SC Novaxia R : vos avis sur cette SCI (Novaxia Investissement)

SC Novaxia R : vos avis sur cette SCI (Novaxia Investissement)

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2 #1 05/11/2021 13h27

#2 05/11/2021 15h25

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gibre a écrit :

kiwijuice a écrit :

nexus · #1

Bonjour,

J’ouvre cette discussion sur une unité de compte immobilière récente (mars 2021), la SC Novaxia R (FR0014002KE1) disponible en assurance-vie dans des contrats AG2R, Spirica, Generali et Suravenir.

C’est l’objectif de cette SC qui me pousse à m’y intéresser : celle de la transformation de l’immobilier urbain inusité, notamment de bureaux, en logements responsables. Novaxia surfe ainsi sur des questions de fonds en pleine épidémie de COVID-19 :

- Celle de la réduction des surfaces de bureaux ;
- Celle de l’obsolescence de certains actifs et donc de la transformation des bureaux ;
- Celle des friches de bureaux et des friches industrielles ;
- Celle du manque de logements notamment dans les zones tendues ;
- Celle d’une production de logements responsables ;
- Celle du recyclage plutôt que de la destruction.

Les frais de souscription (2%) et de gestion (1,60%) sont identiques à la concurrence et la SC porte le label ISR. Profil de risque 3/7. Les revenus sont capitalisés.

La plaquette commerciale annonce une performance annuelle de 5%, brute des frais de gestion du contrat.

Dans le reporting de juillet 2021, on note malheureusement une énorme proportion de la SCPI NEO (52% !), le fonds Novaxia One(12%), et beaucoup de liquidités, ce qui fait une nouvelle fois penser que la SC n’a été créée que pour empiler les frais sur des fonds maison. Il y a cependant certains projets propres à la SC qui sont en cours (4 actifs à transformer pour 6% seulement de la capitalisation) et il y a fort à parier que la proportion de SCPI diminuera par la suite.

Mots-clés : assurance-vie, bureaux, immobilier, novaxia r, résidentiel, sc, sci, unité de compte

justsayno · #2

Personnellement, pour ce qui est des SC immobilières présentes en UC dans les contrats d’assurance-vie, j’aurais tendance à préférer celles qui ont la part la plus faible de cash non investi, et de SCPI (pourquoi payer des frais supplémentaires sur du cash ou des SCPI que je pourrais souvent acquérir directement dans l’AV; à long terme l’UC SCPI en direct reviendra moins cher en frais…); et au contraire à privilégier celles donnant accès à des fonds immobiliers "professionnels" auxquels je ne pourrais pas avoir accès autrement.
A cette aune, Novaxia R ne me parait pas la mieux placée actuellement au vu du rapport trimestriel précédent…

gibre · #3

Dans les contrats d’assurance-vie (Generali, SurAvenir), le pourcentage de redistribution des loyers n’est que de 85 et 90% ! Cela grève encore le rendement ! Par contre, cette SC n’est pas accessible via Spirica , me semble-t-il .

nexus · #4

Désormais si, je peux y souscrire via Mes Placements Liberté

fdod · #5

gibre a écrit :
Dans les contrats d’assurance-vie (Generali, SurAvenir), le pourcentage de redistribution des loyers n’est que de 85 et 90% ! Cela grève encore le rendement ! Par contre, cette SC n’est pas accessible via Spirica , me semble-t-il .

c’est le cas pour les scpi mais les sci ne versent pas de loyer elle sont capitalisante donc pas de probleme d’y souscrir via linxea avenir car elle n’est pas dispo sur spirit.

investirpat · #6

LA SC Novaxia R est également disponible depuis le 1er novembre sur les contrats de la compagnie Swiss Life.
Les frais d’entrée sont de 1% sur Générali.
Ils semblent que ca soit la même politique pour Swiss Life mais je n’ai pas encore eu la confirmation.

fdod · #7

Il faut prendre quoi alors comme sci sur linxea avenir ? Silver avenir ? Pythagore ? Capimmo ?

