LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

La location meublée faite comme activité principale d’une SCI impliquera que la SCI sera imposée à l’IS. Donc vous perdez une partie significative des avantages du LMNP (en particulier : amortissements, mais calcul des plus-values sans les amortissements), et devrez payer l’IS sur vos bénéfices d’activité, puis IR+PS sur les dividendes que vous sortirez de votre SCI.

La SCI pourrait vous louer (à vous personnellement, ou à une SARL de famille, ou à une SNC) les locaux nues (via bail en bonne et due forme), et vous exerceriez alors l’activité de location meublée dans ces locaux (en rajoutant les meubles, et en gérant l’activité de loc meublée). Mais ça aurait d’autres impacts fiscaux (à calculer), et vous n’auriez pas d’amortissements dans l’activité LMNP, mais des charges de loyer. Et si la SCI est transparente à l’IR avec vous comme associé à 99.9x%, j’ignore si louer à vous même serait sans autre impact, et pas susceptible d’être qualifié d’abus.

Le régime de TVA dépend des services que vous offrez aux locataires (services hoteliers : petit déj, accueil, blanchisserie, etc.).

Il va vous falloir acheter qqs bouquins sur la location meublée, et parcourir ce forum pour en apprendre plus sur ce sujet….

Est-il possible d’acheter des meubles d’occasion et de les déduire ou de les amortir?
Est-il possible d’estimer des meubles que l’on possède déjà lors de la mise en location et de les amortir?
Un ticket de caisse est il suffisant comme justificatif vis à vis des impôts pour la location nue ou meublé?

Merci pour les précisions et désolé pour toutes ces questions.

Merci de l’information, il faut donc que je pense systématiquement à faire éditer une facture et des lettres de cession dans le doute.

Je pense commencer mon activité de lmnp avec ce logement que je termine de rénover, donc d’ici quelques semaines, et n’ai donc pas encore de comptable (bien qu’ayant contacté au hasard sur internet contaexpert).
Je pense qu’il doit falloir le nom, la date, le montant et le type de versement pour une lettre de cession standard.

J’ai de gros doutes sur cette prise de contact. Je pense que c’est juste pour écrémer un peu, faire peur et limiter les abus.

Je ne pense pas non plus qu’ils vérifient si les factures sont vraies, néanmoins cela fait son effet aussi.

Ton comptable ne t’a pas parlé de l’utilité d’un ticket de caisse pour remplacer une facture?

Bonjour à tous,

je suis de retour sur ce forum après la petite conversation que j’avais eue avec certains d’entre vous sur ce fil : Murs commerciaux : premier investissement locatif dans des murs commerciaux… Si ça vous intéresse, l’épilogue de ce premier épisode est le suivant : j’ai fait une offre sur l’immeuble que j’avais visité à Libourne (33) en septembre 2012 en janvier 2013 (voyant que le vendeur ne vendait pas au prix souhaité de 275K€) et signé un compromis début mars 2013 pour 244K€. J’ai demandé et obtenu un permis de construire d’un immeuble de 4 logements (total 188m²) sur ce terrain, en plus de l’immeuble existant. Malheureusement, je n’ai pas réussi à obtenir le financement, ni pour la construction, ni même pour l’acquisition de l’ancien et ai dû faire jouer ma condition suspensive :-( Je tente aujourd’hui de céder mon permis de construire coûtant à un futur acquéreur (j’ai dépensé environ 10K€ en honoraires d’architecte et étude thermique). Si ce type d’investissement clés en mains vous intéresse, contactez-moi, le bien est toujours à vendre (rendement brut 10%).

J’ai déménagé du côté de Toulouse et revu mes prétentions à la baisse : je viens d’acheter un T2 à rénover qui sera mis en location en janvier 2014.

Trève de hors sujet, je poste aujourd’hui sur le fil LMNP pour une question LMNP pour laquelle je n’ai pas trouvé la réponse sur internet malgré mes recherches, je vous rassure ;-) Je met en location saisonnière depuis quelques mois un appartement à Versailles (réservable ici si vous passez dans le coin ;-) : Locations de vacances, logements, expériences et lieux - Airbnb) et je souhaite faire ma déclaration P0i. J’aimerais savoir quelle adresse indiquer sur le P0i et à quel centre des impôts l’envoyer ? A priori, j’ai lu (notamment conseillé par Sky) qu’il faut inscrire en adresse professionnelle l’adresse du bien, et donc envoyer le formulaire au centre des impôts du lieu où est situé le bien. Mais je me demande si je ne devrais pas indiquer seulement que j’exerce mon activité à domicile, sans préciser l’adresse du bien et l’envoyer au centre des impôts de Toulouse. En effet, quand je louerai plusieurs appartements meublés sur Toulouse, pourquoi devrais-je correspondre encore avec le centre des impôts de Versailles ? Quelle solution me conseilleriez-vous ? Quel impact cela a-t-il (notamment sur la Contribution Economique Territoriale) ?

Question sous-jacente : doit-on envoyer une déclaration P0i à chaque fois qu’on met un bien supplémentaire en location meublée ? (pour payer la CET à chacun des centre des impôts locaux)

Merci d’avance pour vos partages d’expérience.

Gofer

Mon expert comptable a mis mon adresse perso comme adresse de correspondance (volet 2), l’adresse du bien comme adresse professionnelle (volet 4) et coché la seconde case dans le volet 3. C’est ce que vous avez.

Si vous voulez faire autrement, posez la question à votre comptable avant.

Outre la CFE je me demande s’il ne faut pas un siret différent par établissement.

Aussi, l’option que vous proposez, sans déclaration préalable (P0i) du bien, il faut faire attention à ne pas s’exposer à un risque de requalification en nu. Ce sont des hypothèses.

