Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)
Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine
Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !
Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.
Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.
1 #1051 19/10/2024 10h35
- Toinou7
- Membre (2023)
- Réputation : 3
durand18 a écrit :
(à détailler sur un feuillet séparé)
Oui, il existe déjà un modèle d’état de suivi des amortissements restant à déduire sur les exercices futurs. Il faut normalement joindre un état par immeuble. Il est aussi possible d’indiquer ces informations en annexe libre.
A noter que cet état permet de suivre les amortissements différés, il n’y a pas d’indication des amortissements déjà pratiqués et déduits.
Hors ligne
2 #1052 19/10/2024 13h20
- Shriv
- Membre (2024)
- Réputation : 3
L’amendement 902 vient d’être adopté en comission. Il précise que la réintégration des amortissements concernera les meublés de courte durée et non les locations longue durée.
Hors ligne
1 #1053 19/10/2024 13h58
- Alpins
- Membre (2013)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Finance/Économie - Réputation : 178
Pour compléter le message de Shriv
Amendement 902 a écrit :
Le projet de loi de finances pour 2025 prévoit la réintégration des amortissements admis en déduction dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel.
Le rééquilibrage de l’offre entre locative de longue durée (meublée ou nue) et la location meublée touristique ne doit pas obérer les dispositifs qui apportent satisfaction et permettent de répondre à des ambitions vertueuses en terme d’offre locative « traditionnelle », à l’image des logements étudiants dont l’insuffisance est régulièrement soulignée.
En effet, que ce soit les résidences étudiantes privées ou dans le diffus du parc de logements, de nombreux investisseurs individuels utilisent le régime réel du LMNP qui pourvoit une offre importante pour les logements étudiants, les salariés en mobilité et les jeunes actifs.
En ciblant la LMNP (location meublée non professionnelle) dans sa globalité, le projet de loi de finances se trompe de cible et fait un de l’offre locative un dommage collatéral.
Il est indispensable de préserver le statut actuel de la LMNP pour l’investissement locatif de longue durée.
Cet amendement est un amendement de repli de l’amendement de suppression de la mesure qui doit être privilégié.
Hors ligne
#1054 19/10/2024 18h21
- Lmnp75
- Membre (2013)
- Réputation : 32
Shriv a écrit :
L’amendement 902 vient d’être adopté en comission. Il précise que la réintégration des amortissements concernera les meublés de courte durée et non les locations longue durée.
Donc concrètement le loueur en airbnb est concerné pas le loueur qui loue à un étudiant.
Question : le propriétaire qui loue par bail commercial de 9 ans son bien à un exploitant de résidence de tourisme est il bien considéré comme un loueur de longue durée ? J’aurai tendance à dire oui car ce n’est pas lui qui loue aux touristes à la nuitée …
Autre information importante, : l’amendement visant à supprimer le régime réel du LMNP (donc à interdire la déduction fiscale des amortissements des revenus locatifs ) a été rejeté en commission.
amendement 1619
Hors ligne
1 #1055 19/10/2024 18h33
- Geronimo
- Membre (2012)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Expatriation
Top 20 Actions/Bourse
Top 20 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 10 Entreprendre
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 50 SIIC/REIT - Réputation : 643
Honnêtement je ne sais pas si le suivi quotidien des amendements est bien utile quand on sait que ça finira en 49.3
En ligne
#1056 19/10/2024 21h12
- Alpins
- Membre (2013)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Finance/Économie - Réputation : 178
@Geronimo: il y aura peut-être un 49.3. Mais, je ne crois pas que le gouvernement Barnier tente un passage en force. Le budget qui sera proposé sera suffisamment consensuel pour éviter une (vraie) motion de censure. Je parie que nous aurons droit à de la gesticulation politicienne, mais sans provoquer une chute du gouvernement. En conséquence, les amendements qui sont actuellement adoptés ont des chances de se concrétiser. A suivre …
Hors ligne
#1057 19/10/2024 22h50
- Geronimo
- Membre (2012)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Expatriation
Top 20 Actions/Bourse
Top 20 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 10 Entreprendre
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 50 SIIC/REIT - Réputation : 643
Sauf que la Commission des Finances vient de voter contre son texte modifié, donc tous les amendements adoptés en Commission sont tombés et c’est bien la version du Gouvernement qui est présentée dans l’hémicycle. Les amendements peuvent bien sûr être re-présentés individuellement dans l’hémicycle, mais "tout est à refaire". Et petit camouflet pour Coquerel / LFI qui se pavanaient sur le nouvelle version du PLF qu’ils étaient en train de construire en Commission…
En ligne
#1058 20/10/2024 00h09
- durand18
- Membre (2017)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 90
Cela fait un peu peur quand on se souvient de l’amendement sur l’abattement du micro lmnp adopté par « erreur » l’an dernier (avec un 49.3).
