WP Carey REIT : 6% de rendement !

Elle fait partie des principales triple net américaine avec Realty Income, National Retail Properties et American Realty Capital Properties.

WP Carey a également une filiale de gestion pour compte de tiers, comme ARCP avec Cole Capital, avec un AUM similaire autour de 8-9 $Md.

L’originalité de WP Carey est sa présence internationale : 65% aux USA, 30% en Europe dont UK, 5% ailleurs.

Au niveau du portefeuille d’actifs, par rapport à ses consœurs, on note un % plus élevé de bureaux et entrepôts/locaux industriels.



Le taux d’occupation est excellent depuis 2006, généralement entre 98-99%.

L’endettement (notation BBB par S&P) est contenu avec un LTV à 46% sur les prix d’acquisitions :


A 13 fois l’AFFO 2015, le multiple de valorisation est en effet bien plus raisonnable que Realty Income ou National Retail Properties (dont éventuellement on peut justifier le multiple par un portefeuille 100% retail US).

Je ne suis pas particulièrement la valeur, mais à mon humble opinion, WP Carey est une bonne foncière de fond de portefeuille.

Certains invoquent l’exposition internationale et le risque devises qui en découle. Or WPC emprunte en EUR pour financer ses acquisitions européennes, et en théorie, le risque devises s’annule à long terme.

Il n’y a que 26% de ses locataires qui sont "investment grade" : cet "inconvénient"est inhérent à l’activité. En effet, la plupart des sociétés investment grade n’ont souvent pas grand intérêt à procéder à un sale-leaseback, il est plus avantageux pour elles aujourd’hui d’emprunter sur les marchés.

A mes yeux, le risque réside plutôt dans le fait qu’environ un quart des baux arrive à échéance dans les 5 prochaines années. Que va-t-il advenir des locaux ?

- L’option de rachat va-t-elle être exercée par le locataire ?

- Le bail commercial va-t-il être prolongé ?

- Ou alors, le locataire va-t-il libérer les lieux, auquel cas WPC pourrait avoir quelques difficultés à revendre le bien au même prix ou à le relouer aux mêmes conditions ?

WPC exerce cette activité depuis 1973 donc j’ai toute confiance dans le management pour savoir comment gérer les baux arrivant à expiration.

De plus, ce risque me parait plus que largement intégré dans la valorisation actuelle.

WP Carey a annoncé une augmentation de capital de 400 M$ "au prix du marché". C’est surprenant, car le cours est bas et le rendement élevé (plus de 6.5%). Une situation qui devrait, a priori, exclure ce genre d’opération !

On ne sait pas comment l’argent va être utilisé, mais un contributeur de SA a fait l’hypothèse qu’il serve à rembourser une partie de la dette ou qu’il se porte sur de nouveaux investissements. Dans les deux cas, l’augmentation de capital devrait être légèrement dilutive, sans surprise. L’hypothèse que ce capital permette d’augmenter en volume la dette sans affecter les ratios n’est par contre pas évoquée. L’opération devrait être plus favorable dans ce scénario, même si les facteurs clés restent inconnus : taux de capi et taux d’emprunt.

Cette annonce m’intrigue d’autant plus qu’elle a été précédée de quelques jours par des achats d’insiders.  Or, le management a jusqu’à présent fait du très bon boulot avec cette REIT…

Qu’en pensez vous chers amis des  REITs ?

Vivement que l’on sache ce qu’ils vont en faire, parce-que ces 400M$ représentent quand même 6% de la capitalisation… Il y a matière à être attentif !

Bonjour , je pense pour ma part à des investissements . Pour ce qui concerne les dettes, en général, ils réémettent des obligations pour rembourser les obligations arrivant à échéance et ,si possible, à des taux plus bas ( cominar fait ça actuellement ).
Ils ont acheté pour 105 millions de retail à OSLO il y a quelques jours , c’est une belle somme.

Ils doivent bien savoir ce qu’ils font   

Comme VEREIT, WP Carey sous-performe par rapport à Realty Income.

En terme de multiples d’AFFO, VEREIT est encore moins chère que WP Carey. 11,5 fois environ vs 13 fois. Realty Income, je ne regarde même plus… On doit être à 20 fois l’AFFO.

PatN a écrit :

Je vise un point d’entrée à 52,53$.

