SCI Viagénérations : analyse d'un investissement immobilier atypique
Cette discussion porte sur la SCI Viagénérations, une société civile immobilière investissant dans des biens immobiliers en nue-propriété auprès de seniors, leur conservant l’usufruit viager ou un droit d’usage et d’habitation. Les membres échangent sur le potentiel de rendement de ce placement peu courant, accessible via certains contrats d’assurance vie.
Un des points importants de la discussion concerne la transparence des frais. Les participants soulèvent des questions sur la clarté des informations fournies concernant les frais d’entrée (2% chez Linxea, 1% chez d'autres assureurs) et les frais de gestion annuels (1,6%). La question de l’agrément AMF est également abordée, soulignant une moindre obligation de transparence pour les SCI comparées aux SCPI.
La discussion aborde la rentabilité attendue, estimée entre 4% et 5% par le gérant, mais plusieurs intervenants expriment des réserves. Ils mettent en avant l’absence de rendement locatif immédiat, le risque de baisse des prix immobiliers et l’aléa de la mortalité, même si la mutualisation des biens est présentée comme un facteur de réduction du risque. La diversification de portefeuille grâce à ce type d’investissement est également mentionnée.
La performance de Viagénérations est analysée au fil des années, avec des taux de rendement significatifs, notamment en 2018, 2019 et 2020 (entre 6 et 7%). Cependant, l’impact d’un gain technique issu de la différence entre les tables de mortalité utilisées pour l’achat et la valorisation comptable est débattu. Il est souligné que ce gain technique est à considérer avec précaution, ne pouvant être pérenne et potentiellement responsable d’une surévaluation de la performance future de la SCI. La discussion porte également sur le risque de liquidité, compte tenu de la nature des actifs et de la dépendance à l’offre de biens disponibles sur un marché de niche.
Les derniers messages de la discussion abordent la forte collecte en 2021 et 2022, qui a conduit à une proportion importante de liquidités (jusqu’à 64%) dans l’actif de la SCI. La gestion de la collecte est analysée, pointant une possible mauvaise gestion de l’afflux de souscriptions et une sous-performance de la SCI en 2022 et 2023 (autour de 3%). La liquidité est à nouveau au centre des débats, avec des questions sur la possibilité de décollectes et leur impact sur la valeur liquidative des parts.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCI Viagénérations à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 61% - 8 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 15% - 2 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 0% - 0 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 7% - 1 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 15% - 2 | |||||
Nombre de recommandations : 13 Recommandation moyenne : 3/4  |
||||||
Il y a des leviers de performance intéressants dans cette SCI qui vont dans le sens d’une future revalorisation des parts.
Et +5%/an de performance cible (brut) est pal mal sur la durée - le monétaire baissera avec les taux….
Chacun son avis 😉
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Cela parait tout de même un peu risqué…
La performance 1 an est de 3,32%, dont 2,76% lié au gain technique et de reconstitution de la PP. Avec 0,70 lié à un effet de marché (donc essentiellement des valeurs d’expertise, qui ont progressé de 0,65% en 2023).
Il suffit donc que les prix de l’immobilier résidentiel baissent de 3% en RP et PACA, ce qui est tout à fait possible, pour avoir une performance nulle.
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1 #153 10/03/2024 10h15valeurs d’expertise, qui ont progressé de 0,65% en 2023
On se demande où ils vont chercher ça, alors que les prix immo ont baissé de plusieurs % en 2023.
