Atlantique Pierre 1 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Voici des informations extraites de mes notes prises lors de l’AG du 21/06/2018 :

Environ 25 associés présents; un huissier enregistre l’AG; AG présidée par le membre du CS le plus âgé (qui est peu intervenu, et a quitté la séance après 1 heure, remplacé par la présidente du CS); scrutateurs : H.Karsenty (présidente du CS) et J.Lamboley (un des associés ayant proposé les 5 résolutions évoquées ici).
La société de gestion a refusé de prendre en compte des votes par correspondance (pour quelques milliers de parts) apportés en séance par J.Lambolley, invoquant les statuts qui indiquent que ces votes doivent lui parvenir 3 jours avant l’AG (même si l’article l’article L.231-14 du Comofi -cité par un associé présent- semble contredire ceci, et prévaudrait sur les statuts).
Les présents, représentés et votes par correspondance totalisaient 48% des parts, soit un quorum suffisant pour l’AGO, mais insuffisant pour l’AGE (j’ignore si la prise en compte des votes par correspondance ‘’tardifs’’ aurait permis de l’atteindre).

La société de gestion a indiqué que, à la date de l’AG (et en partie sur 2018), elle avait traité 83% des difficultés identifiées lors de la reprise de la SCPI. Ceci inclut Cosne-sur-Loire reloué à 50% (à une locomotive, donc avec de bonne perspectives de louer le reste) et le renouvellement du bail à St Herblain. Les 17% restant incluent Créteil (même si le locataire en contentieux a quitté les lieux), St Privat (même s’il semble que le trésor public, qui devait quitter cet immeuble difficilement relouable, pourrait rester sur place), et Clamart (centre commercial, dont le positionnement correspond mal à sa zone de chalandise, ce qui mettra des années à se résoudre).

Le ‘’nettoyage’’ devrait se terminer en 2018, et en 2019 la SCPI pourra se redévelopper. La SCPI conserve actuellement sa trésorerie pour faire face à une importante échéance en mars 2019, qu’elle essaie par ailleurs de renégocier.
Le résultat net comme la distribution 2018 devraient être proches de ceux de 2017, l’impact du nettoyage devant surtout se faire sentir à partir de 2019.

Il a été clarifié que l’impact de l’évolution du plan comptable (PGR -> PGE) portait sur le report à nouveau (gonflé de 1.9€/part) et pas sur le résultat net.

A une question portant sur les procédures en cours, la société de gestion a fait le point des procédures qui figuraient en pages 5 et 6 du rapport annuel 2016 (et n’étaient pas évoquées dans le rapport 2017). En ce qui concerne l’autre procédure en cours dans laquelle différents associés ont attaqués l’ancienne société de gestion, qui concerne aussi la SCPI, qui n’est pas plus évoquée dans le rapport 2017, et pour laquelle Fiducial a été condamné en avril 2018 par la cours d’appel à verser 800 000€ (+intérêts) à la SCPI, la société de gestion a indiqué qu’elle informerait les associés dans le prochain bulletin trimestriel. Une remarque a été faite dans la salle qu’il aurait été plus approprié que la société de gestion n’intervienne pas contre la SCPI dans cette procédure.

A une question (déjà soulevée l’an passé) portant sur le ratio des loyers (factures) réellement encaissées par rapport à ceux (celles) si l’ensemble du patrimoine était loué (le TOF ne prend pas en compte les impayés, qui semblent nombreux pour cette SCPI), il a été répondu que le taux d’impayés ne dépassait pas 2.5%.

La totalité des résolutions a été lue en séance, avant les votes, mais il n’y a ensuite eu aucun échange d’arguments, en particulier entre ceux qui ont proposé les 5 résolutions évoquées ici et le Conseil de Surveillance qui a publié dans le rapport 2017 (p35-36) une argumentation (dont certains points me semblent très contestables) contre ces propositions.

Le résultat des votes communiqué par la SdG après l’AG (avant scrutation) est le suivant pour les résolutions relevant de l’AGO :  1 : oui à 97% ;   2 : oui à 62% ;   3 : oui à 59.6% ;   4 :oui à 97% ; 5 :oui à 96% ;6 : oui à 97% ; 7 :oui à 97% ; 8 :oui à 98% ; 9 :oui à 97% ; 10 :oui à 58% ; M2 : non à 59% ; R : non à 58% ; S : non à 59%. (Les ~40% en faveur des résolutions M2, R, S n’incluent pas les votes par correspondance dont la prise en compte a été refusée). On attendra l’AGE pour le résultat des votes des résolutions extraordinaires.

Le bulletin du 4ème trimestre 2018 d’ATP1 est enfin publié.

Outre l’autosatisfaction habituelle du gestionnaire sur son travail, il est effectivement intéressant de noter quelques éléments d’améliorations.

