Choix d'un agent immobilier : indépendants vs grosses agences ?

JMeuret · #1

Bonjour,

J’aurais voulu connaitre votre avis sur le choix d’un agent immobilier.

On m’a recommandé un agent "indépendant" ou plutôt appartenant à une franchise d’indépendants (si j’ai bien compris) et plusieurs choses m’ont fait tiquer:

-le bien a été à mon avis particulièrement sous estimé par rapport au prix du marché, mais le + étonnant est que lorsque je lui ai dit l’estimation que j’avais faite, il m’a dit que c’était son estimation au départ mais qu’il voulait être prudent.

-il m’a présenté les avantages de l’appartement et j’ai du lui en donner quelques autres auquel il n’avait pas pensé et qui me semblait évident(rendement très élevé au vu de l’emplacement)

Il m’a dit avoir posté des photos du bien sur son site et qu’il avait des contacts venant d’agences. Déjà j’ai été surpris qu’il poste des photos sans en parler et sans qu’on ne l’ait choisi. Mais le fait que ses contacts soient des agences m’a fait tilter et donner l’impression qu’on passait par des intermédiaires en trop.

Est ce que vous avez des critères pour choisir un agent immobilier. Dans ma tête c’est un peu tous les mêmes mais ces quelques points négatifs me font douter. Et je me dis qu’une grosse agence aurait plus de contacts et de touches potentielles. Il m’a dit le contraire, mais je n’ai pas très bien compris son argumentation.

Quels sont vos avis?
.

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Mots-clés : agence, agent immobilier, choix agent immobilier, indépendant, vente bien

Greyna · #2

Pour moi le sujet central de votre problème n’est pas "agent indépendant ou agent de grosse agence" mais avez-vous confiance dans la personne en face de vous ? Et dans le cas présent la réponse est non.

Donc voyez en un autre. Il y a probablement des gens très bien et des idiots dans ces 2 mondes. Il faut juste que vous tombiez sur quelqu’un en qui vous avez confiance.

Bernard2K · #3

C’est manifestement un margoulin, ce qui montre au passage que le critère de choix n’était manifestement pas le bon, donc bannissez celui-ci et repartez de la page blanche.

Comment choisir un bon agent :
1) La réputation
- le bouche à oreille. Parlez en autour de vous et vous aurez de bonnes chances de tomber sur une recommandation de tel agent qui a tellement bien fait son boulot (ça existe).
- en complément, la réputation internet : avis google etc.

2) Les annonces
Vous n’avez pas grand chose pour juger les agents, à part les annonces qu’ils fournissent. Donc travaillez à partir de cette matière.
Vous ouvrez un tableur excel, puis vous épluchez les annonces le bon coin. A chaque nouvelle agence rencontrée, vous commencez une nouvelle ligne, avec toutes les coordonnées : nom de l’agence, nom du contact, adresse, téléphone etc. Sur cette ligne, vous notez des critères sur ces agences, basés sur ses annonces :
- le nombre d’annonces de biens similaires (si vous vendez un logement, nombre de logements ; si vous vendez un local commercial, nombre de locaux commerciaux). Vous recherchez l’agence qui a un bon nombre de biens en vente sur votre secteur, et pas l’agent qui a un ou deux biens seulement (parce qu’il n’est pas bon, parce qu’il est en train de changer de métier ou de secteur, parce qu’il arrête temporairement pour raisons de ce santé… J’ai déjà rencontré tous ces cas).
- la qualité du rédactionnel de l’annonce : est-ce que ça donne envie de visiter ce bien ? De l’acheter ? Un peu d’originalité peut être bienvenue, mais d’après mon expérience, les annonces trop originales ne fonctionnent pas donc désormais j’évite les apprentis poètes.
- la conformité : est-ce que les annonces respectent les critères de publication : surface, DPE, etc. Est-ce que la localisation est exacte (je bannis les gens qui mettent le nom de la grande ville alors que le bien est à10 km dans la campagne alentours).
- la qualité et le nombre des photos. Est-ce que ça donne envie de visiter ce bien ? De l’acheter ?
- quand même aussi, la proximité. Au-delà de 10-15 km, les agences connaissent moins bien le secteur, donc risque d’estimation moins précises, et elles filtreront davantage les candidats acquéreurs avant d’accepter de faire une visite.
- personnellement, je note aussi si cette agence loue des biens similaires sur le secteur, le nombre, et la qualité des annonces des biens locatifs. En effet, je pense que les agences "sérieuses" doivent avoir aussi une bonne qualité de gestion locative. Mais c’est un critère discutable puisqu’on cherche avant tout un vendeur, donc libre à vous de retenir ou non ce critère.

En fonction de ces critères, vous établissez votre note sur 5. Vous voyez si elle est cohérente avec la note de google. Vous pouvez faire une moyenne entre votre note et celle de google, selon la confiance que vous accordez à votre note et celle que vous accordez à celle de google. Si les notes google sont basée sur trop peu d’avis ou des avis manifestement complaisants, vous pouvez ne retenir que votre note ; à vous de voir. Puis, vous faites "trier" selon la colonne où figure la note finale, "du plus grand au plus petit" et vous avez votre classement des agences.

