Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

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1 #451 15/09/2023 07h46

#452 15/09/2023 08h28

#453 15/09/2023 08h36

#454 15/09/2023 08h45

#455 15/09/2023 08h56

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1 #457 31/10/2023 12h44

#458 31/10/2023 13h58

#459 31/10/2023 14h12

#460 31/10/2023 14h49

#461 31/10/2023 16h09

2 #462 31/10/2023 16h34

#463 31/10/2023 17h04

#464 31/10/2023 17h17

#465 31/10/2023 17h25

#466 31/10/2023 17h38

#467 31/10/2023 17h44

#468 31/10/2023 21h59

#469 01/11/2023 10h06

#470 01/11/2023 10h19

#471 01/11/2023 11h10

#472 01/11/2023 11h57

#473 04/11/2023 09h35

#474 04/11/2023 10h16

#475 04/11/2023 10h26

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Surin, le 05/09/2023 a écrit :

Greyna, le 31/10/2023 a écrit :

Primonial a écrit :

Surin, le 01/11/2023 a écrit :

Primovie a écrit :

eg972 · #451

Surin, le 05/09/2023 a écrit :
Aucune baisse à venir pour les SCPI Primonial à court terme, encore moins pour Primovie.
Si baisse il y a, il faut attendre une annonce officielle.

Pas encore vu d’annonce officielle mais sur mon contrat Spirica, baisse de la valeur de retrait pour Primopierre à 160.89 contre 185.92 soit -13,5% et pour Patrimmo Commerce baisse de la valeur de retrait à 160.16 contre 179.27 soit -10.65%.
Primovie elle reste à 184.73 en valeur de retrait

Heureusement qu’il ne devait pas y avoir de baisse à venir à court terme (vrai en effet pour Primovie)
A suivre …..

Manu · #452

La baisse de Primopierre sur Spirica doit être très récente. Je suis sortie le 01/01/2023 à 185.92€.

eg972 · #453

En date de valeur du 15/09 (aujourd’hui)

Manit · #454

Je viens de passer un ordre d’arbitrage (vente) de PrimoPierre sur un contrat Fortuneo Vie et la valeur de retrait était inchangée à 185.92.

Donc pas de baisse actée chez eux pour le moment.

eg972 · #455

Attention,
En AV ce n’est généralement pas immédiat.
C’est souvent J+1 ou peut-être J+3
Tenez nous au courant

Jeim · #456

Bonjour,
A priori pour Primovie, aucune baisse si on en croit le communiqué général publié hier sur le site de Primonial, concernant l’ensemble de leurs SCPI.

Communiqué du 15/09/2023

ÉDIT : Je viens de voir que le tableau récapitulatif a été publié sur le fil de Primopierre.

Jeim

Dernière modification par Jeim (16/09/2023 11h13)

pogman · #457

Bon, la douche froide.
Malgré le maintien du prix de la part, Primovie a bien baissé le montant distribué sur T3 (-20% grosso modo hors versement PV).

J’espère un bel effet de rattrapage sur le versement du T4 au 31.01.24

Du coup, je pense que ma stratégie d’acheter au comptant des parts de SCPI de rendement qui me semblent solides (IROKO, Corum Origine…) à coup de 5 ou 10k via l’apport en compte courant dans ma SCI à l’IS est intéressante.
Cela me permettrait de générer des revenus pour compenser les potentiels revenus PRIMOVIE et PRIMONIAL en dents de scie.

Olivier

dfranck · #458

Qu’est ce qui pourrait justifier la baisse des loyers ? N’est-ce pas supposé suivre l’inflation ?

pogman · #459

@dfranck

oui effectivement j’ai du mal à comprendre ou alors le Taux d’Occupation Financier (TOF) a pris une méga claque depuis T2 mais je n’avais rien lu de tel dans le bulletin d’information de T2 qui l’annonçait ou alors encore une supposition : des locataires ont demandé des délais pour le paiement des loyers ce qui ne serait pas un bon signe.

Enfin bref, beaucoup de propriétaires se réjouissent de l’inflation, les loyers augmentent c’est super…
Ici on en voit pas les effets bien au contraire.

Le bulletin d’information sera dispo le 14.11, je ne manquerai pas de le commenter ici

Olivier

Greyna · #460

Entre ça, la dette élevée et un prix de part qui surcote de 6,5 % par rapport à la valeur de reconstitution calculée cet été, ça commence à faire beaucoup de signaux négatifs.

gigifred · #461

Elle surcote pas plutôt de 1 % ?

