Portefeuille de SCPI de Malolechat

Bonjour à tous,

si on investit en immobilier, en bourse ou autre c’est parce que le passé montre que sur >20 ans on a statistiquement plus de chance d’obtenir une plus value qu’une moins value.

En investissement votre meilleur allié est le temps.

Le seul risque est d’acheter la veille d’un krach, ce qui est statistiquement rare.

Personne ne peut prédire ce qui va se passer pour moi mais sur le long terme j’ai plus de chance de sortir gagnant sinon ça serait idiot d’investir…

Néanmoins étant prudent, j’ai fait les scénarios avec des dvm à 5, 4 et 3%, je n’ai plus les chiffres en tête mais dans le dernier cas même avec une chute de 40% du dvm, un apport au cca pendant un temps ne poserait aucun problème aux associés et le tri serait toujours intéressant. Je vous laisse revenir en arrière pour vérifier les calculs.

J’ai retrouvé ce message :

« Pour optimiser le montage et arriver au cash flow positif, il faut de l’us, notamment pour amortir, de la scpi internationale et un peu de pp classique pour la liquidité, la transmission et la diversification, le tout avec le dvm le plus élevé possible dans le temps.

Le trio corum, épargne pierre, Novapierre Allemagne peut être tentant.

Je sors de chez mon comptable et on a fait quelques analyses avec le logiciel qu’il va utiliser pour faire ma compta.

On a fait simple pour avoir un ordre de grandeur, on peaufinera quand j’aurais trouvé un accord sur les garanties avec la banque.

On a pris 1/3 US sur 15 ans a 1,4% et 2/3 pp sur 25 ans a 1,75%, dvm = 5%. Pas de scpi internationales. Ce montage suffit a l’autofinancement mais l’amortissement ne suffit pas a annuler complètement l’impôt.

Pour un dvm de 4,5%, le cash flow = 0, a 4% il faut apporter, en dessous, ex 3%, il faut s’assurer que les associés pourront supporter l’apport en compte courant mensuel et donc adapter le montant du prêt.

Si vous faites ca avec le trio cité plus haut a mon avis, il n’y a même plus de fiscalité grâce aux scpi étrangères et l’amortissement d’us. »

Pour ordre de grandeur les dvm donnent les cf mensuels suivant :
- 5,5% +1000
- 5% + 500
- 4,5% 0
- 4% -500
- 3,5% -1000
- 3% -1500

De plus chaque année, grâce au différé total de remboursement de prêt de 24 mois, je vais réinvestir le CF+ pour acheter un nouvel usufruit de la meilleure clé de la meilleure scpi ce qui va diversifier l’allocation et les durées et assurer un CF+.

Bref on a déjà vu tout ça.

Par contre je m’interroge sur la question du choix du PF de scpi et je sais que cat, roudoudou, gbl et Surin êtes spécialistes dans leur sélection.

J’ai retrouvé ce message:

« USUFRUIT sur 15 ans a 1,4% :

- 200k corum convictions (corum)

PLEINE PROPRIETE sur 25 ans a 1,75% :

- 100k epargne pierre (voisin)
- 50k novapierre allemagne (paref)
- 50k interpierre (paref)
- 50k effimmo 1 (sofidy)
- 50k immorente (sofidy)
- 50k cristal rente (intergestion)
- 50k primovie (primonial)

Ce qui donne le rendement et l’allocation suivante :

- DVM = 5,3%

- bureau = 45%
- commerces = 35%
- autres = 20%

- étranger = 50%
- region parisienne = 25%
- province = 25% »

Qu’en pensez vous ?

Quelles scpi en pp auriez vous sélectionné pour faire un PF équilibré et pérenne dans le temps avec 400k à transmettre aux enfants parmi les scpi proposées plus haut ? (4 fois 100k ou 8 fois 50k)

Meme question pour l’us si je faisais 2 lignes de 100k ou 4 lignes de 50 ?

