LMNP : les déductions possibles en régime réel

J’ai envie de dire que le monde m’appartient mais ce serait un peu présomptueux…..

Par contre je suis certain d’être le premier sur d’éventuelles affaires …..

Philippe

C’est extrême comme investisseur qui est parti de rien et est arrivé à employer 7 personnes pour gérer son parc locatif de 300 lots.

Mais ça existe et ça doit nous montrer que le chemin est possible , chacun met le curseur ou il le souhaite , je n’ai jamais souhaité arriver à un tel patrimoine mais je dis bravo car l’immobilier est une passion qui va au delà de juste se dire je touche tant de loyer et  j’ai xxx biens à moi.

L’immobilier est différent suivant les régions , c’est le reflet d’une culture régionale  , les maisons sont différentes , les toitures en fait l’immobilier est vivant et fait partie de notre vie car c’est notre résidence et en cela il faut que des gens achète pour rénover pour assurer la continuité du patrimoine ancien.

Philippe

Philippe30 a écrit :

@Freya

Votre opération avec beaucoup de travaux vous permettra de faire du déficit foncier , c’est une bonne chose.

Concernant le micro bic je comprend votre démarche toutefois prenez garde que le plafond du micro bic est de 32.600 ( loyer et avances sur charges ).

Je ne parle pas de défiscalisation , terme pour les opérations avec réduction d’impôts pour les particuliers mais je préfère dire optimisation ou bonne gestion.

Vous avez bien mené votre barque  , vous indiquez pouvoir rembourser vos emprunts avec une seule vente ( après tout dépend du bien à vendre ) cela indique que vous avez peu d’encours de prêt.

Pourquoi ne pas envisager une vente d’un bien peu rentable pour disposer d’argent pour un apport sur une nouvelle acquisition pour laquelle vous pourriez déduire des intérêts d’emprunt ?

"L’amortissement ne se calcule pas sur la valeur de l’achat. Merci pour l’info. Car je n’ai justement pas réussi à le trouver sur internet. Les textes étaient flous. Or c’est une valeur essentielle."
Je n’ai pas trouvé les textes mais c’est ce que mon comptable m’a dis et à fait.

Dans le cas ou vous auriez fait une défiscalisation de Robien , Scellier d’un studio loué en nue ATTENTION car cette défiscalisation à une influence je crois me souvenir sur l’amortissement en meublé du bien ensuite car il faut alors tenir compte de la période défiscalisation pure et dure.

Philippe

@ philippe30

Je sais que le plafond MICROBIC est de 32000 euros, Ce qui me laisse suffisamment de marge de manœuvre pour racheter un troisième studio sans dépasser le plafond. Après, il me faudra changer de régime ou poursuivre mes acquisitions en régime foncier.

J’ai effectivement peu d’encours de prêts. En tout cas, d’après vos critères et ceux de ZX 6R, qui, si je ne me trompe, trouvera que je n’ai pas assez fait d’opérations ou optimisé ma fiscalité. (cf autre fil sur investissement locatif). Avoir peu d’encours de prêts est un choix que j’assume. Et je compte faire beaucoup d’autres acquisitions.

Dans le débat qui oppose emprunt long avec cash flow positif (ZX6R) et emprunt court avec des mensualités forcément plus lourdes (Range19), je suis entièrement d’accord avec ZX6R, c’est vrai, c’est la meilleure façon de procéder mais….. je finis toujours par faire ce que fait Range19. Je sécurise mes biens en soldant le prêt et je relance une autre opération derrière.

Et dans les nombreux arguments qui ont été échangés entre les deux, il y a une chose dont vous parlez peu : L’âge et la situation de l’emprunteur.

@ ZX 6R : Emprunter sur 25 ans, OK, c’est intelligent fiscalement mais la banque REFUSE quand vous avez passé un certain âge. Ce n’est pas encore mon cas, mais je le vois avec d’autres. Bientôt, que je le veuille ou pas, je n’aurai pas d’autre choix que d’emprunter sur des périodes courtes. Sinon, la banque ne me fera pas le crédit.

De même, pour la situation de l’emprunteur, je suis free lance avec des revenus fluctuants et les banques peuvent se montrer très frileuses avec nous. Devinez ce qui les rassure : Mon patrimoine DEJA PAYE  parce que je deviens, à leurs yeux, forcément solvable.

Si j’avais eu 15 biens immobiliers avec 15 emprunts sur 25 ans, la banque aurait bien vite refusé de prêter au delà du troisième ou quatrième emprunt. Car elle aurait estimé que j’étais trop exposée. Même avec un cash flow positif.

