AirflowETF [63] : étude de cas immobilier (immobilier locatif 36m2)

C’est clair que ça va sacrément vous handicaper…

Pour être bien, il faut que loyer >2xremboursement. Il faut en plus louer en meublé (ou sci IS).

En ce moment, les taux sont hauts et les vendeurs sont accrochés au prix avant la hausse des taux. Donc, l’équation est très compliqué à réaliser (sauf savoir faire spécifique)…

Bref, vous êtes en capacité d’acheter. C’est super. Il faut juste attendre pour faire un coup de fusil de trouver un vendeur pressé…

Dernière modification par Pierrot31 (04/01/2024 21h42)

Sauf erreur de ma part vous vous trompez sur le calcul de la fiscalité.

Sur un loyer a 480 euros, l’état applique un abattement forfaitaire de 30% (en location nue, ce qui semble être le cas).
Sur l’assiette vous payez votre TMI mais aussi 17,2 de cotisations sociales.

Vous payerez donc:
- 480 * 70% * 30% = 100.8
- 480 * 70% * 17.2% = 57.80

Soit environ 158€ de fiscalité mensuelle versus les 183 que vous annoncez.

Cela ne change pas forcément la donne, mais je pense que cela peut vous intéresser.

Cette règle du loyer >2 remboursements est :
- d’une part, une règle empirique. Il faut affiner chaque étude de cas en déroulant les calculs.
- d’autre part, elle s’entend avec l’apport minimal (il y a encore quelques années, on pouvait emprunter avec 0 apport).

C’est compliqué de timer le marché immobilier mais là, à mon avis, on est au début d’un cycle baissier de 6/7 ans. Ce n’est que mon avis….

Ça ne veut pas dire qu’il faut attendre 6/7ans. Il y a et il y aura toujours des vendeurs pressés…

La comparaison avec un livret A ne fonctionne pas. En immobilier locatif, vous travaillez avec le levier du crédit… C’est LE point essentiel par rapport aux autres placements.

L’investissement que vous envisagez ne sert absolument à rien.

Pour bien le comprendre, il faut distinguer l’échéance du prêt en 2 termes : le remboursement du capital d’une part ; les intérêts l’assurance d’autre part.
Je vais prendre un exemple de l’année 2021. Je reprends votre exemple avec un investissement et un loyer légèrement plus bas pour simplifier les calculs. Soit donc un appartement qui coûte 100 k€ pour lequel j’emprunte 100 k€ sur 20 ans. Il est loué 417 €/mois soit 5000 €/an.

- remboursement du capital : 100 K€ / 20 = 5 k€ annuels.
- intérêts + assurance de l’emprunt : 1 % soit 1 k€ annuels.

Cet appartement, loué nu et imposé en revenus fonciers, rapporte :
loyer 417 €/mois = 5000 € par an
et coûte :
intérêts + assurance = 1000 € par an
PNO, TF, travaux, etc. 1000 € par an.
revenu net avant impôt 3000 €.
IR + PS à 50 % (pour faire simple) reste 1500 € nets.
Donc, sur 5000 € de remboursement annuel du capital, 1500 soit un petit tiers est payé par le locataire, 3500 € soit deux gros tiers, par vous. Ce n’est pas le Pérou, mais enfin cet appartement rapporte quelque chose ; il contribue à son propre désendettement.

Prenons maintenant votre exemple de début 2024, ce qui apporte au cas de 2021 quelques changements notés en gras :

remboursement du capital : 100 K€ / 20 = 5 k€ annuels.
intérêts + assurance 3,5 % soit 3,5 k€ annuels.

Un tel investissement rapporte :
loyer 417/mois = 5000 € par an
et coûte :
intérêts + assurance = 3500 € par an
PNO, TF, travaux, etc. 1500 € par an (il y a eu de l’inflation partout, donc entre 2021 et 2023 ce terme a augmenté de 500 €).
revenu net avant impot 0 €.
IR + PS = 0 ( à condition de déclarer au réel ; il ne faut surtout pas être au forfait de 30 % pour un tel gouffre).
Donc, sur 5000 € de remboursement annuel du capital, 0 est payé par le locataire, et la totalité par vous. vous avez un effort d’épargne de 500 €/mois. Ainsi, cet appartement ne rapporte rien et ne contribue pas à son désendettement. Le loyer paie seulement les charges courantes.
Au bout de 20 ans, vous revendez. Dans un marché qui a augmenté un peu, mais un immeuble qui a vieilli, vous revendez 110 k€ - 10 k€ de frais de notaire, ça vous rapporte 100 k€ nets. Ca rembourse tout juste ce que vous avez remboursé à la banque. Résultat : pendant 20 ans, vous avez fait un effort d’épargne, géré un locataire chiant, êtes allé aux AG de la copro, avez fait des calculs et déclaré des revenus fonciers. Vous avez aussi réclamé des trucs au syndic, vous avez fait des travaux entre deux locataires, et tout ça pour… rien. Ca ne rapporte rien. La rentabilité nette de cet investissement est 0.

Si vous aviez mis l’effort d’épargne de 500 € par mois sur un compte courant (ou bien en billets cachés sous la pile de draps), vous auriez eu exactement le même résultat : 100 k€ au bout de 20 ans. Si vous aviez mis ces 500 € chaque mois sur des supports rémunérateurs (livrets défiscalisés, PEA, AV), vous auriez eu beaucoup plus au bout des 20 ans !

Vous vous apprêtez donc à faire une opération blanche. Un truc qui ne sert à rien si ce n’est à brasser du vent. Il n’y a aucun effet de levier de l’emprunt, car le capital investi ne rapporte aucun revenu net.

Aujourd’hui, compte tenu de la hausse des taux et de la hausse des charges en général, une opération avec un rendement de 5,5 % brut est une opération blanche, qui ne rapporte rien. Il ne faut pas la faire.

Pour que cette opération présente un avantage, compte tenu de la hausse des taux et de la hausse des charges en général, il faudrait le payer nettement moins cher (et sans doute augmenter le loyer). Je dirais qu’il faudrait le payer vers les 70 k€ pour que ça recommence à ressembler à quelque chose.

Les vendeurs n’ont pas intégré les conséquences de la hausse des travaux et des charges en général. Il faut qu’ils baissent leurs prix…. ou bien qu’ils gardent leurs biens immobiliers en attendant des jours meilleurs, s’ils ne veulent pas baisser leurs prix !

(note pour les plus rigoureux : des intérêts à 3,5 % sur 100 k€ ne font pas 3500 € à payer chaque année car les intérêts décroissent au fil du temps ; mon calcul est volontairement à l’emporte-pièce pour être plus clair et pédagogique).

Dernière modification par Bernard2K (05/01/2024 00h51)