LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

J’ai personnellement déjà investi dans 2 opérations en LMP (via une SARL de famille, à l’IR), en empruntant in fine chaque fois environ 100% de l’investissement ht, à un taux inférieur de plus de 1% au taux de rendement. Et comme les loyers ont depuis augmenté, l’écart entre rendement et coûts du financement n’a fait qu’augmenter. Bien sur, il faut  donner une garantie suffisante à la banque pour qu’elle accepte un tel montage, et ce type d’opération est pour le long terme (15 ans ou plus).

Entre la première fois où on m’a parlé du LMP, et mon premier investissement, il s’est passé plus d’une année. J’ai lu pas mal de livres et autres documents, rencontré pas mal de personnes, plus ou moins spécialisées, jusqu’à me sentir suffisamment informé. J’ai ensuite encore découvert pas mal de subtilités, par exemple en voyant comment l’expert comptable prenait en compte diverses opérations.

Actuellement, il serait possible de faire une telle opération, même si l’écart rendement - taux de prêt n’est pas aussi grand que dans certaines périodes passées.
Voici à titre d’exemple les données chiffrées de l’opération possible actuellement (oct2010) que j’ai étudiée :

-> achat de chambres d’une Ehpad en exploitation (exploitant : Noble Age) avec quote part de toutes les parties communes
-> rentabilité de 5.35% ht/ht annoncée (c’est à dire loyer ht = 5.35% du prix d’achat immobilier + mobilier + commission du monteur du projet), en ajoutant des frais "de notaire" de 7%, la rentabilité réelle devient 5.0% 
EDIT : En juin 2012, au lieu de 5.35%, le marché proposait le même type d’opération avec 5.10%
-> bail commercial 9ans, renouvelable
-> loyer révisé chaque année, indexé sur un panier d’indice, qui revient en gros à suivre l’inflation
-> tous les coûts récurrents sont pris en charge par le locataire, sauf le renouvellement du mobilier qui diminue de 2 à 4% le loyer au bout de quelques années, et les impôts fonciers
-> ajouter quelques coûts "de structure" (comptabilité de la SARL -1500€-, cotisations sociales du gérant -au mini 900€/an même s’il est déjà salarié ou ne prend aucun revenu-, etc.)
-> emprunt infine à 3.35% + assurance sur 15 ans, taux révisable capé +/- 1%, sans IRA;
-> avec le statut LMP (qui nécessite qqs conditons, voir ci-haut), pas d’impôt pendant pas mal d’années.

On dégage une trésorerie excédentaire (loyer - frais financiers - autres frais) d’un peu plus de 1%/an de l’investissement (en investissant 0 en fonds propres), qui augmentera lorsque les loyers augmenteront (s’ils augmentent, ce qui n’est jamais 100% acquis au départ).

En ce qui concerne la "revente" du bien, on pourra revendre selon le montant du loyer et le taux de rendement exigé alors du marché. En gros, à taux de rendement exigé du marché constant, on vendra au prix d’achat, réévalué de l’inflation, moins les environ 15% de frais d’achat (commission du monteur du projet + frais "de notaire"). C’est une opération à très long terme (au moins 15 ou 20 ans), et il ne faut pas espérer ressortir avant sans y laisser des plumes.

Risques principaux : défaillance de l’exploitant (qu’on peut limiter en vérifiant sa solidité, la rentabilité de l’exploitation de l’établissement concerné, voire parfois en acquérant une participation dans l’exploitant pour mieux le surveiller, etc.) ou baisse du loyer imposée par l’exploitant (lors du renouvellement du bail, ou en cours si l’indice a conduit à revaloriser le loyer de +de 25%, mais une telle baisse devra être justifiée par une baisse d’activité ou des recettes de l’exploitant), ou mise à la charge de l’investisseur de lourds travaux (selon ce que le bail prévoit…).

