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2 #976 09/10/2024 10h36
- durand18
- Membre (2017)
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Je sais bien que LMNP dans son ensemble est dans le viseur, mais si l’agitation politique du moment est sur la LCD je ne crache pas sur un peu de répit pour la longue durée si la réforme globale de la fiscalité immobilière est remise à plus tard …
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1 1 #977 09/10/2024 12h01
- Bernard2K
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Cette histoire de TVA est agitée comme un épouvantail, notamment par des sites qui veulent vous vendre un abonnement pour lire l’article complet, ou bien du conseil.
Pourtant, c’est simple. Mon résumé gratuit (sans obligation d’abonnement pour lire l’article complet !)
Déjà, la location meublée d’un logement est exemptée de TVA sans possibilité d’option. Ca n’a pas changé.
La location para-hôtelière est soumise à TVA.
Est para-hôtelière une location qui propose 3 des 4 services :
- le petit déjeuner,
- le nettoyage régulier des locaux,
- la fourniture de linge de maison
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Auparavant, on considérait qu’il fallait, pour cocher le critère nettoyage, un nettoyage proposé durant le séjour, comme la femme de ménage de l’hôtel qui passe tous les jours. Or, une jurisprudence récente considère qu’il faut interpréter ces critères de façon plus souple. Notamment le Bofip dans sa version du 7 août précise à propos du nettoyage :
"Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour."
Notez bien "propose" : c’est à dire que ça n’a pas besoin d’être fourni systématiquement, il suffit que ce soit proposé, disponible.
En général, on fournit le linge de maison et on fournit une réception même non personnalisée (il faut bien que les loctaires aient les clés !). Donc, le nettoyage peut faire le 3e critère et faire basculer dans une activité soumise à TVA. Si on reste bêtement dans cette incertitude, on risquerait d’avoir ses locations de moins de 7 jours soumises à TVA ; les locations de plus de 7 jours sans nettoyage durant le séjour, non soumis à TVA. C’est difficilement gérable.
Il faut donc s’adapter à la nouvelle donne :
3 possibilités :
1) éviter d’accumuler 3 critères de la parahôtellerie. Sachant qu’on ne peut guère fournir aucune réception (puisque fournir quelques explications et les clés via une boîte à clés est déjà une réception), il faut soit :
- supprimer le linge de maison (mais c’est devenu la norme en location saisonnière de trouver le linge de maison).
- ou bien louer seulement pour une semaine et plus, sans faire le ménage durant le séjour. Ca va être difficile d’obtenir un bon taux de remplissage en se coupant des locations de moins d’une semaine. Le risque est d’avoir une forte perte de revenus.
- ou bien ne jamais faire le ménage, même entre deux séjours. Il faut donc bien préciser aux locataires que c’est à eux de faire le ménage avant de partir. C’est difficile, car la tendance est de plus en plus à ce que le ménage reste à charge du bailleur ; et on ne peut pas faire confiance à tous les locataires pour faire un ménage correct.
Il va donc être difficile de se placer dans la situation où l’on reste toujours à moins de 3 critères de la parahôtellerie. Mais c’est possible, techniquement. La solution la plus simple est la dernière : ménage à charge des locataires. On écrit en gros dans l’annonce : "ménage à votre charge ! Vous devez faire le ménage avant de quitter le logement. Matériel et produits fournis". On ne propose pas le ménage, même en option payante. Ca n’empêche pas, dans les faits, de passer un coup de propre entre deux locataires, mais le nettoyage n’est pas "proposé", donc ça ne fait pas partie de l’offre, donc on n’a que deux critères de rempli, donc ce n’est pas de la para-hôtellerie, c’est de la location meublée, exemptée de TVA.
2) être potentiellement soumis à TVA sur les locations de moins de 7 jours, mais s’en sortir en restant en franchise en base. On n’applique pas de TVA sur les loyers, on ne récupère pas non plus sur les achats. C’est très simple puisque la franchise en base est le régime d’office, dès lors que le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 91900 €, ce qui devrait être le cas du plus grand nombre ! Ne pas oublier d’écrire sur les factures d’hébergement (au moins celles pour les hébergements d’une durée moins de 7 jours) : "TVA non applicable - article 293 B du CGI".
