Wanis [Vaucluse] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Mes mises en garde :
- pourquoi l’immeuble est-il vide ? Inhabitable en l’état ? Locataires tous partis ? Vide depuis combien de temps, avec combien de dégâts liés à l’absence de chauffage etc ?

- risque de vacance locative élevé sur le local commercial. En général, un bailleur ne laisse pas un local commercial vide de plein gré, donc entre le votre et le voisin qui sont vides, il y a un gros problème de "louabilité". Quel type de commerce pourrait-il attirer ? Avec quel discount sur le loyer ou quels travaux préalables réalisés par le bailleur ?

- j’ai voulu regarder avec google street view mais tout le quartier autour de la mairie n’a pas été photographié, parce qu’il est piétonnisé. Quelles sont les conséquences de cette piétonnisation ?
1) déjà, quelle politique d’accès des riverains ? Ont-ils un badge pour les bornes, avec accès limité à 20 minutes ? Ou la restriction est-elle plus draconnienne, avec accès exceptionnel seulement sur demande préalable ? Et pour vos travaux, vous et vos entreprises pourront accéder ?
2) Quelles conséquences sur les commerces ? Souvent les zones piétonnes contiennent des bars, restaurants, magasins de vêtements un peu luxueux, etc. La piétionnisation peut limiter fortement l’accès aux commerces donc seuls quelques types de commerce arrivent à tirer leur épingle du jeu. Le risque d’un centre ville très joli pour les touristes mais "mort" du point de vue de la vie locale existe.
3) Quelles conséquences sur le bruit ? "Rue de la soif" ? Ramassage bruyant des ordures à 6 heures du matin ? A Orange, sans clim, si on ne peut pas dormir la fenêtre ouverte c’est un gros problème. Ca serait utile de passer une nuit dans les conditions les plus proches de ce que seraient vos appartements (un airbnb ou un hôtel très voisin), de préférence un samedi soir, mais ce que ça donne en plein été (avec beaucoup plus de monde dans les rues et qui veille plus tard), vous ne le saurez pas avant 9 mois maintenant…

- attention aux travaux surtout ceux qui modifient l’extérieur. En face de la mairie et en pleine zone piétonne, votre ravalement de façade nécessitera un certain nombre d’autorisations. Pareil si vous comptez changer les fenêtres ou ouvrir un Vélux.

- votre coût de travaux est très bas, probablement trop bas. Dire "avec des connaissances et en mettant la main à la pâte", ça n’est pas une formule magique. Il faut le transformer en plan précis et réaliste. J’ai déjà discuté avec un gars qui avait rénové entièrement une ferme : les copains et les membres de la famille qui avaient promis d’aider s’étaient faits bien rares sur le chantier ; il en avait gardé de l’amertume.
S’il faut rallonger 60 k€ de travaux, vous pouvez ? Ou bien vous allez vous trouver planté en cours de chantier pour cause de trésorerie à sec ? Avec les mensualités du prêt qui tombent et aucun loyer qui rentre ?

- louabilité des appartements ? Qui veut vivre en hyper centre sans accès voiture ? Regardez bien la typologie de ce qui se loue dans le quartier, la typologie des habitants…

Globalement, quelle est l’évolution de la ville ? Souvent, les villes moyennes se développent à la périphérie. Le centre est délaissé progressivement. Il est embelli pour les touristes, mais qui y habite encore ? Il faut (souvent) longtemps avant que le centre ville ne revive vraiment avec cette nouvelle donne. Pour cela il faut bien connaître la ville et ses évolutions.

Dernière modification par Bernard2K (29/10/2017 08h15)

Bernard2K a écrit :

Mes mises en garde :
- pourquoi l’immeuble est-il vide ? Inhabitable en l’état ? Locataires tous partis ? Vide depuis combien de temps, avec combien de dégâts liés à l’absence de chauffage etc ?

- risque de vacance locative élevé sur le local commercial. En général, un bailleur ne laisse pas un local commercial vide de plein gré, donc entre le votre et le voisin qui sont vides, il y a un gros problème de "louabilité". Quel type de commerce pourrait-il attirer ? Avec quel discount sur le loyer ou quels travaux préalables réalisés par le bailleur ?

Merci pour votre éclairage Bernard2k, C’est la grande question, pourtant la zone en question n’est pas mal fréquentée, il y a une banque en face, la place de la mairie qui dispose de café et autre magasin d’enseignes.
Je suis tout a fait d’accord avec vous sur le fait que la vacance locative ne doit pas laisser insensible et c’est ce qui me fait tiquer pour ce cas de figure, dans une optique de premier investissement immobilier, tous les paramètres devront être considérés.. Je vous avouerai que je n’ai pas étudié a fond les options concernant la louabilité du commerce, mais à première vue, je pense que si cela devait se faire, qu’ils conviendrait de privilégier des société de services.
Concernant les travaux, le bâtiment ainsi que les locaux ne sont pas très abîmés, des travaux de rafraîchissements et d’isolation seront très certainement envisageable, la toiture est correcte.