En ayant soldé mes premiers prêts, j’ai sécurisé mes biens, j’ai des revenus fonciers et micro BIC qui me servent à payer des travaux en foncier (donc, fiscalité légère pour l’instant et pour encore 3 ans) et qui me servent de tremplin pour la poursuite de mes futures acquisitions.

Autre point positif : la future baisse de l’immobilier ne me fait pas peur, au contraire, elle m’éloigne de l’ISF et ma valeur locative ne changera pas ou peu. Avoir terminé de payer certains biens me permet de ne pas craindre de devoir vendre au mauvais moment (mais de toute façon, je n’ai pas l’intention de vendre)  à perte et de devoir encore solder un prêt derrière.

Mais en tout cas, je trouve que vos débats sont très intéressants pour tous. Peu importe que vous ne soyez pas d’accord entre vous. C’est justement le but du forum, de discuter…et de permettre aux autres d’analyser vos arguments. Et de réfléchir.

Une question:

dans quelle hypothèse de TMI vous placez vous? Est ce neutre par rapport à la durée d’emprunt et aux intérêts payés?

De ce que j’ai compris, plus le TMI est fort, plus ya gros à récupérer. Et inversement.

@Freya : Effectivement arrivé à un certain age on ne peut plus emprunter sur de longues durées. Mes posts s’inscrivent en général dans la démarche de devenir rentier, et il vaut mieux commencer tôt. J’ai moi même commencé à 29 ans et je trouve cela bien trop tardif.

Si j’avais eu 15 biens immobiliers avec 15 emprunts sur 25 ans, la banque aurait bien vite refusé de prêter au delà du troisième ou quatrième emprunt. Car elle aurait estimé que j’étais trop exposée. Même avec un cash flow positif.

Là je ne suis pas d’accord, si vous achetez 25% sous le prix du marché, que vous retapiez et mettez en valeur vos biens, vous pouvez tout à fait avoir un patrimoine net conséquent, même après seulement 2 ou 3 ans de crédit remboursés. Si vous avez un CDI et un beau reste à vivre, la banque suit. Exemple vécu personnellement.
On en a déjà parlé sur un autre fil. Il faut savoir mettre en valeur son dossier, et être persévérant.

Je "pense" faire une affaire quand j’ai du 8% net dans un bon emplacement.
Pour les immeubles, le prix du m² est tout à fait relatif.

Sinon sur Paris meilleurs agents ne peut être qu’une aide, et encore… Le RDC et le dernier étage n’ont pas la meme valeur, un bien avec travaux n’a pas le meme prix qu’un bien refait à neuf, et pourtant ces infos manquent.

Pruls a écrit :

Par exemple, est ce que le site meilleur agent vous semble fiable dans ces estimations?

Non, pas très fiable : leur estimation de mon domicile (en 1ere couronne de Paris, sur un marché assez liquide) est fantaisiste (surestimée de 20%, si j’en crois le prix auxquels des biens comparables se sont récemment vendus). 

Rien ne remplace le fait de connaître (soi-même) son marché.

Le Blog Patrimoine a écrit :

le 9 mai Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur

L’investissement en location meublée, professionnelle ou non professionnelle, n’est définitivement pas un investissement immobilier comme les autres. C’est l’intérêt principal du régime fiscal de la location meublée qui est à la source même des difficultés que nous allons vous présenter dans cet article.
Lors du décès de l’investisseur :
    Le crédit est remboursé par l’assurance emprunteur et l‘indemnité d’assurance est un produit exceptionnel qui sera taxable selon le taux d’imposition de l’épargnant + CSG / CRDS à 15,5%.
    La plus value latente sera imposée alors même qu’il n’y aura pas vente de l’immeuble. Le décès de l’investisseur sera le fait générateur de l’imposition au titre de la plus value des particuliers (LMNP) ou des professionnels (LMP).

"Quand, sur plusieurs appartements, on a un mélange de meublés et non meublés…", c’est pas bien compliqué : On déclare en BIC le bénéfice fiscal [*] de l’activité location meublée, et on déclare comme revenu foncier le revenu des biens loués nus (en y imputant les charges déductibles).

[*] obtenu à partir du bénéfice comptable, après réintégration éventuelle des montants qui ne peuvent être pris en compte au niveau du résultat fiscal (par exemple : un amortissement ne peut pas générer de bénéfice, mais au mieux amener le bénéfice fiscal à zéro, le solde étant alors reporté).

Risque = redressement pour fausse déclaration, avec toutes les conséquences.

Si vous avez des baux en cours pour des locations "nues", il faut déclarer en revenu foncier…. jusqu’à éventuellement changer de bail.

Lisez  LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs et LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs entre autres (et essayer "passer nu meublé" dans l’outil de recherche de ce forum, en haut à droite de cette page).

