Portefeuille de SCPI de Malolechat

Kabal,

Peur-être que la différence tient aux hypothèses de taux de rendement retenues ? Les vôtres pouvant être  plus conservatrices que celles de Malolechat. Une différence de 1 point de taux de rendement influe considérablement sur les résultats, notamment pour de l’usufruit.

Oui, j’ai fait la simulation intégrant l’assurance de prêt dedans mais j’ai quand même une erreur. Et je suis parti sur une clé moyenne.

Après, j’avais fait la simulation pour moi. Donc 4.5% me parait la moyenne des rendements actuels. Perso, je ne me vois pas mettre 150k€ US (environ 400k€ de PP) dans Corum.

Merci à vous deux pour la rectification.

C’est presque moins risqué de faire une full PP sur ce montage avec un rendement à 4.5/4.7% en long terme ce qui ne semble pas absurde, le cash flow n’en serait que très légèrement négatif avant impots et charges (-100/150€/mois sur environ 500KE)

roudoudou a écrit :

C’est presque moins risqué de faire une full PP sur ce montage avec un rendement à 4.5/4.7% en long terme ce qui ne semble pas absurde, le cash flow n’en serait que très légèrement négatif avant impots et charges (-100/150€/mois sur environ 500KE)

roudoudou, il me semble également que c’est moins risqué avec un scénario "full PP".
Néanmoins, dans le scénario moyen, il me semble que c’est aussi plus rentable d’avoir de l’US que la PP donc la prise de risque "devrait" être récompensée (sauf si un des risques supplémentaires se matérialise).

@maxcorporis :
Vous avez raison, tout le monde me fait cette réflexion, même mon banquier. J’ai déjà été interrogé ici et j’ai déjà répondu que je travaille régulièrement >125h / semaine, ce qui me rapporte 25k/mois exonéré en partie d’impot lié à mon activité de gardes la nuit en désert médical. De plus je ne me sens pas motivé ni compétent pour chercher, rénover, louer, entretenir, gérer les impayés et les vacances locatives, etc…d’un immeuble de rapport. Si y’a un déficit foncier il faut racheter tous les 5 ans un nouvel idr. Reste le lmp / lmnp…bref, je ne ferme pas la porte car effectivement pour un immeuble de rapport de 600k à Brest on doit pouvoir espérer un cf+ > 3000€ / mois, mais pour le moment je ne me sens pas du tout de faire ça.

@kabal :
Cat a répondu à tout.
- 200k d’us clé 42% 15 ans dvm pp 5,3% et us 5,5% les 1ères années avec différé de remboursement de prêt sans intérêt intercalaire de 24 mois pour réinvestir la trésorerie en us annuellement et générer toujours plus de CF et diversifier le PF avec les meilleures us de scpi du moment sur courtes durées.
- Scpi internationales donc pas d’is
- Is de la scpi fr annulée par l’amortissement de l’us

@cat lmnp75 :
Mon PF boursier pour nantir l’us est en train de fondre comme neige au soleil. Donc je n’aurais peut être pas 200k mais 150k, dans ce cas je prendrais 300k de PP. le PF de scpi pp et us n’est pas arrêté et il est possible que je fasse des lignes equiponderees de 100 voir 50k.
Ça amènerait à chercher plusieurs us différents et j’avoue ne pas savoir qui contacter, un site comme primalliance ? Meilleurescpi ? Etc…
Concernant la durée j’avais pour notion que c’était plus simple à trouver de l’us sur longues durées et plus en faveur de l’usufruitier.

@roudoudou:
Concernant le risque sur longues durées les mensualités sont moins importantes et donc en cas de baisse de rendement plus facilement remboursable par les associés alors que sur des courtes durées, c’est chaud à soutenir.
Qu’entendez-vous par risque risque intrinsèque à l’effet de levier, un exemple chiffré pourrait m’aider à y voir plus clair.

Quoiqu’il en soit il y’a du risque mais je le trouve réfléchi et contenu.

Malolechat a écrit :

je travaille régulièrement >125h / semaine

J’espère qu’il vous avez la possibilité de dormir un peu pendant votre "temps de travail" (pendant les gardes), parce que 125h/sem, ça fait 18h x 7jours, et que les recommendations de l’INPES (Institut national de prévention et d’éducation pour la santé) sur le sommeil semblent peu compatibles avec ce rythme de travail (et votre métier devrait vous inciter à une exemplarité à ce niveau).

Merci pour vos calculs à tous les 2.