Concernant la CET certaines collectivités territoriales peuvent prendre des décisions d’exonerations de CET. Ceci n’es pas au cas par cas mais en rapport avec le secteur d’activités et je sais que dans certaines villes les locations saisonnières sont exonérées de CET.
Renseignez vous on ne sait jamais.

Faire sa compta soit même lorsque l’on est au réel est assez diificile je crois, maintenant vous avez peut être des compétences pour le faire.
Concernant l’inscription à une CGA théroiquement il faut s’inscrire à un CGA avant le 28 février de l’année de gestion.

GoodbyLenine a écrit :

La location meublée faite comme activité principale d’une SCI impliquera que la SCI sera imposée à l’IS. Donc vous perdez une partie significative des avantages du LMNP (en particulier : amortissements, mais calcul des plus-values sans les amortissements), et devrez payer l’IS sur vos bénéfices d’activité, puis IR+PS sur les dividendes que vous sortirez de votre SCI.

La SCI pourrait vous louer (à vous personnellement, ou à une SARL de famille, ou à une SNC) les locaux nues (via bail en bonne et due forme), et vous exerceriez alors l’activité de location meublée dans ces locaux (en rajoutant les meubles, et en gérant l’activité de loc meublée). Mais ça aurait d’autres impacts fiscaux (à calculer), et vous n’auriez pas d’amortissements dans l’activité LMNP, mais des charges de loyer. Et si la SCI est transparente à l’IR avec vous comme associé à 99.9x%, j’ignore si louer à vous même serait sans autre impact, et pas susceptible d’être qualifié d’abus.

Le régime de TVA dépend des services que vous offrez aux locataires (services hoteliers : petit déj, accueil, blanchisserie, etc.).

Il va vous falloir acheter qqs bouquins sur la location meublée, et parcourir ce forum pour en apprendre plus sur ce sujet….

Bonjour,
Il me semble que ’activité en ’meublé’ d’une SCI est possible si ce CA est inférieur à 10 % du CA de l’activité principale de la SCI (hors meublé).
Admettons que l’on désire louer les biens de la SCI entièrement en ’meublé’, j’ai entendu parler d’une stratégie en ’mille feuille’ qui consisterais à louer les biens de la SCI à une société ’commerciale’, par exemple SARL.
La SARL assurera la gestion et paiera donc le loyer à la SCI mais garderais le bénéfice, c’est donc cette SARL qui assurera l’activité commerciale avec les déductions possibles. Avez vous des informations sur ce type de montage?

Non il n’y a pas de mal je vais chercher. Merci.

Bip a écrit :

- La location ne contient pas tous les meubles nécessaires, le locataire n’y voit aucun inconvénient et souhaite apporter les siens. Il ne veut pas de lit par exemple. Ce petit "arrangement" que l’on a est-il risqué?

Oui

Bip a écrit :

Fiscalement plus que juridiquement, je ne pense pas que mon locataire risque de m’attaquer en justice pour ça… J’ai confiance en sa bonne foi.

Bip a écrit :

Dites vous que vous n’êtes pas maître de la vie de votre locataire. Sa situation/mentalité peut changer. La vérité du jour n’est pas celle du lendemain, surtout pour un "accord" de prinicipe qui contourne la loi.

Bip a écrit :

- Dans le genre évident, je ne déduis que les charges de copropriété non récupérable sur le locataire? Comment ça se passe pour les vacances locatives?

Vous déduisez ce que vous payez (charges récup et non récup) et vous induisez (?) ce que vous recevez (loyer + provision pour charges)
Autrement dit, en vacance locative, vous payez tout, donc vous déduisez tout.

Bip a écrit :

- Combien coûte un comptable pour une opération de ce type? C’est amortissable ?

Si vous adhérez à un CGA, le coût est déductible de votre IR dans la limite de 915€.
Quand au prix, ca varie énormément. Faites des devis.

Bip a écrit :

- Passer d’un régime à l’autre est envisageable ? (du meublé au nue)

Si vous optez pour le nu au réel, il faut le rester pendant 3 ans. Je ne sais pas si c’est identique pour le passage meublé > nu

Bip a écrit :

Niveau rentabilité, c’est intéressant fiscalement mais je suis pas sûr de m’y retrouver au final.

"C’est" : c’est le nu ou le meublé ?

Bip a écrit :

En amortissant quelques milliers d’euros de mobiliers dont je ne possède pas les factures, C’est bien plus intéressant.

N’oubliez pas l’amortissement des murs, de la plomberie… bref chaque année de 2 à 4% de la valeur de votre bien est amortissable (à la louche, ca dépend d’un calcul plus précis que vous fera votre comptable)

Bip a écrit :

Pardon pour les questions sûrement simplette… D’ailleurs si vous avez un bouquin ou un lien à recommander sur le sujet, je suis preneur. Merci.

Lire et chercher dans le forum sera déjà une bonne chose. Toutes les infos ou presque y sont déjà.
Idem pour dse suggestions de livres.

Je m’interroge sur les possibilités de "forfait énergie" pour un meublé touristique dans le statut de LMNP.
Si j’ai bien compris, il y a possibilité de faire :

- Un forfait tout compris, alors sans aucun ajustement possible.

- A la consommation réelle, avec avance de charges puis ajustement (remboursement ou facturation de la différence avec relevé de compteur)

Un forfait avec un volume prédéterminé,  puis imputation/facturation du surplus est-il possible ?

Par exemple 50 kw/semaine correspondant à un usage normal du chauffage et de l’appareillage électrique, le surplus est retiré de la caution au coût réel (facturer est je crois interdit) ?

Merci d’avance pour vos lumières…