Yg75 · #8

La plupart des contributeurs de ce forum vous diront que le rendement des sci dans les contrats d’A-V est pénalisé par l’empilement des frais, ce qui est vrai. Mais je les utilise pour remplacer les fonds euros dans mes contrats avec l’avantage d’un meilleur rendement et des prélèvements sociaux perçus à la sortie et pas annuellement. Personnellement je privilégie Capimmo qui est très diversifiée et dont vous trouverez quelques informations ici Capimmo

Surin · #9

Pour ma part je me garderais de proposer ce genre de conseil. Remplacer du fonds euro par des SCPI ou SCI en AV ne répond pas au même besoin d’investissement, il faut bien y réfléchir en amont.

NicolasV · #10

Reporting au 31/10/2021 (reporting introuvable sur le site de la société de gestion soit dit en passant…)

Environ 32M€ de collecte sur le trimestre, ce qui me semble élevé compte tenu de la jeunesse de la sci (mars 2021). Je pense qu’on peut dire que le lancement est un succès commercial. La collecte n’a été que peu investie, ainsi le montant des liquidités passe de 30 à 49%.

Mon avis. Cette SCI est vendue comme faisant du recyclage urbain, en réalité seule une faible partie du capital y est réellement dédié à l’heure actuelle : la part dans Novaxia One (9%) et la part dans les investissements en direct (4%).

Novaxia One est un fonds de private equity, la liquidité y est restreinte (pénalité si sortie avant 5 ans, 2 dates de sortie seulement par an, préavis de 6 mois, remise des fonds sous 3 mois) ce qui est compréhensible pour ce type de fonds. Le TRI cible des investissements y est élevé, souvent >10%, en lien avec la prise de risque. Les investissements en direct de Novaxia R semblent très similaires à ceux entrepris au sein de Novaxia One.

Ces caractéristiques ne correspondent pas du tout à la tendance des SCI. Les assureurs exigent de la liquidité, et les clients de SCI sont peu sensibles à la performance par contre ils souhaitent une faible volatilité. Par conséquent il me semble probable que la part de la SCI dédiée au recyclage urbain en tant que tel restera marginale, en dépit de la plaquette commerciale.

Enfin je note qu’à ce jour la totalité des investissements indirects se font sur des produits de la même société de gestion. Cela permet sans doute de mieux respecter la stratégie d’investissement de la SCI, au risque de conflits d’intérêts et d’une moindre diversification.

calimero61 · #11

Bonjour,
un article récent sur la perf 2021 de Novaxia R :

Novaxia R, le fonds dédié au recyclage de bureaux en logements, tient son objectif de performance annuelle

Fanscpi · #12

ISIN FR0014002KE1
Encours : 741 M€.
Performance du 31/12/2022 au 30/06/2023 : +1,33%.
Donc une performance faible.
Source

Fanscpi · #13

ISIN FR0014002KE1
Encours : 769 M€, en hausse.
Investie à 26% dans la SCPI NOVAXIA NEO.
Valeur de la part A au 30/06/2023 : 110,64€.
Valeur de la part A au 31/08/2023 : 111,19€.
Valeur de la part A au 22/09/2023 : 111,34€.
Performance du 31/12/2022 au 22/09/2023 : +1,97%.
Donc une performance faible.
Source

MoneyforNothing · #14

Bonsoir,
Une performance faible, mais positive quand même. Toutes les UCs immobilières ne peuvent pas en dire autant.

Fanscpi · #15

Actualisation :

ISIN FR0014002KE1

Stratégie de NOVAXIA R ; Transformer l’immobilier de bureaux énergivore en logements
performants, neufs ou réhabilités.

Unité de compte distribuée dans les contrats d’assurance vie.

Encours au 31/12/2023 : 788 M€.
Encours au 31/03/2024 : 774 M€.
Encours au 30/06/2024 : 769 M€.
Encours au 26/09/2024 : 762 M€, en baisse.

Investie à 17% dans la SCPI NOVAXIA NEO.

Valeur liquidative :
Valeur de la part A au 30/06/2023 : 110,64€.
Valeur de la part A au 31/08/2023 : 111,19€.
Valeur de la part A au 22/09/2023 : 111,34€.
Valeur de la part A au 26/09/2024 : 114,20€.