Dernière modification par GoodbyLenine (29/11/2012 01h10)

Les réponses à vos questions figurent (avec bien d’autres) dans le livre de Me Jean-Louis Le Boulc’h (édition Maxima) "Les nouvelles règles de la location meublée" publié récemment, que je vous recommande de lire

Les recettes de l’activité de location meublée doit être supérieur aux "revenus d’activités" (en y incluant les pensions et rentes viagères) du foyer fiscal. Les revenus de capitaux mobiliers et les plus values de cession de titres n’ont aucun impact (sauf si vous deviez être considéré comme pro de la gestion des titres de votre patrimoine).

Pour être exonéré de l’ISF, c’est un peu plus complexe, mais en gros il faut en plus que le bénéfice de l’activité LMP représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (il subsiste un flou sur le fait d’y inclure les pensions et rentes viagères). En conséquence, si les amortissements et intérêts d’emprunt rendent l’activité LMP déficitaire ou peu bénéficiaire, les biens en question ne seront pas exonérés d’ISF.

FP11 a écrit :

Je souhaite me reconvertir en LMP (quatre appartements à Paris) pour améliorer leur rendement et aussi cotiser pour la retraite. Objectif environ 24 k euros après charges diverses avec un T3 (Belleville) et 3 studios (République / Strasbourg St-Denis / Voltaire).

Vous avez déjà posé la question sur le LMP dans votre présentation par contre il est intéressant de situer vos biens dans Paris.

Je ne vous cache pas que vos biens ne sont pas dans les meilleurs quartiers …..
Belleville pour le T3 : bof  bof
Les studios sur République / Strasbourg st Denis : c’est pas top non plus.
Nous sommes dans les quartiers populaires….

Faites passer une analyse des revenus et charges de vos biens

Philippe

fp11 a écrit :

Bonjour,

je trouve ces forums très détaillés et je profite de cette période assez calme pour me documenter.
Je souhaite me reconvertir en LMP (quatre appartements à Paris) pour améliorer leur rendement et aussi cotiser pour la retraite. Objectif environ 24 k euros après charges diverses avec un T3 (Belleville) et 3 studios (République / Strasbourg St-Denis / Voltaire).

Je me pose des questions sur la faisabilité de l’opération, notamment rendement visé et statut (LMP impossible à Paris ?)

Merci

Si ces biens sont actuellement loués nus (ou pas loués), vous devez normalement (il semble que pas mal de bailleurs s’en dispensent, au risque d’en subir les conséquences un jour ou l’autre…) obtenir de la préfecture une autorisation pour les convertir en meublés (sauf si c’est des meublés qui seront la résidence principale des locataires, sur longue durée donc), et il semble que la préfecture soit réticente à autoriser de plus en plus de meublés de tourisme (quand il y a autant de "parisiens" qui n’arrivent pas à trouver un logement)….
En outre, le règlement de copropriété ne doit pas interdire le meublé.

Voulez-vous louer à des touristes (à la semaine, voire la journée), des travailleurs en déplacement (pour quelques semaines, voire mois) ou à des locataires y résidant à l’année ?

Pour obtenir des informations sur la rentabilité locative à espérer, et l’existence d’une réelle demande pour ce type de location, le mieux est… de consulter les agences spécialisées.

Attention à bien distinguer, pour le statut LMP les recettes (loyers perçus ttc), du bénéfice de l’activité (les recettes - les charges de toutes natures dont la tva et les cotisations retraite), qui sont bien différentes. En outre, le bénéfice comptable (ce que le comptable déterminera), le bénéfice fiscal (ce qu’il faudra déclarer en BIC à l’IR), et l’excédent de trésorerie (ce que vous récupérerez effectivement en cash) seront sans doute fort différents… 
Obtenir 24k de recettes de ces 4 biens loués meublés devrait être facile.
Obtenir 24k d’excédent de trésorerie sera peut-être une autre affaire.