Effectivement je passe mon temps à dormir quand je ne travaille pas pendant ces périodes de vacances scolaires. Si ça peut vous rassurez, on peut dormir entre 2 appels du 15 lors des gardes de nuit. C’est un rythme à prendre. C’est dur juillet août, c’est plus cool le reste de l’annee. Par exemple cette semaine je ne fais que 28h.

Concernant le PF de SCPI, j’ai retrouvé ces archives :

- Message 282 :

En attendant la simulation d’offre du CMB je commence a regarder quel portefeuille je pourrais confectionner a partir de leurs scpi partenaires.

Pour rappel voici leur proposition :

- 150KE répartis entre Effimmo et Immorente
- 330KE  réservés à Eurofoncière 2 , Primovie, et Novapierre Allemagne.
- 120KE  pour Interpierre, LF Opportunité Immo et Sofiprime

NB : référencement prochain par AIC des SCPI PF02  de chez Perial, ainsi que la SCPI Epargne Pierre gérée par le Cabinet Voisin.

Voici ma sélection : (8 SCPI numérotées)

ETRANGER
- corum XL

ETRANGER BUREAU
- Corum conviction
- lf europimmo

ETRANGER COMMERCE
1- novapierre allemagne

RESIDENCE ETUDIANTE / HOTELLIERE
- Logipierre 3 fiducial
- cap’hebergimmo foncia

LOCAUX D’ACTIVITÉS IDF
- lf opportunite immo la francaise
2- interpierre paref

COMMERCE PROVINCE
- fonciere remusat
- atlantique pierre 1
- fructiregions ciloger
3- patrimmo commerce

BUREAU PROVINCE
- vendome region
4- Epargne pierre voisin
- immo placement voisin
- placement pierre foncia

COMMERCE IDF
- pierre expansion fiducial
- cifocoma paref
- capiforce pierre paref
- actipierre ciloger
5- immorente sofidy

BUREAU IDF
- patrimoine foncier foncia
6- effimmo1 sofidy
- soprorente bnp
- selectipierre2

SANTE
- pierval euryal
7- primovie primonial

AUTRES
8- cristal rente

Equiponderé en 8 lignes de 100k€ on trouve en 2017 un DVM de 5%.

Evidemment j’aurais aimé au moins qqes capital fixe comme : cifocoma, actipierre, pierre expansion, capiforce, fonciere remusat, patrimoine foncier et même de l’atlantique pierre 1 juste pour son bien brestois. C’est bête mais j’aurai été fier de pouvoir le montrer et dire que j’en détiens une petite part.

J’aurais préféré pierval santé a primovie et aurai aimé avoir un peu de caphebergimmo ou logipierre 3?

J’aurais également aimé une ligne de 100k de corum en usufruit vu les recos de Stéphane et les tri calculés par Roudoudou.

- Message 360 :

J’ai fait un point sur le pf envisagé de scpi équipondéré en pp (+us) :
Epargne pierre
Interpierre
Cristal rente
Effimo 1
Immorente
Novapierre allemagne
Primovie
(Corum)

En équivalent fiscal fr avant IS je trouve un dvm de 5,2% (5,25%).

Allocation avec corum :

Bureau 40%
Commerces 40%
Autres 20%

Ile de france 35%
Province 35%
Etranger 30%

Je n’ai pas eu le temps ce jour de re-analyser tout ça et n’en aurais pas avant dimanche soir.

J’ai reçu un message du CMB qui veut me rencontrer le plus vite possible pour valider l’offre avant de l’éditer. Je ne serais pas dispo avant vendredi prochain.

Concernant mon PF d’opcvm à nantir il est actuellement à 280k. Je peux renforcer mon av de 20k en espérant que ça ne bouge pas trop d’ici là et ça sera seulement après avoir eu des rentrées d’argent donc pas avant mi novembre…

J’ai l’impression qu’il semble unanime que prendre de l’us sur 15 ans semble être une mauvaise idée et que le 3 ans est mieux. Ça me tracasse car c’etait tellement simple de faire un one shot avec corum…

Haha non bien au contraire, ça me conforte dans mon projet, je vois les choses de la même façon, ouf, c’etait le dernier détail qui me tracassait.

Voilà on y est, après un an de préparatifs, je me sens prêt.

Je n’attends plus que l’accord de mon comptable et c’est parti mon kiki.