C’est gourmand. Ca correspond pratiquement au point bas de février et malgré la baisse en cours, je ne nous vois pas le revisiter. A 56,7$ je trouve que c’est déjà très bas.

Les baisses de prix vous semblent irrationnelles. Et que pensez-vous des hausses de cours des REIT qui les ont précédées ? Les REIT bénéficient d’un alignement des planètes qui ne durera qu’un temps. Tout le programme de Trump laisse entrevoir une hausse des taux longs suivie d’une hausse de l’inflation. Amha il faut donc privilégier les REIT les moins leveragées et dont les revenus suivront le plus possible l’inflation.

Comme il a été souvent évoqué sur le forum, l’ensemble des REIT ne réagira pas de la même façon à l’inflation en fonction du secteur d’activité ( triple net avec beau à long terme vs hotel par exemple).

Aussi la structure de la dette compte : Un REIT fortement endetté à taux fixe peut bénéficier de l’inflation. En France les particuliers qui se sont le plus enrichies en période d’inflation étaient les plus endettés, il n’y a pas de raison que cela soit différent avec les REITs.

Je pense que les risques pour les REIT ne sont pas vraiment les taux d’intérêt mais plutôt les conditions d’accès à la dette et la liquidité du marché. Meme si les taux montent, s’il est assez facile de se faire prêter de l’argent, il s’agit d’une situation tenable. Quand plus personne ne veut vous en prêter s’est différent. Ce risque me semble plus grand en cas de deflation/krach immobilier qu’en cas de forte inflation.

Je pense qu’il faut surtout éviter les surcapacités (exemple pour les hôtels), les changement d’environnement, de politiques ou de besoin économiques (ex : exode rural pour une REIT de centre commerciaux de campagne; ecommerce pour les centres commerciaux, déremboursement de soin plutôt que d’autres (skill nurse facility)).

Je me suis laissé convaincre par une petite portion de WPC à 57.5 ( ratio P/AFFO + croissance )

WPC

T1 2017

    Forte baisse des revenus de 270 M$ à 220M$ de T1 2016 à T1 2017, mais le net income est identique à 57,4 M$. AFFO en petite baisse de 139 M$ à 134 M$ soit de 1,31 à 1,25 $/action pour un dividende juste sous les 1$.
    Dette moyenne à 3,7% avec une structure capitalistique 60% actions / 40% dettes soit 4 mds$ dont 153 à rembourser en 2017 et 217 en 2018.
    Vente pour 52 M$ contre achat pour 3M$

Mon avis

    Très content d’avoir pu faire rentrer cette ligne bien en dessous de 60$. Même si les chiffres du T1 2017 sont loin d’être transcendant, c’est un Reit très diversifié, et je souhaite pouvoir me renforcer sur une faiblesse. Ce que je comprends des articles lus, c’est qu’il y a un potentiel spéculatif par rapport à leur fond (notamment le CPA17) qui pourrait rejoindre un jour leur portefeuille d’actifs en direct, comme ils ont fait pour leurs précédents fonds.

Q2 2017

Forte baisse des revenus par rapport au Q1 2017 à $202.7 million, mais en hausse de 2.0% versus Q2 2016 à $198.8 million. Net Income à 64,3 M$. AFFO en belle hausse à $148.4 million, soit $1.38/share, +11,3% versus le 1,24$/share en Q2 2016 pour un dividende qui a augmenté à 1$/quarter
Affirm 2017 AFFO guidance range of $5.10 to $5.30 per diluted share
As previously announced, the Company’s Board of Directors approved a plan to exit all non-traded retail fundraising activities as of June 30, 2017
Vente pour 20M$ et achat pour 64 M$.
Au total : 895 net lease properties, comprising 86.6 million square feet leased to 214 tenants, and two hotel operating properties,  the weighted-average lease term of the net lease portfolio was 9.6 years and the occupancy rate was 99.3%.

Mon avis

Modification du profil de la société avec la sortie d’une partie de ses activités pour être vue comme un pure REIT. La croissance est là, la valeur est loin de ses plus bas. A renforcer sur une baisse.

Plutôt que suivre les coupes de dividendes par les temps qui courent, qui n’ont aucun intérêt car elles ne seront que le résultat d’une situation exceptionnelle, il vaut mieux regarder les achats d’initiés.

WP Carey a quelques achats :



Ils ne garantissent rien du tout, mais au moins le management joue le jeu, et les montants ne sont pas ridicules.