Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

Sauf qu’on ne parle pas de 10-20M mais aujourd’hui de + de 100 millions de divesification.
La diversification representait 50 millions d’euros jusque la, il y a eu 50 millions supplementaires investis en bureau rien qu’au T3.

L’explication de Primovie est l’absence d’opportunités d’investissement à rendement visé dans le secteur cible d’où les investissements effectués pour faire fructifier la collecte récente.

Bonne nouvelle, la dernière acquisition est une clinique à Munich donc retour dans le secteur santé.

Carpediem

Bonjour,
Je détiens 10k de parts PRIMOVIE via AV (mesplacements).
Quelques infos sur le dernier bulletin trimestriel:

Taux d’occupation financier au 30/09/15: 99,7 %
Cash au 30/09/15: 60 MEUR
Très étonné également de cet investissement à Roubaix…

En tout cas, la SCPI Capiforce ne semble avoir eu aucun mal à céder son plus gros actif, à savoir les murs d’un EHPAD, qui était "arrivé à maturité", à une valeur très sensiblement supérieure aux dernières valeurs d’expertises et avec une substantielle plus-value (source : dernier bulletin trimestriel et bilan annuel de cette SCPI). 

Mais le ratio "loyer/prix de vente" pour ce bien reste bien supérieur à celui que peut généralement obtenir un investisseur individuel en achetant juste quelques lots de copropriété dans une EHPAD…

parisien a écrit :

- il n’y a pas d’inquiétude aujourd’hui des investisseurs sur ce marché de "murs de santé", perçu à tort ou raison comme défensif et assurant une forte visibilité sur les loyers futurs et  où les prix sont aujourd’hui à des sommets et par conséquence les rendements locatifs ont fortement baissé.

Je pense que c’est sans doute ça qui me fait tiquer.
Dans ma tête, SCPI = rendement.

Mon message était peut être excessif et mal documenté, je ne sais pas, mais pour moi, et vous en conviendrez, la santé est un secteur malthusien. Les établissements (que ce soit cliniques, EHPAD…) n’ont pas vocation à devenir plus nombreuses. Il peut y avoir de belles opérations mais au fil de l’eau…

Si on en est déjà au stade où une SCPI spécialisée n’arrive pas à en avoir plus de 25% en portefeuille, et où les bien se vendent à prix d’or parce que rares (donc avec un rendement faible) je ne vois pas où ça ira.

Un document très intéressant sur les cliniques :leur rapport sectoriel 2013
Où l’on apprend que le nombre de lits en MCO (médecine chir obstétrique, le fer de lance, ce qui génère le cash) stagne et où l’on voit que la croissance de l’activité MCO se fait par l’accroissement des prises en charge ambulatoires et la réduction des durées de séjour
-> activité de moins en moins intense en lits car hospitalisations moins fréquentes et moins longues
-> moindre nécessité de m² dédiés aux activités de soins
-> encore un effet déflationniste sur la demande en murs de cliniques*

Après il y a une croissance continuelle du nombre de lits de soins de suite réadaptation… mais la subtilité, c’est que ce secteur est encore tarifé au séjour et pas à l’activité. Donc une tarification qui incite des séjours longs contrairement à la T2A MCO qui incite puissamment à réduire la durée de séjour moyenne (puisque le séjour pour un même diagnostic standard est payé pareil quelque soit sa durée).

* edit : cette remarque doit être nuancée. les autorités ont autorisé les hôtels hospitaliers ou "hospitels", établissements très peu médicalisés qui servent à la surveillance d’un jour après certaines interventions ambulatoires. Si cette innovation marche, cela peu effectivement relancer la demande de "murs de santé". surtout si les régimes d’autorisation etc. seront moins lourds que pour les lits d’hospitalisation (ce qui sera le cas, les autorités veulent favoriser l’ambulatoire).

