Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions !

Bonjour Super_Pognon,

Merci de votre message et de ces informations.

Crédit lombard

Les conditions d’un crédit lombard ne me semblent pas équivalentes à celles d’un crédit immobilier:
* La durée est généralement plus courte (3 ans) et le renouvellement à ma connaissance soumis au bon vouloir du banquier
* Le taux est généralement variable
* Appel de marge sur le capital amené en collatéral (compte-titres nanti), en cas de baisse des positions, le cas échéant
* Montant emprunté plus faible (je ne suis pas sûr de ce point)

Etant un investisseur à long terme, je souhaiterais pour ma part un crédit sur 10 ans sans appel de marge qui me contraindrait à vendre à un moment où je ne le souhaiterais pas nécessairement, dans le cas d’un scénario défavorable.

Instruments complexes

Vous avez raison, il existe des instruments complexes qui devraient permettre de répondre à mon besoin. Mais je ne connais pas d’instrument qui permette d’obtenir un effet de levier dans les mêmes conditions que celui d’un emprunt immobilier.

Si quelqu’un a des informations et des solutions à ce problème, cela m’intéresserait bien évidemment fortement.

vauban a écrit :

Le coût en temps de la gestion d’un portefeuille d’actions est fixe, quel que soit le montant investi (hors problématiques spécifiques liées à la profondeur de marché, par exemple). Pour l’immobilier, il existe une relation grosso modo linéaire entre le patrimoine investi et le temps de gestion.

Je ne suis pas d’accord sur ce point:

- Si j’achète un studio ou un T4, le temps de gestion est pratiquement le même: il est exactement identique au quotidien, et un plus élevé pour le studio, simplement du au turn-over (encore que je possède un studio qui héberge le meme occupant depuis 3 ans).

- Si j’ai des actions d’une seule société pour 100KE ou 100 sociétés avec 1000€ par ligne, le montant de patrimoine est identique, pourtant le temps a y consacrer est totalement diffèrent (analyse préalable, suivi des perfos du PF, lectures des rapports annuels des sociétés, etc…)

GoodbyLenine a écrit :

Enfin, pourquoi vouloir opposer ces types d’actifs ? En comparer les caractéristiques a, certes, un intérêt. Mais essayerez vous ensuite de montrer que manger est mieux que boire ou vice versa ? Pour ma part, j’ai une partie de mon patrimoine en actions, et une en immobilier, (et d’autres ailleurs), et avoir tout sur un seul type d’actif me paraitrait moins pertinent.

Bien qu’habituellement ardent défenseur de l’investissement en bourse (pas seulement en actions d’ailleurs), je suis d’accord avec cette pensée, en ajoutant que tout dépend du prix.
Supposons un cas qui peut paraître absurde : Si j’arrive à faire plus de 33% de rendement locatif sur de l’immobilier (ça n’existe peut-être plus en France, mais c’était encore possible dans les satellites de l’Union soviétique assez récemment encore), je me poserais sérieusement la question…
Personnellement, j’approche les deux questions de la même manière en tant qu’investisseur. Je considère que l’immobilier est une très petite entreprise avec un retour sur capitaux investis donné, sans barrières à l’entrée particulières. Je me pose alors les questions habituelles : quelle est la qualité du bien que je souhaite acquérir, quelle est mon estimé de sa valeur intrinsèque (cash flow actualisé sur 10 ans en incluant les risques de vacances pour l’immobilier), quel est le prix que je dois payer et quels sont mes risques ? Si les investissements actions à ma disposition sont inférieurs à ce qui est proposé, amen pour l’immobilier, ma foi !

Je conviens que c’est plus d’ennuis et que je regarderais alors aussi les foncières cotées pour m’affranchir de ces ennuis… Mais même les ennuis ont un certain prix.

Je pense que c’est un peu comme le débat actions / obligations. Certains diront que les actions sont mieux à long terme, ce qui est d’ailleurs même démontré par des stats sur 100 ans, mais, sur deux décennies récentes (1980 et 2000), les obligations l’ont finalement emporté haut la main… Finalement, tout dépend du prix à payer, n’est-ce pas ?

Il me semble d’ailleurs que Seth Klarman applique fort bien les principes de l’investissement value à des investissements immobiliers, ce qui ne me choque pas du tout de la part d’un investisseur obligataire d’exception.

bonjour,
exactement mais comme vous le dites sans développer : le facteur liquidité est absolument prépondérant et à intégrer dans ces périodes mouvementées amha et c’est un atout fort des actions (à condition d’être sur des titres a forte rotation . ).

