Kyaneos Pierre : vos avis sur cette SCPI (Kyaneos AM)

Bonjour,
Suite à l’analyse du Rapport 2019, j’ai fait un petit tableau sur les biens pour calculer le rendement brut et les montants de travaux.

[SCPI] Kyaneos - Google Spreadsheets

A noter quelques erreurs dans leur tableau publié dans le Rapport (nombre de lots par exemple)

JMeuret a écrit :

je viens de découvrir cette SCPI à travers ce post qui remonte est la question qui me vient à l’esprit est  où est le loup ?

Immobilier résidentiel, rendement élevé, deux choses qui je le pensais jusqu’à présent vont rarement ensemble.

Si vous avez bien regardé le business model de Kyanéos, vous aurez compris que le rendement élevé provient de la combinaison d’une acquisition à un prix maîtrisé suivi de l’amélioration du confort des appartements. Sur le fond, c’est donc intelligent et vertueux, tant pour l’investisseur que pour les locataires.

En revanche, ce type d’opération est assez caractéristique de ce que peuvent faire des particuliers mais pas de ce que fait une SCPI.

Et c’est là qu’est le loup, à mon avis : le risque d’absence de liquidité, à l’entrée comme à la sortie. Ce risque se matérialise autant par rapport à la taille de la SCPI que la nature des actifs qu’elle détient.

En résumé, je serais tenté de dire que le concept est bon, mais pas le véhicule. Peut-être qu’une SCI ou un club deal auraient été préférable ?

Communication du PDG lors d’une intervention chez Anaxago hier :
> Rendement attendu pour 2020 = 6.20% (ils visent 6% à terme et sont transparents sur le fait que les 6.8% ne sont pas durables)

Expansion géographique avec 4 équipes d’investissement :
>Sud-Est
>Sud-Ouest
>Sud de l’Ile de France (de Chartres/Orléans à Troyers)
>Nord (de Amiens à Lille) en 2021

Profil des biens
> Immeubles avec décote de -20% à -35% (vente en bloc)
> Locataires entre 1300 et 1700€/mois
> Vacances 2-3% / Retards paiement 5% / Impayés 0.5%
> Transparents sur le fait que ce sont des villes petites/moyennes où ils sont quasi les seuls à acheter ce type d’immeubles. Seule contrainte = démographie positive

Le rapport annuel 2020 https://kyaneosam.com/wp-content/upload … l-VDEF.pdf

Le TDVM est annoncé à 6.1% pour l’exercice

Résultat par part en pleine jouissance passe de 69,53€ en 2019 à 64,04€ en 2020
Dividende par part en pleine jouissance suit la même logique de 69,50€ à 64€ en 2020 (+0.04 reporté en RAN) alors que le prix de la part à augmenté dans l’année (1040€ => 1060€)

Taux d’Occupation Financier passe de 85,60% en 12/19 à 86,30% au 31/12/20 (ne pas oublier que les lots achetés sont souvent rénovés : 20% gros travaux, 60% moyens et 20% peu ou pas de travaux

Le taux d’endettement passe de 18.5% à 19.4% en 2020

La valeur de réalisation ramenée à une part passe de 934.22 en 2019 à 938,47 au 31/12/20
La valeur de reconstitution de 1 121,07 à 1 136,45

Remarque : cette faible revalorisation dans l’année (+0.5%) me semble inférieure à celle de l’immobilier dans les petites et villes moyennes françaises où la SCPI investit.
Les nouvelles acquisitions vu de loin par Google Street ne font toujours vraiment pas rêver !

Interview intéressante de Jérémie Rouzaud, président de Kyaneos AM Jérémie Rouzaud fait le point à mi-année 2021 pour la SCPI Kyaneos Pierre

Jérémie Rouzaud a écrit :

En 2019, nous avons collecté entre 500 000 et 1 000 000 d’euros par mois.
Après, en 2020 cela s’est accéléré, 1,5 million, deux millions, trois millions.
Et là, en 2021, quatre millions en début d’année, et jusqu’à quasiment 15 millions sur la collecte, uniquement sur le mois de juin.
…/…
Donc nous avons décidé de caper la collecte.

Dans une première fois à 8 millions d’euros par mois, et puis là maintenant, peut-être même 6 millions d’euros par mois, pendant au moins un an.