Je n’ai pas suivi les débats en commission mais j’ai l’impression que c’est encore une histoire d’assiduité si un certain nombre d’amendements LFI sont passés et que la « majorité » se retrouve obligée de rejeter le texte en bloc en séance « plénière ».
Edit : une autre piste serait une stratégie du RN vexé de n’avoir pu négocier aucun « compromis »
« Ce que le Parlement peut faire de pire » : la commission des finances rejette le premier volet du Budget 2025 - Le Parisien
Dernière modification par durand18 (20/10/2024 08h53)
Hors ligne
#1059 20/10/2024 09h47
- Plutarque
- Membre (2019)
Top 20 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 118
En tout cas, c’est amusant de voir comme certains se passionnent pour les coulisses du débat parlementaire lorsque leurs intérêts sont fortement menacés.
Personnellement je suis très agacé de voir l’argent du contribuable être utilisé pour des parlementaires qui ne savent pas agir autrement que de manière détestable.
La palme étant attribuée aux députés macronistes qui ne sont même pas fichus d’être présents à tous les votes alors qu’ils sont payés pour ça.
Au final, il ne faut rien attendre de tous ces débats parlementaires. Le 49-3 ne fait aucun doute, reste à voir quelle version sera proposée en 49-3 : celle du gouvernement (probable) ou celle incorporant les amendements votés en séance (peu probable). Ce sera du tout ou rien, et comme j’anticipe que certains amendements inacceptables pour Barnier auront été votés, ce sera celle du gouvernement.
Conclusion : on aura payé 577 guignols pour s’amuser pour rien.
Seul suspense : le RN voter a-t-il la motion de censure qui s’ensuivra ? Donc toute notre démocratie repose sur ce que va faire le RN. Amusant, non ?
Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)
Hors ligne
#1060 20/10/2024 10h03
- Geronimo
- Membre (2012)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Expatriation
Top 20 Actions/Bourse
Top 20 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 10 Entreprendre
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 50 SIIC/REIT - Réputation : 643
Plutarque a écrit :
Au final, il ne faut rien attendre de tous ces débats parlementaires. Le 49-3 ne fait aucun doute, reste à voir quelle version sera proposée en 49-3 : celle du gouvernement (probable) ou celle incorporant les amendements votés en séance (peu probable).
Un 49.3 c’est forcément une version etablie par le Gouvernement puisqu’il engage sa responsabilité, mais il peut reprendre tous les amendements qu’il veut (ça n’est pas du tout ou rien) et même faire d’autres modifications (donc même reprendre des amendements rejetés, même si c’est bien évidemment peu fréquent puisque par définition ils avaient une majorité contre eux, mais bon parfois c’était une majorité relative 12 vs 11 à 3h du matin et donc le gouvernement le repêche).
En ligne
#1061 20/10/2024 10h10
- Plutarque
- Membre (2019)
Top 20 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 118
Je me suis mal exprimé, je ne voulais pas dire que ce sera "tout ou rien" parce que cela est imposé, mais qu’à mon avis le gouvernement proposera soit un truc très proche de la version initiale (car par principe il souhaite refuser la quasi-totalité des amendements votés) soit un truc très proche de la version finale (car il souhaite faire croire qu’il accorde une importance au débat parlementaire).
Dans tous les cas, le débat parlementaire ne sert à rien, puisque c’est le gouvernement qui choisira ce que contiendra la version choisie. Donc il est à peu près inutile de suivre les débats parlementaires à mon avis.
Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)
Hors ligne
#1062 20/10/2024 11h18
- durand18
- Membre (2017)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 90
Plutarque a écrit :
Seul suspense : le RN voter a-t-il la motion de censure qui s’ensuivra ? Donc toute notre démocratie repose sur ce que va faire le RN. Amusant, non ?
