers rendent les deux business model de plus en plus obsolètes.

InvestisseurHeureux a écrit :

La colocation n’a pas d’avantage concurrentiel alors que l’interconnexion, oui.

La demande ralentit globalement et les acteurs comme AWS proposent désormais de l’interconnexion pour une fraction des coûts proposés par Equinix.

En creux, Digital Realty s’en sort plutôt bien et Hinderburg mentionne que leur comptabilité est beaucoup plus conservatrice que celle d’Equinix.

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