A commencer par le dividende annuel qui est passé à 12,42€/part en 2018, contre 12€ en 2017.
Paref annonce une augmentation de la valorisation du patrimoine de 3% à périmètre constant. On verra si, entre cette revalorisation et l’accroissement du dividende, le prix des parts s’oriente enfin à la hausse. Puisque depuis 3 ans, après avoir atteint un point bas, il navigue sur le même niveau plancher aux alentours de 189 - 190€ net vendeur. Ce qui, virtuellement, avec une valeur de réalisation à fin 2017 de 234€/part et de reconstitution de 275€/part devrait représenter une décote attractive. Bien que le marché secondaire soit relativement fluide, ce n’est pas non plus l’enthousiasme du côté des acheteurs.

D’ailleurs, si l’on considère le nombre d’associés qui est passé de 1453 à 1440 en un trimestre, on peut déduire que les derniers achats soient le fait d’ associés qui se sont renforcés. En regardant le verre à moitié plein, on serait tenté de supposer d’une confiance de certains d’entre eux dans l’avenir de la SCPI et son redressement. Ce qui est un signe positif.

Du côté du TOF et TOP, l’amélioration se poursuit avec un TOF à 91,4% contre 90,3% 3 mois auparavant et un TOP qui est passé à 89,5% contre 87,7%. D’ailleurs, le nombre de locaux vacants est désormais de 18 au lieu de 22 sur la précédente période. Pour un total de 113 lots.

Gros morceau, le bail de St Privat avec l’administration fiscale a été confirmé, générant un loyer annuel de 236325€, ce qui n’est pas rien, vu la dimension de la SCPI. Néanmoins, dans les précédentes publications, ce renouvellement doit être le signal de la mise en vente de cet actif, considéré comme "compliqué" par le gestionnaire et le CS. Avec ce loyer et bail récents, il reste à espérer que son prix de vente ne soit pas trop éloigné de sa valeur comptable, vu que la valeur d’expertise est bien en deçà. S’agissant d’une indivision avec Fiducial, les profits/pertes seront partagés à 50%. Pour rappel, cet actif avait été acquis mi 2006.

Il ne reste qu’à espérer que la tendance positive des derniers mois se poursuive et qu’ATP1 ne connaisse plus les difficultés passées ni les problèmes d’autres SCPI de Paref, comme les Cifocoma ou Capiforce.

L’AG est programmée pour le 5 juin.

Bonjour,

Ayant profité de vacances bienvenues pour me déconnecter un peu de l’actualité et du quotidien, je viens seulement de prendre connaissance du dernier BTI d’ATP1.

Je ne reviendrai pas sur l’autosatisfaction habituelle du gérant et du CS dont il est logique qu’ils préfèrent regarder le verre à moitié plein qu’à moitié vide. Pourquoi pas, il faut toujours rester optimiste même si un peu d’objectivité ne ferait pas de mal.

Premier constat, dans son édito, le gérant se gargarise d’une nouvelle enseigne de bijouterie qui vient de s’installer dans le centre commercial les Angles. En tant qu’associé, je me réjouis d’une vacance de moins et de loyers en plus…. mais en tournant la page, je constate qu’il s’agit en fait d’une libération constatée depuis février 2019. Cerise sur le gâteau, le loyer qui était de 29477€ n’a plus qu’un potentiel de 15750€ soit une diminution de presque la moitié.

Deuxième constat, après plusieurs mois d’incertitude, le bien de St Privat a vu son bail renouvelé avec les services fiscaux. Cependant, même si ce renouvellement est une bonne nouvelle, je note que le loyer qui était de 236597€ est descendu à 223597€, alors que la surface de location de 3151m² est monté à 3443m². Donc une baisse sensible du loyer au m².

Seul point positif, la vente d’un premier lot à Créteil, qui parait être un actif ayant du mal à se louer / fidéliser avec des loyers revus à la baisse.

Reste à savoir si ces liquidités vont être investis dans des biens de qualité avec des rendements intéressants. ce qui, au vu de la conjoncture actuelle me parait compliqué.

Enfin, concernant les TOP et TOF, ils sont en légère amélioration, ce qui est logique, puisqu’un actif vacant a été vendu. Au fil des BTI, je remarque tout de même que les renouvellements de baux se font assez régulièrement avec une révision du loyer à la baisse. Ces indicateurs restent donc très subjectifs et des indicateurs prenant en compte l’évolution des loyers perçus par rapport au nombre de mètre carrés de surface détenus (je ne sais pas si c’est clair) permettraient de les compléter.

Globalement, je trouve la situation de la SCPI toujours très fragile, d’une part en raison de locaux qui n’ont rien d’exceptionnels en terme de situation géographique ou de qualité de construction / énergétique (même si le gérant semble avoir initié des actions en ce sens) et de ses locataires dont une bonne partie peuvent être fragilisés par le e-commerce.

Après les dernières confrontations, le nombre d’associés à très légèrement diminué, ce qui montre une certaine confiance dans l’avenir en continuant à se renforcer. Pour le prix de la part, il est régulièrement mis en avant que ce plancher est partiellement entretenu par les notaires qui veulent vendre rapidement dans le cadre d’une succession. Vu notre nombre d’associés, ce doit être l’hécatombe.