Performance :
Performance du 31/12/2023 au 26/09/2023 : +2,48%.
Donc une performance faible, mais qui reste positive.

Il faut retirer à cette performance 0,50% à 0,90% annuels de frais de gestion du contrat d’assurance vie.

Bulletin trimestriel T3-2024

Dernière modification par Fanscpi (01/11/2024 08h36)

Ayersrock75 · #16

Bonjour,
Je me pose la question du rendement de cette SCI. D’après le dernier reporting, elle est investie sur Novaxia Neo et Novaxia One à hauteur de 17% et 1% respectivement : je suppose qu’elle perçoit des loyers de cet investissement, ce qui augmente sa valeur liquidative (mais c’est une poche mineure). il reste 76% de la SCI qui correspond à de la détention d’immeubles de bureaux à recycler… l’objectif d’après la plaquette commerciale est de les revendre après modification en logements en dégageant une plus value. Mais cela prend du temps ! Quand on voit que tous les immeubles achetés en 2022-23 ont des dates de livraison prévue en 2028-31, la plus value de revente c’est pas pour maintenant…
Est-ce que quelqu’un pourrait m’expliquer comment la SCI arrive à progresser en terme de VL régulièrement (même si on est pas aux 5% annuel visé selon la plaquette commerciale)? Autant pour une SCI/SCPI qui perçoit des loyers de ses immeubles je vois bien mais pour des revenus liés à de l’achat/travaux/revente je vois moins la possibilité de rendement régulier…

cedREIM · #17

Justement car il y a un peu de SCPI Néo dedans, ce qui génère des revenus, ainsi que probablement d’autres actifs en direct qui génèrent un peu de revenus même si ce sera moins régulier, puisque la mise en travaux doit ensuite démarrer.

Ayersrock75 · #18

Novaxia Neo a fait du 5.8% net en 2023… si cette SCPI représente 17%, ça ne fait que au mieux 1% de rendement (5.8%x17%) sur la valeur de Novaxia R: on est très loin des 5% promis. D’où viennent les autres revenus?

CaptainCupcake · #19

Ce ne sont pas des revenus (très probablement) mais plutôt des revalorisations des projets de promotion du portefeuille.
Peut-être prennent-ils en considération une partie de la plus-value potentielle des projets de développement en fonction du degré de maturité de l’opération ?
A condition que ces projets génèrent encore de la plus-value puisque le marché a pas mal bougé depuis 2022/23 (années lors desquelles la SC a pas mal investi), remettant en cause les marges initiales des bilans de promotion imaginées au moment des investissements.

kiwijuice · #20

J’ai du mal à comprendre comment ces SCPI peuvent gagner de l’argent (pour l’investisseur).

Conversion bureau => logement.

Vous devez :
A - acheter les bureaux
B - faire les démarches de conversion
C - faire les travaux
D - commercialiser au prix du marché

Ils font de la 1èr couronne avec les bureaux dont les occupants migrent sur Paris.
Soit du genre Nanterre, Clichy…

Mais :
A) Quel prix au m2? Les loyers des bureaux sont au moins aux mêmes prix que ceux des logements.
Certes le proprio des bureaux dispose d’un taux de rendement supérieur, ce qui fait baisser le prix du bien

B) Phase consommatrice de capital car elle dure.

C) Est-ce de la rénovation lourde? A au moins 1000€/m2?

D) Quelle marge reste-il ?

Je trouve que nous n’avons aucuns chiffres précis de projets pour vraiment comprendre ce qui se passe.

Surin · #21

La lecture du bulletin permet pourtant de répondre à pas mal de questions, je vous conseille de lire l’edito.
La performance du fonds a été de 5 % annualisés sur les 9 premiers mois de 2021 et en 2022, rien d’extraordinaire donc. En 2023 2,06 % et cette année on est à 2,48 % sur les 9 premiers mois avec un objectif de 4 %.
On peut donc comprendre que les actifs peuvent produire des loyers lors de l’acquisition puis la vacance se fait au fur et à mesure de l’avancement du projet.
Il y a peut-être des actifs vendus en VEFA qui délivreront des dividendes, cela se fait.
56 % des actifs du fonds sont loués, ça justifie largement une performance de 2 à 4 %.
Les 44 % d’actifs vacants sont renommés "prêts à recycler".
Novaxia Investissement ne va pas faire d’étincelles les prochaines années car il y a pas mal de décollecte et il n’y a pas de raison que les loyers augmentent de manière élevée.
Par contre quand des projets seront matures et commercialisés, les porteurs peuvent espérer que les ventes se fassent à des niveaux élevés par rapport à l’achat + travaux.
Un actif est déjà dans ce cas là avec "une vente en bloc à un investisseur institutionnel" alors qu’il est tout juste "en phase de construction".

