Pizor [54] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour,

Je peux comprendre votre avis et je le prends en compte
A vrai dire les appartements sont plutot tous bien entrenu la surface min des appartements est de 40m2 possèdant cuisine sdb et toilette,  ce n’est pas vraiment ce que j’appelle "une cage a poule". Apres la ville manque de caractère glamour pour attirer un autre type de locataire.
Apres quand il y a un locataire qui est la depuis 94 et qu’il paye 200 euros ca n’aide pas trop a la rentabilitée.

Il faut bien se lancer et le prix de l’immeuble est pas un gros risque financier pour nous et plus rentable qu’un bien à Thionville au meme prix.

Je prends note merci, au niveau des travaux d’amelioration c’est prévu au départ de chaque locataire pour faire des appartements un peu plus moderne.

Cordialement

Pizor a écrit :

RÉGIME D’EXPLOITATION

Location nue.
L’idée est de faire conventionné les appartements au départ des locataires.

Bonjour,
Pourquoi attendre le départ des locataires ? Si l’impact sur les loyers est faible, il serait surement très intéressant pour vous de conventionner au plus tôt.

Avez vous recalculé le CF avec tous les appartements conventionnés pour voir l’impact exact ?

Pizor a écrit :

- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 3% des loyers HC

Quel est l’intérêt de prendre une GLI si la grande majorité des loyers est payée par la CAF ? Il me semble que vous couvrez un risque qui n’existe pas (out tout au moins, dont l’ampleur est beaucoup plus faible que ce que pour quoi vous payez).

Gunday a écrit :

Donc la garantie des APL est quand même une garantie très relative!

Tout comme l’obligation de signalement à la CAF si vous allez par là…

Pizor a écrit :

Oui nous achetons bien un immeuble en nu et la copro est géré par le proprio.

Mais il y a qui dans la copropriété ?
Seulement le proprio ?
Et les frais correspondent à quoi ?

Sinon, bonne nouvelle pour le conventionnement.
A voir si c’est possible pour les baux en cours répondant aux critères.

Pizor a écrit :

Vous avez entierement raison pour Joeuf, les bon locataires à Joeuf privilégient les maisons.

Vous avez donc une problématique similaire à la mienne.
Après en vous dépatouillant bien, vous devez pouvoir toucher des locataires pas excellent, mais éviter les mauvais locataires.
Par contre, sans gérance et sans expérience, il est possible qu’il vous faille du temps pour arriver à cerner les mauvais locataires et à les éviter!
Donc un coût d’apprentissage pas forcément négligeable à prendre en compte.

Edit :

QuatreFromages a écrit :

Tout comme l’obligation de signalement à la CAF si vous allez par là…

Personnellement, je ne conseillerais pas sur un forum de se mettre en situation d’illégalité.
D’ailleurs, la CAF précise bien dans la plupart de ces documents :

CAF a écrit :

Si vous ne respectez pas ce délai et informez tardivement la Caf, les suites de la procédure vous seront moins favorables : vous pourriez avoir des sommes à
rembourser à la Caf.

Perso, j’évite de jouer avec les administrations, elles sont lentes à démarrer mais difficile à esquiver une fois qu’on est dans le viseur!

Gunday a écrit :

Mais il y a qui dans la copropriété ?
Seulement le proprio ?
Et les frais correspondent à quoi ?

Sinon, bonne nouvelle pour le conventionnement.
A voir si c’est possible pour les baux en cours répondant aux critères.

Non des profils assez différents : il y a 3 retraités dont un couple et 2 jeunes actifs.
Les frais correspondent au gaz collectif pour les locataires avec ce type d’energie, l’electricité des communs et nettoyage des communs.

Ouai ca c’est a voir les critères.

Gunday a écrit :

Perso, j’évite de jouer avec les administrations, elles sont lentes à démarrer mais difficile à esquiver une fois qu’on est dans le viseur!

Oui mieux vaut faire les choses correctements.

Bernard2K a écrit :

Pizor : j’ai l’impression qu’il y a un malentendu sur la "copropriété". Par définition, une copropriété, c’est lorsque qu’il y a plusieurs propriétaires sur la même parcelle. Or, si le proprio actuel possède l’immeuble entier et vous vend l’immeuble entier, il n’y a pas plusieurs propriétaires, donc il n’y a pas de copropriété.