3) s’installer volontairement dans la para-hôtellerie, avec TVA, et en tirer parti. Il s’agit notamment de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux initiaux, et sur les achats de fourniture et de prestations. La plupart des gens voudront éviter cela, mais ceux qui veulent monter en puissance et "professionnaliser" leur activité peuvent être intéressés. Si le chiffre d’affaires est inférieur aux seuils de la franchise en base, il faudra opter volontairement pour la TVA. Notez que, pour être soumis à TVA, ça sera à vous de prouver que vous remplissez, dans chacune de vos locations, trois critères ou plus de la parahôtellerie ; sinon l’administration fiscale pourrait remettre en cause votre récupération de TVA, ça s’est déjà vu.
Lien vers le bofip nouvelle version : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/124- … 0-20240807
Dernière modification par Bernard2K (09/10/2024 14h26)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#978 09/10/2024 12h42
- Lmnp75
- Membre (2013)
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durand18 a écrit :
Il semble que l’ouvrage va être remis sur le métier via un recyclage de la proposition de loi Le Meur
Immobilier : régime minceur pour l?avantage fiscal des propriétaires de meublés de tourisme
Faites vos jeux, mais si la cible est sur airbnb on peut espérer que le LMNP longue durée passe entre les mailles …
Je vous remercie pour cette information.
En fait la proposition de loi adoptée à l’Assemblée nationale en janvier 2024 est passée au Sénat en mai 2024. Le texte a été modifié et devra donc passer en commission mixte paritaire (CMP).
Ci-après sur le site du Sénat . Voici le "chemin" législatif de ce texte et un résumé des dispositions et amendements adoptés. Attention c’était avant la parution du rapport Le Meur cet été.
Renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme - Sénat
L’article 4 qui visait à modifier le calcul de la PV (réintégration des amortissements) n’a pas été voté par le Sénat (motif : pas d’éléments tangibles d’informations fournis par l’administration fiscale).
La secrétaire au logement souhaite faire aboutir rapidement le texte début des travaux en CMP fin octobre.
Donc je vois 2 textes à bien surveiller :
- la CMP sur cette proposition de loi qui intègre entre autres des modifications au CGI (pour l’instant modifications du régime micro-BIC mais pas du régime réel + éventuellement modification du régime des PV )
- le PLF 2025
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2 #979 09/10/2024 13h27
- durand18
- Membre (2017)
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Je ne suis pas constitutionnaliste émérite mais je doute qu’une proposition de loi en cours au sein d’une précédente législature puisse être repris au même stade législatif (CMP), sauf erreur il faut repartir à zéro, mais cela n’interdit pas de faire un copier coller ou d’hybrider avec quelque folle lubie du rapport LE MEUR.
C’est le fond qui compte pas la procédure, et je mise sur le fait que le consensus n’existe que pour décapiter la LCD, mais il peut y avoir des dommages collatéraux, à suivre …
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2 #980 09/10/2024 13h45
- lachignolecorse
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Le souci est que nous ne sommes plus dans un monde très rationnel au niveau législatif, mais dans une sorte de guérilla à l’assemblée nationale entre clans minoritaires dans un environnement où il faut trouver des milliards pour renflouer la France. Donc on verra… pour le LMNP, je pense qu’ils jetteront le bébé avec l’eau du bain… je me demande même s’il ne pourraient pas vendre leur mère pour garder leur place (à prendre au second degré ou pas). mais dans tous les cas, nous trouverons des palliatifs.
