LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

A priori, il y aura toujours les abattements pour durée de détention. Au bout de 22 ans, il y aurait exonération totale.

D’après l’article de capital, le gain serait de 200 millions d’euros par an à partir de 2025. Ça me semble un montant sous estimé. J’aimerais bien connaître le détail du calcul…

Un échappatoire serait la donation (ou la succession).

Source:

https://www.capital.fr/immobilier/locat … nt-1503740

Liquider avant Noël, c’est quasi impossible en s’y prenant maintenant. Ça fait moins de 3 mois avant le 1er janvier.

Surtout qu’il y a peu d’acheteurs de locatif en ce moment…

J’ai prospecté sur mon lieu de vacances cet été. Depuis :
- tous les AI sont aux abois et me rappellent pour me proposer des biens (ou me proposer de chasser un bien pour moi)
- beaucoup de biens locatifs reviennent à la vente suite à des refus de crédit.

Pierrot31 a écrit :

A priori, il y aura toujours les abattements pour durée de détention. Au bout de 22 ans, il y aurait exonération totale.

D’après l’article de capital, le gain serait de 200 millions d’euros par an à partir de 2025. Ça me semble un montant sous estimé. J’aimerais bien connaître le détail du calcul…

Un échappatoire serait la donation (ou la succession).

Source:

https://www.capital.fr/immobilier/locat … nt-1503740

C’est exact. Je m’en suis rendu compte hier soir (tard) . Merci pour le lien.
Dans mes interventions précédentes, j’avais oublié cet élément crucial. je m’étais mis dans la tête, que la réintégration des amortissements allait de pair avec la suppression des abattements. Ce qui est faux. J’étais trop pessimiste et j’ai fait cette erreur de raisonnement.

Dans le PLF 2025,

La modification du calcul de la PV (réintégration des amortissements) serait effectuée par l’ajout d’un III à l’article 150 VB du CGI.
lien legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 0033815727

Le mécanisme d’abattement prévu au CGI relève quant à lui de l’article 150 VC du CGI :
lien legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 0047970756

Cet article, à l’heure actuelle, n’est pas visé par le PLF (ni modification ni suppression).

Donc, si cela restait en l’état, la réforme des PV des locations meublées aurait un impact assez limité.

Le risque réside donc qu’a l’issue des débats parlementaires, le PLF 2025 soit modifié et que :
- le mécanisme d’abattement soit réduit voire supprimé (cela impacterait tous les biens immobiliers hors résidence principale)
- le régime réel LMNP soit supprimé et aligné sur le régime "standard".

Merci pour vos retours.

Si je peux me permettre, je vous trouve un peu naïfs…

Ils vont d’abord vous imposer le recalcul des PV avec réintégration des amortissements, histoire de vous "coincer" pour vendre ou du moins que ce soit - avec les taux actuels élevés - trop coûteux pour pouvoir envisager un refinancement

Puis dans un second temps, ne rêvez pas, bien sûr qu’ils vont venir vous surtaxer les loyers comme pour le nu.

Le pays est au bord du gouffre, ils vont tout surtaxer, car on a bien vu qu’ils étaient incapables de changer de logiciel. La baisse des dépenses - quelques fonctionnaires sur les plus de 7 millions (fonctionnaires et assimilés) qu’on a quelle rigolade (!) - est ridicule.

La dernière fenêtre pour se mettre en sécurité est d’ici la fin d’année. Et une vente à soi même est largement faisable dans le délai. Mais ce n’est que mon humble avis.

Bon courage à tous

Merci pour l’aide.
L’IS permet de gérer sa fiscalité. Certes, c’est plus cher, mais on contrôle quand on paye l’impôt.
J’anticipe le fait que les LMNP deviennent aussi fiscalisés que les revenus fonciers, car là c’est un vrai enfer fiscal.
Mon bien est un IDR de 10 studios.

Le plus gros intérêt d’un OBO à une SCI c’est de récupérer du cash.

