LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

platax · #51

Dans mon T1 plus très frais, 2 ans. Dont le dernier sans payer…

Sito · #52

Bonjour,

Je me permets de remonter ce topic pour poser une question sur le LMNP.

Je vais bientôt louer mon premier appart en LMNP. Les charges déductibles sont les charges de copro imputables au locataire, mais non répercutées.

Au lieu de louer 400€ + 50€ de charges, louer 450€ et conserver les 50€ à la charge du propriétaire. Cela permettrait de pouvoir déduire 50€ * 12 de charges annuellement… Quelqu’un sait si ça se fait ?

Merci de vos retours.

ZX-6R · #53

Votre question n’est pas claire…

Personnellement, j’ai inscrit dans le bail un forfait de charges. Chaque locataire me paye le loyer principal + le forfait de charges, je ne régularise jamais.

Mes revenus sont mes loyers yc charges.
Mes charges sont toutes les charges que je paye (yc celles incluses dans le forfait de charges)

Je ne sais pas si je réponds à votre question?

Sito · #54

Merci pour votre réponse.

Est-on d’accord que l’on peut déduire de son résultat foncier les charges non répercutées par le locataire ? (je parle des charges de copro "classiques")

Dans ce cas là, au lieu de louer 400+ 50 de charge, louer l’appartement 450 + 0 de charge. Ainsi, on peut déduire du résultat foncier 50€ de charges par mois puisque les charges non répercutées au locataire sont de 50€. A l’année, ça fait 600€ à déduire du revenu foncier…Je ne sais pas si je suis bien clair.

Merci à vous

platax · #55

Les "charges répercutables" ressortent du régime foncier de la location nue.

En meublé il s’agit de BIC et donc tout ce qui est encaissé par le propriétaire est une "recette" qui peut bénéficier d’un abattement de 50 % (micro-BIC) OU sur laquelle seront imputées toutes les charges justifiables par le bailleur + amortissement (immobilier, mobilier, grosses réparations…).

La distinction "loyer" et "charges" semble donc toute à fait inadaptée à la location meublée, et pourtant elle est faite dans nombre certains baux, y compris ceux que l’on trouve en librairie. Le seul intérêt peut être de faire prendre conscience au locataire que tout ce qu’il vous paye ne va pas dans votre poche… ou du moins n’y reste pas !

Sito · #56

Autant pour moi, j’ai en effet confondu les 2 choses. Impossible sur du meublé de déduire ce genre de charges.

Merci à vous 2.

D’ailleurs, c’est bien précisé ici : LMNP : les déductions possibles en régime réel

: les charges non récupérable: Dératisation, Travaux de nettoyage des graffitis, Recupération des Encombrants, honoraires du syndic de copropriété, achats ou renouvellement des équipements (digicode, poubelle, boîte aux lettres), frais de surveillance ou de sécurité de l’immeuble.

On parle bien des charges non récupérables.

Je l’avais lu mais ma mémoire m’a fait défaut… désolé !

ZX-6R · #57

Je ne crois pas que vous ayez encore compris.

Que vous ayez un loyer de 400+50 de charges ou un loyer de 450€ sans charges revient au même en meublé. Car vos recettes seront de 450€ quoi qu’il arrive. Et les charges seront aussi identiques.

Sito · #58

J’ai bien compris, cf. mon dernier post !
Effectivement en meublé, cela est équivalent.

Merci !

ZX-6R · #59

Justement, c’est votre formulation de charge récupérable ou non récupérable qui me laisse perplexe.

Impossible sur du meublé de déduire ce genre de charges.

On parle bien des charges non récupérables.

Si vous ne récupérez pas ses charges, ça ne veux pas dire que ce n’est pas déductible.

Tout est déductible en meublé.

Sito · #60

En effet, je me suis très mal exprimé ! Merci pour vos éclaircissements. De plus, je pensais que seules les charges non répercutées au locataire étaient déductibles, ce qui est faux.

Et effectivement votre raisonnement est correcte, le résultat de mes 2 cas est le même.

boubafx · #61

ZX-6R a écrit :
Je ne crois pas que vous ayez encore compris.

Que vous ayez un loyer de 400+50 de charges ou un loyer de 450€ sans charges revient au même en meublé. Car vos recettes seront de 450€ quoi qu’il arrive. Et les charges seront aussi identiques.

Dans le cadre du réel simplifié, je suis d’accord avec vous ZX-6R .

Dans le cadre du microbic nous aurons d’un côté (loyer=450€) un revenu meublé annuel de 5400 € contre d’un autre côté (loyer=400€+50€ de charge) un revenu meublé de 4800€ (le revenu n’intègre pas les charges), et donc moins d’impôt en dissociant les charges.

Il me semble que cela fonctionne comme cela avec le microbic, non?

ZX-6R · #62

Cela semblerait logique, mais apparemment non, au réel ou en micro bic, les recettes sont équivalentes à tout ce que vous touchez (y compris la provision pour charges)

Recettes LMNP < 32 000 € : le régime micro-BIC

Le micro BIC s’applique automatiquement lorsque les revenus annuels de la location LMNP sont inférieurs à 32 000 €.
Pour bénéficier du micro-BIC, il suffit d’inscrire le montant des recettes perçues dans l’année (loyers + charges) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux, sur la déclaration de revenus (imprimé n°2042 C).
Pour calculer le revenu net imposable, on applique aux recettes un abattement forfaitaire de 50%.
Aucune charge n’est déductible. Si les charges déductibles dépassent le montant de l’abattement forfaitaire (travaux importants, intérêts d’emprunt), le contribuable a intérêt à choisir l’imposition au réel.