Merci pour ce récapitulatif, j’ajouterais pour ma part que les actions ont l’inconvénient d’avoir des intermédiaires ce qui nuit souvent à la rentabilité d’une opération. Ajoutons aussi que la stratégie d’une SCPI peut être différente de celle que l’on poursuit.

Bonne remarque mais n’est-ce pas car en France, il est plus facile d’obtenir un prêt et a fortiori un bon taux si vous proposez un investissement locatif genre T2 pour un montant raisonnable de 150 k€, que si vous proposez un investissement (raisonnable) de 150 k€ dans des blue chips ?
(et je ne vous parle pas de small caps pour lesquelles aucun nantissement n’est possible…).

Vous aurez au mieux du mal à obtenir le prêt et de toute façon un taux donc un coût de la dette et du capital moins bon que dans le cas d’un achat d’appartement… Mais ce n’est pas forcément le cas pour tous les pays et tous les portifs (certains auront plus de facilité à obtenir des prêts à de jolis taux quels que soient leurs objectifs d’achat…).

Bonjour GoodbyLenine,

Performance des classes d’actifs

Vous écrivez "Les actions sont une catégorie d’actif dont la performance historique est supérieure à celle de l’immobilier.", mais :
  - Quelles sont vos sources ?   (et quelle période de mesure ?);
  - Comment mesurez-vous la "performance historique des actions" ? (par des indices ? des indices US ou France ou autres ? des big cap ou des mid cap ou small cap ? en incluant les sociétés qui ont fait faillite entre temps et sont sorties des indices ou pas ? en incluant les dividendes réinvestis ?);
  - Comment mesurez-vous la "performance historique de l’immobilier" ?  (prix de l’immobilier US ou Paris ou France entière ou autre ?  immobilier résidentiel ou commercial ? en incluant les loyers perçus et en retirant les charges restant à charge des propriétaires, ou en les négligeant?).

Je parlais de l’investissement dans l’immobilier résidentiel.

Par exemple, si l’on compare l’évolution historique de l’IHP et du S&P500, le second surperforme le premier.

L’économiste Robert Shiller, professeur d’économie à Yale et prix Nobel d’économie 2013, interrogé sur sa préférence entre les actions et l’immobilier répondait: "If it’s just an investment [not for living], I would say the stock market." en ajoutant encore "Stocks for the long run—the two century-long history—show a lot of amazingly good performance for stocks. Maybe it won’t be that good in the future, but I bet it’s better than housing."

Pour se faire une idée de la performance historique des actions et d’autres classes d’actifs (hors immobilier), le livre de Jeremy Siegel "Stocks for the long run", professeur de finance à Wharton, me semble être une source intéressante d’information.

Enfin, les courbes de Friggit montrent l’évolution des prix de l’immobilier.

Pour ma part, en lisant Les Placements de l’épargne à long terme (dont l’IH écrit "Ce livre méconnu m’a fait faire un bon de géant dans la compréhension de l’allocation d’actifs stratégique. Jean-François de Laulanié nous donne de nombreuses statistiques séculaires (sur les actions, l’or, l’immobilier, etc) et comment mettre en pratique celle-ci. C’est écrit à la française, hyper-structuré, on sent que l’auteur est professeur. Livre très très largement sous-estimé. Là aussi si je l’avais lu en premier, que d’économie j’aurais fait !" dans cette discussion) je n’arrive pas à une conclusion aussi tranchée que vous, loin de là !

C’est très bien de citer ses sources mais à mon tour de vous poser une question. Quelles sont les données que vous avez considérées et quelle est votre conclusion ?

Opposer ces types d’actifs

Enfin, pourquoi vouloir opposer ces types d’actifs ? En comparer les caractéristiques a, certes, un intérêt. Mais essayerez vous ensuite de montrer que manger est mieux que boire ou vice versa ? Pour ma part, j’ai une partie de mon patrimoine en actions, et une en immobilier, (et d’autres ailleurs), et avoir tout sur un seul type d’actif me paraitrait moins pertinent.

Ce n’est pas parce que vous semblez suggérer que j’oppose ces classes d’actifs que je les oppose nécessairement ! La moitié de mon patrimoine se trouve être investi dans de l’immobilier et l’autre moitié en actions.

