Lookas [88] : étude de cas immobilier (arbitrage dans un parc immobilier)

Bonjour,

Dans le calcul des cash flow, est ce que toutes les taxes ont bien été prise en compte IR  en location nue, taxe foncière, charges copro…?

Si c’est bien le cas et que vous avez tout inclus, je vous conseillerai de garder les 2 biens qui ont un bon rendement, habiter dans le nouveau T5 (s’il est habitable en l’état) en économisant pour réaliser les travaux vous même une fois la somme nécessaire réunie.

Vous pourrez calculer combien de temps est nécessaire pour économiser la somme avec votre train de vie actuel et voir si cela est acceptable de supporter l’isolation et l’électricité en l’état durant le laps de temps.

Est-ce une solution acceptable pour vous?

Car les biens à cash flow positifs ne courent pas les rues.

Bonjour,

un casfflow est un flux de trésorerie. C’est ce qui entre (ou qui sort) quand on a fini de tout payer. Y compris les impôts, y compris le remboursement d’emprunt. Je ne crois pas à un cashflow positif sur des biens à <10 % rentabilité brute. Vous devriez reprendre vos calculs.

Pour ma part je préconise de vendre le T3. Rentabilité brute nettement plus basse. Pas d’imposition sur la PV. Attention pour cela, il faut revendre rapidement après l’avoir quittée et sans l’avoir louée ne serait-ce qu’un seul jour.

Il serait intéressant de connaître les taux d’intérêt des crédits en cours de chaque appartement.

Bonjour,

Pour les personnes ayant voté pour la vente du F3, quelles sont vos méthodes pour définir si ça vaut plus le coup de garder ou vendre un bien ça m’intéresse ?

Si vous avez d’autres avis je suis preneur.

Avec le recul je pense également partir sur la décision de la vente du F3, mais je suis prêt à entendre des arguments contre, ou du moins avoir les avantages et inconvénients de le garder.

Merci encore.

Bonjour Lookas,

Généralement pour arbitrer il faut comparer la PV nette de la vente vs. le cash flow net généré ainsi que le remboursement net d’intérêt du crédit. Si la PV représente plus de 7 ans alors cela peut valoir la peine de se poser la question.

Cela n’engage que moi

Bonjour,

Merci à vous pour vos retours

Silent, le 22/07/2024 a écrit :

Généralement pour arbitrer il faut comparer la PV nette de la vente vs. le cash flow net généré ainsi que le remboursement net d’intérêt du crédit. Si la PV représente plus de 7 ans alors cela peut valoir la peine de se poser la question.

Alors concernant ce fameux calcul qui est très intéressant, je ne le connait pas.

Pour le point "remboursement net d’intérêt du crédit" ça veut dire que je dois faire la somme des intérêts qui me reste à payer jusqu’à la fin de mon crédit si j’ai bien compris ?

Philref92, le 22/07/2024 a écrit :

L’argument principal en faveur de la vente du F3 a déjà été donné. C’est l’absence d’impôt sur la PV. Profitez en plutôt que de le mettre en location et être imposé sur une vente future.

Ensuite, si vous avez besoin d’argent/d’un financement pour les travaux de votre nouvelle RP, la vente du F3 rendra vos projets plus accessibles/moins coûteux en crédit.

Enfin, 2 autres arguments :
- une RP doit rester une RP (pour le futur acquéreur). Vous avez toutes les chances de perdre en valeur en la passant en locatif (ou en rendement vis à vis d’un autre projet locatif)
- le coût de rénovation à terme (ou de remise en état après des éventuelles dégradations de vos locataires) sera bien plus élevé sur le F3.

Merci pour votre vision des choses, effectivement je suis d’accord avec les points énumérés

D’un côté je me disais que je "perdais" en patrimoine étant donné que je me séparé d’un bien avant de l’avoir remboursé.
Mais c’est vrai que cette PV pourrait me servir pour plusieurs choses :
- faire mes travaux
- investir dans d’autres projets immo
- investir en bourse…

En tout cas j’ai une vision plus claire désormais