LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Philippe30, le 17/11/2024 a écrit :

Il ne faut oublier que courir après ne pas payer d’impôts induits de passer des charges importantes ( travaux , frais , intérêts d’emprunt etc …. )

Pour ne pas payer 15 % il faut en dépenser combien ?

Si j’ai 3.000 € imposables à 15 % cela fait 450 € d’impôts
Si je veux effacer ces 450 € d’impôts , je dois alors créer une charge de 3.000 €

Je veux bien que l’on cherche à optimiser la fiscalité mais il faut aussi avoir une approche comptable et financière

Les intérêts sont de toute façon là . Et les amortissements sont une "astuce" comptable mais il ne s’agit pas de réels frais. Par contre effectivement pour pouvoir déduire pendant plusieurs années (moi ça fait 5 ans que je ne paie pas d’impôts et oui je vais en payer un jour, mais ça laisse quelques années tranquilles et du capital amorti), il faut faire des travaux. Mais eux aussi ils sont payés avec le crédit donc l’argent du locataire. Donc non, je ne dépense rien.

lachignolecorse, le 17/11/2024 a écrit :

PierreElie, le 16/11/2024 a écrit :

Ce n’est pas toujours vrai : j’ai entre 25 et 30% de rendement sur toutes mes LCD, et je paye 0 d’impôts.

Avec de telles rentabilités annoncées, vous ne pouvez rester très longtemps à impôt zéro. Vous évitez l’impôt juste le temps d’absorber les frais notariés et au mieux vous passerez en résultat comptable positif au bout de 3/4 ans maxi.

J’en suis à 5 ans pour l’instant, mais oui ça s’arrêtera un jour, mais j’aurai déjà bien amorti le capital

lachignolecorse, le 17/11/2024 a écrit :

Donc je pense que vos rentabilité que vous étalez régulièrement sont des rentabilités brutes et non nettes, ce qui est très différent.

Bien-sûr que c’est brut, mais c’est déjà très bien. Je ne connais pas grand monde qui fait 30% net, même en courte durée. Je suis entre 10 et 15% net net (puisque je ne paye pas encore d’impôt) quand en longue durée c’est ce que j’obtiens en brut (environ 8% en net en moyenne). Les quelques points de renta nette supplémentaire payent le travail supplémentaire (qui est léger car tout automatisé).

Je ne fais pas de travaux "à vocation fiscale", ça ne rime effectivement à rien de faire des dépenses juste pour payer moins d’impôts. C’est un peu comme ceux qui ne veulent pas gagner un meilleur salaire parce qu’ils ont peur de payer plus d’impôts.

Ce que je fais c’est que j’achète un bien où il y a des travaux à faire pour le rénover. Par exemple 100 000€, je fais 30 000€ de travaux et je demande un crédit de 130 000€. Je paye juste les 9000€ de frais de mutation. Les 30000€ de travaux je les déduit de mes loyers (amorti sur x années, ça c’est la sauce de mon comptable). J’ai admettons 750€ de mensualités de crédit incluant donc l’achat+ les travaux. Je loue le bien 1000€ c’est donc bien le locataire qui paye les travaux et je les déduit quand même de mon résultat. De ce façon je ne paye pas d’impôts pendant quelques années. Et effectivement si je n’achète rien d’autre je fini par payer des impôts. Si 2/3 ans plus tard je rachète un autre bien avec travaux je remets une pièce dans la machine.

Mais oui effectivement c’est la course à l’échalote et ça ne fonctionne pas indéfiniment. Mais ça peut fonctionner 8-10 ans ce qui amorti près de la moitié du capital. Quand on commence à payer des impôts on peut soit décider de revendre (et c’est là qu’on paye des impôts, ce qui est normal au bout d’un moment mais on paye des impôts sur de l’argent qu’on a), soit on assume de payer de l’impôt et c’est normal aussi. Mais ça laisse pas mal d’années de marge.

Un salarié, pendant ces 8-10 ans a payé bien plus d’impôts.

C’était un exemple fictif. Tous mes biens sont à cash flow positif. Mais effectivement la banque commence à ralentir les acceptations, et parfois j’ai des refus. J’ai seulement 30% d’endettement mais trop d’encours selon eux. Je pense que je n’arrive pas à trouver les bons interlocuteurs.