Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle !

Bonjour,

tout d’abord merci pour vos precisions, sur lesquelles je vais vous faire part de mon point de vue:

Elodie01 a écrit :

rentabilité moyenne pour un prêt immo était de l’ordre de 0.15% par an

Aujourd’hui, si je ne me trompe pas, les banques se servent de l’OAT dix ans pour calculer le taux qu’elles vont faire a leurs clients. Celui-ci, en mai, est a 1,8728 (Banque de France: Changes et Taux)

Pour un pret de 100K a 10 ans, on nous propose en general un pret a 2,7% (Calcul des mensualités)

Donc d’un coté, la banque va payer 9,6K d’emprunt, et de l’autre va facturer a son client 15,9K d’interet, soit 6,3K sans rien faire (puisque les frais de dossier viennent en plus), et avant les marges faites sur les assurances du pret.

Perso, je trouve que c’est meme plutot pas mal !

Elodie01 a écrit :

Il faut également savoir que les revenus sont la première garantie du prêt. C’est souvent pour cela que la banque demande la domiciliation des salaires (+ pour la raison évoquée plus haut de captation+ fidélisation du client). En effet, la garantie numéro 1 pour une banque est de savoir si le prêt va être remboursé en intégralité et cela dépend principalement des revenus de l’emprunteur

Je suis d’accord avec vous que la premiere garantie sont les revenus. Ceci etant, le fait que ceci arrivent dans un autre etablissement bancaire ne change en rien le fait d’avoir des rentrées d’argent. Du moment que les credits sont couverts tous les mois, je ne vois pas en quoi cela change la banque que ce soit fait par un virement bancaire de mon employeur et par un autre de mes comptes.

Elodie01 a écrit :

Tout d’abord, il existe un risque non négligeable de variation du prix de l’immobilier (si vous avez emprunter 100 et qu’au moment où le bien est vendu, il ne vaut plus que 80…..).

De plus, les ventes réalisées par le biais d’une hypothèque sont nécessairement des ventes judiciaires donc avec une décote de l’ordre de 20% environ sur les prix du marché

Oui, vous avez peut-etre raison pour la periode incertaine qui arrive.

Maintenant, vous pouvez egalement regarder l’evolution des prix de l’immobilier francais pendant les 15 dernieres années (moyenne d’un pret immo) et me dire en quoi les banques ont pris, je cite "un risque non négligeable pour un revenu ridicule". Je suis convaincu que les banques seraient ravi de vendre des biens financés il y a 15 ans a -20% du prix actuel !

Qu’on se comprenne bien, je l’ai deja dis, payer un service est tout a fait normal. Le surfacturer non! Abuser de sa position dominante (on est tous obliger d’avoir un compte) pour facturer des services imaginaires (ass de cartes de credit ou frais pour retrait autre que dans la banque par ex) non.

Si plusieurs banques ont été par le passé condamnées pour des tarifs abusifs, ce n’est pas pour rien.

je ne suis pas specialement ’banquophobe" et suis d’accord pour payer pour un service,encore faut-il qu’il existe.

Je vais devoir payer pres de 500E de frais de dossier a ma banque pour un pret immo que je suis en train de faire, alors que ma "conseillere" ne fait rien sur ce dossier si je ne la relance pas (pas facile a 20000kms et 12h de decalage horaire, et un site internet qui fonctionne quand il veut), me demande des pieces qu’elle possede depuis 3 mois, etc…

La aussi, 500E pour le temps qu’elle doit passer sur mon dossier, je trouve que c’est un tres bon rendement… pour ma banque

@Jeamb

Je comprend votre point de vue en tant que client.
Je vais vous donner le point de vue de la banque sur quelques uns des éléments que vous citez.

Les frais pour les retraits dans une autre banque: cela correspond à un coût réel pour la banque puisque les banques sont obligés de procéder à des compensations chaque jour et à des échanges informatiques pour imputer le bon retrait au bon client.
Ensuite vous parlez des assurances de carte: c’est une assurance facultative, rien ne vous oblige à la souscrire. Les seules assurances obligatoires sont l’assurance habitation/la responsabilité civile et l’assurane auto.
Si vous vous reportez à mon exemple, il est possible d’avoir un compte, de l’utiliser simplement et de ne rien payer.
Après faire un point sur ce qu’on paie peut être utile. Ca permet de supprimer tout ce qui est inutile. De plus aujourd’hui de nombreuses banques en ligne proposent des tarifs intéressants pour qui veut réduire sa facture. 

Ensuite concernant un prêt immobilier, effectivement il y a souvent des frais de dossier, car cela représente un gros investissement en temps pour la banque.

Tout d’abord, on rencontre généralement son conseiller plusieurs fois pour faire des simulations puis se mettre d’accord sur les modalités du prêt. En moyenne, je pense qu’on ne doit pas être loin de 3 rendez-vous d’une heure pour cela.

Ensuite le dossier est étudié au niveau du risque (là le temps dépend de la complexité du dossier, du statut de l’emprunteur (employé= simple, chef d’entreprise ou indépendant ou profession libérale= étude plus approfondie….), bref on va compter une heure).

Ensuite le dossier "papier" est envoyé au service prêt qui vérifie l’ensemble des pièces fournie, qui édite les offres de prêt, qui s’occupe de la garantie et assure le suivi, notamment pour les assurances. Cela doit bien représenté 2h de travail.

