LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ?

BonsoirGoodbyLenine,
merci pour vos questions et votre message.

un pewu + d`info sur moi et mon projet:

j`habite le UK, 36 ans, non proprietaire de la maison principale - marie , 2 enfants (<2ans)
je loue car j`ai un bon prix sans augmentation ds un quartier que j`aime et comme j`ai pas les moyens d`acheter sauf a prendre £500K sur les epaules, je reste locataire.
je dors tranquille.

Je me demandais si le statut LMnP etait reserve aux residents, voila pourquoi je me posais la question.

sinon patrimoine:
maison en france avec 2 apparts que je loue (valo. proche de €300k) avec un credit de €90k
mon epouse a un terrain de €45 K environ qu`on vend en ce moment -
sinon £55 K en placement financier (ISA anglais non taxable) + plan entreprise au UK (£20K disponible + £20K bloques) + £85K a la banque en angleterre qui rapporte 2%
€100 K en france en Livret A + €6K chez boursorama

Bref on a du cash et faut le mettre quelque part. je suis pas mal expose a la bourse (environ €70K + l`epargner entreprise)

salaire : £3800K/mois net d`impots pour moi + bonus annuel de 18k/an environ net d`impots
+ £2500K de revenus pour mon epouse

Globalement, on met 20K de cote par an sans forcer et en payant les nounous (£2.2k par mois la nounou pour les 2 enfants!) donc le cout de la nounou devrait baisser fortement ds 2-3 ans.
autres revenus en france: la location qui rapporte €18k avant impot et charge (brut quoi)
ca paie tout : emprunt, EDF…mais ca me rapporte €3K/an max apres paiement interets…je rembourse mon capital donc ca me va. encore 9 ans a payer le credit.

Pourquoi investir en france?
En louant mes apparts (granges en montagne), ca me rapporte du 8% brut vu le montant que j`ai investi il y a 5 ans (je pourrais louer plus si j`habitais sur place). c`est pas impressionant mais ca m`a permis de comprendre la demande et la grange a pris en valeur donc je suis pas mecontent.
c`etait un bien de famille donc j`ai tout renove - j`ai garde les murs! ca coute cher les renovations!

je me dis que si j`investis 280K ds 2 maisons neuves avec terrain, les loyers seront proches de 32K / an brut ( je prevois de construire des petits logements que je loue a la semaine - ma mere en a 1 et ca se loue super -  ca rapporte autant que les grands appart que je loue a la semaine).
bref je prefere investir 280K en france ds un batiment et un endroit qui me plait que mettre 600K-700K ds un appart a Londres. Financierement ca tient la route sauf si le GBP monte ou que l`immo londonien continue a monter indefiniment! Si les prix rechutent au UK (comme en 2008-2009), je me lancerai peut etre.

Si je trouve le financement (je vois des terrains ds 3 semaines), j`ai les plans pret, j`attends les devis de l`architecte pour 2 maisons divisees chacune en 2 apparts.
Terrain  a 80K. J`aimerai apporter en plus 20 K pour la construction + 25 K pour l`immobilier et emprunter 180-200 K a la banque. Bref 125K de mon (epouse et moi) cash a investir.

Il devrait me rester suffisamment pour investir ds un immeuble avec 4-5 logements ds la petite ville d`ou je viens si je me decide.

Donc aujourd`hui je me suis pas mis en LMnP mais je pense que j`aurai du!
Comme j`ai ce nouveau projet en tete avec mon epouse, faut que je mette a jour mes connaissances.
Si on fait ca en couple, je me disais qu`une SARL avec LmNP etait la solution.

j`evite la SARL a L`IS car sauf erreur on ne peut pas changer de status et donc cela oblige a sortir les revenus en dividend et cela ne me fait pas rever meme si j`ai prevu d`utiliser mon patrimoine pour arreter de bosser ds 15-20 ans.

