Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet

Hello,

Super service ! Comme vous j’ai petit excel qui fait ça et c’est bien pratique. Les petites évos qui pourraient être utiles: 
1/ Pouvoir donner les "Travaux non prévus estimées" en % du prix d’achat (un peu comme ce qui est fait pour l’assurance)
2/ Pouvoir donner le prix de Revente du bien en Inflation immobilière annuelle
3/ Faire un emprunt infine.
4/ Avoir des sensisibilités par rapport à certains paramètres d’entrée lors de la simulation. Par exemple, que devient le TRI si
         - on arrive à faire baisse le prix d’achat de 10k
         - on a 1 mois de vacances locatives de plus que prévu
         - un taux d’emprunt 0.1% plus faible
         - un loyer 10% de plus que le loyer estimé initialement
         - un loyer 10% de moins que le loyer estimé initialement
         - une revalorisation du loyer différente
         - en empruntant tout (si apport il y avait)
         etc…
C’est pratique pour voir si le rendement calculé est fortement sensible à certains paramètres (si par exemple il est utile de chercher à négocier 0.1% de plus sur le pret; si la rentabilité chute fortement en cas de faible revalorisation du loyer ou en cas de vacance locative un peu plus élevée que prévu etc…). Ca évite de refaire la simulation pour chaqu’un des scénarios.

  5/Aussi je pense qu’avec juste quelques modifications, le simulateur pourrait aussi faire office de comparateur achat vs location de résidence principale.

Hello,

@osamu,
Top ce simulateur.

@pruls,

Testé par rapport a mon excel. Fiable, que ce soit vis a vis des fonctions financieres d’excel ou les formules mathématiques.
Il faut dire aussi que c’est aussi un excellent outil pour valider mes formules ecxel. En cas d’écart, l’investigation est toujours une riche source de progression.

@ rb01

Pour le point 1/, un % en fonction des m2 me semble plus proche de la réalité. Faire un coup de peinture, c’est le même prix dans le 18eme ou le 16eme arrondissement de paris, Même si je conviens qu’on peut trouver mille argument en faveur de l’une ou l’autre des approche.

Une indexation sur les m2 me semble avoir une assise plus concrète. Le prix, lequel on prend (achat, actualisé, etc, etc). Et si le prix au m2 baisse, le coût des travaux ne baisse pas. Le nb de m2 ne change pas et le prix au m2 on peut lui appliquer une indexation sur l’inflation.

Ceci dit, l’une ou l’autre rentrent dans l’erreur du modèle.

Nous y avons accès.
Merci Osamu pour ce simulateur nous permettant de nous donner une véritable rentabilité nette-nette.

Le calcul du TRI est finalement assez complexe car il y a beaucoup de façons de le calculer.
J’ai modifier le calcul afin de prendre en compte une revente au (prix net vendeur + frais de notaire) en dernière année du prêt. A noter que la première année je soustrait l’investissement total (prix net + agence + notaire + travaux + frais emprunt + credit logement).
Je ne prends pas en compte l’apport dans le TRI (jeme rend compte qu’il faudrait finalement) et je fais année 1 et année 20.

J’avoue que je serais preneur de conseils d’experts. Il me faudrait les scénarios et le calcul exact du TRI pour chacun d’entre eux. J’ajouterais cela à l’outil.

Autre modification, la vacance locative est dorénavant à indiquer en nombre de mois par an (Exemple: vacant 2 mois tous les 3 ans). Cela est beaucoup plus proche de la réalité.

De plus le rendement année par année montre maintenant 5 années de plus que la durée du prêt afin de se faire une idée de ce qui se passe quand il n’y a plus de mensualité d’emprunt à rembourser.

osamu a écrit :

Autre modification, la vacance locative est dorénavant à indiquer en nombre de mois par an (Exemple: vacant 2 mois tous les 3 ans). Cela est beaucoup plus proche de la réalité.

Attention à ne pas aller trop loin dans la précision.

Il y aura toujours quelqu’un pour demander des détails, mais faut pas se cacher derrière son petit doigt, le projet ne se déroulera PAS comme prévu.

