LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

microrente · #101

J’ai du mal à comprendre

Quelle sera la valeur retenue pour l’appartement: le prix d’achat ou le prix du marché actuel?
Concernant les meubles, c’est également une estimation basée sur des moyennes, ou j’ai besoin d’acheter neuf avec factures?
J’ai cru comprendre que ce qui importait était la présence de meubles au moment du bail, je pense meubler au minimum les différentes pièces (tout en assurant ce qu’il faut au niveau de la loi, bien sur) la présence de l’électroménager étant attirante pour les locataires (même pour des couples avec enfants? dans des F4, F5?) quitte à ce qu’ils enlèvent les meubles dont ils ne veulent pas et les mettent au grenier.

Est-il possible de racheter les meubles des locataires en place pour modifier le bail?

Merci beaucoup pour les pistes de réflexions précédentes et les nombreuses réponses.

GoodbyLenine · #102

C’est la valeur actuelle de l’appartement qu’il faut prendre en compte lors de l’inscription comme immobilisation au bilan. Pour les meubles, idem, c’est leur valeur vénale actuelle. Il faut que les meubles nécessaires figurent dans l’état des lieux d’entrée et/ou dans le bail.

microrente · #103

Merci, c’est ce que je pensais, mais qui détermine ces valeurs à la date d’aujourd’hui? Un agent immobilier?
Il faut prendre en compte le prix du marché? Pour les meubles, il y a des moyennes qui existent si je n’ai pas de factures?
Il me semble qu’il existe des préconisations sur les parts correspondant au différentes composantes du bien, mais je n’ai rien trouver sur la détermination de la valeur du bien si l’on ne vient pas de l’acheter (faut-il que je me le vende à moi-même?)

lemouz · #104

Faites venir 3 agents immobiliers et ils vous donneront sa valeur.

Par contre, si vous ne trouvez pas d’annonces de meublé par chez vous afin de comparer, c’est peut etre car il n’y a pas de demande…

microrente · #105

Merci bien pour le conseil sur l’estimation.

Concernant la non-demande en meublés, je suis dans une ancienne région très industrielle dans les années 60. L’industrie est partie, les gens aussi, les bâtiments sont restés. Il n’y a pas d’étudiants, mais une population à faibles revenus. L’immobilier a un prix très bas, et je suspecte les propriétaires de ne pas vouloir faire trop de travaux pour mettre des meubles.
Je me dis que "meublé" est un plus: si les meubles ne plaisent pas ils peuvent les monter au grenier, mais la présence de l’électroménager me semble un argument de location.

Je ne pense pas que "meublé" soit un frein pour certains locataires, si? Je ne vois pas d’inconvénients pour le locataire.

DDtee · #106

Il me semble qu’il faut distinguer deux raisons différentes de pratiquer le meublé… la première est fiscale dont l’intérêt est exclusivement pour vous, la seconde liée à l’amélioration de l’attractivité du bien que vous mettez en location. Les deux sont évidemment cumulables.
Si vous souhaitez mettre de l’électroménager uniquement pour rendre le bien plus attractif sur son marché vous pouvez très bien le faire en nu en inscrivant les meubles à l’état des lieux.

lemouz · #107

microrente a écrit :
Je me dis que "meublé" est un plus: si les meubles ne plaisent pas ils peuvent les monter au grenier, mais la présence de l’électroménager me semble un argument de location.

Je ne pense pas que "meublé" soit un frein pour certains locataires, si? Je ne vois pas d’inconvénients pour le locataire.

Il faut se mettre en tête le raisonnement de vos futurs locataires et non considérer qu’ils pensent comme vous.Quelques combines classiques :
- mettre une fausse annonce sur leboncoin, si vous avez 1 réponse par semaine, c’est pas gagné. Si y’en a 5 par jour ca sent bon.
- appeler 5-10 agences immobilières. Vous dites que vous cherchez un T3/T4 meublé. Si on vous répond qu’il y a pas d’annonces, cherchez à savoir pourquoi ( "ah bon ? Je suis le seul a demander ce type de logement ? Il n’y a pas de demande pour cela ?") en jouant le candide/incrédule….

microrente · #108

DDtee a écrit :
Il me semble qu’il faut distinguer deux raisons différentes de pratiquer le meublé… la première est fiscale dont l’intérêt est exclusivement pour vous, la seconde liée à l’amélioration de l’attractivité du bien que vous mettez en location. Les deux sont évidemment cumulables.
Si vous souhaitez mettre de l’électroménager uniquement pour rendre le bien plus attractif sur son marché vous pouvez très bien le faire en nu en inscrivant les meubles à l’état des lieux.

La location nue va me faire dépasser le plafond du micro-foncier, c’est la raison qui me motive pour louer en meublé pour une raison purement fiscale.

J’imagine même ne pas préciser spécifiquement dans l’annonce que l’appartement est meublé, simplement préciser les appareils présents, et dire au moment de la visite que je peux à la signature du bail enlever les meubles qu’ils ne veulent pas conserver pour les mettre au grenier. Cela me coutera un mini-déménagement et l’appartement sera sous le régime meublé si j’ai bien compris.