Enfin, il faut prévoir les appels de fond, suivre la date de rendez-vous chez le notaire, prévoir l’apport… Tout cela prend encore bien une bonne heure de travail.

Bref dans le meilleur des cas et pour un dossier assez banal on est déjà à 7h de boulot pour un prêt immobilier. Si vous faites le calcul rien qu’avec le salaire des salariés qui se sont occupés de votre dossier, vous verrez que ces frais semblent assez justifié compte tenu du travail fourni. Après mon exemple, c’est pour un prêt immobilier où "tout roule".  Si cela concerne un prêt immobilier complexe ou avec des difficultés, le nombre d’heures passées peut vite explosé!

Après concernant votre exemple personnel, si votre conseillère n’est pas sérieuse, je comprend que cela vous gêne de payer. Je pense que c’est valable dans n’importe quel métier. Il faut bien choisir les gens avec qui on travaille. certains sont sérieux d’autres moins….

Je pense qu’il ne faut pas hésiter à changer si on n’est pas satisfait.
A titre perso, j’ai travaillé pendant 7 ans dans une banque, j’y avais la majorité de mes comptes.  Lorsque j’ai démissionné et changé de région, je suis tombée sur un conseiller nul de chez nul (même pas capable de traiter une remboursement d’assurance prélevée à tort sur mon compte au bout de 4 mois, j’ai du faire appel au chef d’agence!). A présent, quasiment tout mes comptes sont transférés vers une banque en ligne (moins chère et plus sérieuse d’après ce que j’ai pu voir). A ce jour, les banques se font une concurrence d’enfer pour capter de nouveaux clients, autant en profiter!

Bonne journée

Bonjour Pruls,

je n’ai malheureusement pas vraiment d’éléments à vous fournir en plus de ce que vous pouvez lire sur Wikipédia. J’étais simple "conseillère" donc pas du tout dans les services centraux de la banque qui s’occupent de cela.

Effectivement les banques doivent avoir un certain niveau de fonds propres pour pouvoir prêter de l’argent. Je ne connais pas le ratio exact car cela a beaucoup évolué avec les nouvelles règlementations (dont Bale3). De plus, je crois que le ratio dépend du type de prêt/ de son risque (prêt immo, prêt conso, revolving).

De plus, tous les dépôts ne rentrent pas dans la définition. Il y a des subtilités. Par exemple, les fonds déposés par les épargnants sur les livrets A ne rentrent pas dans ces ratios (car ces fonds sont destinés à financer le logement social).

Après, les banques lorsqu’elle prêtent ont un système de couverture (un engagement sur les marchés pour la durée du prêt), c’est pour cela qu’il y a des indemnités de remboursement anticipés sur les prêts car le fait qu’un crédit soit remboursé à un coût réel pour la banque via ce système de couverture. Après ne m’en demander pas plus, car je ne sais pas comment cela fonctionne exactement. Certains membres du forum pourraient peut être vous répondre, cela pourrait faire l’objet d’une file dédiée, que je suivrais avec intérêt.

Voilà, je ne sais pas si cela a pu vous aider. Je n’ai pas de grande connaissance sur ce domaine, si ce n’est ce qu’on peut lire sur la création monétaire et la maitrise de la masse monétaire, par le biais des taux notamment.

La création monétaire est à l’origine des crédits accordés par les banques. On retrouve la créance sur le client à l’actif de la banque. Et au passif la somme déposée sur le compte du client au déblocage du prêt. On conserve ainsi actif = passif.
Si les déposants de la banque retirent leur argent (cad le dépense ou l’investissent par exemple), pour équilibrer son bilan la banque doit soit trouver de nouveaux épargnants soit acheter de l’argent sur les marchés financiers.
La solution peut effectivement être d’acheter cet argent à la banque centrale à des conditions qui sont actuellement très accommodantes, néanmoins :
         - les banques centrales prêtent sur des durées très courtes qqs jours ou qqs mois tout au plus. (les LTRO sur 3 ans étaient des exceptions) et donc la banque doit se prémunir contre une hausse des taux car de son coté elle a prêté l’argent à son client pour une durée longue.
        - Les banques doivent fournir des contre-garanties pour pouvoir obtenir des prêt de la banque centrale (obligations souveraines ou titre de crédit hypothécaires)

Je ne maitrise pas les détails du fonctionnement mais seulement quelques principes…

Au final, il faut toujours que la banque compense ses crédits soit par les dépôts de ses clients soit par des prêts reçu de la Banque centrale ou d’autres institutionnels. Donc les dépôts ont toujours un cout.

… sachant qu’il peut aussi être utile de se documenter sur les diverses polémiques que ces video "L’argent dette" ont suscitées (lire par exemple L’Argent Dette ? Wikipédia), et ne pas les prendre comme argent comptant.

DDtee a écrit :

Pour ceux qui ne connaissent pas encore "l’argent dette" de Paul Grignon, il faut absolument regarder ce film d’animation pour sa qualité synthétique à décrire les mécanismes de création monétaire… c’est ici L’Argent Dette de Paul Grignon (FR intégral) - vidéo Dailymotion
Interessant, mais dommage qu’il soit tres incomplet donc faux