- j’ai voulu regarder avec google street view mais tout le quartier autour de la mairie n’a pas été photographié, parce qu’il est piétonnisé. Quelles sont les conséquences de cette piétonnisation ?
1) déjà, quelle politique d’accès des riverains ? Ont-ils un badge pour les bornes, avec accès limité à 20 minutes ? Ou la restriction est-elle plus draconnienne, avec accès exceptionnel seulement sur demande préalable ? Et pour vos travaux, vous et vos entreprises pourront accéder ?
2) Quelles conséquences sur les commerces ? Souvent les zones piétonnes contiennent des bars, restaurants, magasins de vêtements un peu luxueux, etc. La piétionnisation peut limiter fortement l’accès aux commerces donc seuls quelques types de commerce arrivent à tirer leur épingle du jeu. Le risque d’un centre ville très joli pour les touristes mais "mort" du point de vue de la vie locale existe.
3) Quelles conséquences sur le bruit ? "Rue de la soif" ? Ramassage bruyant des ordures à 6 heures du matin ? A Orange, sans clim, si on ne peut pas dormir la fenêtre ouverte c’est un gros problème. Ca serait utile de passer une nuit dans les conditions les plus proches de ce que seraient vos appartements (un airbnb ou un hôtel très voisin), de préférence un samedi soir, mais ce que ça donne en plein été (avec beaucoup plus de monde dans les rues et qui veille plus tard), vous ne le saurez pas avant 9 mois maintenant…

regardez au niveau de la place Clemenceau, vous aurez d’avantage de vue. Concernant les accès, se trouve un parking d’une vingtaine de places payant de sucroit, ainsi qu’un parking de 200 place a moins de 5 minutes à pied. Les zones piétonnes sont limités aux seul véhicules de service et de livraison ainsi qu’aux véhicules transportant les elus.
Justement le local commercial n’est pas concerné par la zone piétonnes puisqu’il dispose d’un parking au pied de l’immeuble.
Tres honnêtement, dans le cadre d’un airbnb, orange est une ville qui jouit d’une forte saisonnalité, en l’occurrence, la ville vit pendant 4 mois d’été. Néanmoins l’intérêt est que l’immeuble se situe a 2 min à pied du théâtre antique  où se jouent notamment les chorégies.

- attention aux travaux surtout ceux qui modifient l’extérieur. En face de la mairie et en pleine zone piétonne, votre ravalement de façade nécessitera un certain nombre d’autorisations. Pareil si vous comptez changer les fenêtres ou ouvrir un Vélux.

- votre coût de travaux est très bas, probablement trop bas. Dire "avec des connaissances et en mettant la main à la pâte", ça n’est pas une formule magique. Il faut le transformer en plan précis et réaliste. J’ai déjà discuté avec un gars qui avait rénové entièrement une ferme : les copains et les membres de la famille qui avaient promis d’aider s’étaient faits bien rares sur le chantier ; il en avait gardé de l’amertume.
S’il faut rallonger 60 k€ de travaux, vous pouvez ? Ou bien vous allez vous trouver planté en cours de chantier pour cause de trésorerie à sec ? Avec les mensualités du prêt qui tombent et aucun loyer qui rentre ?

- louabilité des appartements ? Qui veut vivre en hyper centre sans accès voiture ? Regardez bien la typologie de ce qui se loue dans le quartier, la typologie des habitants…

Globalement, quelle est l’évolution de la ville ? Souvent, les villes moyennes se développent à la périphérie. Le centre est délaissé progressivement. Il est embelli pour les touristes, mais qui y habite encore ? Il faut (souvent) longtemps avant que le centre ville ne revive vraiment avec cette nouvelle donne. Pour cela il faut bien connaître la ville et ses évolutions.

Je vous remercie pour ces remarque que je n’avait pas pris en compte au niveau des autorisation, il est vrai que des travaux de ravalement risquerait d’être retardées compte tenu du fait de l’emplacement de l’hôtel de ville, de même que le déroulement hebdomadaire du marché. Néanmoins, il y a une volonté de dynamiser le centre et je sais que des subvention étaient accordées pour raviver les immeuble du centre villes, existent-elles toujours, je me renseignerait très prochainement.

Concernant les travaux, je ferait faire un chiffrage précis par un ami a moi ingénieur de travaux, car je ne m’engagerait pas du du à la louche. Je ne suis pas adepte du compter sur le bien vouloir des autres encore moins pour un bien de cette superficie. Je compte passer par des professionnels qui sont des connaissances sur la ville et qui bien entendu travailleront contre un salaire, mais étant compétitif niveau tarif, je pense que je pourrais faire quelques économies à ce niveau là.

Concernant l’évolution, vous avez tapé dans le mille, après réflexion et consultation des transaction passé, il semble bien que ce soit en périphérie que cela se développe de même que la demande est plutôt orienté maison individuelles, d’ailleurs, les maisons vendus dans le quartier ou réside ma famille n’ont pas dépassé les 6 mois voire 3 avant d’être vendues.