En attendant quelles scpi en pp auriez vous sélectionné pour faire un PF équilibré et pérenne dans le temps avec 400k à transmettre aux enfants parmi les scpi proposées plus haut ? (4 fois 100k ou 8 fois 50k)

Bonjour Malo,

un avis "personnel" sur votre proposition de portefeuille en PP. Une proposition du type :

Malolechat a écrit :

Epargne pierre
Interpierre
Cristal rente
Effimo 1
Immorente
Novapierre allemagne
Primovie

me conviendrait mieux que votre proposition de limiter le portefeuille à Epargne Pierre et Novapierre Allemagne. Notamment il y a un équilibre entre SCPI récentes et plus anciennes (4/3) qui me parle plus.
"Personnellement", j’aurais tendance à partir sur cette proposition avec équipondération (car je ne suis pas très fort en lecture de boule de cristal) mais vous pouvez insister un peu plus sur celles que vous comptiez privilégier il y a peu (tout en gardant quand même les autres).

Concernant l’US, j’aurais tendance à aligner sa durée sur celle du crédit donc 15 ans. Pourquoi :
* les clés intègrent "normalement" déjà le fait que le risque est plus grand sur 15 ans que sur 5;
* sur période de 15 ans, les revenus devraient en moyenne augmenter (pas de certitudes bien entendu).
En outre, je pense que pour les volumes envisagés ce sera plus simple pour vous de trouver du 15 ans.
Ce qui me convainc moins c’est de vouloir tout mettre sur Corum Origin.

Quand vous réinvestirez par la suite (le cash-flow, des apports ou d’autres emprunts à durées plus courtes), vous pourrez réfléchir à varier les durées des US (et aussi envisager d’autres produits comme des foncières cotées notamment).

Surin, je le dis autrement :
1/ plus c’est loin, plus ce devrait être incertain;
2/ si vous faites des moyennes sur toutes les périodes de 15 ans des revenus générées par les SCPI, vous constaterez qu’en moyenne cela augmente sur période de 15 ans.

Néanmoins, vous avez raison mon hypothèse 2 est probablement (un peu) contradictoire avec la une.
De fait, plus la durée est longue et plus la probabilité est élevée que les revenus aient augmentés sur la période (inutile de faire l’hypothèse que l’on a touché un quelconque point bas au départ).

Vous devez bien entendu regarder ce qui se passe dans le pire cas pour être sûr de ne pas vous retrouver en short en plein hiver.
Néanmoins je ne pense pas que l’on doive construire toute sa stratégie patrimoniale sur une hypothèse peu probable, ou alors on ne fait absolument plus rien.

Je ne suis pas sûr de comprendre ce que vous appelez le pourcentage (le DVM?) et ne suis pas sûr non plus d’avoir été clair.

Pour essayer de faire plus explicite : imaginons que j’achète 100 euros aujourd’hui une part de SCPI qui me verse 5 euros la première année.
Mon argument est juste de dire que dans 15 ans, il est "plus probable" (mais pas certain) qu’elle me verse un montant supérieur à 5 euros qu’inférieur.

Le TRI qu’on évalue en général au départ, en relation avec un US de durée déterminée d’une SCPI, est celui si le montant (en €uros) distribué par la SCPI reste constant (en valeur absolue) pendant toute la durée de l’usufruit.

Dans la réalité, ce montant ne restera bien sur pas constant : Si ce montant augmente on aura un meilleur TRI, s’il diminue (ces dernières années c’est arrivé souvent et pour de nombreuses SCPI, mais la tendance semble s’inverser) on aura un TRI plus mauvais (voire négatif si le montant distribué diminue beaucoup…. et d’ailleurs il peut être utile de calculer de combien le montant devrait diminuer pour avec un TRI nul, ou couvrant juste les "frais" et les intérêts d’emprunt). 

L’évolution du DVM (ou du prix de la part) n’est guère un paramètre pertinent pour un usufruitier (car il n’a rien à dépenser ou à recevoir en relation avec l’évolution du prix de la part), sauf s’il compte réinvestir des montants substantiels plus tard (par exemple s’il a un emprunt long, ou des fonds propres disponibles sur longue durée, et u’il a initialement investi dans des usufruits de durée bien plus courte, ou s’il anticipe d’avoir des cashflow positifs significatifs à ré-investir, car le DVM a quand même un impact sur les TRI pouvant être obtenus en investissant dans de l’US).

Le suivi des courbes (que l’IEIF publiait, mais ne publient plus) qui partaient d’un prix initial d’un panier de SCPI de 1000, et indiquant la valeur de ce panier et le montant distribué, d’année en année (voir ici), donnait des informations bien plus pertinentes qu’une évolution du DVM… (même si se pose avec ces courbes la question méthodologique d’élaborer et de faire évoluer le panier de SCPI, voire le besoin d’ajouter l’impact de l’inflation et des taux d’intérêts).