Greyna · #462

Prix de souscription: 203 €
Valeur de reconstitution calculée cet été (source Primonial >>> je dirige un cabinet de CGP): 190,67 €
Soit 6,47 % de surcote.

gigifred · #463

Merci

Je serais très intéressé à avoir votre source d’information, car je ne retrouve nulle part ce chiffre de 190,67 sur le site de Primonial (ni aucun autre chiffre, d’ailleurs, concernant la nouvelle valeur de reconstitution)

Greyna · #464

Je ne sais pas si vous trouverez l’info en ligne.
Comme indiqué je dirige un cabinet de CGP et donc je reçois leurs infos par mail.

Surin · #465

Contre 200,51 € à fin 2022 donc la valeur de reconstitution a baissé de 4,91 % en 6 mois.

gigifred · #466

C’est incroyable qu’ils n’aient pas communiqué la nouvelle valeur de reconstitution au grand public ! Ce n’est pas normal que tout le monde n’ait pas accès aux mêmes informations (surtout une info aussi capitale)

Surin · #467

Absolument, à noter que la politique "ISR" est censé améliorer le critère de transparence :
"En conformité avec ce Code, Primonial REIM France s’engage :
• A répondre aux questions posées concernant chacun des fonds immobiliers accessibles au grand public mentionnés précédemment"
https://www.primonialreim.fr/documents/ … 3826894389

C’est la mode du flou et de la bonne conscience, on signe des engagements sans les respecter et ça permet de s’afficher dans de belles plaquettes, tout en se fichant de la tête de l’associé en ne répondant pas à ses questions, en ne répondant pas au téléphone ou en compliquant ses démarches.

sm94 · #468

Si cette baisse se confirme, on pourra même parler de mensonges de la part de Primonial.

Il suffit de relire le communiqué de la société de cet été ( https://www.primonialreim.fr/documents/ … 4768566198 ), qui n’indique jamais les valeurs d’expertises mais oppose deux types de SCPI:

’L’immobilier de santé ou le résidentiel ancien font preuve de résilience, soutenus par des tendances démographiqueset sociologiques de long terme. En revanche, l’immobilier de bureau et l’immobilier de commerce qui avaient souffert de l’évolution des modes de vie post Covid (télétravail, commerce en ligne…) subissent des baisses de valeur.’

’Ainsi, pour nos SCPI positionnées sur l’immobilier de santé et résidentiel : Primovie, Primofamily et Patrimmo Croissance Impact, le prix de souscription reste inchangé. En revanche, pour la SCPI Primopierre (bureaux) et la SCPI Patrimmo Commerce, la valeur des actifs sous-jacents s’est éloignée du prix marché, ce qui implique un ajustement à la baisse des prix de parts’

’L’immobilier de santé, par son caractère acyclique et défensif, porté par des tendances démographiques de long terme et en sous-offre, conserve toute sa place dans une allocation d’actifs diversifiée et se trouve conforté dans la période actuelle.’

J’ai définitivement rayé les SCPI de cette SG de mon portefeuille.

Polaris · #469

Greyna, le 31/10/2023 a écrit :
Je ne sais pas si vous trouverez l’info en ligne.
Comme indiqué je dirige un cabinet de CGP et donc je reçois leurs infos par mail.

Sous-entendez vous que Primonial livrerait des informations aussi capitales que la mise à jour de la valeur de reconstitution à certains CGP, et les cacherait aux associés de la SCPI ?

Les bras m’en tombent (réellement).

Avez-vous relayé cette information à vos clients qui ont investi dans cette SCPI par votre intermédiaire ?

Au passage, merci de nous en faire profiter.

pogman · #470

@Polaris:

je viens de contacter Primonial depuis mon espace client à ce sujet (afin de confirmer ou pas) mais également afin de savoir s’ils ont prévu de donner une explication sur la baisse de 20% de la distribution T3 vs T2 alors qu’ils nous disaient que les SCPI de santé étaient résilientes et surtout que les loyers ont plutôt tendance à augmenter qu’à baisser en période inflationniste.
J’espère avoir des réponses claires.