Vous indiquez que comparer leurs caractéristiques a un intérêt mais vous semblez vouloir critiquer une tentative d’en lister quelques unes.

Pour ma part, je ne considère pas que l’investissement dans l’immobilier soit opposé à l’investissement en actions, même si je préfère le second au premier. Je n’ai jamais dit qu’il fallait effectuer un choix binaire entre ces deux classes d’actifs et pensez-vous vraiment que la moitié de mon patrimoine serait placée dans l’immobilier, si j’avais une telle position ?

Pour ma part, étudier des caractéristiques de classes d’actifs et avoir une préférence (que je n’impose à personne) me semble plutôt sain.

Cordialement,

Vauban

Bonjour Boubouka,

Rentabilité brute ou rentabilité des capitaux

Je me demande s’il faut comparer la rentabilité d’un bien immobilier (4% à 6% ) à la rentabilité d’un investissement en bourse (6 à 8%  ?) …

ou plutôt la rentabilité des capitaux ?

La rentabilité des capitaux investis en immobilier est boostée par l’effet de levier. Voilà un exemple chiffré pour discussion.

Votre observation me semble pertinente. L’effet de levier à lui seul (auquel s’ajoutent encore d’autres éléments), me semble déjà justifier l’intérêt de l’investissement immobilier.

Par contre, d’un point de vue rendement, il faut à mon avis comparer la rentabilité brute. En effet, rien en théorie n’empêcherait d’utiliser un levier identique pour acheter des actions et "doubler" sa rentabilité des capitaux pour les actions également (bien qu’en pratique, je ne connaisse pas de moyens permettant d’emprunter, dans les conditions d’un emprunt immobilier, pour acheter des actions). De plus, le levier induit également un risque (et nécessite de prendre en compte le coût du crédit, le capital immobilisé, etc…).

Personnellement, j’utilise l’immobilier pour avoir un effet de levier sur mon patrimoine placé en actions en respectant la contrainte: dettes < patrimoine net "liquide" (= liquidités + actions).

Performance actions vs immobilier

Sans emprunt, l’investissement en action est certainement plus rentable que l’immobilier.

Je partage ce point de vue.

Cordialement,

Vauban

Bonjour Vauban,
Je lis à l’instant votre post.
J’ai l’impression non pas d’une analyse de chaque support d’investissement mais dans un cas d’une instruction à décharge, dans l’autre, à charge.

La question de la liquidité : un bien immobilier bien placé (critère n°1), intelligemment choisi et au bon prix part dans les deux semaines, y compris dans ma ville qui n’a jamais brillé par son dynamisme. Certes, il faut 2 à 3 mois pour finaliser la transaction et récupérer les fonds.
Des actifs mobiliers nécessitent bien souvent d’être "au bon moment" pour vendre.
Perso, les rares fois où j’ai eu besoin de vendre des actions ou autres supports mobiliers, ce n’était pas le bon moment…
Timing et liquidité…

Personnellement je trouve l’argument un peu fallacieux, et j’ai l’impression que Vauban aime bien se faire mousser ;-)

Lisez Les placements de l’épargne à long terme de Lalaunié, petit volume remarquable et d’autant plus intéressant que pour une fois il s’intéresse à la fois aux placements mobiliers et immobiliers. On y voit qu’avoir une part d’immobilier dans l’allocation d’actifs est capital pour limiter la volatilité du porterfeuille, et aussi pour se protéger contre les risques de pertes. Et cela, que l’on considère les placements en Europe ou aux Etats-Unis. Vous n’opposez pas les deux, soit, mais ça y ressemble tout de même.

Quand à citer ses sources, un gars qui dit "I bet", tout professeur qu’il soit, sorry mais je ne trouve pas cela très factuel justement.