Pour le reste, je ne suis pas convaincu que ce soit pertinent au final pour toutes les raisons citées par lachignolecorse.

La réintégration des amortissements dans la PV dans le PLF2025 était inévitable. Ce n’est pas "rétroactif" ni inconstitutionnel car c’est un impôt futur, qui ne s’applique qu’à partir du 1er janvier 2025. Mais cela va impacter ceux qui gardent les biens 10 ans, notamment car la PV immo ne tient pas compte de l’inflation.

Mais ce n’est pas fini, le projet de loi LE MEUR va arriver rapidement pour réglementer davantage la location meublée et réduire sa profitabilité, voire l’aligner sur la location nue. à suivre.

Il va y avoir des arbitrages entre l’immobilier et le patrimoine financier au PFU de 30%

La remise en cause des abattements pour durée de détention (entre autres) est dans la boite à idées du Modem :

« (…) Il faut faire ainsi également sur toutes les niches fiscales. Nous porterons aussi un certain nombre de propositions sur la fiscalité du logement.» Et de citer «une réforme des plus-values immobilières, dont le système d’exonérations, aujourd’hui, conduit à de la rétention de biens alors que nombre de nos concitoyens ne parviennent pas à se loger.» Une allusion à la décote de la taxation de ces plus-values en fonction de la durée de détention.

Budget : Marc Fesneau (Modem) veut «épargner les plus petites retraites» de la désindexation et s?attaquer aux niches fiscales ? Libération

Je crains que la fiscalité immobilière soit une cible facile.

Merci pour le lien.

Le problème est qu’il y a une kyrielle d’amendements sur l’article 24 du PLF 2025 (introduisant la réintégration des amortissements dans le calcul de la PV des LMNP).

Si certains amendements visent à limiter voire supprimer cet article, d’autres souhaitent supprimer les abattements pour durée de détention, ou à inverser ceux-ci (plus on détient le bien longtemps plus la taxation augmente … super …) , d’autres cherchent carrément à supprimer le régime réel et à interdire la déduction fiscale des amortissements des loyers).

Pas rassurant tout cela. Un grand barnum … 60 amendements  relatifs à  l’article 24 ont été déposés pour l’instant …

La liste des amendements classés par article est disponible via pappers politique (sur le site de l’Assemblée nationale les amendements ne sont pas classés et il y en a des centaines donc difficilement exploitable, personnellement je m’y retrouve difficilement).

Lien vers pappers (liste des amendements relatifs à l’article 24) : Bonne lecture …

https://politique.pappers.fr/dossier/pr … =date-desc

La cour des comptes vient, de manière très opportune, de sortir un rapport :
Vers un rapprochement des régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue | Cour des comptes

Lien direct vers le rapport : https://www.ccomptes.fr/sites/default/f … on-nue.pdf

Les investisseurs LMNP peuvent trembler… Le scénario catastrophe est préconisé.

Cela étant dit, la lecture de ce rapport est très instructive, avec pas mal de données chiffrées.

durand18, le 11/10/2024 a écrit :

Au point où on en est vous pouvez ajouter dans la liste le double effet kiss cool : réintégration des amortissements passés + interdiction de continuer d’amortir, sans rire c’est proposé dans le rapport Le Meur …

Puis dans une 10 aine d’années lorsque le stock sera bien essoré, disparition formelle du LMNP avec un alignement par le bas sur le régime foncier

CPO a écrit :

Recommandations
1. Réintégrer les amortissements admis en déduction en cours d’exploitation dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de biens loués en régime LMNP.
2. Supprimer pour l’avenir la possibilité d’amortir le bien immobilier loué dans le cadre du régime fiscal de la location meublée (LMNP et LMP).

Voilà il ne manque plus que la note dans quelques années pour nous expliquer chiffres à l’appui que le LMNP ne sert à rien, la preuve (plus) personne ne l’utilise …

Donc dans un souci d’économies budgétaires je propose la suppression du CPO, remplacé par le forum !

Mais bon la balle est dans le camp des politiques, pour le meilleur ou pour le pire.

O