Je ne sais pas si c’est drôle mais c’est plutôt logique vu que la nomination de Barnier tient en premier lieu à la non censure du RN.
Donc le gouvernement sera bien obligé de présenter un texte avec un minimum de compromis à l’un ou l’autre des extrêmes pour valider un budget.
Et si cela ne suffit pas, on file vers une crise institutionnelle et un risque de shutdown à la française …
Hors ligne
#1063 20/10/2024 11h27
- zigma12
- Membre (2021)
- Réputation : 1
Le gouvernement actuel est de droite et sa survie dépend de la droite (ce fut le choix du président de la République, il aurait pu en faire un autre). Je serais tenté de penser que, dans une volonté de tendre la main aux seuls qui peuvent le retenir dans sa chute annoncée, le gouvernement conservera les amendements déposés par la droite (ceux qui ont été adoptés en commission). Sur les deux amendements relevés dans ce fil, et comme cela a été rapporté, celui de la droite républicaine demandant l’exclusion des LMNP longue durée du dispositif de réintégration des amortissements dans le calcul de la PV a été adopté quand celui émanant de la gauche voulant abruptement éliminer l’amortissement du LMNP a été rejeté. Le gouvernement sera-t-il lucide ?
Hors ligne
#1064 20/10/2024 12h04
- durand18
- Membre (2017)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 90
Je ne pense pas que la fiscalité du LMNP soit un véritable casus belli, ie ce n’est ce point qui retiendrait les uns ou les autres de soutenir ou faire tomber le gouvernement.
Hors ligne
#1065 20/10/2024 19h51
- GoodbyLenine
- Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 5 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 2844
Hall of Fame
durand18 a écrit :
Plutarque a écrit :
Seul suspense : le RN voter a-t-il la motion de censure qui s’ensuivra ? Donc toute notre démocratie repose sur ce que va faire le RN. Amusant, non ?
Je ne sais pas si c’est drôle mais c’est plutôt logique vu que la nomination de Barnier tient en premier lieu à la non censure du RN.
Donc le gouvernement sera bien obligé de présenter un texte avec un minimum de compromis à l’un ou l’autre des extrêmes pour valider un budget.
Cette présentation de la situation est un peu biaisée : il me semble plutôt que, avant de nommer M.Barnier comme PM, un certain nombre d’autres scénarios ont été testés (on a cité des noms de candidats PM, de gauche et d’ailleurs, par exemple L.Castets, X.Bertrand, K.Bouamrane, B.Cazeneuve, et d’autres, qui portaient chacun un ensemble de mesures et pour certains des "lignes rouges" conditionnant leur acceptation du poste), et j’ai compris que les réactions des différents groupes à l’Assemblée Nationale avaient empêché ces nominations, car à chaque fois il y avait une claire majorité indiquant vouloir déposer et voter une motion de censure pour faire chuter au plus vite le gouvernement si ce PM était nommé.
Ainsi, la nomination de M.Barnier tient autant à la non censure (immédiate) du RN qu’à la censure (immédiate annoncée) par LFI d’autres candidats PM qui n’ont en conséquence pas pu être nommés.
Avec l’Assemblée Nationale qu’on a élu, il me semble évident que des compromis sont nécessaires. Le gouvernement est sur un ligne de crête, et ne survivra qu’aussi longtemps qu’il sera en mesure de proposer des compromis acceptable par suffisamment de députés. Et ce n’est pas une sinécure…
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
Hors ligne
#1066 28/10/2024 13h53
- durand18
- Membre (2017)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 90
Finalement la proposition de loi Le Meur pourrait bien griller la politesse à la loi de finances.
Contrairement à ce que je pensais le Gouvernement a bien convoqué une commission mixte paritaire qui doit se réunir ce jour pour tenter d’accorder les violons entre la lecture des députés et des sénateurs.
Loi "anti-Airbnb" : la bataille pour réguler les plateformes de locations touristiques touche à sa fin
Il n’y aurait donc pas d’obstacle constitutionnel à reprendre au stade de la CMP, mais peut être une simple entorse à la tradition républicaine.