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Même source rapport trimestriel :
L’année 2023 aura été marquée par une diminution significative des transactions (-22 %) sur les marchés de l’ancien et du neuf, ainsi qu’une baisse des prix régulière et tendancielle à l’échelle nationale (-1,3 %). Si cette tendance baissière est généralisée, certaines zones et villes ont bien résisté : zones littorales, touristiques ou attirant une population aisée et étrangère comme le Sud de la France (Nice, Cannes…) ou certains arrondissements parisiens (6e, 7e et 8e). Des signes encourageants ont été observés sur les prêts en fin d’année, avec les banques de nouveau prêteuses et une stabilisation des taux. Les taux des crédits immobiliers ont même légèrement baissé, descendant autour de 4 % fin janvier 2024, ce qui devrait freiner le ralentissement du marché à court terme. Si le marché restera baissier sur le 1er semestre 2024, les prix continuant de s’ajuster à la baisse, ils seront soutenus à moyen terme par une offre très significativement inférieure à la demande et devraient donc repartir à la hausse
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La notice n’est pas précise sur ce sujet, mais si c’est comme pour Silver Avenir, la réévaluation de la valeur des biens ne se fait pas au même moment pour tous les biens, donc on n’a pas le risque d’une baisse soudaine du prix de la part comme pour les SCPI.
Mais cela demanderait confirmation du gérant.
Déontologie : je détiens un peu de Viagénérations.
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Pour l’expertise, voir mon message du 22.1.24 plus haut.
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Merci, je l’avais lu en plus, mais j’avais oublié ! Du coup, on est tranquille de ce côté là jusqu’à la fin de l’année, mais il faut se noter de bien étudier la question avant le 31/12 !
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1 #158 11/03/2024 11h13Le sujet brulant n’est pas tant la performance que la liquidité.
Grosse décollecte l’an dernier, à voir comment ça se comporte cette année mais ça peut tuer le fonds.
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En 2023 la capitalisation du fonds a perdu 100 millions €, soit un tout petit moins de 10 %. Ca fait mal, mais c’est pas non plus la mer à boire.
Surtout, ils débordaient de cash et donc:
-ils ont quand même pu investir (171 millions investis en 2023)
-il leur reste 17 % de cash, donc autours de 170 millions €, ce qui leur permet de gérer la liquidité
Je ne dis pas que tout va bien (la performance reste décevant sur 2022-2023). Mais c’est pas non plus la catastrophe annoncée par certains il me semble…
Le dernier bulletin d’info
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L’info, je l’ai vu sur les chiffres de l’aspim qui circulent à droite à gauche. Mais ils s’arrêtent au 31/12/23.
Effectivement 100m€ de décollecte, je n’avais pas du tout en tête un tel matelas qu’annoncé par Greyna si bien que je m’étais mis un warning.
Il faudra suivre les infos de collecte/décollecte 2024. Bonne performance immobilière ou pas.
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Quantalys donne la réponse pour les 3 derniers mois SCI Viagénérations | FR0013305729 - Synthèse
’Actif de la part en EUR au 29/02/2024 942,65 M€
Variation de l’actif 3 mois -8,61 %’
Cela secoue bien tout de même !
Dernière modification par sm94 (11/03/2024 17h24)
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Donc ça continue de sévèrement décollecter..!
Après vous faites ce que vous voulez, me concernant j’ai arrêté d’intellectualiser les placements. Etre bon ne suffit plus.
NB à greynia : 10% sur un fonds qui prévoit une poche de liquidité de 5% c’est énorme !
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Le "One-Pager" stipule ceci :
"La SCI investit 10 à 30 % maximum des capitaux souscrits en valeurs mobilières favorisant des placements liquides et peu risqués."
Les 5% cités sortent d’oû svp ?
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La poche liquide était à 17,75% de l’actif en décembre 2023. A raison de -8,61% chaque 3 mois, elle peut être à 0 à la fin du premier semestre…
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#ovni : c’est le principe même d’une sci d’avoir une poche de liquidité d’ordinaire de 5 à 10% constant. C’est ce qui rassure les assureurs.. sauf en ce moment.
A ne pas confondre avec les bornes d’investissements possibles notamment celles que vous évoquez. Ca peut donc être - au delà de la poche de liquidité minimale - jusqu’à 30% en valeurs mobilières "liquides".