Voila - mon plan est de m`occuper de mes logeemnts loues a la semaine pour mes 55 ans et de me verser un salaire statut LMP mais d`ici la faut que j`optimise un peu.
Je prevois aussi d`avoir en plus des appart loues nus en complement car la location a la semaine, c`est du boulot (menages…) et faut se diversifier.

Je retiens votre commentaire:
eviter mixer meubles et locatins nues - j`ai lu ca aussi.
Donc je dois faire Nu en direct et avoir le meuble en LMnP
sauf erreur, je peux pas combiner les pertes d`un business avec un autre ds ce cas.
si je suis en perte sur l`activite Nue et en profit sur le LMnP, je peux pas deduire les pertes.

merci

MOi

moi a écrit :

Je me demandais si le statut LMnP etait reserve aux residents, voila pourquoi je me posais la question.

Dès lors que vous louez en meublé, et que vous n’êtes pas LMP, alors vous êtes … LMNP.
Avec des recettes < 32X00 €/an, vous pouvez optez pour le micro-BIC, mais il est souvent bien plus avantageux de choisir le réel (et de déclarer le bénéfice réel : recettes - charges, dont amortissements et frais financiers).

Vous ne pourrez pas compenser un bénéfice de l’activité d’une activité par des pertes d’une autre.

Vous devriez aussi étudier les possibilité d’investir en immobilier commercial (bureau, commerces), par exemple vis des SCPI où des professionnels s’occupent de tout pour vous.  Avec votre profil, il peut même être avantageux d’investir dans de la nue-propriété de tel biens (vous renoncez aux revenus/loyers pendant 5, 10, voire 15 ans -en échange d’un prix d’achat minoré-, et n’aurez donc aucun impôt et prélèvement sociaux à payer dessus, ni ISF d’ailleurs).

PS : Je suppose que votre salaire est de 3800£, et pas de 3800K£….

moi a écrit :

hello
Confucius a raison

YES! Ca ne vaut pas un +1 ca ;-)

moi a écrit :

j`ai du mal a aller acheter un bien qui ne me plait pas et pouravoir visite des apparts en location, j`ai eu peur de l`etat ds lequel les gens laissent les choses…

Je crains que la situation en soit exactement la meme en France, meme si ce sera destine a une population moins "volatile", mais on connait tous les histoires sur les pbs de locations

moi a écrit :

J`ai pense aux SCPI mais je peux pas profiter d`effet de levier - sauf erreur

Erreur ! C’est un des (seuls) avantages des SCPI quand on est expat, c’est de pouvoir se leverager (cad acheter a crédit). A votre place, je ferai plutot cela tant que je suis a l’étranger a moins d’avoir qq’un pour gerer sur place (et encore…)

Confucius

@moi (ou @toi) :  Dans votre cas, soit vous n’achetez que la nue-propriété des parts de SCPI (vous payez environ 66% en renonçant aux distributions pendant 10 ans, vous ne vous occuper de rien, et vous gagnez environ 4%/an net de tout, en plus d’une éventuelle revalorisation de la valeur des parts), soit vous logez vos SCPI + l’emprunt dans une société à l’IS (auquel cas les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus fonciers avant imposition à l’IS).

Se verser des dividendes n’est qu’un moyen parmi d’autres pour sortir des fonds d’une société à l’IS (d’autres sont : rembourser le CCA, verser un salaire au gérant, vendre la société, etc.), et si c’est pour vous constituer une "rente" destinée à financer votre train de vie quand vous aurez ralenti votre activité pro, la fiscalité devrait être plus douce qu’un 45% TMI IR. 

Considérer que vous allez trouver un investissement immobilier en direct avec 8-10% de rendement net en n’étant pas sur place pour vous en occuper (donc en payant un tiers pour le faire) me semble très optimiste. Ce n’est pas impossible, mais au minimum il vous faudra passer pas mal de temps sur place pour identifier le bien (en connaissant bien le marché local), conclure l’acquisition, et mettre en route la location. Est-ce vraiment réaliste et compatible avec votre situation ?

Pourquoi ne considérez-vous pas les REIT (ou les SIIC en France) ?