Dernière modification par Malolechat (13/10/2018 16h41)

Il y a davantage de SCPI qui ont une baisse de DVM lorsque leur prix de part augmente que l’inverse. C’est d’ailleurs mécanique, lorsque le prix de part augmente, la DVM diminue. Ce qui compte est le dividende en valeur, en euro, pour l’US.
Je ne vois pas de corrélation entre prix de part et distribution en euro.

Moi j’aurais fait :

- 30k epargne pierre (voisin)
- 75k novapierre allemagne (paref)
- 100k effimmo 1 (sofidy)
- 100k immorente (sofidy)
- 20k cristal rente (intergestion)
- 75k Pierval Santé

Bonjour

My 2 cents
Comme Cat, je mettrai plus de poids sur Immorente mais certains ont un petit penchant pour Epargne Pierre

Le duel SCPI du mois : Épargne Pierre contre Immorente

Lacentraledes scpi a écrit :

Chaque SCPI dispose de caractéristiques et d’atouts particuliers qu’il importe de connaître avant d’effectuer son choix de SCPI. Dans un souci de comparaison, les experts de La Centrale des SCPI ont décidé de vous proposer chaque mois un duel de SCPI. Rassurez-vous toutefois : aucune goutte de sang ne sera versée. Une seule des deux duellistes sera néanmoins déclarée gagnante.

Afin de commencer cette série de duels sous les meilleurs auspices, nous vous en proposons un entre la SCPI Immorente et la SCPI Épargne Pierre. Comme l’on dit en escrime, le seul sport dans lequel l’arbitre parle toujours en français lors des compétitions internationales, et ce quel que soit le lieu des assauts : « En garde ! Êtes-vous prêts ? Allez. »

La SCPI Immorente, du fait de sa plus grande maturité, prend tout de suite l’avantage sur la SCPI Épargne Pierre grâce à sa capitalisation : 2,84 milliards contre 0,35 milliard au 30 juin dernier. Immorente a en effet été créée en 1988 tandis qu’Épargne Pierre a été immatriculée en juillet 2013. Toutefois, Épargne Pierre réplique par une meilleure agilité et un taux d’occupation financier (TOF) plus élevé puisqu’équivalant à 98,8 % contre 94,3 %. Les duellistes ont chacune un TOF supérieur à 90 % ce qui est de bon aloi afin de verser aux associés un rendement satisfaisant.

Immorente, gérée par Sofidy, accuse le coup et essaie de riposter avec son taux de rendement 2017. Elle croit que ses 4,73 % suffisent mais c’est sans compter sur les 5,97 % d’Épargne Pierre. Immorente est sévèrement touchée, et sa taille ne lui sert à rien. C’est un peu David contre Goliath. Elle se bat néanmoins avec courage. En effet, 4,73 % c’est mieux que les 4,43 % de rendement moyen versés l’an dernier par les SCPI de rendement. En outre, le taux de rendement interne (TRI) d’Immorente sur 15 ans au 31 décembre 2017 a été de 9,17 % ce qui est excellent.

Immorente présente une diversification plus importante du fait d’investissements réalisés en zone euro. L’importance de ces derniers (21,1 % du parc) ouvre une brèche dans la défense d’Épargne Pierre, la SCPI du Groupe Voisin. Le duel se rééquilibre mais Épargne Pierre dispose depuis peu de la possibilité de se projeter hors de nos frontières pour le plus grand bonheur de ses associés porteurs de parts. L’avantage comparatif d’Immorente se réduira donc.

Sur le terrain de la typologie des actifs détenus, le style est différent puisque, même si ces deux SCPI sont des produits d’épargne immobilière assistée de rendement diversifiés, Immorente préfère les bureaux tandis qu’Épargne Pierre est davantage portée sur les commerces de centre-ville et de périphérie.

Il se passe quelque chose d’intéressant concernant le délai de jouissance, celui d’Épargne Pierre débute le 1er jour du 6ème mois suivant la souscription tandis que les parts nouvellement souscrites de son opposante portent jouissance à compter du premier jour du troisième mois suivant la date d’encaissement de la souscription et d’inscription sur le registre des associés. C’est donc un bon point pour Immorente mais c’est malheureusement insuffisant face aux qualités présentes et en devenir d’Épargne Pierre.

