Location immobilière aux membres de la famille : charges déductibles ?

Boubouka · #1

Bonjour,

Pour aider un membre de ma famille qui a un grand problème de logement (entre autres), j’envisage d’acquérir un appartement et l’installer dedans à titre onéreux.

J’ai envisagé aussi d’autres formes d’aides, du genre prendre une location ou lui payer le loyer mais après réflexion, et pour des raisons que je ne détaille pas ici, je suis arrivé à la conclusion qu’un achat est ce qu’il y a de mieux.

Outre la mise à disposition du bien, j’envisage aussi de prendre en charge les charges de copro et même l’électricité.
Compte tenu de la localisation envisagée du bien, dès que cette personne n’aura plus usage de ce bien, je le revends.

Cette personne pourrait s’y installé pour des années … indéfiniment.

A delà de l’aspect familiale, relationnel, etc qui est un sujet à part, je me pose quelques questions sur le plan purement financier et fiscal :

- vaut il mieux acquérir le bien en direct ou via une SCI spécifique ?
- quel statut accorder à cette personne ? Je compte faire un bail pour la protéger (si jamais je suis amené à disparaitre) sans l’intention de réclamer un loyer quelconque.
- quel type d’assurance prendre ? PNO pour moi + habitation pour l’occupant ?
- le cas échéant, puis je appliqué les déductions habituelles comme si c’était une location "normale" ? Cela risque de créer un déficit permanent sur des années.

Bien entendu, en cas de déficit (permanent) je sais qu’il faut rembourser les 3 dernières années le jour de la revente.

Mots-clés : charges, déductibles, location

GeGe777 · #2

Bonjour,

Il y a une incohérence dans votre message vous parlez de l’installer dedans à titre onéreux mais sans l’intention de réclamer un loyer quelconque…

Je suppose donc que vous voulez parler de mise à disposition de logement à titre gracieux mais dans ce cas vous ne pouvez pas déduire les charges. A priori que ce soit en direct ou à travers une SCI ne change rien (source Occupation à titre gratuit ou onéreux)

Soit c’est une location et il faut un loyer (article 1709 du Code Civil) soit c’est gratuit et c’est un prêt à usage (article 1876 du Code Civil)

Boubouka · #3

Merci Gege777.

L’occupant du bien a titre de résidence principal ne sera pas associé dans la SCI qui sera entre mon épouse et moi … a défaut de détenir le bien en direct.

L’article que vous proposez concerne le cas où un des associés de la SCI occupe le bien a titre de résidence principale.

Boubouka · #4

après recherches et réflexion, voilà ce vers quoi je m’achemine.

- rédaction d’un bail en due et forme.
- le "locataire" ne paie pas son loyer.
- je ne réclame rien.
- le bien est loué vis à vis de l’administration fiscal.
- je règle la taxe foncière et les charges de copro
- le "locataire" paie la taxe d’habitation + l’électricité + Assurance habitation
- le "locataire" au même titre ne me paie pas ni les charges, ni TEOM.

Je déclare un déficit à la hauteur des charges + Taxe + PNO.

C’est la situation qui m’a semblé la plus claire et la plus saine.

D’autres avis sont les bienvenus.

Philippe30 · #5

Je trouve cette situation assez bancale.

Rédiger un bail , indiquer le bien loué à l’administration fiscale mais ne rien demandé comme loyer et espérer déduire un déficit , ce montage ne peux qu’attirer l’attention de l’administration.

Comment allez vous pouvoir indiquer 0 € en revenu locatif et mettre du déficit foncier ?
Nous sommes dans une situation de bail fictif car pas de revenu perçu et pas de déficit à mon avis.

Cette personne que vous souhaitez aider doit pouvoir toucher des aides au logement ?

Renseignez vous sur le montant quelle peux toucher et établissez un bail cohérent légèrement au dessus du montant de la CAF.

Quitte à faire des ristournes sur la TEOM mais au moins la situation est "propre".

Philippe

Boubouka · #6

D’après une simulation il peut prétendre à 300€/mois.

Le prix du marché est de l’ordre de 2 fois ce montant.

C’est aussi s’exposer à un redressement fiscal sur des loyers jamais encaissés.

Contrôle fiscal : pratiquer un loyer inférieur à celui du marché peut coûter cher - 491942 - Actualités - Sicavonline

En gros, deux choix :
1- mise à disposition gratuite
2- louer au prix du marché et ne rien encaisser et là on revient à l’échange précédent.

Boubouka · #7

J’opte finalement pour la mise a disposition gratuite.
Le bien sera acquis en nom propre. Aucun intérêt pour l’acquisition en SCI.
L’ocuppant dans sa déclaration de déménagement indiquera qu’il est logé a titre gratuit.

N’ayant pas de loyers, aucun frais ne peut être déductibles. Frais de notaire et travaux éventuels dans pertes et profits. That’s life.

Reste a trouver une convention d’occupation gratuite pour faire les choses proprement … mais j’ai le temps d’ici l’acquisition définitive.

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