WP Carey REIT : 6% de rendement !

Les résultats de WP Carey pour le T2.



Un AFFO/action qui continue sa croissance qui permet de soutenir le dividende. Ca croit lentement mais surement.

Je mets ici un état des lieux de la dette, ce qui permet de comparer à 6 ans d’intervalle avec la dette de l’époque (lien posté par IH message 2).


On peut voir, que la société a continué de grossir, diminuant la dette au passage, et en augmentant les dividendes tous les ans (tous les trimestres même).

Par contre, il va falloir négocier le mur de dette qui approche pour 2024.

En tant normal, cela ne devrait pas poser de problème, au vu même de l’historique de la société…. Sauf que nous sommes en temps de covid….

Les unsecure 2033 ont été émises en Février 2021 avec un taux de 2.25%.

Il semble y avoir une opportunité pour de la nouvelle dette à taux inférieur à l’actuelle.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour à tous,
Grosse baisse de WPC aujourd’hui suite à la décision de faire un spin off pour sortir ses actifs de bureaux…. la même décision que Realty Income…mais avec du retard.
Nous avons aujourd’hui un dividende de 7%..

W. P. Carey Announces Strategic Plan to Exit Office

W. P. Carey Approves Plan to Spin Off 59 Office Properties Into Publicly Traded REIT

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Dernière modification par leseb06 (21/09/2023 16h55)

The company guides for adjusted funds from operations of around $5.25 for the current year, which would mean a dividend of $3.67 to $3.94 per share per year. Today, WPC pays out $4.28 per share per year. a écrit :

Mais il va falloir ajuster son Pru avec la valeur de NLOP.

Si on garde la valeur d’aujourd’hui en prenant le bas de la fourchette du dividende on est à 3.67/59 = 6.2%

Je n’ai pas encore pris de décision concernant ma ligne.

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Dernière modification par leseb06 (21/09/2023 23h25)

Le cut se fera post spin-off (prévu le 1er novembre).

Maintenant, qu’elle sera l’ampleur du cut … bonne question

Prévision au doigt mouillé :
- 16.1% de l’ABR qui disparait (la partie Office)
- 2.6% de l’ABR qui disparait (U-Haul, plus gros locataire, qui rachète ses 78 self-storages)
- volonté de réduire le payout ratio (actuellement à ~78% au 2023 Q2 qui était un "bon" trimestre vers le range 70 - 75%)

On tomberait sur un cut d’environ 25% du dividende (~ $0.80 / qtr).

La deuxième question qui en découle, c’est, comment va réagir le marché ?
- Perte de son statut de "dividend aristocrat"
- Timing de séparation de ses assets dans un moment très compliqué pour le secteur Office
- Confiance dégradée dans le management via ses mauvaise décisions / timing
- Annonce d’un dividend cut jamais bon pour le moral
- WPC annonce, dans la foulée, émettre encore 4.7M commons donc encore plus de dilution
- Dernière annonce de la politique monétaire de la FED non accommodante pour les REITs

Bref, le prix de l’action va t’il s’ajuster :
- Pour retrouver un yield comparable à actuellement : 6.7% (pré annonce du spin-off)
- Pour sombrer dans les 7+% à cause d’une crise de confiance dans le management
- Pour s’améliorer (6 - 6.5%) après s’être sorti l’épine "Office" du pied

J’ai arbitré totalement ma position sur WPC le lendemain de l’annonce du spin off…perte total de confiance dans le board.
cordialement

Attention, par définition, la prévision d’AFFO pour 2023 prend en compte une partie de l’apport des 18.7% d’ABR qui vont dégager (Office NLOP + U-Haul).
Alors pour 2024, l’AFFO devrait être encore plus bas (et un nouveau dividende sizé en conséquence).

Alors mêmes si WPC parle d’affecter le cash dans la réduction de sa dette d’un côté, on a aussi une énième dilution via l’émission de commons de l’autre.

Pour rappel :
- 170M USD de mortgages rattachés aux propriétés partiront avec NLOP
- 350M USD de cash sera récupéré par WPC de la part de NLOP
- Vente des 87 propriétés Office (WPC parle de 800M USD, j’attends de voir)
- Vente des propriétés à U-Haul (Montant inconnu et déterminé au 2024 Q1, j’attends de voir)
- Emission des 4.7M commons pour 385M USD (montant annoncé, j’attends de voir)

NLOP est une REIT "liquidatrice" et aura surement le même funeste destin qu’ONL (le spin-off "Office" de O).
Passage de 25 USD à 5.18 USD en moins de 2 ans.

Avant d’éventuellement initier une position sur WPC, j’attendrai que la "poussière retombe" que ce soit au niveau du nouveau dividende, des ventes effectives et de son travail sur sa dette (il y a des murs en 2024 / 2025 / 2026).

@Leportois : Net Lease Office Properties (NLOP) visible sur Degiro mais non tradable pour l’instant

Sur IB, j’ai bien une ligne NLOP.
18 NLOP pour 275 WPC

Si j’en crois votre portefeuille, vous n’avez pas assez d’actions WPC pour avoir 1 NLOP. Vous encaisserez les rompus plus tard.

J’ai bien une action qui est apparue sur mon compte bourso, enfin. Par contre, quand j’essaie de la vendre, j’ai le message d’erreur "cette valeur n’est pas négociable"… Je suis donc "collé" avec une action dont la valeur risque de tendre vers 0…

Je viens de vendre mes 2 NLOP à 12,96$ l’unité depuis Degiro. Le titre n’était plus noté comme "non négociable", après le cours était fantaisiste (18,10 à +55%) alors qu’en réalité j’ai vérifié sur d’autres sites on était à 12,96 +11%. Je n’avais pas de rompus (pile 30 titres).
Sur un autre compte bourse direct, 14 actions donc que des rompus, pas encore touchés.

Je n’ai pas cherché à comprendre combien valait en théorie le "détachement" de NLOP, ni quels seraient les ratios de cette société, pour un montant aussi faible il vaut mieux se concentrer sur ce que vaut le nouveau "WPC".

J’ai lu rapidement le Q3 je ne suis pas super emballé pour le moment, le FFO et le dividende vont bien baisser, on ne sait pas comment sera utilisée la cession du reste de portefeuille de bureaux (tout de même 5% des loyers !) et j’espère que cela ne sera pas bradé : si j’ai bien suivi, il s’agit d’un portefeuille de bureaux loués au gouvernement Espagnol, sur des baux de longue durée où était le problème à les conserver ?

Je vais prendre le temps de mieux étudier la société après cette transformation mais j’aimais vraiment le positionnement triple net avec une majorité de locaux industriels, cela va être renforcé mais il fallait aussi voir l’absence de croissance et la structure de la dette comme des points assez négatifs…

Vertaco

Sur boursobank, j’ai touché 1 action netlease invendable, et 5,08€ de liquide suivi de 5,08€ de prélèvement sociaux. 100% de prélèvement, vive la France Socialiste ! (ou plutot l’incompétence des banquiers)

L’expérience montre en effet que les spin-off de foncières cotées, ce ne sont que des problèmes.

Ca coûte cher à vendre, c’est pas optimisé fiscalement, et on se retrouve avec une petit foncière qui possède les pires propriétés, et souvent avec de la dette.

Il vaut mieux vendre juste avant le détachement du spin-off, quitte à racheter après.