Comme tous les associés, j’aimerais un prix de la part plus haut et proche de la valeur de réalisation. Il faut être réaliste, vu la situation, ce prix actuel me semble logique et je ne pense pas qu’il progresse de beaucoup à court ou moyen terme. La situation conflictuelle récurrente entre la présidente du CS et d’autres associés alimentée par des missives qui mériteraient à être plus objectives et modérées n’invitent pas non plus à arranger les choses.

Bonjour,

Ce prix est possible. En effet, le carnet d’ordre (voir le message 66 de la file "Achat de SCPI sur le marché secondaire : tout ce qu’il faut savoir !" de Surin) juste avant le confrontation était comme suit :



Il y avait au moins 6 ordres d’achat à un prix supérieur à celui de l’ordre de vente le moins disant… de ce fait certains ordres n’apparaissent pas.

Les 5 ordres d’achat du carnet portent sur 378 parts.

Imaginons un 6ème ordre pour 21 parts à 182,22.

J’ai constitué le tableau suivant à partir du carnet d’ordres. Il donne pour chaque prix d’échange le nombre de parts à la vente (somme des ordres de ventre à un prix égal ou inférieur à ce prix), le nombre de parts à l’achat (somme des ordres d’achats à un prix égal ou supérieur à ce prix), le nombre de parts échangeables (minimum des deux valeurs), le nombre de parts non échangeables.



L’application de la règle 1 conduit à retenir 2 prix possibles : 185 et 186,22 (nombre maximun de parts échangeables).

La règle 2 ne permet pas de départager les 2 prix, le nombre de parts non échangeables étant le même.

La règle 3 conduit à retenir le prix le plus proche de celui de la confrontation précédente, soit 186,22.

Il aurait fallu un ordre d’achat à 185 euros pour faire descendre le prix d’échange à ce niveau…

CQFD

Canyonneur

Le bulletin répond à la question de sm94 :

BT1 2021 a écrit :

Ce contexte nous permet d’envisager la distribution d’un acompte sur dividende de 3,21 euros par part au titre du 1er trimestre 2021 dont 0,21 euros par part de résultat exceptionnel perçu suite à la décision de justice de mars 2020. Sur les 3,61 euros de résultat exceptionnel par part générés suite à cette décision, 2,71 auront ainsi été distribués et l’objectif est bien de pouvoir verser le montant restant, soit 0,90 euros par part, le plus rapidement possible en fonction du résultat dégagé par la SCPI et de l’évolution des recouvrements et capacités de paiements de nos locataires.

Le gérant donne d’autres informations sur le recouvrement 2020 qui atteint 93%. Seulement 68% pour le T1 mais au moins ils en parlent et semblent vouloir s’en occuper.
Le TOF se maintient sous les 90% mais ne s’en éloigne pas trop. Heureusement qu’il était bon auparavant.

Je reviens sur le changement de gérance :
Lors de la lettre du CS du T4 2020, ils ont clairement posé la question au gérant de savoir s’il souhaitait réellement poursuivre le développement de la SCPI tel qu’il s’y était engagé lors de la reprise de sa gérance, chose qu’ils n’ont cessé de confirmer ensuite par des paroles ou promesses dans les bulletins.
Peut-être que le dernier achat va dans ce sens mais le bilan - en terme de développement du patrimoine - est décevant.
L’épilogue on l’a dans la lettre CS du T1 (extraits donnés ici hier) :



Les choses ont le mérite d’être claires : Paref Gestion ne se sent pas assez ambitieux pour continuer, ils ont clairement d’autres priorités (leurs SCPI à capital variable) et pas assez de moyens humain (en nombre et en compétences) - ça c’est mon point de vue que d’autres associés partagent.

Si je sais être critique envers certains CS ou personnes le constituant comme HK ici et ses mensonges, je dois dire que pour le suivi de ATP1, il y a eu un travail rigoureux de leur part avec des attentes sur chaque bien listées avec des actions à entrevoir. Je veux même bien reconnaître du mérite à Paref Gestion pour avoir remonté le TOF à 94,6% par exemple au T2 2020 et pour avoir distribué aux associés des dividendes très satisfaisants, leur offrant plus de 6% - sur la base du prix acheteur, ce n’est pas la même chose pour ceux qui ont acheté leurs parts anciennement à un prix bien plus élevé.
Nul doute qu’un autre gérant saura reprendre les choses en main, ainsi Paref Gestion se sera débarrassé des 4 SCPI à capital fixe qu’ils ont reprises et ne laisseront pas une trace inoubliable :
Capiforce Pierre est passée chez Fiducial, les Cifocoma sont en liquidation : le patrimoine va être vendu on l’espère dans l’année pour une dissolution au T1 2022 (ambitieux ?). ATP1 ferme la marche donc, c’est une preuve que gérer une SCPI, c’est plus fatigant et moins rémunérateur qu’en vendre des parts que l’on créé au fur et à mesure de la collecte.

La suite au prochain épisode, que de rebondissements, difficile de vendre ses parts lorsqu’on est associé mais tant que les distributions sont supérieures à 12€/an, pourquoi s’en débarrasser ?

Du conseil de surveillance.
Le montant s’explique par la transition entre les 2 SG et le besoin de vérifier les comptes et la situation et gardant des réserves pour faire face aux mauvaises surprises.