Pour mémoire, les sénateurs avaient supprimé la réintégration des amortissements, qui avait été introduite par amendement des députés pour les seuls meublés de tourisme …
Hors ligne
#1067 29/10/2024 12h32
- durand18
- Membre (2017)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 90
Pour le suivi, commentaire de Madame Le Meur à propos de la CMP :
Suppression de l’article 4 qui est satisfait dans le PLF 2025
Annaïg Le Meur posted on LinkedIn
La suite au prochain épisode !
Hors ligne
#1068 03/11/2024 10h19
- durand18
- Membre (2017)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 90
On apprend dans le compte rendu officiel des débats que les sénateurs se réservent la possibilité de revenir sur la réintégration des amortissements dans le cadre de l’examen du PLF, et plus généralement que les ardeurs de Madame Le Meur ont pu être freinées grâce aux limites inhérentes à la CMP, donc peut être un mal pour un bien que l’examen du texte ne soit pas reparti de zéro !
M. Jean-François Husson, rapporteur pour le Sénat a écrit :
Pour finir, la pugnacité que vous avez évoquée, madame Le Meur, n’est que la traduction de mon souhait de faire appliquer les règles. En effet, il ne nous est pas possible de discuter de dispositions nouvelles en CMP, en particulier du régime fiscal du micro-foncier de la location nue ou de la prise en compte des amortissements dans les déductions pour charge du revenu imposable.
Le Sénat n’a pas eu l’occasion de se prononcer sur ces points, ce qui fragiliserait la légitimité politique d’une réforme. Mais, surtout, la règle de l’entonnoir, issue des règlements des assemblées et de la jurisprudence constitutionnelle, nous interdit d’inscrire en commission mixte paritaire une modification substantielle n’ayant pas été discutée auparavant durant la navette.
Nous nous exposerions alors à un risque de censure constitutionnelle, qu’il me semble sage d’éviter.
L’article 4 visait à réintégrer au calcul de la plus-value de cession des loueurs de meublés touristiques non professionnels les amortissements déduits du revenu de la location de ces biens. Le Sénat avait décidé de le supprimer en première lecture. À l’époque, l’administration n’avait pas été en mesure d’apporter d’éléments précis sur les conséquences de la mise en oeuvre de ce dispositif. Par ailleurs, cet article figure dans le projet de loi de finances pour 2025, dans son article 24, et pourra faire l’objet d’un débat à cette occasion. Nous sommes donc d’accord avec les rapporteurs de l’Assemblée nationale pour maintenir la suppression de l’article 4.
Proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif - Sénat
Hors ligne
#1069 03/11/2024 10h31
- Plutarque
- Membre (2019)
Top 20 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 118
Le raisonnement du rapporteur est plutôt évident, difficile de lui donner tort.
Pour les amortissements, tout va se jouer sur le PLF 2025 et surtout sur le 49-3 qui va suivre. Bien malin est celui qui peut anticiper ce que va choisir Barnier dans son 49-3.
La seule chose qui est sûre, c’est que si aucun des amendements supprimant la réintégration des amortissements pour le calcul de la PV n’est voté en séance, alors cette réintégration sera actée dans la version présentée en 49-3. Il ne restera aux investisseurs concernés qu’à prier pour que le RN vote la motion de censure.
Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)
Hors ligne
#1070 06/11/2024 10h41
- al2020
- Membre (2021)
Top 50 Année 2023
Top 50 Année 2022 - Réputation : 38
Aux dernières nouvelles mise en place de la TV en 2025 pour les logements Airbnb, baisse de 50 à 30% de l’abattement fiscal, réintégration des amortissements dans la plus-value, interdiction de louer en fonction du DPE pour les logements meublés. Bientôt le thème principal de ce forum sera où acheter un logement pour le louer hors de France car les lois deviennent punitives pour les investisseurs… La proposition de loi anti Airbnb vient d’être adoptée par le Sénat qui est de droite!? Vote final à l’Assemblée le 7/11.
Hors ligne
#1071 06/11/2024 14h50
- JemappelleArnaud
- Membre (2023)
- Réputation : 24
Je me demande comment Airbnb va gérer la facturation de la TVA. Voire s’ils vont d’ailleurs la gérer: ils ont toujours considéré que leur role n’est que de mettre en relation l’offre et la demande. Ils facturent déjà de la TVA sur leurs frais mais pour le reste, ils ne font que passe-plat: C’est à l’hôte et au client de se débrouiller entre eux.