Aussi, force est de constater que le duel entre la SCPI Immorente et la SCPI Épargne Pierre tourne à l’avantage de cette dernière. Les experts de La Centrale des SCPI ne peuvent donc que constater le résultat : Épargne Pierre sort vainqueur de ce duel même si Immorente s’est très bien comportée et n’a pas ménagé ses efforts.

Ces deux SCPI sont en effet deux excellents boucliers patrimoniaux qui trouvent leur place dans tous les portefeuilles de SCPI. Tant Immorente qu’Épargne Pierre font partie des meilleures SCPI grâce à leurs caractéristiques respectives.

D’ailleurs pour ajouter de l’eau au moulin je ne sais pas si vous avez remarqué mais ils font du TOF un critère et pour eux un TOF moins élevé est signe de moindre qualité, mais ils prennent cet indicateur tout seul pour le comparer.

Alors qu’un TOF moins élevé couplé à une DVM plus élevée quand on compare 2 scpi traduit plutôt une réserve de rendement potentiel toutes choses égales par ailleurs.

Nouvelle réflexion

US 200k 15 ans :
- 25 corum origin
- 25 corum xl (toutes 2 dispo 15 ans 42%)
- 25 pierval sante (voir avec la française)
- 25 epargne pierre (mail envoyé à voisin)
- 25 cristal rente (intergestion ne gère pas la vente d’us, se tourner vers un intermédiaire)
- 25 interpierre
- 25 novapierre allemagne (message répondeur laissé à paref pour les 2)
- 25 vendome région (norma capital en a dans le mois et délivrera en 2019 du 6%, clé 42%)

PP 400k 25 ans :
- 50 epargne pierre
- 50 immorente
- 50 efimmo 1
- 50 primovie
- 50 patrimmo commerce
- 50 interpierre
- 50 cristal rente
- 50 novapierre allemagne

Reste à trouver la meilleure combi us pp avec le minimum de lignes pour le comptable…

Dernière modification par Malolechat (16/10/2018 10h38)

Malolechat a écrit :

US 200k 15 ans :
…./…
- 50 pierval (euryale ne propose que 5, 7 et 10 ans, se tourner vers un intermédiaire)
…/…

Ce n’est pas Euryale qui commercialise Pierval Santé : c’est La Française (qui propose bien de l’US 15 ans, si vous êtes assez patient pour attendre qu’ils aient une contrepartie), qui à l’exclusivité de toute la partie commercialisation et du back-office associé (et capte la majeure partie de la commission de souscription en conséquence, moins ce qu’elle rétrocède aux commercialisateurs avec lesquels elle a une convention).
Euryale se contente (c’est déjà beaucoup) d’investir les fonds, de gérer les locataires, les immeubles, la SCPI, etc. 

Par ailleurs, La Française a des relations étroites avec le Crédit Mutuel. Mais pas sur qu’avec le divorce en cours entre Arkéa et CNCM (avec CM11), ce soit un point positif pour la banque qui vous finance (CMB, côté Arkéa), car l’actionnaire de référence de LaFrançaise est CMNE (qui est du côté CM11, donc de l’autre côté…), même si ça n’empêche pas forcément le CMB d’être distributeurs de produits de LaFrançaise.

@ Malo
Pour le portefeuille en PP, il y a les 5 que j’ai moi-même choisies initialement pour la société (Interpierre, Immorente, Efimmo, Primovie et Patrimmo Commerce) et les 3 que je pourrais envisager d’ajouter à court/moyen terme (si j’arrive à convaincre mon épouse).
=> en clair, ce serait peu cohérent de ma part de vous dire que le portefeuille ne convient pas…

Sur ma courte période de détention, je juge plus positivement Immorente et Efimmo que les 2 de Primonial REIM, enfin, particulièrement Primovie où le manque d’info et la stratégie suivi me déroute un peu. Je ne remettrai probablement pas de billes sur les 2 de Primonial REIM mais je ne regrette (pour l’instant) pas encore mon investissement.

