Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle !

Elodie01 a écrit :

@Gentleman Grower

je ne sais pas si votre post est en réaction du mien, mais si c’est le cas, je vais me permettre de préciser ma pensée.

Ma remarque était d’ordre générale et ne visait personne en particuliers

Lorsque je travaillais à la banque , j’avais remarqué que souvent on accordait les "avantages" aux clients qui étaient les plus demandeurs ou aux nouveaux clients, pas forcément aux clients les plus" importants" et les plus fidèles.

Bonne soirée

Sur le principe je suis bien d’accord avec vous, malheureusement dans la pratique c’est assez compliqué je pense que vous vous en êtes rendu compte….

bonne soirée

Bonjour,

Les propos provocateurs ont fait mouche sur vous jeamb

Voila une intervention qui m’a fait bondir, j’espere que vous ne m’en voudrez pas trop de prendre vos propos en exemple :

jeamb a écrit :

Si une contrepartie vous semble évidente, vous devriez regarder les gains sur un prêt immo de 20 ans: 38K€ pour un emprunt de 100K, et encore avec les taux actuels. Vis a vis du risque pris (les crédits ont des hypothèques ou cautionnement en face), ma foi, je trouve que c’est suffisant.

Il ne faut pas oublier que la banque rémunère les dépôts de ses clients, achète de l’argent sur les marchés, achète des produits pour se couvrir des variations de taux et donc "fixer" sa marge (sinon elle se trouverait dans une dangereuse position spéculative quant aux variations des taux de marché pendant la durée du prêt consenti au client).
A cela elle ajoute évidemment une marge pour couvrir ses charges de structure, de personnel et les impayés de certains clients.

Quant a la parole donnée, que répondez-vous a un client lorsque vous lui demandé la même chose et qu’il vous dit : "désolé, j’ai déjà donné ma parole il y a 10 ans a la banque qui m’a fait mon prêt original, et je n’ai qu’une parole"? Vous ne lui accordé pas son prêt?.

J’avoue que je n’ai jamais entendu un client tenir ce genre de propos…. ma réponse et/ou ma proposition dépendra du contexte et/ou des autres contreparties possibles.

Quand une banque vous prélevé 8,2€ pour un découvert de 1,8€ pendant deux jours, vous trouvez que c’est une relation commerciale saine? C’est sur que pour le coup, comme vous dites, eux respectent les engagements écrits (sisi, en tout petit en bas de la quatrième page).

L’exemple que vous prenez est réel mais choisi sur un cas extreme. Ce type de facturation est appelé "commission d’intervention" et représente l’intervention du chargé de clientèle pour décider de payer ou pas l’opération présenté sans que la provision soit sur le compte et en dépassement d’une éventuelle autorisation de découvert. D’accord 8.20€ (pour reprendre votre chiffre) c’est cher mais cela rémunère le temps passé par le conseiller à analyser le paiement ou non de l’opération et d’autre part cela incite le client à gérer correctement.
Face à ce genre de cas plusieurs hypothèses :
        - Le client a une épargne significative (j’entends par là quelques milliers d’euros) : dans ce cas bien souvent ces frais ne sont pas meme pas facturés (la décision pour savoir si je paye ou rejette l’opération est souvent évidente si le client a de l’argent sur le livret…)
         - Le client n’a pas d’épargne mais l’incident est exceptionnel et le client plutôt fidele, dans ce cas je pense qu’il n’aura pas grand mal à obtenir le remboursement.
        - Le client est régulièrement à découvert sans ou au dela de l’autorisation convenue dans ce cas c’est à lui de mieux suivre son compte…. Ou de demander la hausse du découvert autorisé… ou à son conseiller de le lui proposer….

Je suis désole, mais la plupart des banques vous enfoncent de frais de garde, découvert, d’absence de transaction, etc… d’où le succès des banques en lignes… Et en plus, elles n’osent même pas se remettre en question face a cette concurrence! Je veux bien payer un peu plus cher pour avoir une personne physique en face, mais 100% de plus? non!

