Portefeuille de biens immobiliers d'Alchimiste

Bonjour,

Voici mon portefeuille immobilier en trois partis, mes revenus locatifs, mon patrimoine immobilier ainsi que ma stratégie d’investissement :

-Revenus locatifs :

- N°1 Un appartement T2 en régime LMNP loué 590€ CC
- N°2 Un appartement T2 en régime LMNP loué 600€ CC
- N°3 Un studio en régime LMNP loué 410€ CC
- N°4 Un Immeuble de 3 appartements :
          - Un appartement T3 loué 540€ CC
          - Un appartement T4 loué 540€ CC
          - Un appartement T3 loué 540€ CC
- N°5 Un appartement T2 situé en station balnéaire en SCI (99,9% des parts) loué en saisonnier ~600€ la semaine en haute saison
- N°6 Un studio situé en station de ski en SCI (99,9% des parts) loué en saisonnier, avec aucun retour sur les revenus pour le moment

-Patrimoine immobilier :

      - Appartement N°1 valeur 117k€, restant dû 46k€. Acquis en 2016 pour un montant de 70k€ + 6,2k€ frais de notaire + 4,2k€ de travaux

      - Appartement N°2 valeur 113k€, restant dû 58k€. Acquis en 2018 pour un montant de 60k€ + 6k€ frais de notaire + 4,5k€ de travaux

      - Studio N°3 valeur 50k€, restant dû 49k€. Acquis en 2019 pour un montant de 50k€ + 5k€ frais de notaire + 0,5k€ de travaux

      - Immeuble N°4 valeur 200k€, restant dû 191k€. Acquis en 2020 pour un montant de 189k€ + 14,7k€ frais de notaire + 3,6k€ de travaux

      - Appartement N°5 valeur 117k€, restant dû 73k€. Acquis en 2021 pour un montant de 67k€ + 6,7k€ frais de notaire + 5k€ de travaux

      - Studio N°6 valeur 79k€, restant dû 61k€. Acquis en 2021 pour un montant de 55k€ + 6,2k€ frais de notaire + 1,5k€ de travaux

- Stratégie d’investissement :

Ma stratégie d’investissement est relativement simple (pour ma part du moins).

      - Obtenir au préalable un accord de principe de la banque concernant l’obtention d’un crédit              immobilier.
      - Recherche de biens dans la fourchette basse du marché, c’est à dire un prix au m2 inférieur à la plupart des biens en vente dans la zone de recherche. En contrepartie dans la plupart des cas des travaux serons nécessaire ou au moins un rafraichissement.
      - Recherche de petites surfaces types studio, T2.
      - Mettre en place des alertes par mail sur les sites dédier à la vente immobilière.
      - Être très réactif quand un bien intéressant est mis sur le marché.
      - Lancer les démarches auprès de la banque pour un emprunt à 110% (frais de notaire compris) et emprunt sur 20 ans.

Pour ma part cette stratégie nécessite d’être patient et de veiller tous les jours à consulter les nouvelles annonces de biens en vente.

Concernant le rendement de chaque bien c’est vraiment variable, le principal dans mon cas c’est qu’il s’autofinance plus ou moins. Certains de mes biens ont une plus valu latente, donc un rendement papier n’est pas forcément la réalité dans les faits. Si on cumule la valorisation / dévalorisation du bien + le rendement généré des loyers sur x année + les pertes financières liées aux imprévus, travaux, impositions + l’effet de levier du crédit = le vrai rendement final

J’essayerai de mettre à jour régulièrement mes avancées, et notamment mon retour sur mes deux nouveaux investissements en location saisonnière qui sont actuellement géré l’un par une conciergerie et l’autre par une agence immobilière.

N’hésitez à me demander des détails, au plaisir d’échanger avec vous.

Mots-clés : immobilier, portefeuille, rendement, stratégie