Olivier

Surin · #471

Polaris je confirme.
Pour la SCPI Primopierre, Primonial a mis à jour la note d’information et donne la nouvelle valeur de reconstitution en page 14. Pour Primovie aucune mise à jour.
Il y a là une volonté manifeste de la société de gestion de passer sous silence une information importante qui fait état de 5 % de baisse de la valeur des actifs (à hauteur de 5 Md € de capitalisation ou presque, ça fait la bagatelle de 250 M€ évaporés) sans en informer les associés. Au contraire on leur dit que tout va bien (madame la marquise …) et que la thématique de la SCPI la rend résiliente.
L’histoire ne dit pas s’il y a eu un conseil de surveillance pour faire valider la nouvelle valeur de reconstitution, ce qui serait la seule explication à ne pas mettre à jour la note d’information, je m’explique :
_Primopierre, la baisse des actifs est trop importante et le gérant décide qu’il faut baisser le prix de part, il fait valider la VR par un conseil de surveillance exceptionnel en amont.
_Primovie, la baisse des actifs n’oblige pas le gérant à baisser le prix de part, après tout ça permet de défendre la SCPI face aux autres, pas de convocation de CS pour acter cela, on ne met pas à jour la note d’information.
Il n’empêche que c’est déplorable et que les associés doivent être informés à titre indicatif.

gigifred · #472

Heureusement que de bonnes âmes sont présentes sur ce forum pour nous alerter et nous fournir des infos de première main, et nous confirmer, si besoin était, que la SG Primonial file vraiment un mauvais coton en ce moment… :-\

Fanscpi · #473

Problème de liquidité.
0,32% des parts en attente de retrait au 30 septembre 2023.
Les revenus fonciers baissent de 20% par rapport au trimestre précédent : 1,57€ par part au 2ème trimestre, 1,26€ par part au 3ème trimestre.
Aucun élément d’analyse ne figure dans le bulletin trimestriel sur cette baisse.
Source : bulletin trimestriel

Surin · #474

Le revenus fonciers distribués baissent donc de 19,75 %.
Dans l’edito, "le montant des loyers encaissés représentant environ environ 39,11 millions d’euros" contre 44,9 millions d’euros au trimestre précédent soit une baisse de 12,90 % "seulement", l’histoire ne dit pas à quoi est dû ce décalage (ni la baisse …).

Sur le nombre de parts en attente :

Primonial a écrit :
La clôture est réalisée mensuellement.
Il y a eu plus de parts souscrites que de parts vendues au cours du mois de juillet.
À compter du mois d’août, l’ensemble des parts souscrites ont permis de compenser des retraits.
Cela explique que le tableau ci-dessus fasse apparaître plus de parts souscrites que vendues ainsi que des parts en attente de retrait à la fin du trimestre.

Primonial évoque le mot "clôture", à la fin de chaque mois, chaque part souscrite est acquise à la SCPI et dévolue à l’investissement, peu importe si au lendemain des ordres de retrait arrivent, il devront attendre de nouvelles souscriptions.
Beaucoup d’autres gérants ne procèdent pas ainsi mais ça leur rapporte moins de frais.

Surin, le 01/11/2023 a écrit :
L’histoire ne dit pas s’il y a eu un conseil de surveillance pour faire valider la nouvelle valeur de reconstitution, ce qui serait la seule explication à ne pas mettre à jour la note d’information, je m’explique :
_Primopierre, la baisse des actifs est trop importante et le gérant décide qu’il faut baisser le prix de part, il fait valider la VR par un conseil de surveillance exceptionnel en amont.
_Primovie, la baisse des actifs n’oblige pas le gérant à baisser le prix de part, après tout ça permet de défendre la SCPI face aux autres, pas de convocation de CS pour acter cela, on ne met pas à jour la note d’information.
Il n’empêche que c’est déplorable et que les associés doivent être informés à titre indicatif.

La valeur de reconstitution de 190,67 € au 30 juin et validée par le CS le 19/10 est communiquée dans le bulletin, c’est la moindre des choses.
Le CS n’a donc pas été convoqué en urgence comme quand il était décidé d’abaisser le prix de part, peut-être ont-il attendu la date prévue précédemment.

badeline · #475

On a la réponse à la baisse du revenu distribué au T3 (1,61€ par part) : il a y en plus un reset fiscal de 0,52€ par part, ce qui donne un total de 2,13 € par part.

Primovie a écrit :
La distribution au titre du 3e trimestre 2023 s’élève à 2,13 euros par part dont un reset fiscal de 0,52 euro par part. Le montant des loyers encaissés représentant environ 39,11 millions d’euros pour les 453 baux que compte la SCPI Primovie.

Pour l’évolution des loyers encaissés :
- au T1 2023 : 39,22 M€
- au T2 2023 : 44,87 M€
- au T3 2023 : 39,11 M€
pour une capitalisation stable. On voit donc que l’encaissement des loyers est très variable d’un trimestre à l’autre.
Donc rien d’inquiétant à ce stade (je n’ai pas les BT des trimestres précédents pour avoir la tendance sur une période plus longue)

EDIT : Fanscpi et Surin ont été plus rapide que moi, suppression des éléments en doublon.

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