Il faut donc se ménager une marge de manœuvre, à définir par chacun.

Quelqu’un avec zéro épargne ne peut pas se lancer dans un projet ou le cash flow est tout juste positif, alors que quelqu’un avec un paquet de billet le pourra sans se retrouver à poil.

Donc simuler avec une vacance entre 1 et 3 mois par an est suffisamment précis pour prendre une décision sur une simulation sur 20 ou 25 ans.

Je pense qu’on s’approche pour le TRI ! Merci pour vos développements…
C’est cohérent quand la revente coïncide avec la durée de l’emprunt.
Par contre, votre simulateur  a l’air de faire encore des trucs bizarres quand on revend avant la fin de l’emprunt. Par exemple, au bout de 9 ans pour un emprunt de 20 ans, j’obtiens des TRI > 30%, il semblerait que le capital restant dû ne soit pas déduit du flux d’année de revente (Oui, je suis conscient que pourtant  la formule que vous donnez ci-dessus est bien juste ;-)
Ensuite, en 2nd ordre, j’ai un décalage sensible sur le montant du capital restant dû, ce qui est aussi un peu bizarre en lui même car j’ai la même mensualité d’emprunt que vous.

Dernière modification par julien (30/05/2013 10h25)

Effectivement, là ça me semble beaucoup plus cohérent à la fois sur le TRI et le capital restant dû.

Vous êtes juste un peu + généreux que moi sur le TRI quand il y a un apport. Mais je pense que ça vient juste du fait que vous prenez l’apport en année 1 et la revente et année de vente alors que je fais :
  Apport en année 0 : (En le voyant le 01/07 de l’année 0 , désavantage de 6 mois par rapport à la réalité où il est fait au 01/01 de l’année 1)
  Vente en année n   (En le voyant le 01/07 de l’année n , avantage de 6 mois par rapport à la réalité où elle est faite au 31/12 de l’année n), d’où un rééquilibrage.

Mais là on est plus que sur une question de méthode, et ce qu’on cherche avant tout pour les TRI  ce sont des ordres de grandeurs cohérents, et là on je pense que désormais on y est ! :-)

Reste donc seulement de mon point de vue, comme j’avais mentionné au-dessus, les prélèvement sociaux que vous n’appliquez pas en LMNP réel et où j’ai de très fortes présomptions qu’ils soient applicables. Mais les spécialistes LMNP n’ont pas l’air d’être passés par cette file pour nous éclairer définitivement sur ce point… ;-)
Enfin, vous me direz, avec les amortissements, ça ne joue pas sur les premières années…

Avez vous un problème technique ? Je n’arrive plus à me connecter avec mon identifiant et il semble que mes données, comme mon adresse mail ne soient plus connues ?

Dernière modification par DDtee (11/07/2013 11h17)

Je vous fais un MP

Oui cela figure dans mes plans car cela m’intéresse aussi.
De même que l’immobilier neuf (Duflot etc.).
N’étant pas expert dans le domaine du pro, je solliciterais surement de l’aide sur ce forum très instructif et plein d’experts.
Le problème est que je fais cela dans mon temps libre pour le moment. En tout cas je prévois des évolutions mais il va falloir être patient

Ha oui, très intéressant, je vais aller voir de suite!

Edith me fait remarquer que sur certaines simulations en LMNP 5,5% avec cash flow positif, tous les 6 ans la trésorerie est très fortement négative.

D’où cela peut il venir?

Un rapide message pour vous annoncer une nouveauté (entre autres petites corrections).
C’est un graphique de comparaison de l’investissement immobilier en comparaison du Livret A et de l’assurance vie:



C’est plutôt orienté débutant afin de comparer l’investissement avec les choix plus classiques. Le but étant de garder le graphique simple mais utile. Cela permet également de voir visuellement l’évolution du rendement bien sûr.

Comme d’habitude je suis preneur de tout commentaire ou proposition d’amélioration.
D’autres améliorations sont prévues, j’espère pouvoir les annoncer bientôt.