Edit: je vois que GBL en avait déjà parlé…

Dernière modification par Youplaboum (16/10/2013 13h53)

Youplaboum a écrit :

On y voit qu’avoir une part d’immobilier dans l’allocation d’actifs est capital pour limiter la volatilité du porterfeuille, et aussi pour se protéger contre les risques de pertes. Et cela, que l’on considère les placements en Europe ou aux Etats-Unis

Bonjour,

Je pense qu’on ne devrait encenser ni Laulanié ni Siegel. Avoir une stratégie de limitation de volatilité (qui n’a toujours rien à voir avec le risque) n’a pas vraiment de sens pour moi sauf lorsque l’on est à la retraite.
Fondamentalement, en tant que commerçant avec un bon sens paysan, je vois l’investissement quel que soit le support de la même manière : j’essaie d’acheter un bien pour espérer réaliser un profit.
Un bien immobilier est en cela très peu différent d’une entreprise : c’est une petite entreprise régulée à faible croissance (inflation des loyers plafonnées par l’Etat) qui aura son attrait si elle remplit mes objectifs financiers et répond à mes exigences de marge de sécurité.
Notez aussi qu’en achetant de l’immobilier en 2007 aux US aux prix du marché, on se serait fait tout aussi mal qu’en achetant des actions, avec un rebond beaucoup plus lent…

Enfin bref, pour moi, opposer les classes d’actifs n’a pas de sens pour moi qui suis là pour faire des sous. Je pense aussi que regarder des courbes historiques a très peu d’intérêt : un bon investisseur doit pour moi savoir non seulement choisir ses investissements mais aussi envisager ce qui n’est encore jamais arrivé. Je ne suis pas professeur et suis globalement opposé à la finance académique qui enlève tout bon sens : je cherche simplement à faire de bonnes affaires avec mon bon sens.

Note : je pense que beaucoup considère l’investissement en actions plus dangereux que l’immobilier pour une raison toute simple. Il ne viendrait jamais à l’idée d’une personne normalement saine d’esprit d’acheter un bien à 1 million pour le revendre si jamais il se retrouve à 800 000 sur le marché. Bizarrement, beaucoup sont prêts à faire cela avec des actions dans une entreprise ?!?!

Bonjour,

Vs

Dans ce cas, j’ai mal compris le titre de cette discussion (que vous avez choisi) : "Actions vs Immobilier". Je comprend donc que pour vous, "vs" ne désigne pas une opposition. Merci de bien vouloir excuser ma mauvaise interprétation.

Ou je me suis mal exprimé car le "vs" exprime en effet une opposition. Le titre suivant aurait peut-être été un meilleur choix: "Différences entre actions et immobilier: pourquoi je préfère les actions".

Liquidité

La question de la liquidité : un bien immobilier bien placé (critère n°1), intelligemment choisi et au bon prix part dans les deux semaines, y compris dans ma ville qui n’a jamais brillé par son dynamisme. Certes, il faut 2 à 3 mois pour finaliser la transaction et récupérer les fonds.Des actifs mobiliers nécessitent bien souvent d’être "au bon moment" pour vendre.Perso, les rares fois où j’ai eu besoin de vendre des actions ou autres supports mobiliers, ce n’était pas le bon moment…Timing et liquidité…

Le problème du timing peut à mon avis exister sur supports mobiliers et immobiliers. Si le marché de l’immobilier chute de 30 %, vous pourrez certes vendre en quelques mois au "bon" prix, mais peut-être pas au "bon" prix d’achat de 2013.

Personnellement, que ce soit dans l’immobilier ou dans les actions, je ne recommanderais pas d’investir de l’argent dont vous pouvez avoir besoin à court/moyen terme.

Donc, je maintiens que les actions sont des actifs plus liquides que l’immobilier.

Effet de levier

On a des exemple ici d’investissements immo à credit qui s’autofinancent et laissent une marge.quel est leur rendement? + l’infini puisqu’ils créent de la richesse sans rien avoir investi de sa poche?

L’effet de levier est l’une des raisons pour lesquelles j’investis dans l’immobilier. Mon observation des niveaux de rendement brut de certains biens (par exemple, supérieurs à 10 %) me permet en effet de partager votre avis que l’autofinancement laissant une marge, sur base de crédits suffisamment longs, est possible en pratique.

De là à conclure que leur rendement est infini… il y a un pas que je ne franchirai pas.

Je ne recommanderais pas (et je ne dis pas que c’est ce que vous faites) d’utiliser un levier correspondant à une dette supérieure au patrimoine net en liquidité et actions (sauf éventuellement, pour constituer un patrimoine en partant de 0 sur un horizon temps court et réduire la voilure dès cet objectif atteint), vu les conséquences désastreuses (surendettement) que pourrait avoir un évènement fortement défavorable mais peu probable (explosion d’une centrale nucléaire à proximité de votre bien, perte d’attractivité économique de la région, guerre, etc…).