Ensuite, vous appelez les 5 à 6 premières sur votre liste, pour une visite.
3) La visite et l’estimation
- donne un rendez-vous, est à l’heure, vous fait une bonne impression pendant la visite (surtout selon le critère : est-ce que cette personne va inspirer confiance à l’acheteur ? Est-ce que cette personne comprend le logement et saura en parler ?).
- rémunération. Si vous avez pu obtenir leur grille de tarif avant, c’est mieux.
- estimation : rapidité de rendu, qualité de l’étude présentée. Notez que le nombre de pages de l’étude n’a aucun intérêt : certains réseaux font des études de 10 à 20 pages, ça n’a aucun intérêt. A mon avis, il ne faut pas dire quel prix on en attend. Argument "c’est votre métier, c’est à vous de me dire. Pour le moment je n’ai pas étudié le sujet. Mais je vérifierai bien sûr que votre estimation est cohérente avec le prix de marché".
- sa réaction quand vous lui dites "compromis chez le notaire". Car vous demanderez un compromis chez le notaire, n’est-ce pas, vu que vous avez déjà lu sur les forums les nombreux arguments en faveur de ce choix ?

J’insiste sur le fait d’appeler 5 ou 6 agents et pas moins. Ces dernières années, il y a beaucoup de gens qui sont venus s’essayer au métier d’agent immobilier, et ça donne des résultats étranges : certains ne viennent pas au rendez-vous, certains font une estimation 20 ou 30 % sous le prix de marché, certains n’envoient jamais l’estimation… Donc il faut en appeler 5 ou 6 pour en avoir 3 fiables, entre lesquels il faudra choisir.

C’est donc le moment d’en choisir un, en fonction de tous les critères. A cet agent, il faut, à mon avis, confier un mandat exclusif car c’est ce qui le motive le mieux, tout en lui mettant la pression : "je vous fais confiance. Désormais c’est à vous de me montrer que j’ai eu raison de vous faire confiance. Vendez au prix : c’est votre estimation, alors défendez-là, ne bradez pas le bien. Vendez en moins de 3 mois. Trouvez un acquéreur sérieux et solvable : s’il se débine parce qu’il n’a eu que des refus de prêt ou parce qu’il change d’avis comme de chemise, vous n’aurez pas votre commission, donc vérifiez son sérieux et sa solvabilité dès que possible."

Vous noterez que je ne tiens aucun compte de savoir si c’est un grand réseau ou un indépendant, si c’est un agent salarié ou un agent commercial… A mon sens, ça n’a aucun intérêt, car on trouve des très bons et des très mauvais dans toutes ces catégories. Par exemple, la meilleure et la pire agence que je connaisse appartiennent toutes deux au même réseau, donc si j’avais discrédité cette enseigne parce qu’elle compte un canard boiteux, je n’aurais jamais découvert cette meilleure agence.

C’est une méthode rationnelle : on étudie les informations disponibles, on les analyse selon des critères pertinents, on l’objective par des notes et on aboutit à un classement. C’est ma méthode et elle a bien fonctionné jusque là. Ca demande juste quelques heures de travail. On n’a rien sans rien.

Dernière modification par Bernard2K (15/06/2024 09h55)

lachignolecorse · #4

Le souci des grosses agences est que vous avez souvent affaire à des jeunes sans expérience.

Sur ma dernière recherche, j’ai regardé le nombre de ventes par agence immo (disponible sur meilleurs agents). En principe, vous avez davantage de chance de conclure avec une agence qui vend 10 ou 20 biens par an plutôt que celle qui n’en vend qu’une ou 2. Cela reste néanmoins un indicateur comme un autre.

Souvent la première visite avec un agent n’est pas concluante, j’ai l’habitude de lui définir le bien recherché, le budget et le financement. Ensuite, c’est à lui de me rappeler. Il m’est arrivé 2 fois d’être rappelé pour des biens qui collaient à ma demande et j’ai fait affaire dans les 2 cas. Comme quoi certains agents vous "écoutent" . Dans les 2 cas, j’ai eu accès au bien alors qu’aucune annonce n’avait été publiées. L’agent est toujours content d’économiser les photos, rédaction de l’annonce etc

Le souci des belles annonces bien conformes avec des jolies photos est que vous vous retrouvez avec de nombreux "concurrents" intéressés, votre offre sera mise en concurrence et votre taux de réussite va baisser. Sur mes 3 derniers achats, les diagnostics n’avaient pas été encore faits (ça n’a pas empêché l’AI de mettre l’annonce). Si vous attendez que tout soit conforme, vous risquez de passer pour un pénible. De toute façon, nous ne courrez aucun risque puisque les diagnostics sont obligatoires à la signature du compromis (sans oublier les 10 jours de rétractation). Beaucoup d’AI ne donnent les diagnostics qu’à la signature du compromis, c’est une pratique que je n’apprécie pas.