Effectivement je n’ai pas été clair non nous serions les seul propriétaires

@Pizor : je vais vous parler bien franchement.

La première question est quand même : quelle est la qualité intrinsèque de ce bien ? Autrement dit, combien vaut l’immobilier à Joeuf ? Allez voir meilleurs agents, allez voir les ventes réalisées sur dvf dans le quartier, et vous verrez que la réponse est : ça ne vaut presque rien, en valeur intrinsèque.

Le seconde question est : quelle est la dynamique de cette ville ? Réponse : population divisée par 2 en 50 ans, encore en léger déclin… C’est une ville de misère que les gens fuient. Il y a logiquement de nombreux logements vacants.

Donc, vous achetez l’équivalent d’un vieux chien plein de puces. Ca ne vaut quasiment rien.

Par ailleurs, quelqu’un qui ne comprend pas ce qu’est une copropriété et qui veut acheter directement un IDR, ça je crois qu’on ne l’avait jamais eu sur le forum. Ca en dit long sur votre niveau de connaissances en immobilier. Ecrire "3 F2 et 2 F2" au lieu de "3 F1 et 2 F2", c’est pas mal non plus ! Décrire correctement ce qu’on achète est important ! A ce sujet, vérifiez la surface de chaque appartement. La question est : 190 m², somme des surfaces des appartements, ou bien ça inclut aussi les parties communes ?

Une fois qu’on a dit cela, la conclusion logique est : vous allez droit dans le mur, ne faites surtout pas cet achat !

Pour autant :
- tout est loué, ça rapporte 16000 € par an, c’est déjà ça. Ca fait un revenu de base, et ça change des projets où il faut mettre 200 à 400 k€ de travaux (sans chiffrage précis !) avant que ça commence peut-être à rapporter quelque chose. A défaut d’avoir une valeur intrinsèque, il y a une valeur de rendement.
- les loyers sont très probablement sous-évalués. Il y a moyen d’augmenter les loyers au changement des locataires voire même avecc locataire en place, au renouvellement du bail.
- comme vous le dites, il y a moyen de conventionner pour un Cosse ancien. A défaut de beaucoup augmenter les loyers, la carotte fiscale est intéressante. Attention tout de même, il y a une condition sur le classement énergétique ! Les logements F et G sont exclus du Cosse ancien. DPE en F, comme relevé par lachignolecorse, non seulement c’est interdiction de louer en 2028, mais c’est exclusion du Cosse dès maintenant. Vous avez budgeté une isolation thermique complète ?
- sur LBC, je vois beaucoup de F3 et plus à louer, mais aucune petite surface. Si vous avez des F1 et F2, vous avez quelque chose qui semble relativement rare dans cette ville.
- il y a du boulot sur cet immeuble mais il ne semble pas non plus sur le point de s’écrouler.

Ma conclusion :
Ce n’est pas un investissement impossible. Si vous aimez l’aventure, si vous aimez les emmerdes, si vous aimez apprendre : pourquoi pas.
Par contre, le rendement me semble trop bas. Je dirais de viser 12 % voire même 14 ou 15 %, donc de baisser fortement le prix. Tant pis si le propriétaire refuse : qu’il garde sa rougne ! Mais, si vous l’avez, au moins, ça sera à un bon prix. La rentabilité se fait à l’achat, et un prix d’achat trop élevé ne se rattrape jamais.
Dites-vous bien que vous avez 10-15 ans devant vous à ramer pour remonter cet immeuble. Petits travaux, grosse rénovation d’un appartement au départ d’un locataire… Discussions usantes avec des locataires "sociaux". Ca coûte en temps, en argent, en soucis. En contrepartie, augmenter les loyers et/ou Cosse ancien. Au total, il ne va pas vous rapporter de cashflow, il va vous coûter à cause des travaux sans fin. Mais il se désendettera et au total, l’opération devrait vous avoir rapporté quelque chose. Notez que ça se calcule : tels loyers, telle hypothèse de montant d’entretien, telle hypothèse de conventionnement, telle fiscalité, telle hypothèse de prix de revente à 20 ans. On met ça dans un grand tableau excel et on a un chiffrage aussi réaliste que possible de ce dans quoi on s’engage vraiment. Vous ne semblez pas avoir envie de faire cela, pourtant vous avez le niveau intellectuel de le faire. A vous de voir si vous voulez vous engager à l’aveugle ou si vous pensez que ça mérite d’y travailler un peu en réalisant un tableur de calcul qui vous sera utile à l’avenir pour mouliner vos prochains projets.