Bonjour Boubouka,

Pour la CFE, effectivement, il faut l’intégrer dans les calculs (quand on a une idée de son montant !) puisque c’est une taxe qui n’existe pas dans le foncier. A Paris, c’est de l’ordre d’une soixantaine d’euros.

En revanche, pour les frais de comptable et d’adhésion à un CGA, je ne suis pas d’accord. D’après ce que j’ai compris (et j’aimerais beaucoup qu’un intervenant me le confirme). Jusqu’à 915 euros/an, ces frais vous sont remboursés sous forme de crédit d’impôt.
Donc, sous réserve que vous payez des impôts, il n’y a pas lieu d’intégrer ces frais dans vos calculs puisqu’ils ne vous coûtent rien.
Je n’ai fait qu’une seule déclaration au réel et le fils d’une amie, expert comptable stagiaire m’a aidé à faire la déclaration. L’année prochaine, il aura son diplôme et je ferais les choses "officiellement" et donc je pourrais vérifier ce que je viens d’énoncer.
Je l’ai lu à plusieurs reprises mais un doute subsiste malgré tout. Si c’est réellement "gratuit" pourquoi y a t-il des personnes qui s’embêtent à le faire tout seul ?

Je ne comprends vos 2 autres conditions :

- de viser plus de 20 ans d’activité et donc de démarrer relativement "jeune". Je situerai la limite à 40 ans (à débattre)
- d’avoir un TMI >= 41%
Je ne vois pas pourquoi on doit être obliger de partir sur des durées forcément longues. Si on bout de 5 ou 10 ans, on sait qu’on peut revendre le bien avec une belle plus-value, qu’est-ce qui nous retiendrait ?
Idem pour le TMI >41%. Dès lors qu’on paye des impôts, il faut faire le comparatif entre le foncier et le BIC.

Dans tous les cas, un tableau excel intégrant TOUS les paramètres vous dira quel est le meilleur choix à un instant T.
Je précise à un instant T car à T+n, ça sera peut-être différent en fonction de l’évolution de la réglementation. Je pense notamment à ce que Duflot peut nous mijoter…

Enfin concernant le différentiel de prix entre vide et meublé, je ne pourrais vous répondre que pour Paris puisque c’est là que je loue. Il me semble évident qu’un bien meublé se loue + cher qu’un bien vide, de l’ordre de 15% je pense. Mais peut-être que ce n’est pas valable partout.

Cordialement.

Sandra

Bonjour,

Poste très utile !

Je compte me passer d’un comptable pour ma première déclaration LMNP réel (je ne paye pas d’impôts en France et donc les frais du comptable seraient pour ma pomme si j’ai bien compris, de plus cela m’amuse !).

J’ai quelques questions sur les points ci dessous :

dkee34 a écrit :

[…]

Amortissements :(en fonction des préconisations de votre comptable).
: Les frais d’agence peuvent être passé en charges ou amortis sur une durée comprise entre 10 et 60 ans prendre la durée de la composante du bien la plus courte.
: Les frais de notaire peuvent être passé en charges ou amortis sur une durée comprise entre 10 et 60 ans prendre la durée de la composante du bien la plus courte.

=> Les frais de notaire peuvent être passés en charge sur la première année pour créer du déficit reportable, bien. Quid des frais de recherche ? J’ai fait appel à un "chasseur" qui a repéré l’appartement pour moi, négocié le prix et dirigé les travaux, puis-je déduire ses frais ?

dkee34 a écrit :

: Le mobilier peut être amorti sur une durée comprise entre 5 et 10 ans (en fonction des préconisations du comptable).
: Le biens est amorti pour sa valeur hors terrain ( 5% à 15% non amortissable), sur une durée comprise entre 10 et 60 ans en fonction des composantes, exemple:
Gros-œuvre (structures, charpentes, voirie et réseaux divers) entre 40 et 60 ans.
Second oeuvre: (façades, étanchéité, couverture, menuiseries Extérieures) entre 30 et 50 ans.
Installations Générales et Techniques: (chauffage, la climatisation, les Ascenseurs et la Sécurité) entre 15 et 30 ans.
Agencements: (cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité) entre 10 et 20 ans
[…]

=> Confirmez vous que l’on parle ici du prix du bien hors frais d’agence? Donc 90% du prix d’achat hors frais d’agence à amortir sur 30 ans si l’on ne peut décomposer le prix par composants ?

RatRacer a écrit :

Confirmez vous que l’on parle ici du prix du bien hors frais d’agence? Donc 90% du prix d’achat hors frais d’agence à amortir sur 30 ans si l’on ne peut décomposer le prix par composants ?

Les frais d’agence passent aussi dans les frais déductibles la première année. Donc oui, la base amortissable se calcule hors frais d’agence.