La fausse annonce est une bonne idée, il faut cependant que je prenne des photos avec les meubles. Je vais regarder ça.

lemouz · #109

microrent a écrit :
J’imagine même ne pas préciser spécifiquement dans l’annonce que l’appartement est meublé, simplement préciser les appareils présents, et dire au moment de la visite que je peux à la signature du bail enlever les meubles qu’ils ne veulent pas conserver pour les mettre au grenier. Cela me coutera un mini-déménagement et l’appartement sera sous le régime meublé si j’ai bien compris.

Faites attention, l’état des lieux initial doit bien comporter la présence des meubles.
Si vous avez un contrôle un jour (je ne le souhaite pas) et que l’inspecteur va visiter votre appartement et qu’il ne voit aucun meuble… ca va sentir l’arnaque… et là, le redressement fera mal, encore + si la mauvaise foi est évidente.
N’oubliez pas également qu’un bail nu et un bail meublé diffèrent sur certains points.

De manière générale, je suis réservé, éthiquement parlant, sur le fait de louer un logement nu sous un bail meublé.

microrente · #110

Bonsoir, il est évident que je ne vais pas faire n’importe quoi. Je compte meubler l’appartement sommairement mais intégralement (chaque pièce). Je n’ai à ce propos rien vu concernant le linge de maison (serviettes, couvertures, torchons), est-il obligatoire (usuel?) de le fournir?

Il m’a semblé voir dans le livre sur la location meublée que ce qui comptait était la présence des meubles au moment du bail, et que le locataire pouvait ensuite les déplacer voir les enlever. Je ne vais bien sur pas utiliser les mêmes meubles pour plusieurs appartements, juste fournir la possibilité au locataire d’enlever certains meubles et de les placer au grenier s’il veut les changer.

Je compte également passer par un expert comptable, les petits profits en tentant des arnaques se traduisant à mon avis en pertes de manière plus où moins certaine.

autodesk54 · #111

B

Dernière modification par autodesk54 (10/10/2013 14h49)

chaptic · #112

Bonjour à tous.
J’aimerais savoir s’il y a du point du droit une opposition entre le régime fiscal LMNP et le principe de la colocation.
Cela me parait être une combinaison cumulant beaucoup d’avantages.
Merci de m’éclairer.

Boubouka · #113

Non.

chaptic · #114

Dans le cadre d’une colocation en LMNP, est il envisageable de passer par un bail commun qui précise que les locataires s’engagent à faire du bien leur résidence principale (pour respecter cet engagement du statut LMNP), ou vaut il mieux passer par un bail séparé, qui a l’inconvénient, dans le cas du départ de l’un des colocataires, de ne pas inciter les colocataires restants à se retrouver un/une camarade?

Pruls · #115

Bonjour,

à mon sens, la motivation des colocataires à trouver un remplaçant est prise dans le mauvais sens.

D’abord, dans une location classique, c’est bien au propriétaire de rechercher son locataire. Si les colocataires trouvent un remplaçant, ça fait moins de boulot pour le proprio, donc c’est bonus.

Une colocation à l’inconvénient de son avantage, une forte proximité entre les habitants. Donc pour un colocataire, la crainte de partager le logement avec un boulet est forte et laisser le propriétaire imposer quelqu’un n’est pas forcément rassurant.

Donc dire je vous propose de vous laisser 1 mois pour trouver un remplaçant, et si vous n’y arrivez pas, c’est moi qui impose un locataire, devrait suffire à motiver les coloc à trouver leur futur voisin de chambre.
M’voyez, grand seigneur, je vous laisse choisir.

Par ailleurs, imposer une solidarité entre les colocataires peut être un frein à la location, puisque les colocataires se sentiront moins libres de partir dans le cas où le groupe ne fonctionne pas. Ce risque d’être coincé peut rebuter des gens hésitant à venir vers la colocation.
Il me semble plus pertinent d’offrir le service de la souplesse qui devrait donc attirer plutôt que de choisir la solidarité et de galérer à trouver des coloc prêts à s’enchainer au logement.

Enfin, mais ce point mériterait d’être vérifié, un bail par chambre faciliterait l’accès à l’aide au logement.

Cordialement.

lemouz · #116

microrente a écrit :
Je n’ai à ce propos rien vu concernant le linge de maison (serviettes, couvertures, torchons), est-il obligatoire (usuel?) de le fournir?