Source : Imposition LMNP : l’impôt sur les revenus LMNP

Mais il y a tellement peu de cas ou le micro est plus avantageux que le réel…

GoodbyLenine · #63

Juste pour éviter une incompréhension d’un lecteur : "Le micro BIC s’applique automatiquement lorsque les revenus annuels de la location LMNP sont inférieurs à 32 000 €." signifie qu’on peut utiliser le micro-BIC, mais rien n’interdit d’opter pour le réel (bien souvent plus avantageux), même avec des revenus inférieurs à 32 000€.

platax · #64

GoodbyLenine a écrit :
rien n’interdit d’opter pour le réel (bien souvent plus avantageux), même avec des revenus inférieurs à 32 000€.

+1, car le réel permet d’amortir le bien (et le reste) : à 4% du prix d’achat, ça fait une sacrée déduction !

pontneuf · #65

Bonjour

A vous lire je me pose différentes questions.
J’ai acheté un second immeuble de rapport en début d’année avec 2 T2 + 1 local commercial.
J’envisage de passer les apparts en meublés mais est ce rentable de les passer de suite ? car actuellement et pour plusieurs années j’aurai pas mal d’intérêts d’emprunt à déduire qui dépasseront les 50% des revenus locatifs.
Dois je attendre ou bien les passer rapidement en meublé ? et le local commercial va t’il me pénaliser ?
Merci de vos renseignements.

GoodbyLenine · #66

Le local commercial ne changera rien à l’affaire. C’est autre chose, déclaré séparément.

Passer en meublé même si vous avez déjà assez de charges : les amortissements non utilisés seront reportés, et utilisable dans quelques années, lorsque les autres charges ne suffiront pas à ne pas faire de BIC position. Mais pour passer en meublé, il faut que ça s’y prête (qu’il y ait des locataire demandant ce type de bien en meublé).

platax · #67

Les intérêts d’emprunt seront tout autant déductible en meublé… En plus de l’amortissement du bien ! Cela représente 5% de la valeur du bien loué en meublé, c’est à dire sans sa part de foncier (terrain) et ses locaux commerciaux (considérés comme loués nus).

Bien sûr, les autres frais (achats de meubles, factures de fluides le cas échéant) sont également déductibles.

Les 50% du microbic c’est bien une fois que le bien est amorti. Attention à bien déclarer votre activité de loueur (pro ou non pro) à la chambre de commerce en précisant un régime au réel simplifié.

pontneuf · #68

donc j’ai plutôt intérêt à passer de suite en LMNP afin d’amortir le tout, sachant que mes T2 se prêtent bien au meublé.
Concernant l’amortissement ou la déductibilité des frais d’agence, est ce que l’on peut le faire uniquement la 1ére année ? (j’ai acheté début janvier 2013) ou bien on peut le faire les années suivantes ?
Merci

platax · #69

Les frais d’agence peuvent être considérés me une charge de 2013 ou une partie du prix du bien amortissable sur 20 ans. Une charge est préférable si le bénéfice de 2013 à 2016 est élevé (déficit reportable 3 ans), mais un amortissement sur 20 ans est préférable si les bénéfices sont peu élevés du fait des intérêts bancaires.

Boubouka · #70

Pourriez vous préciser ce que signifie "déficit reportable 3 ans" ?

platax · #71

Boubouka a écrit :
Pourriez vous préciser ce que signifie "déficit reportable 3 ans" ?

Cela signifie que si vous êtes en déficit durant 3 ans, cette charge est effacée et l’administration fiscale ne la reconnaîtra plus. A titre de comparaison, un amortissement est reportable 10 ans.

exemple :
année 1 : déficit 2000 reportable
année 2 : bénéfice 1000 - déficit reporté 2000 = déficit 1000 reportable
année 3 : bilan nul - déficit 1000 reporté = déficit 1000 reportable
année 3 : bénéfice 500 - déficit 1000 reporté = déficit 500 NON reportable car trop ancien.

Je vous invite à vous documenter ou prendre un comptable.

Boubouka · #72

Il s’agit de quel régime ?

J’ai cru comprendre pour les BIC (LMNP) au réel, le déficit est reportable 10 ans et l’amortissement sans limitation de durée.

Cf LMNP : stock d’amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ?

Avez vous la même compréhension ?

platax · #73

Ce que j’ai écrit est inexact, ce que vous citez également il me semble. Dans tous les cas, mieux vaut revenir à la source :

BIC - Règles particulières d’imputation des déficits

Code général des impôts - Article 155 | Legifrance

Boubouka · #74

Merci pour ce lien intéressant.

Effectivement, il s’agit bien de 10 ans, pour le report de deficit au titre du LMNP au réel.

[url=http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2011-PGP.html a écrit :
BIC - Règles particulières d’imputation des déficits[/url] ]Règle B / 120

Ces déficits non professionnels s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.

Despe44 · #75

Bonjour,

J’ai une petite question d’ordre comptable pour les spécialistes de la LMNP.

Le dépôt de garantie ?

Recettes "à déclarer" ou "à oublier" ?

Mon comptable semble défendre la première position, mais quand à moi je suis partagé. Le dépôt de garantie ne constitue pas en soit une recette.

Je serais curieux de recueillir vos avis sur le sujet.

Bien cordialement,

Despe

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Boubouka a écrit :

#72 29/07/2013 19h21

#73 29/07/2013 19h24

#74 29/07/2013 19h40

[url=http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2011-PGP.html a écrit :

#75 09/08/2013 09h55

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