J’ai déjà au moins 50 réservations sur 2025 (70% de remplissage). Je ne vois pas trop comment je peux rétroactivement facturer la TVA. Sachant que la réservation est faite mais le paiement et la facturation ne sont faits qu’au moment du check in. Sinon ça veut dire 10% de benefices en moins sur les reservations déjà passées sans possibilité de la rajouter a posteriori.
J’espère au moins que la franchise de TVA jusqu’a 85,800euros va rester. Si c’est le cas, la plupart des biens devraient échapper à la TVA…
Hors ligne
#1072 08/11/2024 07h08
- Gallien
- Membre (2015)
- Réputation : 41
Sur l’assujettissement à la TVA des locations courte durée, je pense que la grande majorité des bailleurs vont répercuter cette TVA sur les clients.
Ces bailleurs seront sans doute aussi un peu moins nombreux en raison du passage à une comptabilité plus complexe liée à cette déclaration périodique.
Je vois bien aussi les hôteliers, passer des augmentations sur leurs nuitées, pour suivre celle des bailleurs Airbnb.
Hors ligne
#1073 08/11/2024 09h44
- al2020
- Membre (2021)
Top 50 Année 2023
Top 50 Année 2022 - Réputation : 38
Apparemment la loi a été validée par l’Assemblée en CMPhier reste donc à savoir si le gouvernement l’acceptera. Dans tous les cas cela va signifier moins de logements Airbnb en France et plus chers. Super pour le tourisme! On en revient encore une fois également à ce qu’adore l’administration le contrôle du marché. « S’ils le jugent nécessaire, les maires pourront ainsi plafonner à 90 (au lieu de 120 actuellement) le nombre de jours dans l’année où un particulier peut louer sa résidence principale sur une plateforme. Toutes les communes pourront aussi mettre en place des quotas de meublés de tourisme ». Quotas de meublés quotas de logements, cela fait penser à d’anciens pays…
Hors ligne
#1074 08/11/2024 12h14
- PierreElie
- Membre (2024)
- Réputation : 1
Bonjour. Je pense que c’est un peu plus compliqué : effectivement il y aura moins d’airbnb plus cher dans les villes où il y en a actuellement beaucoup (trop ?). Mais l’immense majorité des communes françaises vivent en grande partie grâce au tourisme. Dans ces communes-là les conditions seront beaucoup plus souples et à mon avis rien ne changera fondamentalement de ce qu’on a actuellement. Il faut donc investir dans les communes petites et moyennes et non les grandes. Mais ça ce n’est pas nouveau du tout
Retrouvez toutes les semaines mes conseils en investissements sur mon blog : www.senrichiravecpierre-elie.com
Hors ligne
#1075 08/11/2024 12h37
- al2020
- Membre (2021)
Top 50 Année 2023
Top 50 Année 2022 - Réputation : 38
Si vous le dites dans mon cas je partirai sans doute encore plus souvent hors de France. Dans mon cas précis cela fera un touriste de moins et un investisseur de moins car je vais sans doute vendre au fur et à mesure tous mes biens en France pour investir dans des pays plus libéraux. Je constate que le syndrome de l’autruche est bien présent. On baisse la rentabilité et on hausse les taxes et ça ne changera rien. Si ça changera beaucoup. Donc un touriste en moins et un investisseur en moins c’est peu, mais si beaucoup font comme moi l’impact sera important.
Hors ligne
Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.
Discussions peut-être similaires à “lmnp (loueur meublé non professionnel) et investissements locatifs”
Discussion | Réponses | Vues | Dernier message |
---|---|---|---|
331 | 227 384 | 05/11/2024 19h42 par Sandra | |
2 | 2 971 | 19/04/2013 16h37 par manu35 | |
2 | 3 209 | 16/05/2012 10h50 par Philippe30 | |
2 | 914 | 04/02/2022 10h46 par elbobo | |
10 | 6 199 | 31/10/2014 00h46 par GoodbyLenine | |
3 | 2 711 | 28/10/2017 11h14 par anandal82 | |
15 | 8 450 | 19/04/2012 21h18 par ZX-6R |