Donc ne vous limitez pas à un AI, privilégiez le relationnel, laissez l’AI parler et voyez s’il vous enfume. Par contre, préparez votre visite en connaissant les ventes précédentes sur le secteur (merci DVF), le prix au m2, les avantages/inconvénients de la localisation etc. Si c’est du locatif, déterminez le loyer possible. Si vous êtes bien renseigné, vous avez déjà une idée de la rentabilité (aux travaux prêts). Si la rentabilité est trop basse, passez votre chemin. Vérifiez aussi la réglementation locale (permis de louer, plafonnement des loyers…), les AI font systématiquement l’impasse sur le sujet.

Et si vous voyez des avantages au bien que L’AI n’a pas mentionné, ne dites rien sinon il reprendra vos arguments pour les autres candidats. Idem si vous avez des informations sur les autres ventes, des projets d’amélioration du bien, gardez cela pour vous.

Et si l’agent vous annonce des valeurs de surface du bien par exemple, prenez le temps de vérifier de quoi il parle (habitable? Totale?…)

Dernière modification par lachignolecorse (15/06/2024 14h01)

KingFlan · #5

Autre alternative, j’essaie en ce moment de vendre par le biais de mon étude notariale comme agent, sans toutefois avoir jamais vendu par une agence donc pas de point de comparaison. C’est un bien commercial un peu cher donc pas certain que leboncoin/pap ou une agence classique soit efficace..
L’idée est que je lui donne quelques mois avec un mandat pour faire jouer son réseau (comme il voie tout le monde passer obligatoirement chez lui), et ensuite on passerait sur une vente-interactive si cela ne donne pas satisfaction.

Il prend 4%.

Range19 · #6

Nous avons manifestement des expériences contrastées.
Sur les zones où j’interviens, il y a des grands réseaux historiques(Nexity , Orpi, Foncia, Citya) avec des salariés stables que je rencontre régulièrement.
J’ai aussi vu des nouveaux venus qui disparaissent après avoir été épuisés par leur réseau.

Pour moi, le gage de sérieux numéro 1 : l’agence (plus que l’agent lui même) qui exige un dossier complet, dont les diags, qui ne diffuse aucune annonce sans avoir toutes les infos et un mandat signé entre les mains (la moindre des choses).

Ayez en tête que l’agent qui ne vous inspirera pas confiance ne devrait pas faire mieux avec vos acheteurs.
Certaines agences ont à leur tête des dirigeants très structurés, des outils, ce qui compense la faiblesse des commerciaux, ils les cadrent.
Lorsque j’achète, je traite assez régulièrement avec des mauvais qui se trompent sur les prix, ont besoin de toucher des commissions vite etc, pour mon plus grand bonheur.

Pour vendre, on a surtout besoin d’une très bonne enseigne et d’une évaluation rigoureuse. Il n’est pas rare en ce qui me concerne que ce ne soit pas l’agent que je rencontre régulièrement qui fasse réellement la vente, mais un(e) des ses collègues du réseau.

Surin · #7

Voici mon retour, étant agent indépendant affilié à un réseau après avoir recherché une maison durant 2 ans tout en voulant éviter justement les "agents".

Je me suis vite résigné à ne pas me contenter des particuliers, peu présents sur mon secteur et surtout ayant comme point commun de vouloir vendre leur bien plus cher que le prix du marché.
Quand j’ai fini par trouver les propriétaires d’un bien affiché par une agence, ceux-ci étaient peu enclins à passer en direct.
Beaucoup de biens vendus par les agents sont aussi trop chers car à la demande du client. Si le client fait confiance à son agent, le bien doit être au prix et partir en 2 ou 3 mois.

J’ai rencontré de grosses agences, une petite agence locale, des indépendants.
J’ai pu voir qu’une grosse agence avec des salariés pas forcément impliqués a raté une vente au profit de l’agence locale car la personne a été réactive et disponible, ce qui est la clé pour conclure une vente.
Un bien peut rester 3 mois sur le marché sans trop de touches et soudain 2 acquéreurs se manifestent et se battent à coup d’offres se rapprochant inexorablement du prix proposé, l’agent doit alors être au top de la réactivité.

Il n’y a donc pas de règle sur le réseau, agence, ça dépendra beaucoup de la personne en effet, des vendeurs affiliés à de grosses agences ou réseau ont un fichier clients très important et pourront vendre une maison/appartement avant même de diffuser leur annonce, le problème intervient quand ils doivent déléguer par manque de temps, forcément cela passe par de nouvelles recrues à qui on laisse les biens les moins intéressants, le service et la qualité s’en ressentent.

Avoir plusieurs agences pour vendre son bien est sain, souvent si l’agence est seule ou en mandat exclusif elle sent moins le besoin de vendre à tout prix, par contre c’est un mauvais signal si le bien reste trop longtemps dans plusieurs agences, c’est souvent qu’il est trop cher.
De toute façon du moment qu’un bien reste des mois et des mois sur le marché, c’est que son prix n’a pas été correctement évalué pour la mise en vente, exercice très délicat.
Les vendeurs vont finir par le vendre dans un marché en croissance comme durant la prériode 2019-2022 mais depuis, c’est fichu et le bien se vendra moins cher que ce qu’il aurait pu être vendu initialement.

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