Epargne Pierre : vos avis sur cette SCPI (Atland Voisin)

Sisco2117, le 19/02/2025 a écrit :

Bravo pour l’analyse j’ai appris des choses notamment que le code de la consommation autorise une baisse de loyer du locataire dans les conditions stipulées dans votre post. Hélas, c’est à l’image de beaucoup de chose dans ce pays…. et dans le cas présent si le loyer est au dessus du prix du marché alors le locataire doit pouvoir trouver moins cher ailleurs sans obliger le propriétaire à baisser son loyer….bref.

Vous avez mal compris, au moins à 2 niveaux :
   1) Ce n’est nullement le "code de la consommation" (qui régit les relations entre un professionnel et un consommateur) qui est concerné ici, mais le "Code de commerce" (qui régit les relations entre 2 pro, et s’efforce généralement de protéger le plus vulnérable/petit des 2).
   2) Le cas cité par Overfeef0199 n’est qu’un exemple (ici interprété comme peu favorable au bailleur) parmi bien d’autres. La possibilité de revenir à la valeur de marché ne s’applique pas de la même manière à tous les baux. L’indexation ne peux pas se faire n’importe comment. Un retour à la valeur locative est de toute manière "de droit" (sauf à résilier le bail en payant l’indemnité d’éviction associée) si une des parties le demande lors du renouvellement du bail commercial, et cette valeur locative est déterminée selon des règles bien établies.

Quand à ce qui suit votre mot "hélas", je dirais que c’est surtout l’illustration de la capacité de nos compatriotes à se lamenter, et à ne voir en bien des choses que les aspects défavorables. A noter que le Code du commerce a peu évolué depuis des décennies en ce qui concerne les baux commerciaux.

Il ne faut pas oublier qu’un locataire pro aura souvent pas mal d’inconvénients à être forcé de déménager (pour un commerçant, c’est évident, car il perdrait un part de sa clientèle, liée à sa localisation)

J’ajouterais que tous les index (en particulier l’ILC) utilisables pour revaloriser les loyers comportent une part significative représentative de l’inflation. Ceci assure à priori que, sur le long terme, les loyers soient largement corrélés à l’inflation, si rien ne change par ailleurs. (Mais si une rue très commerçante devient un paradis pour dealers, la valeur locative plongera, et vice-versa : aucun réglement, ou absence de règles, n’aura d’influence la-dessus !).

Par ailleurs, ce ne sont pas ces régles qui handicapent les bailleurs et les empêchent d’ajuster les loyers (même s’ils doivent attendre un peu pour le faire, ce qui donne un minimum de visibilité au locataire, lequel en a souvent besoin pour que sont activité soit viable.. ce qui est aussi un peu l’intérêt du bailleurs qui préfère avoir un locataire prospère) quand des évolutions de contexte le justifient.

Je résumerais la situation un peu différemment : en France, les textes encadrent plus ce que les bailleur et locataire ont le droit de convenir dans le cadre d’un bail commercial (entre 2 pro) que dans la plupart des autres pays. Mais pour autant, ça n’implique nullement que les revalorisations de loyers y soient de manière générale moindre ou moins corréléles à l’inflation.

J’irais même un peu plus loin en indiquant qu’à mon avis, vues les compétentences (décevantes) que démontrent moultes sociétés de gestion de SCPI, il est sans doute préférable (pour leurs associés) que le cadre soit plus contraignant (comme en France), car bien souvent le locataire réussirait (avec un bailleur SCPI) à mieux tirer son épingle du jeu dans un contexte où la liberté d’inclure ce qui résulte de la négociation serait plus grande. 

Ceci dit, il est clair qu’un fond à grosse capitalisation offrira généralement un rendement avec moins de variance (et de risque), plus prévisible, qu’un fond plus petit (qui pourra bien plus être plombé par un seul mauvais immeuble, ou boosté temporairement par un ratio collecte/capitalisation élevé). Mais n’est-ce pas précisément ce que la pluparts des associés de SCPI recherchent ?

Epargne Pierre reste une des seules SCPI investie principalement en immobilier professionnel en province en France, et gérée par une société de gestion dont le track record indique qu’elle est plutôt dans le haut du panier, et indépendante des banques (qui fournissent des prêts, en incitant souvent les investisseurs à choisir les SCPI d’une société de gestion qui est leur filiale, avec un marché en partie captif, donc bien moins d’incitation à performer).