J’espère que d’autres intervenants viendront participer au débat que vous (re)lancez.
Parmi toutes les SCPI que j’ai acquises ces deux dernières années, seules Primopierre et Primovie n’ont pas vu leur prix de part augmenter. Ajoutons a cela que leur dividende est orienté a la baisse, comme beaucoup d’autres mais pas toutes.
Je partage vos inquiétudes sur Primovie bien qu’elles soient relatives. Je recommande chaudement que cette SCPI ne représente pas plus de 20 - 30% dans un portefeuille de SCPI.
Elle jouit d’une belle image grace au vecteur santé qui attire, moi le premier, les investisseurs mais elle n’a pas le courage de stopper la collecte face a l’afflux de fonds et préfère l’investir hors de son domaine.
A surveiller comme vous dites ou au minimum, à suivre…

Bonsoir

Effectivement la lecture du rapport pour l’AG suscite quelques remarques  et questions

Page 3 Mme LACROIX souligne que la santé et l’éducation sont des investissements dont les rendements à l’acquisition sont supérieurs à celui des bureaux il nous faudra donc surveiller les choix futurs.

LE passage de 25 à 45% des investissements hors de FRANCE vise-t-il à permettre un investissement plus rapide de la collecte ?

Ce qui m’intrique le plus est le tableau page 12 "RESULTAT et DISTRIBUTION"

Le résultat baisse                      10,29  - 9,53  - 9,44
Le dividende baisse                    9,74   -  9,75 - 9,55  mais est supérieur au résultat
Le RAN baisse drastiquement       0,8    -  0,69  - 0,41

Commet est financée la différence 9,75-9,53 ( alors que l’on a 0,8-0,69 ), de même pour 9,55-9,44 avec 0,69-0,41

Pour terminer en 2015 nous avons une explosion des charges qui passent à 2, 84 euro soit 23,12 des revenus ( Page 13)

Devant la médiatisation de plus en plus forte de l’intérêt de l’investissement dans les SCPI et le fait que les assurances vie créent d’avantage de support immobilier pour suppléer le support en euro je crains beaucoup une petite surchauffe du secteur.

GoodbyLenine a écrit :

Ces question sont fréquemment posées (même en AG).

Bonjour

Si ces questions sont fréquemment posées il serait peut-être intéressant que la communication, au delà de ses obligations réglementaires, soit plus compréhensible par l’investisseur dès la lecture des documents publiés et amène la disparition de ces questions récurrentes.

Primonial achète les 26 EHPADs de la SIIC Foncière des Murs. Je suppose que ce sera pour Primovie.

Je mets à jour cette discussion car mon CGP m’a informé que la SCPI Primovie risquait de connaitre une revalorisation du prix des parts dans les prochaines semaines…

Bonsoir,

Un article de cbanque sur les pratiques en question :
scpi-ces-droles-de-pratiques-sur-le-prix-des-parts
Cordialement
Eric

eg972 a écrit :

Bonsoir,

Un article de cbanque sur les pratiques en question :
scpi-ces-droles-de-pratiques-sur-le-prix-des-parts
Cordialement
Eric

Merci eg972 pour ce lien extrêmement intéressant et instructif. Bon, les augmentations de prix des parts ont toujours un peu fuité quelques jours avant le jour J, notamment sur les sites des assureurs qui proposent des SCPI dans leurs contrats d’assurance-vie ou de capitalisation, mais là il semble que l’on soit passé à l’échelle industrielle… Quel est le but recherché ? Ces SCPI collectent déjà (trop) massivement… alors ? Et tout cas, si la nouvelle est vraie, c’est la dernière occasion d’investir sur ces SCPI, après la DVM va vraiment devenir peu appétissante, surtout Primopierre (à moins que les taux artificiellement bas ne durent encore quelques années en Europe, auquel cas dans 3 ou 4 ans un rendement brut de 4% pourrait bien être considéré comme usuraire…). Et si elle est fausse… je pense que l’on risque d’assister à quelques procédure judiciaires retentissantes.

Bon, allez, tant qu’on y est, disons-nous tout  : savez-vous si Patrimmo Commerce "serait également concernée" ? Ce n’est à mon sens pas la plus mauvaise des trois, loin de là, et son rapport prix d’achat / valeur de réalisation est encore assez bas…