C’est l’article L-324-1-1 du code du tourisme ( Code du tourisme - Article L324-1-1 | Legifrance ) qui nous précise les choses en concomitance avec L 631- 7 du code de la construction et de l’habitation qui nous stipule qu’un changement d’usage doit être soumis à autorisation.

Et passer d’une location où le locataire fait élection de domicile principal à une location saisonnière ou touristique, est un changement d’usage du local d’habitation (il faudrait trouver un arrêt pour confirmer ce deuxième point).

@Cfazerty,   vous devriez relire le 1er message de cette discussion, qui répond à vos premières questions :

GoodbyLenine a écrit :

Pour obtenir ce statut, il faut en gros :
  a) s’immatriculer au Tribunal de Commerce
  b) acheter des biens immobiliers, et le mobilier, puis louer le tout en meublé
  c) avoir au moins 23 000€/an de recettes d’activité (ceci implique d’investir au moins env.500 k€)
  d) avoir plus de recettes d’activité LMP que de "revenus d’activités" (en y incluant les pensions et rentes viagères) au niveau du foyer fiscal 

Pour que les biens loués meublé par un LMP soient aussi exonérés d’ISF, il faut en plus que le bénéfice de l’activité LMP représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (il subsiste un flou sur le fait d’y inclure les pensions et rentes viagères). En conséquence, si les amortissements et intérêts d’emprunt rendent l’activité LMP fiscalement déficitaire ou peu bénéficiaire, les biens en question ne seront pas exonérés d’ISF.

sans oublier

GoodbyLenine a écrit :

Le "meilleur" livre que j’ai lu sur ce sujet (LMP) était "Moins d’impôts grâce à l’immobilier : La location meublée, règles et avantages" de Me Jean-Louis Le Boulc’h (édition Maxima). Il en a publié 5 éditions, et une sixième sous le nom "Les nouvelles règles de la location meublée" octobre 2011. (les règles fiscales évoluent, fin 2008 elles ont beaucoup changées, la jurisprudence évolue aussi).

qui répondra à la plupart des autres (hormis celle relevant de la prévision du futur, aléatoire par essence).

Vous devez quand même savoir que bénéficier du statut LMP pour vos parents retraités (ou pour l’un d’entre eux) reviendrait à reprendre une activité (de commerçant), avec les conséquences associés (paiement de cotisations, déclarations fiscales à effectuer, etc.). N’hésitez-pas à consulter un VRAI spécialiste du LMP, pour en évaluer toutes les conséquences.

Je ne vois pas pourquoi "Si mes parents me louent un appartement" ceci pourrait être "considéré comme un abus de droit", si le montant du loyer est conforme au marché.

A ma connaissance les régime LMP n’est pas une niche fiscale, donc pas concerné par un "plafonnement des niches".

Au décès de vos parent (ou du premier d’entre eux, selon leur testament), leurs biens devraient être transmis à leur(s) héritier(s), par exemple vous, contre paiement des droits de succession. Si vous louez alors des biens meublés et remplissez les critères pour être LMP, vous serez LMP (et à défaut vosu serez LMNP). Il peut être intéressant de préparer la succession de vos parent (le livre de Le Boulc’h rentre pas mal dans le détail sur ce point), par exemple en achetant les biens qui seront loués meublés via une SARL de famille, dont vos parents auraient l’usufruit, et vous  transmettraient la nue-propriété (par des donations successives, effectuées de leur vivant, progressivement ou à la constitution de la SARL). 

Je n’ai pas connaissance de projets de suppression ou d’évolution du régime LMP. Ce régime a d’ailleurs déjà été largement réformé fin 2008, ce qui a diminué beaucoup le nombre de personnes éligibles au régime.