Les frais d’absence de transaction ne me choquent pas, le but est d’éviter d’avoir un tas de compte ouverts qui génèrent un cout pour la banque mais n’apportent rien… encore une fois c’est une tarification qui a un but dissuasif plus qu’un but lucratif.
Banque en ligne et banque de réseaux difficile de s’aligner… Je vous met au défi d’aller réaliser un dossier de crédit immo un peu technique auprès d’une banque en ligne…

Les banques en ligne ont une offre souvent axée sur l’épargne et s’adressent à des clients plutôt autonomes et aisés. Les frais de personnels ne sont donc pas du tout les mêmes… Et le traitement des opérations en cas de découvert non autorisé est des plus strict.

AMHA les banques de réseaux vont plutôt chercher à lutter par la qualité du conseil et de la relation avec les conseillers que par les prix sur lesquels elles ne pourront jamais s’aligner…. après il faut effectivement que les conseillers soient à la hauteur…

Gentleman Grower a écrit :Pardon mais les banques ne se refinancent pas sur les marchés au taux de l’OAT 10 ans.

Jeamb a écrit :
Pourriez-vous, pour enrichir ma culture dans ce domaine, m’expliquer brievement comment les banques se financent et calcul le taux qu’elles accordent a leurs clients?

L’OAT 10ans est le taux auquel l’état Français se finance. L’état Français est un emprunteur supposé sans risque et se refinance donc à un taux inférieur à celui des banques pour lesquels une prime de risque s’ajoute à ce taux. Cette prime de risque fluctue selon la solidité de la banque et selon le contexte financier général.

Pour la détermination du taux accordé à un client, il y a 2 dimensions : d’une part le cout de revient de l’argent qui est prêté (cout des dépots des clients, cout de l’argent sur les marchés, cout des "assurances" permettant de transformer des ressources à taux variables en crédit à taux fixe, etc…) et d’autre part il y a le coté commercial et stratégique : volonté ou non d’avoir une politique de taux agressive, qualité du dossier du client en terme de risque (apport, endettement…), qualité et rentabilité (actuelle ou potentielle) de la relation, etc…

Voila j’espère vous avoir un petit peu éclairé, je ne suis pas expert concernant les mode de refinancement des banques, ce ne sont que des principes "basiques".

Dans le monde bancaire comme partout il y a des gens qui font leur boulot honnêtement, serieusement et qui sont compétents…. Et d’autres pas…. Vous êtes peut être mal tombé… ou bien simplement une incompatibilité d’humeur… On ne peut pas plaire à tout le monde

Mais il ne faut pas généraliser

Bien à vous,

Bonjour GentlemanGrower,

tout ce que vous dites me semble censé, mais vous n’intégrez à aucun moment l’impact de la création monétaire scripturale.

Malheureusement, je n’ai pas de source pour dire à quel point cet aspect est favorable au banque ou non. D’ailleurs vous même, vous décrivez des charges d’une banque sans les chiffrer.

Tant que cette question n’aura pas de réponse précise, le débat restera sur des positions relevant d’avis personnels, par essence impossible à discuter car non fondé sur des arguments.

Que la banque ait intérêt à ce que les revenus soient domiciliés chez elles me parait évident, qu’un prêt immobilier soit peu rentable beaucoup moins.

Oui votre réponse me donne à réfléchir et je comprends que la création n’est pas gratuite du fait de devoir honorer la demande de paiement du chèque.

Sachant que toutes les banques sont dans la même situation, il me semble qu’elles font leur compte et que le refinancement ne se fait que sur la différence.

Genre je te dois 10 tu me dois 5, donc faut que je donne 5, en plus compliqué vu que les comptes se font entre plusieurs banques.

Pour moi il reste un point à établir: combien rapporte les prêts qu’une banque peut faire avec 100€ en poche?

Sur wikipédia, il est indiqué un effet multiplicateur de 5.48 maximum en Europe. Avec le chiffre de Elodie01 cela ferait moins de 1€. C’est bien moins que ce que j’imaginais!

Gentleman Grower a écrit :

Pour en revenir au thème principal et en réponse à spiritoo, les crédits immobiliers sont trop peu rentables et les banques veulent vendre d’autres services ou produits aux emprunteurs.