La loi dit que le locataire doit pouvoir arriver avec ses affaires personnelles uniquement.
Le linge de maison en fait-il partie ? Je pense qu’un bon avocat doit pouvoir prouver que oui ou que non sans trop de soucis.
A titre personnel, je l’ai fourni. Pas par peur du gendarme mais car il suffit de regarder ce que ca coute en achats (ridicule) et ce que ca rapporte (rien en loyer mais niveau c’est toujours une cerise sur le gateau pour le locataire). Et puis selon la durée de location effective, si ce type d’équipement est usé, votre locataire préfèrera 9 fois sur 10 aller racheter lui même un torchon, une parure de lit ou autre que de vous demander de le faire et attendre. De plus, en général, il est conscient que c’est lui qui l’a majoritairement usé donc…

DDtee · #117

Pruls a écrit :
Par ailleurs, imposer une solidarité entre les colocataires peut être un frein à la location…

C’est pas faux cependant sans solidarité qui est responsable des dégats, disparitions, dans les parties communes ? C’est justement là que sont les meubles sensibles et de valeur (éléctroménager, home cinéma… ) ?
Je viens justement de faire un état des lieux dans une copro entre 2 étudiants. Sans la solidarité, j’y était de ma poche, l’un des deux refusant le prix de la réparation pour le sol qu’il a brulé avec son narguilé…

Pruls · #118

Bonjour,

c’est une vraie question.

J’ai vu un cas où le locataire paye 2 dépôts de garantie. un premier pour la chambre, un second plus conséquent pour les parties communes.

Ce sujet me semble délicat car il s’agit d’une question de confiance dans le recouvrement des dettes.

Soit vous faites confiance et vous ne prévoyez pas de gros dépôts de garantie et dans ce cas, en cas de dégradation, vous refacturez la remise en état et vous êtes remboursés (peut être).
Soit vous n’avez pas confiance et vous mettez une barrière à l’entrée avec un gros dépôt de garantie.

Dans tous les cas, le dépôt de garantie ne limite pas la responsabilité du locataire à cette somme, si la dette la dépasse, il est dans le droit du propriétaire de demander le complément.

Après si en face ya pas d’argent…

DDtee · #119

Quels sont les ouvrages que vous recommandez pour se former sur les aspects finance/fiscalité en LMNP ?

microrente · #120

J’ai pour ma part une question sur la CET en lmnp.

J’ai cru comprendre que le calcul était en fonction de son activité, mais qu’il y avait des planchers.
J’ai aussi vu qu’elle se décomposait en CFE et cvae, la seconde n’étant pas due pour un lmNp, mais due pour un lmp.
En pratique, est-il possible d’avoir un ordre de grandeur du montant à payer pour un appartement se louant 450€ (vu qu’il me semble que c’est la valeur locative prise en compte pour le calcul). Je ne veux évidemment pas un montant exact, mais un ordre de grandeur: 100€, 500€, 900€?
Elle est payée dès le premier centime, ou en dessous d’un montant c’est gratuit?

Autre chose, j’ai eu un comptable au téléphone après une question internet, et j’ai eu des prix d’annoncés HT (450 le premier bien et 100 les biens suivants), la TVA est à combien?
On m’a parlé aussi d’adhésion à un cga pou 120€ HT, il s’agit d’une adhésion unique et non pas pour chaque appartement, si?

GoodbyLenine · #121

Pour la CET, je n’ai pas de réponse.
La TVA est à 19.6% (20% à partir de janvier 2014).
Le montant de l’adhésion à un CGA ne devrait pas dépendre du nombre de biens.

microrente · #122

Merci pour les réponses et les non-réponses.

J’ignorais si le régime de la TVA était particulier, la réponse est non, tant pis.
L’adhésion à la CGA est supportable. Je suppose qu’elle fait partie des 900€ de crédit d’impôts potentiels?
La comptable au téléphone a fait une simulation rapide en me parlant d’un amortissement sur 25 ans, je suppose que c’est un calcul moyen approchant le résultat détaillé vu que (si j’ai bien compris) les différentes parties du logement s’amortissent sur des durées allant de 10 à 50 ans?

Concernant la CET, c’est moi qui suis sensé faire les éventuelles déclarations et non le comptable je suppose?

Boubouka · #123

CET cela dépend des villes. Le mieux c’est d’appeler. Vous aurez rapidement la réponse.

Exemple  : CFE a paris < 100€. A Levallois > 650 € !

microrente · #124

Merci pour la réponse.
Je vais me renseigner.

Francois80 · #125

Bonjour,

Comme je l’ai écrit dans un autre topic, avec un ami, nous venons d’acquérir un bel immeuble dans le centre ville d’Amiens. L’immeuble a été divisé en lot. Chacun a acquis son lot par l’intermédiaire d’une SCI. Me concernant 195k€
Ma SCI va gérer, le niveau 2 avec un appartement de type F2 de 68m2 et sur le niveau création 3, aménagement des combles de 60-70m2 en 2 studios avec mezzanine. L’ensemble des travaux me reviendra à 70k€. Financement du projet à 110% et 40k€ de travaux.
J’espère louer les 3 logements pour 1700€.

Après une rencontre avec une décoratrice d’intérieur, elle me dit de faire mes logements meublés. Je dis ok mais par contre j’ai beaucoup de questions.
Est-il possible d’être LMNP en ayant acheté en SCI?
Si oui, sous quel régime? IS ou IR?
Qu’est ce qu’on déduit exactement?
Sur quelle durée?
Quel est l’avantage par rapport au non meublé?
Est-on soumis à la TVA?

Merci de m’éclaircir au maximum

Cordialement
Francois80

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