Je ne parierais pas trop sur une conséquente revalorisation des parts, principalement en considérant le niveau actuel des prix, des rendements, et leurs perspectives d’évolution… Il y en aura peut-être une, mais ça ne doit pas être ce qui motive ou justifie le choix d’un tel investissement.

Vous êtes sur qu’un non-résident fiscal pourra imputer les intérêts d’emprunt, et ne subira pas simplement un prélèvement de 20% (+ PS) à la source ?  (sans oublier un éventuel ISF…).

Par rapport à celui qui achète 66 parts en pleine propriété, celui qui acquière pour le même prix la nue propriété de 100 parts en renonçant aux revenus pendant 10 ans s’assure (à la place du revenu de ces parts) un "rendement" de (100/66)^(1/10)-1=4.24%/an net, quelle que soit le montant distribué (et sa fiscalité IR) pendant ces 10 années. Ceci vient en plus de l’évolution du prix des parts.

A votre avis, pourquoi est-ce que je constate que les contre-parties qui acquièrent la nue-propriété des parts de SCPI dont j’acquiers l’usufruit temporaire sont-ils assez souvent des non-résidents fiscaux en France ?

Vous écrivez "C’est ce que je voulais dire par le gain du au paiement de 66 au lieu de 100. Ca fait bien du 4.24%/an qui est a ramene au rendement des SCPI (5.X aujourd’hui) qui est amene a baisser moins la fiscalité."

La fiscalité pour un non résident est souvent fixe à 20% + 15.5% PS (à ce jour), et alors pour battre 4.24% net il faudrait avoir 6.57% brut (ce que bien peu de SCPI atteignent à ce jour).

C’est ma société  l’IS qui acquiert de l’usufruit temporaire. (Ceci a déjà été discuté par ailleurs)
Pour mon patrimoine personnel, ça n’aurait aucun intérêt.

Doe a écrit :

L’acquisition de la nue-propriété est intéressante dans le cas où vous êtes fortement imposé. En effet, vous ne touchez pas les revenus (qui seraient très fortement imposés rendant le placement inintéressant). Par contre, achetant la NP à un prix inférieur à la PP, vous avez un « rendement » de 4,24%/an

Merci Doe pour ces explications claires et le lien fort instructif.
Pour autant, avec le rendement des SCPI qui tourne maintenant a 5-5.5%, meme en etait ’faiblement’ impose a 10%+15.5%, il est deja plus rentable de faire de la NP, non (4.24% vs. 5.5-25.5%=4.10) ?

Confucius

merci c`est tres interessant .

juste  2 points:

1/ ca marche toujours les reductions d`impots si on investie ds une SCI a l`IS?

source "Guide pratique de la SCI"
SCI à l’IS et réduction d’impôt sur le revenu
Les associés peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de la
souscription au capital ou aux augmentations de capital d’une SCI imposée à l’IS. La
réduction d’impôt est de 25 % du montant investi dans le capital de la SCI plafonné à 6.000
euros ou 12.000 euros selon que le contribuable est célibataire ou marié. La réduction d’impôt
maximale est donc de 1.500 ou 3.000 euros. La fraction des investissements excédant les
limites ouvre droit à une réduction d’impôt dans les mêmes conditions au titre des trois années
suivantes.

2/ si je comprends Goodbylenine, tu achete de l`ususfruit via ta SCI
disons que tu paie 25 K pour un rendement de 5% sur 100K (tu me corriges si les proportions sont totalement fausses) pour une duree de 5 ans
donc tu recois 5k par an, tu paie 3.5% sur 25 K (si tu empruntes les 25 K) donc 875 € d`interets par an - (tu rembourses le capital ou pas?)
tu declares donc (5 000 - 875 ) et donc paie 15% d`impot sur les revenus net d`interets.

c`est ca la logique?
du coup tu n`achetes pas les 25 k a la fin? j`arrive pas a comprendre si ds cette structure tu rembourses les 25 k a expiration ou du moins comment tu rembourses le credit de 25 k a la banque.

merci

moi

Merci