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Merci.
Une certaine variation dans les 2 sens (collecte / de-collecte) me semble normale - il y aura toujours des entrants et des sortants, des gens qui ont besoin de récupérer leurs mises pour leurs projets…
Et on investit ici dans l’immobilier, c’est à regarder sur des durées plus longues, non ?
Reste à savoir si la tendance sortante se renforce. Suivrons la valeur début avril 24.
Pour mémoire, ACTIF NET sorties des bulletins mensuels que j’avais gardé :
* 59 568 455,34 E au 31.10.19
* 1 091 305 145,49 E au 01.10.23
* 989 622 381 E au 31.12.23
* 942 651 477,04 E au 01.03.24 (-4.7% vs 31.12.23)
En ce qui concerne la valorisation des actifs, je ne me fais pas trop de soucis pour la fin d’année (taux qui monteront, l’immobilier reprendra).
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En tout cas loger des actifs encore plus illiquides que de l’immobilier en PP dans une SCI garantissant une liquidité à tout instant et sans barrière à la sortie semble poser des risques. S’il y a décollecte les assureurs demanderont de vendre des actifs, peu importe l’impact sur le prix de part (j’ai même l’impression qu’ils ont intérêt à voir baisser le prix, mais peut-être que je me trompe). Cf capimmo.
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Il ne faut pas oublier que le dernier rapport de gestion trimestriel signale un pipeline de + de 75 dossiers d’investissement à l’étude, représentant prés de 100M€ d’investissement. De quoi assécher un peu plus la poche de liquidités, si ces investissements n’étaient pas remis en cause par les rachats de parts.
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Relevé de situation au 01.04.24 :
https://www.viagenerations.fr/documents … APICIL.pdf
* 89.43% part Immobilier
Actif net en baisse : 912 298 125,98 €
Performance positive +3.19% sur 1 an glissant
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Après les fortes baisses de ces derniers mois, il y a sur la dernière quinzaine une stabilisation de l’Actif net (+0,1%) et du nombre de parts (-0,1%) : Rapport mensuel au 15/04/24
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Le rapport de gestion trimestriel 1T24 est maintenant disponible et très intéressant, notamment la décomposition des facteurs de performance et l’analyse du stock :
https://media.viagenerations.fr/a01b988 … T12024.pdf
Au 1.4.24 :
* Performance YTD +1.34%
* Objectif 2024 : +5%
* Actif net : 912 865 695,28€
Je reste investie et je salue une belle transparence et régularité des publications, comparé à d’autres SCPI.
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Code ISIN : FR0013305729.
Valeur liquidative au 01/07/2024 : 139,98€.
La valeur liquidative est calculée tous les 14 jours.
Capitalisation, pas de distribution de revenus.
Des performances passées qui étaient meilleures, à 5,24% par an les 5 dernières années.
Au 01/07/2024 :
* Performance sur 1 an : +2,79%
* Performance YTD +2,22%
* Actif net : 920 M€.
Disponible dans l’assurance vie.
Il faut retrancher 0,50% à 0,90% de frais de gestion annuels pour le contrat d’assurance vie.
Donc pas la meilleure opportunité par rapport à un placement monétaire, alors que l’Ester est aujourd’hui à 3,66%.
Reporting mensuel
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C’est normal vu la situation de l’immobilier.
C’est même étonnant que ça ne baisse pas.
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FCP a écrit :
C’est normal vu la situation de l’immobilier.
C’est même étonnant que ça ne baisse pas.
Ils augmentent le prix des parts mécaniquement avec l’âge des personnes sous viager qui augmente …
Presque aucune baisse possible avec des formules de ce type !
Par contre, j’aimerais voir les prix de cession des biens qui sortent du viager versus l’expertise initiale et la dernière expertise en valeur vénale.
Des personnes du forum ont déjà demandé ces informations pour ViaGenerations et/ou pour Silver Avenir ?
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