Pas de doute, ils ont trouvé le bon créneau, l’immobilier résidentiel plait aux investisseurs particuliers.
Ils n’ont pas de concurrent directe équivalent -pour le moment- sur leur marché.

Jérémie Rouzaud a écrit :

Il faut comprendre très spécifiquement, aujourd’hui nous n’avons pas de difficulté à trouver des immeubles.

Mon éternel doute sur la SCPI est bien résumé dans cette phrase, trouver des immeubles par centaine, ce n’est pas difficile… les acheter à bon prix en ce moment, c’est autre chose…

Jérémie Rouzaud a écrit :

Donc, trouver des immeubles, ce n’est pas cela le problème. Le problème, c’est vraiment d’encadrer les chantiers, de trouver des artisans, de faire le suivi de chantier, tout le suivi opérationnel vraiment des travaux.

T*u m’étonnes Jérémie

piwai, le 19/11/2020 a écrit :

Le gros challenge selon moi sera la partie opérationnelle et la gestion à long terme. En effet, louer un appartement refait à neuf n’est jamais très complexe au début. Mais ensuite arrivent les enjeux de rotation locative, de petits entretiens… et le challenge est de taille avec un parc particulièrement diffus !

Venant de relire tous les BT et RA de cette SCPI, je constate :

BT 2018 T4
- 39 lots
- TOF 95,50%

RA 2018
- "Retards de paiement sur 6,1% des loyers"

BT 2019 T4
- 216 lots
- TOF 85,10% (14,4% dû aux travaux de rénovation) (0,50% en "vacance réelle")

RA 2019
- "Nous avons conscience que nous aurons des pertes liées aux impayés et nous les prenons en compte dans notre prévisionnel (TDVM entre 6 et 6,5%)".
- "Retard de paiement = 5 à 7% du montant total des loyers > échelonnement de la dette sur 1 à 3 mois".

BT 2020 T4
- 699 lots
- TOF 86,30% (9,4% dû aux travaux de rénovation) (4,30% en "vacance réelle")

RA 2020
- "Retard de paiement = 4,5% du montant total des loyers > Sans doute 1/3 deviendra des impayés (1,5%)"
- "Provisions de 22% des retards de paiement pour y pallier". 
- Frais de gestion prélevés depuis le T3 2020 : 4% TTC (au lieu de 8% TTC).

BT 2021 T3
- 1856 lots
- TOF 74,30% (20,1% dû aux travaux de rénovation) (5,60% en "vacance réelle")
- "Hausse des prix et stabilisation des loyers sur l’immobilier résidentiel = PV latentes"
- "Délais d’approvisionnement en hausse = retards de chantier = vacances en hausse = baisse du rendement (compensé par les PV éventuelles)"

La baisse du TOF me semble perplexe.
Si cette baisse est corrélée au nombre de lots (qui explose), jusqu’où le TOF va-t-il diminuer ?

GoodbyLenine, je ne partage pas non plus votre dogmatisme, SCPI investissement long quitte à subir l’inefficience des SDG ou la dégradation des dividendes. Personnellement je me place en position de ne pas à avoir à subir un investissement long sur les SCPI, ce qui me permet d’en sortir quand je le souhaite. Je le répète mais sur Kyaneos j’ai eu les meilleures années de dividendes et j’en sort avec une plus value de 3%. Donc si j’ai mieux à réinvestir ailleurs pourquoi m’en priver.
N’étiez vous pas GoodbyLenine à une certaine époque dans le dogmatisme : les SCPI à capital fixe c’est le saint graal. Quand on voit ce qu’elle sont devenus certains auraient du se taire.
Pour moi les SCPI avec frais d’entrée à 10-12% c’est finit. Mon expérience me montre les SDG à éviter et elles sont nombreuses. Il est temps que l’épargnant reprenne le pouvoir sur son investissement SCPI et arrête de subir les dingueries perpétrés par les SDG dont souvent l’intérêt n’est pas celui des épargnants. Sur mes six derniers investissements récents en SCPI j’en ai 5 en plus value. Je suis donc en position de force et d’en sortir si j’estime que la SGD ne fait plus le job.

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (08/05/2024 06h06)