Mes conseils :
1) visiter avec une entreprise tout corps d’état. Lui faire repérer et chiffrer tous les travaux nécessaires, avec obtention d’un devis. Ca vous dira dans quoi vous vous engagez, et ça vous fera une munition pour négocier le prix à la baisse. Il faut absolument budgéter l’isolation de cet immeuble car vous n’y couperez pas. Pour les murs, la solution la moins chère serait d’isoler par l’intérieur au départ de chaque locataire, mais ça retarde d’autant le moment où vous pourrez bénéficier du Cosse. La solution la plus simple mais la plus coûteuse est l’isolation par l’extérieur : tout l’immeuble est traité d’un coup. Attention à l’isolation de la toiture : j’ai l’impression qu’il y a des appartements mansardés ce qui est bien compliqué à isoler.
2)  Bien vérifier le niveau de charges dans les loyers. Or, vous nous parlez de 80 € de charges de copropriété alors qu’il n’y a pas de copropriété, c’est n’importe quoi, donc tout reste à faire pour comprendre le niveau des charges. Avec des loyers aussi bas que 200 €/mois, si c’est 170 € HC + 30 € de charges, vous vous rendez bien compte que ce n’est pas la même chose. Le revenu locatif annuel HC n’est peut-être pas 15960 € mais 14000 € ou 13000 €. Le problème, c’est que le propriétaire actuel n’est pas forcément conscient de refacturer des charges. Le loyer peut être "200 € sans charges", ou "200 € charges incluses". Pour autant, le propriétaire paie des charges, forcément, qu’il peut refacturer au locataire (à condition que ça soit marqué dans le bail !). Je vous propose donc de prendre la question de la façon suivante : faites la liste de toutes les charges payées par le propriétaire. TF, ok. TEOM ? Eau froide ? Electricité des parties communes ? Entretien de ceci et cela ? Tout ce qu’il paie à l’année. De facto, ces charges, potentiellement récupérables sur le locataire (sauf TF bien sûr) viennent entamer le loyer et viennent transformer les 15960 € de loyer annuel en tant de vrai loyer HC, et tant de charges récupérées, que cela soit dit clairement ou non.
3) Une fois muni du chiffrage des travaux et du vrai revenu locatif HC, vous faites une offre à 14 ou 15 % de rendement. Et si le propriétaire ne veut pas vendre à ce prix-là, basta, vous oubliez.
4) le vrai bon conseil serait de laisser tomber ce chien pouilleux, bien sûr. Maintenant, c’est vous qui voyez.

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2021 11h55)

J’interviens sur des détails qui ont leur importance.

1/ Il y a deux chaudières à gaz individuelle + une collective.
Ces trucs là génèrent des coûts, vous devez vous assurer de leur âge et des attestations d’entretien annuel.
De ma propre expérience, en location ces trucs là sont des mines à enquiquinements sauf éventuellement si excellent chauffagiste/réparateur dans vos proches.

2/ Le Cosse ancien est évoqué. Je pratique et me suis heurté aux différences entre l’appréciation des textes généraux trouvés sur les sites officiels et la réalité. Le niveau DPE exigé n’est pas le même partout : dans mon coin, c’est au pire D et décidé par la collectivité locale concernée.
Selon l’organisme chargé de l’instruction de votre dossier, la sévérité sinon l’absurdité peuvent être extrême (exemple vécu : la facture de remplacement d’un disjoncteur différentiel plus conforme suite à changement de norme n’a pas suffi alors que c’était la pièce demandée, il a fallu refaire le diagnostic, donc de semaines en semaines changements de demandes et de documents à produire).

Donc en l’état : cet immeuble ne sera pas conventionné sans travaux lourds (isolation, électricité etc) avec des logements occupés.