GoodbyLenine · #22

kiwijuice a écrit :
J’ai du mal à comprendre comment ces SCPI peuvent gagner de l’argent (pour l’investisseur).

Conversion bureau => logement.

Vous devez :
A - acheter les bureaux
B - faire les démarches de conversion
C - faire les travaux
D - commercialiser au prix du marché

Ils font de la 1èr couronne avec les bureaux dont les occupants migrent sur Paris.
Soit du genre Nanterre, Clichy…

Mais :
A) Quel prix au m2? Les loyers des bureaux sont au moins aux mêmes prix que ceux des logements.
Certes le proprio des bureaux dispose d’un taux de rendement supérieur, ce qui fait baisser le prix du bien

B) Phase consommatrice de capital car elle dure.

C) Est-ce de la rénovation lourde? A au moins 1000€/m2?

D) Quelle marge reste-il ?

Je trouve que nous n’avons aucuns chiffres précis de projets pour vraiment comprendre ce qui se passe.

Dans une commune (de 1ère couronne) que je connais bien, le prix au m² des bureaux est plutôt significativement inférieur au prix des logements, en €uros (la différence est plus proche de 2000€ que de 1000€/m², et on parle là de bureaux occupés, car vides et inlouables ce serait une autre histoire). On parle du prix de l’ancien : si après rénovation (lourde) les logements se rapprochent du prix du neuf, l’écart est encore plus grand.

Pour convertir, il faut bien entendu une autorisation de la mairie, qui est à priori réticente : en effet, bureaux = activité, plus de recettes pour la ville que logements (=moins de recettes pour la ville, et besoin d’investir dans des équipements pour les habitants). Après, s’il y a vraiment trop de surface de bureaux vacantes, la mairie doit préférer lâcher du lest, plutôt qu’avoir au final des friches (avec encore moins de recettes, plus des nuisances).

kiwijuice · #23

Donnez ces exemples svp car je ne suis pas du tout convaincu.

Rien ne dit que des bureaux vides inlouables en petite couronne soit vendables en résidentiel ou qu’ils soient rentables avec une rénovation lourde.

L’edito dont Surin parle mentionne le projet de Rueil Malmaison.
Mais là on parle de :
- rachat bloc de bureaux non loués depuis 2019 de 10 000m2
- changement de destination (hotellerie)
- ET doublement de la superficie

C’est plus que de la simple conversion avec une prise de risque opérationnelle très importante.

NicolasV · #24

La réponse sur l’origine de la performance se trouve dans le bulletin trimestriel. Une (probablement large) partie de la performance ne vient pas de loyers mais de la revalorisation des biens selon l’avancement des projets, y compris à la phase administrative : "acquisition, dépôt, obtention et purge de permis de construire et des avancées de travaux et de commercialisation". Les valeurs sont j’imagine assez incertaines quand on voit qu’il est déjà compliqué de valoriser précisément des actifs loués, d’autant plus dans l’environnement actuel.

Pour ma part j’ai toujours trouvé le positionnement de cette SC délicat. Ces opérations de restructurations sont généralement risquées et offrent une liquidité plus que médiocre tant que l’actif n’est pas livré. Or le format SC en AV s’adresse à une clientèle large et a pendant longtemps été vendu comme un support peu risqué et liquide, complémentaire au fonds €.. J’ai d’ailleurs du mal à comprendre comment Novaxia R peut-être notée 3/7 sur l’échelle SRI, vs 6/7 pour Novaxia one dont l’activité semble très proche.

Dernière modification par NicolasV (07/11/2024 18h35)

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