Pour l’US, totalement d’accord avec Surin sur Corum XL : trop jeune, trop petite et risque de change supplémentaire. Je resterai à distance, particulièrement pour un US long.

Votre proposition de ne pas tout miser sur Corum Origin me convient nettement mieux. Néanmoins, vous pourriez quand même, je pense, surpondérer un peu cette dernière.
Si vous obtenez les infos sur les clés et le volumes disponibles des différents US, cela pourrait être intéressant.

@ GBL
La seule société de gestion de SCPI où Arkea a une position au capital significative est, à ma connaissance, Primonial.

Bien à vous,
cat

Bonsoir Malochat, je suis également en phase d’acquisition de plusieurs SCPI

J’ai parcouru le rapport annuel de Corum XL 2017.

La promesse d’un Tri de 10% est intéressante. La collecte est de l’ordre de 80 Me sur le 1er semestre 2018 soit un encours de l’ordre de 120 Me

Par contre ce qui me gêne au delà de sa jeunesse et sa faible taille c’est l’exposition au risque de change.

Au final, je pensais souscrire 10% de mon investissement dessus. Je vais descendre à 5%.
D’ailleurs aucun CGP ne me l’a conseillé.

Pour le reste beaucoup de points communs avec votre liste.

Frais souscription CORUM ORIGIN = CORUM XL = 12%
maintenant je ne suis pas CGP donc je n’ai pas connaissance du niveau de rétro commission pour chacune de ces SCPI.
Pour ne pas polluer la file de Malochat, je vous propose si vous le souhaitez de poursuivre sur la file corum

Malolechat a écrit :

Reste à trouver la meilleure combi us pp avec le minimum de lignes pour le comptable…

Si c’est la tâche que vous vous êtes fixé, ce n’est pas gagné :
* "la meilleure combinaison" dépendra des résultats des 15/25 prochaines années… donc difficile de vous aider à ce sujet;
* avec 2 ou 16 lignes SCPI, cela ne devrait pas changer grand chose pour votre comptable… et vous pouvez toujours le questionner à ce sujet.

C’est parfait si vous nous donnez les clés à 15 ans et les volumes effectivement disponibles pour les US que vous envisagez.

@ Audacesfortunajuvat

Audacesfortunajuvat a écrit :

Un CGP va vous conseiller là ou il obtiendra la meilleure commission.

Heureusement que les CGP ne fonctionnent pas tous comme cela sinon au secours.

Il y a également un tableau complet de 3 à 20 ans (et récent) pour Novapierre Allemagne et Interpierre ici :
meilleurescpi : démembrement, clé de répartition de Paref Gestion
Les deux pourraient être pertinentes.
Un petit extrait :

article meilleurescpi a écrit :

durée                                3        5          7        10       15      20
Novapierre Allemagne      11.5     20        25       33.5     37      42
Interpierre                       12       21        27        35       39      44

EDIT : j’ai bien reproduit les données de leur tableau accessible ce jour mais l’écart pour les clés entre 6 et 8 ans - donc 7 dans mon extrait - m’ont l’air un peu étrange.

Dernière modification par cat (16/10/2018 10h42)

Skarklash a écrit :

Pour Corum XL, les clés sont faibles et pour un rendement prévisionnel de 5% les gains sont intéressants (sf le 3 ans mais on peut encore être sur du rendement un plus élevé que 5% de moyenne).

A noter que Corum distribue les plus-values de cessions au nue-propriétaire, contrairement à ce qui se pratique chez d’autres sociétés de gestion. C’est sans doute ce qui explique les clefs "pas trop chères" pour l’usufruitier.

De ce qu’on a pu lire dans les dernières actualités autour de Corum, les rotations d’immeubles sur ses deux SCPIs ont vocation à être nombreuses. L’usufruitier se prive donc d’une partie potentiellement importante des gains.

C’est à prendre en compte dans le choix des US.