Enfin, la question des "locataires sociaux" n’est pas obligatoirement rebutante, à mes yeux les pires locataires n’étant pas toujours ceux que l’on croit.
Je me suis spécialisé dans le moyen/haut de gamme donc y suis très peu confronté mais ai logé des gens au dossier refusé par les agences et dans du grand standing sans le moindre problème.
Ne croyons pas que les locataire petits bourgeois ou cadres sup++ aient unementalité de tout repos. ça reste pour moiplus une question d’éducation que de statut social.
Un de mes copains s’est fait une spécialité d’immeubles aux loyer payés par la CAF: au final, les embrouilles de voisinage auxquelles il est confronté ne sont guère pires que celles rencontrées dans de belles résidences, le mépris n’a simplement pas la même forme.

Je distingue donc gens en situations précaires et cassos : ça se sélectionne et il existe des intrinsèquement cassos difficiles à détecter, avec de jolis habits, une jolie bagnole et un bien beau dossier.

Dernière modification par Range19 (08/02/2021 11h25)

Moi je le trouve très bien cet immeuble.

Il semble dans un état correct. Il est tout loué et vu les loyers, les locataires vont sans doute rester.

Pour augmenter le CF, il faudrait le loger dans une SCI IS pour ne pas payer d’impôts pendant un bon moment.

Le vrai problème est que les loyers sont vraiment très faible. Est-ce que ça peut suffire à l’entretien ? Pourquoi pas, en étant économe. A voir aussi si on peut proposer une augmentation de loyers aux locataires en échange d’une petite amélioration, en sachant que certains pourraient avoir un loyer plus élevé sans avoir rien à sortir de leur poche. 

Il faut viser 7€/m2/mois de loyer, et 14 ou 15% de rendement brut minimum (ce qui fait donc une bonne négo). Et vous aurez une très bonne formation pour la suite.

Pour l’électricité, pourquoi ne pas commencer par rajouter simplement un sectionneur 63A à chaque appartement ? à moins de réussir à inclure les travaux dans le prêt immo.

Pour le DPE, ça ne doit pas être très compliqué de passer en E pour un petit immeuble compact. Visiblement les combles sont inoccupés, donc mettre 30 cm de laine sur le sol devrait suffire.

Selon ma simu, en achetant à 130 000 en sci is avec 10 000 d’apport
15200 de loyers perçus (5% de vacance)
1500 de TF
1500 d’EC (perso je donnerais 1500 à un agence pour la GL mais ferais la compta)
450 de CRL
400 de PNO
8000 de remboursements (taux 2%)
0 impôt pendant 5-6 ans minimum. Ensuite de l’ordre de 1000€/an
ça laisse environ 3500 € de liquidités pour les travaux d’entretien.

En négociant un différé qui permette de faire les premiers travaux avec les loyers qui tombent, si c’est pas loin de chez vous je trouve ça jouable.

Pas de quoi devenir millionnaire, mais se constituer un petit capital et une expérience sur le tas, sans grand risque financier. Le risque est de devoir s’impliquer un peu plus que prévu.

Dernière modification par Tlaloc (08/02/2021 19h30)

bed43fr, le 09/02/2021 a écrit :

150k€ vu vos revenus ce n’est pas un très grand risque.

Réflexion erronée : le risque n’est pas corrélé avec le prix d’achat car le seul risque n’est pas de perdre tout ou partie du prix d’achat. Si vous allez par là, je peux vous trouver une maison de 250 m² mitoyenne sur deux faces, très dégradée, inhabitable, avec de la mérule, dans un village paumé où la valeur de l’immobilier est très basse et où il n’y a quasiment pas de demande locative, pour moins de 50 k€. 50k€ vu vos revenus ce n’est pas un très grand risque.

Ca me paraissait un bon investissement pour débuter même si le CF est pas mirobolant

C’est ce que j’ai dit : une bonne façon de débuter… si on n’a pas peur des emmerdements.

(à acheter dans une SCI à l’IS effectivement).

Je ne vois pas le rapport. Sur ce type de biens, susceptible de passer en Cosse ancien mais aussi en LMNP, je pense au contraire que l’acheter en nom propre est plus indiqué.