Bonjour,

Ils sont trop peu rentables, n’exagérons rien. Trop peu rentables selon le référentiel des banques, c’est possible… Il faut regarder dans la globalité car toute entreprise à des produits d’appel et se rattrape allègrement sur d’autres.

L’autre jour, l’un de nous avait un rendez vous avec une banque qui venait de racheter un prêt par l’intermédiaire d’un courtier.
La conseillère indique au bout de quelques minutes qu’il fallait prendre l’assurance habitation. Refus.
Et la elle sortit l’installation d’alarme. Toujours refus
Et enfin l’abonnement téléphonique …

Nous lui demandons ce qu’elle avait à proposer en terme de produits financiers avec un rendement un peu plus intéressant que 3% net. Rien, absolument rien.
En fait les banques sont en train de perdre leur cœur de métier et cède à cette mode de la diversification.

Maintenant quand on veut de l’électricité, on va chez gaz de France.quand on veut un billet d’avion, on chez voyages-SNCF.fr …
Toutes ces sociétés vendent des couteaux à tout faire (mal) sans les maîtriser.

Gentleman Grower a écrit :

Des placements avec un taux supérieur à 3% net (et sans risque….) ça me parait bien compliqué quand les banques pretent autour de 3% voire en dessous suivant les durées…

Alors il faut s’orienter vers l’immobilier !

J’ai un peu le même souci pour un prêt. Domiciliation des salaires, obligation de prendre une CB avec pleins d’options dont je ne veux pas, et tarif préférentiel à 8€ par mois alors que j’ai une Gold mastercard entièrement gratuite dans la banque où je suis.
Certes, les taux pour le crédit sont intéressants mais ils se rattrapent dès le départ :
argent versé le 24 M-1, remboursement demandé les 10 du mois.
Au final, le premier mois, on ne rembourse rien (pour qui, pourquoi, je n’en sais rien), mais du coup, la banque nous facture 160€ d’interêts moratoires supplémentaires pour ce délai. Suite à explications, je leur dit que je souhaite rembourser ma première mensualité de suite, la réponse fournie est que nous avons demandé à rembourser le 10 alors que l’argent a été versé le 4, on paye la différence.

La banque ne veut rien savoir.

Si à cela, on rajoute des services vendus dont je n’ai pas besoin, des rendez-vous interminables pour signer deux-trois documents non préparés à l’avance, un manque de conseil évident puisque j’en viens à payer 160€ pour une question de date, une domiciliation de salaire obligatoire,…
- plus le fait que je ne puis saisir moi-même mes RIB en ligne, ce doit être la banque qui les saisit (je ne savais même pas que cela se faisait encore)
- plus un virement maximum de 2k€ par jour non modifiable par mes soins
- plus des frais si plus de 3 ou 5 retraits par mois sur des DAB…

Au final, certes j’ai un crédit, mais j’aurais préféré sans doute le payer un peu plus cher et être pris un peu moins pour un con ET une vache à lait.
Je garde ma banque en ligne que je trouve parfaite (ING, un service client exemplaire), et je ferais tout, au niveau professionnel, pour ne plus que l’on travaille pas avec cette enseigne (crédit agricole), même si cela ne va pas chercher loin.
Plusieurs ont parlé de relations commerciales de confiance. La confiance, ça se gagne, cela ne se vend pas de force.

Bonjour

Un prêt en cours de réalisation chez AXA Banque … même combat (et j’ai le sentiment d’avoir
atteinte le degré ultime d’incompétence chez une banque …)

Par contre sur mon offre de prêt il m’est demandé la domiciliation de mes "revenus" sans aucune autre précision.
J’avais pensé y verser seulement les revenus fonciers liés à cet investissement immo …

Quelqu’un a-t-il déjà rencontré une situation similaire et a-t-il pu s’exonérer de la domiciliation de ses salaires ?

