LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

J’ai du mal à comprendre

Quelle sera la valeur retenue pour l’appartement: le prix d’achat ou le prix du marché actuel?
Concernant les meubles, c’est également une estimation basée sur des moyennes, ou j’ai besoin d’acheter neuf avec factures?
J’ai cru comprendre que ce qui importait était la présence de meubles au moment du bail, je pense meubler au minimum les différentes pièces (tout en assurant ce qu’il faut au niveau de la loi, bien sur) la présence de l’électroménager étant attirante pour les locataires (même pour des couples avec enfants? dans des F4, F5?) quitte à ce qu’ils enlèvent les meubles dont ils ne veulent pas et les mettent au grenier.

Est-il possible de racheter les meubles des locataires en place pour modifier le bail?

Merci beaucoup pour les pistes de réflexions précédentes et les nombreuses réponses.

Merci, c’est ce que je pensais, mais qui détermine ces valeurs à la date d’aujourd’hui? Un agent immobilier?
Il faut prendre en compte le prix du marché? Pour les meubles, il y a des moyennes qui existent si je n’ai pas de factures?
Il me semble qu’il existe des préconisations sur les parts correspondant au différentes composantes du bien, mais je n’ai rien trouver sur la détermination de la valeur du bien si l’on ne vient pas de l’acheter (faut-il que je me le vende à moi-même?)

Merci bien pour le conseil sur l’estimation.

Concernant la non-demande en meublés, je suis dans une ancienne région très industrielle dans les années 60. L’industrie est partie, les gens aussi, les bâtiments sont restés. Il n’y a pas d’étudiants, mais une population à faibles revenus. L’immobilier a un prix très bas, et je suspecte les propriétaires de ne pas vouloir faire trop de travaux pour mettre des meubles.
Je me dis que "meublé" est un plus: si les meubles ne plaisent pas ils peuvent les monter au grenier, mais la présence de l’électroménager me semble un argument de location.

Je ne pense pas que "meublé" soit un frein pour certains locataires, si? Je ne vois pas d’inconvénients pour le locataire.

microrente a écrit :

Je me dis que "meublé" est un plus: si les meubles ne plaisent pas ils peuvent les monter au grenier, mais la présence de l’électroménager me semble un argument de location.

Je ne pense pas que "meublé" soit un frein pour certains locataires, si? Je ne vois pas d’inconvénients pour le locataire.

Il faut se mettre en tête le raisonnement de vos futurs locataires et non considérer qu’ils pensent comme vous.Quelques combines classiques :
- mettre une fausse annonce sur leboncoin, si vous avez 1 réponse par semaine, c’est pas gagné. Si y’en a 5 par jour ca sent bon.
- appeler 5-10 agences immobilières. Vous dites que vous cherchez un T3/T4 meublé. Si on vous répond qu’il y a pas d’annonces, cherchez à savoir pourquoi ( "ah bon ? Je suis le seul a demander ce type de logement ? Il n’y a pas de demande pour cela ?") en jouant le candide/incrédule….

microrent a écrit :

J’imagine même ne pas préciser spécifiquement dans l’annonce que l’appartement est meublé, simplement préciser les appareils présents, et dire au moment de la visite que je peux à la signature du bail enlever les meubles qu’ils ne veulent pas conserver pour les mettre au grenier. Cela me coutera un mini-déménagement et l’appartement sera sous le régime meublé si j’ai bien compris.

Faites attention, l’état des lieux initial doit bien comporter la présence des meubles.
Si vous avez un contrôle un jour (je ne le souhaite pas) et que l’inspecteur va visiter votre appartement et qu’il ne voit aucun meuble… ca va sentir l’arnaque… et là, le redressement fera mal, encore + si la mauvaise foi est évidente.
N’oubliez pas également qu’un bail nu et un bail meublé diffèrent sur certains points.

De manière générale, je suis réservé, éthiquement parlant, sur le fait de louer un logement nu sous un bail meublé.

B

Dernière modification par autodesk54 (10/10/2013 14h49)

Non.

Bonjour,

à mon sens, la motivation des colocataires à trouver un remplaçant est prise dans le mauvais sens.

D’abord, dans une location classique, c’est bien au propriétaire de rechercher son locataire. Si les colocataires trouvent un remplaçant, ça fait moins de boulot pour le proprio, donc c’est bonus.

Une colocation à l’inconvénient de son avantage, une forte proximité entre les habitants. Donc pour un colocataire, la crainte de partager le logement avec un boulet est forte et laisser le propriétaire imposer quelqu’un n’est pas forcément rassurant.

Donc dire je vous propose de vous laisser 1 mois pour trouver un remplaçant, et si vous n’y arrivez pas, c’est moi qui impose un locataire, devrait suffire à motiver les coloc à trouver leur futur voisin de chambre.
M’voyez, grand seigneur, je vous laisse choisir.

Par ailleurs, imposer une solidarité entre les colocataires peut être un frein à la location, puisque les colocataires se sentiront moins libres de partir dans le cas où le groupe ne fonctionne pas. Ce risque d’être coincé peut rebuter des gens hésitant à venir vers la colocation.
Il me semble plus pertinent d’offrir le service de la souplesse qui devrait donc attirer plutôt que de choisir la solidarité et de galérer à trouver des coloc prêts à s’enchainer au logement.

Enfin, mais ce point mériterait d’être vérifié, un bail par chambre faciliterait l’accès à l’aide au logement.

Cordialement.

Pruls a écrit :

Par ailleurs, imposer une solidarité entre les colocataires peut être un frein à la location…

C’est pas faux cependant sans solidarité qui est responsable des dégats, disparitions, dans les parties communes ? C’est justement là que sont les meubles sensibles et de valeur (éléctroménager, home cinéma… ) ?
Je viens justement de faire un état des lieux dans une copro entre 2 étudiants. Sans la solidarité, j’y était de ma poche, l’un des deux refusant le prix de la réparation pour le sol qu’il a brulé avec son narguilé…

Quels sont les ouvrages que vous recommandez pour se former sur les aspects finance/fiscalité en LMNP ?

Pour la CET, je n’ai pas de réponse.
La TVA est à 19.6% (20% à partir de janvier 2014).
Le montant de l’adhésion à un CGA ne devrait pas dépendre du nombre de biens.

CET cela dépend des villes. Le mieux c’est d’appeler. Vous aurez rapidement la réponse.

Exemple  : CFE a paris < 100€. A Levallois  > 650 € !

Bonjour,

Comme je l’ai écrit dans un autre topic, avec un ami, nous venons d’acquérir un bel immeuble dans le centre ville d’Amiens. L’immeuble a été divisé en lot. Chacun a acquis son lot par l’intermédiaire d’une SCI. Me concernant 195k€
Ma SCI va gérer, le niveau 2 avec un appartement de type F2 de 68m2 et sur le niveau création 3, aménagement des combles de 60-70m2 en 2 studios avec mezzanine. L’ensemble des travaux me reviendra à 70k€. Financement du projet à 110% et 40k€ de travaux.
J’espère louer les 3 logements pour 1700€.

Après une rencontre avec une décoratrice d’intérieur, elle me dit de faire mes logements meublés. Je dis ok mais par contre j’ai beaucoup de questions.
Est-il possible d’être LMNP en ayant acheté en SCI?
Si oui, sous quel régime? IS ou IR?
Qu’est ce qu’on déduit exactement?
Sur quelle durée?
Quel est l’avantage par rapport au non meublé?
Est-on soumis à la TVA?

Merci de m’éclaircir au maximum

Cordialement
Francois80