Enfin, le levier n’est pas spécifique à l’immobilier (crédit lombard, produits dérivés, etc…). C’est simplement un amplificateur du résultat, qu’il soit positif ou négatif. Et vous pouvez en avoir un sur les deux supports (bien qu’avec des caractéristiques également différentes: je n’ai pas trouvé pour ma part le moyen d’obtenir un crédit pour acheter des actions dans les conditions d’un emprunt immobilier).

Volatilité

Je pense qu’on ne devrait encenser ni Laulanié ni Siegel. Avoir une stratégie de limitation de volatilité (qui n’a toujours rien à voir avec le risque) n’a pas vraiment de sens pour moi sauf lorsque l’on est à la retraite.Fondamentalement, en tant que commerçant avec un bon sens paysan, je vois l’investissement quel que soit le support de la même manière : j’essaie d’acheter un bien pour espérer réaliser un profit.

Je suis d’accord avec cette analyse. Pourquoi vouloir limiter la volatilité (je ne pense pas que ce soit la thèse de Siegel) ? En cas de variations fortes et défavorables de prix, qui m’oblige à vendre à un prix dérisoire quand Mr Market est dépressif si mon calcul de la valeur intrinsèque de ce que j’achète est globalement correct ? Si un passant dans la rue vous propose 100 euros pour votre véhicule et réussit à acheter celui de votre voisin à ce prix, créant une volatilité élevée sur ce bien, qui vous oblige à lui vendre à ce prix ?

Ce que je déduis personnellement de la performance relative des classes d’actifs, ici si controversée, est simplement qu’en moyenne, les opportunités sur la classe d’actif qui a le rendement le plus élevé sont plus nombreuses que sur celle qui a le rendement le moins élevé, ce qui explique ma préférence.

Sur chacun de ces marchés, je n’achète pas la performance moyenne mais des biens particuliers pour lesquels le coût/bénéfice me semble avantageux. Désolé d’être un peu lourd et d’insister, mais oui, il me semble également qu’en considérant des biens individuels, le ratio coût/bénéfice est plus intéressant sur les marchés actions que je connais (FR / US) que sur les marchés immobiliers que je connais (résidentiel français, notamment). Si la situation devait s’inverser, nul doute que je donnerais ma préférence à l’immobilier par rapport aux actions (votre exemple de rendements à plus de 30 % saurait par exemple me faire changer de camp).

Livre de Laulanié - Performance des classes d’actifs

Lisez Les placements de l’épargne à long terme de Lalaunié, petit volume remarquable et d’autant plus intéressant que pour une fois il s’intéresse à la fois aux placements mobiliers et immobiliers. On y voit qu’avoir une part d’immobilier dans l’allocation d’actifs est capital pour limiter la volatilité du porterfeuille, et aussi pour se protéger contre les risques de pertes. Et cela, que l’on considère les placements en Europe ou aux Etats-Unis.

Voici une conclusion à laquelle j’adhère sans difficulté. Il me paraît effectivement clair qu’un investissement immobilier a une volatilité inférieure à celle d’un placement en actions. Mais il me semblait que nous parlions du rendement…

Je n’ai pas lu le livre de Laulanié et n’en possède pas (encore) d’exemplaire. Est-ce qu’une bonne âme pourrait m’indiquer:
* S’il contient des informations sur le rendement historique d’un placement purement alloué en actions ?
* S’il contient des informations sur le rendement historique d’un placement purement alloué en immobilier ?
* Quels sont les résultats relatifs de ces deux placements en terme de rendement, le cas échéant ?

Merci de votre aide.

Conclusions

Je ne prétends pas avoir l’ambition de vous convaincre. J’ai essayé d’expliquer ma préférence et mes choix personnels qui m’ont conduit à avoir un patrimoine investi à 50 % dans l’immobilier et à 50 % en actions car je pensais que partager ces informations pourrait être intéressant pour certains lecteurs.

Il me semble que je me sois trompé puisque mes files postées dans la catégorie immobilier physique suscitent plus de réactions (fortement) négatives que (légèrement) positives (au moins à en juger par les commentaires reçus). Je pense être en grande partie responsable de cet état de fait, comme je reconnais volontiers avoir le double-défaut de grossir le trait et d’être tranchant.

Finalement, si mes idées ne sont pas partagées, ce n’est probablement pas si grave. Si elles l’étaient largement, il est vraisemblable que je ne pourrais pas investir de la même manière qu’actuellement.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (17/10/2013 00h34)