Merci d’avance

merci georges

la mention exacte de mon offre de prêt est la suivante :

L’emprunteur s’est engagé à domicilier ses revenus et les échéances du présent prêt sur un compte de dépôt AXA BANQUE et à maintenir cette domiciliation pendant toute la durée du prêt. En contrepartie l’emprunteur bénéficie du taux privilégié ci-dessus, correspondant au taux standard en vigueur à la date de l’offre minorée de 0.20 point.

l’affaire se complique dans mon cas de figure car je suis passée par un courtier (là aussi le pire que j’ai pu rencontrer … j’aurais dû fuir ….) qui n’a jamais fait état de ce taux "bonifié" lors de nos échanges.
Le taux nous a simplement été présenté comme étant le taux négocié par le courtier. Nous savions que la banque nous imposerait une domiciliation des revenus mais nous n’avions pas connaissance alors de l’impact financier futur de la non réalisation de cette clause….

Nous l’avons découvert à la lecture de l’offre, alors qu’il était trop tard pour faire machine arrière car les taux du marché avaient évolué à la hausse. Cela relève à mon sens du défaut du conseil de la part du courtier …..

Quoiqu’il en soit, cette clause me semble assez "vague" et ne donne aucune précision sur les "revenus" attendus sur ce compte
J’ai cherché sur internet mais je ne trouve pas de retours de clients qui auraient vu leur taux majoré pour non respect de cette clause

Si vous ne domiciliez plus le salaire, le taux sera majoré de 0.20 point. Clairement, faites confiance à votre banquier pour que cela soit appliqué. Et j’ai trouvé des cas où cela l’était et sans retard.
Par contre, rien n’empêche de domicilier vos revenus sur la banque en question (exemple, virement reçu le 28 M-1 et de programmer un virement externe pour le 30 M-1 vers votre banque.). Tant que vous remboursez le crédit, on ne peut rien vous dire.

merci pour vos éclairages

néanmoins je reste dubitative sur l’interprétation du terme "revenus" employé dans la clause
chacun peut y lire ce qu’il a envie

cela dit j’ai déjà intégré cette possibilité de majoration de 0.20 car même majoré le taux reste plus qu’intéressant au vu des taux actuels du marché (2.88% fixe, hors assurance sur 20 ans, sans apport)

Sid, si je peux me permettre, je suis aussi passé par un courtier, qui lui m’a averti de l’obligation de domicilier mes revenus. En fonction des propositions faites, je me suis empressé de voir combien me coûterait les frais de fonctionnement dans les banques concernées pour ajouter cela à ma mensualité. Peut-être auriez-pu aussi dû avoir ce réflexe.

Personnellement j’ai effectué un emprunt pour immo locatif en 2010 à la banque postale dont les conditions précisaient qu’il fallait que je (nous) domicilions nos revenus sans autre précision de taux préférentiel. Je ne l’ai jamais fait et la banque n’a jamais donné suite.

En revanche je viens de réaliser 2 nouveaux emprunts en 2013 à la banque populaire. La domiciliation était un contrat oral et aucune mention n’en fait état dans les conditions générales. J’effectuerai cette domiciliation. Cela me coûtera 1.7€/mois pour une carte bancaire (alors qu’actuellement nous en avons 4 pour 0€) + 0.18€ pour virer les salaires sur nos comptes ING (gratuits dans cette dernière).

Pourquoi ? Car j’ai envie d’une relation de confiance, de quelque chose de sincère qui va plus loin qu’une obligation contractuelle infantilisante, du moment que ce n’est pas trop pénalisant en termes de coût. Lorsqu’une banque me demande une domiciliation contre un emprunt immobilier, je calcule les nouvelles mensualités (emprunt + frais de fontionnement du compte + cotisation cartes bancaires) et l’indique au conseiller.
Je verrai après si la qualité de la relation vaut le prix de tout rapatrier chez eux … ou pas

Et je ne vois pas où est le problème de mégoter pour 2€/mois considérant que la banque fait pareil en jouant avec les décimales du taux d’emprunt …

Finalement les banques c’est comme les fabricants d’imprimantes : on vous vend des imprimantes à bas coût mais dont les consommables sont très chers

Edit :
un peu hors-sujet mais ça me donne envie de recenser les clauses, sûrement légales, mais vécues comme abusives par les clients … Exemple concret : mise en place d’une autorisation de prélèvement 6 mois après l’ouverture du compte : 6€ !