Il est FAUX d’écrire que "La location meublée à Paris a récemment été la cible du gouvernement.". La loi n’a en rien évolué à ce niveau, et je n’ai pas connaissance de quoi que ce soit dans les projets du gouvernement ou le programme du candidat élu président concernant le LMP. La seule chose qui a évolué, c’est que la Mairie de Paris a décidé (en 2011, ou peut-être même en 2010 déjà) de faire respecter la loi sur sa commune en ce qui concerne les "locations meublées de courte durée", pour éviter qu’encore plus de biens se transforment en meublés de tourisme alors qu’il y a déjà une pénurie de biens sur le marché locatif pour les parisiens cherchant à se loger. Le numéro 1075 (juillet-août 2012) de la revue "Le Particulier" comporte d’ailleurs un article détaillé (et qui me semble bien documenté) sur ce point.

Aidez-vous vous même, en lisant le message juste avant le votre par exemple

car je souhaiterai savoir le montant des charges sociales?
Savoir quand est ce que le taux est pris en compte.
Si 50 0000 de Revenu locatif.
MAis apres déduction des charges  (taxe fonciere ,charges , divers frais)environ 10 000 euros.
Crédit 15000 euros et amortissement 20000 euros.
10 + 15 +20 = 45 000 E
Est ce que les charges sont prix par rapport au 5000 euros restant ?

Merci
J’ai achete le bouquin jeudi et j’ai fini de lire aujourd’hui.
Mais j’ai du mal à comprendre certaine chose dans le bouquin.
Si vous pouvez m’éclairer donc :
Les charges  sociales sont bien calculées sur le revenu apres la deduction de toutes les charges ( crédit , amortissement , taxe fonciere et charge de l’immeuble).

Je suis PACSE et ma compagne travail , dois je payer toutes les charges sociales?

Et sur l’amortissement j’ai vu qu’il fallait diviser en plusieurs parties.
Par exemple j’achete un immeuble  existant 500 000 euros  meublées.
Si j’enleve le terrain 15%
Il me reste 425 000E
Il part de 100 ans pour trouver l’amortissement total.
Est ce la règle ?
C’est un peu flou sur la tva.

Je pensais que comme un travailleur frontalier, si sa compagne travail en france nous n’avons pas besoin de cotiser juste pour la partie maladie -maternite.

Concernant l’amortissement p65 l’exemple
structure 247000 x1,25% X31/360
D’ou vient se 1,25 ?

Je vais relire la TVA!

Merci.
Des aujourd’hui je vais prendre rendez vous chez un comptable.
Je commence à comprendre la TVA.
MAis l’immeuble que je veux acheter fais 500 000 euros TTC
A l’interieur il ya 3 logements étudiants et 5 logements de toursimes ou il propose accueil; location draps et nettoyage.
Je pense que je ne peux pas recupere la TVA sur de l’ancien ?
Si je ne recupere pas la TVA sur l’achat du bien puis je le compter dans l’amortissement?
Sinon sur les loyers, normalement je recupere la tva sur les tous les logements?

Sur les loyers, si vous facturez de la TVA (ce qui est normalement le cas, dans le cadre d’une location meublée, à 7% sauf les EHPAD qui restent à 5.5%, donc 7% dans votre cas), vous devrez la déclarer et la rembourser au fisc.

Pour ce qu’il en est du paiement et de la récupération de la TVA sur le prix d’achat, je ne suis pas sur, mais ça dépend aussi sans doute du passé de cet immeuble : quel age a-t-il, et sous quel régime l’ancien propriétaire l’a-t-il acheté et se propose-t-il de le revendre ?

Si vous payez 500 000 €ttc, et que ceci comprend (par exemple) 20 000€ de TVA, vous récupérerez ces 20 000€ de TVA si votre activité est assujettie à la TVA (ce qui semble le cas avec ce que vous décrivez) et amortirez sur les 480 000€ moins la valeur du terrain.

En ce qui concerne Me.Le Boulc’h, je serais curieux en effet d’avoir un retour sur les réponses qu’il vous apportera (je ne suis pas de la même région…), et d’avoir une idée de ce qu’il vous a proposé comme lettre de mission (pour tenir la compta de votre future activité de location meublée), tant au niveau contenu (compta, juridique, …) que tarifaire.