L’avantage avec la fiscalité, c’est qu’elle est si complexe que des solutions d’évitement fiscal seront rapidement trouvées. Je prends pour exemple la surtaxe sur les gros revenus… on en reparle dans 2 ans. Les gros taux font les petites recettes…
Quand à repartir de zéro. Oubliez… ils sont à peine capable de lire un texte à l’assemblée pour certains … alors faire une refonte fiscale…
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2 #981 09/10/2024 13h46
- Lmnp75
- Membre (2013)
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L’article que vous avez partagé évoque bien une CMP.
Je vous avoue mon ignorance dans ce domaine.
En tant qu’avocat, vous êtes assurément le mieux placé pour appréhender comme il se doit ce sujet.
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1 #982 09/10/2024 13h50
- durand18
- Membre (2017)
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Cette PPL était quasiment arrivée au terme de son parcours législatif : elle a été votée en première lecture par les députés puis modifiée par les sénateurs. Il suffit désormais de convoquer une commission mixte paritaire. « Tous les amendements ont déjà été votés et nous avons le soutien assez franc de la droite et de la gauche », confiait la députée à l’Opinion, en juillet.
Je ne vais pas faire l’exégèse des articles de ce média mais la partie en gras n’est pas une citation directe de la député ou de la Ministre, c’est à dire une affirmation peut être non vérifiée de la journaliste.
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4 #983 10/10/2024 06h05
- lachignolecorse
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Article intéressant sur le blog patrimoine sur le projet de loi LE MEUR visant les meublés touristiques. Il est réservé aux abonnés mais si vous recherchez "le blog patrimoine" sur Google news, vous pourrez le consulter intégralement.
Il reprend ce qu’a indiqué LMNP75.
Le projet ne concerne que les meublés de tourisme déclarés comme tel. Donc les lmnp en lld ne sont pas concernés.
Le projet de loi ne concerne pas le calcul de la plus-value en cas de revente car les sénateurs ont demandé que ce soit traité dans le PLF 2025.
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4 #984 10/10/2024 18h30
- Nicobos
- Membre (2013)
- Réputation : 0
Bonjour à tous,
Je pense qu’il faut anticiper, il reste 2 mois 1/2 pour se vendre le bien à une holding IS.
En le faisant, je vais perdre car j’ai le bien depuis seulement 8 ans, je vais avoir 31% de fiscalité, et devoir me refinancer à 4,5% alors que j’avais un emprunt à 1,5%.
Mais je ne veux pas subir les revenus fonciers, et être prisonnier de mon bien car avec une PV imposable trop taxée (réintégration des amortissements).
C’est certes encore l’incertitude, mais objectivement ce sont des rapaces qui ont besoin d’argent, ils sont aux abois, ils n’ont aucun état d’âme. Donc autant se couper un bras et opter pour la tranquillité…
Je mise sur le fait qu’ils ne le feront pas en 2024, mais que ce sera irrémédiable en 2025.
Bon courage à tous dans cet enfer fiscal… !
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1 #985 10/10/2024 19h22
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Vous devriez poster votre situation dans la rubrique "étude de cas". Sauf erreur de ma part, le projet ne parle pas de passer aux revenus fonciers. Et je ne comprends pas trop l’intérêt de transférer un bien vers une SCI à ce stade du projet de loi. Idem si le PLF décide d’appliquer la réintégration des amortissements, vous avez déjà cela dans la SCI IS.
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2 #986 10/10/2024 19h48
- GoodbyLenine
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Nicobos a écrit :
Bonjour à tous,
Je pense qu’il faut anticiper, il reste 2 mois 1/2 pour se vendre le bien à une holding IS.
En le faisant, je vais perdre car j’ai le bien depuis seulement 8 ans, je vais avoir 31% de fiscalité, et devoir me refinancer à 4,5% alors que j’avais un emprunt à 1,5%.
Mais je ne veux pas subir les revenus fonciers, et être prisonnier de mon bien car avec une PV imposable trop taxée (réintégration des amortissements).
C’est certes encore l’incertitude, mais objectivement ce sont des rapaces qui ont besoin d’argent, ils sont aux abois, ils n’ont aucun état d’âme. Donc autant se couper un bras et opter pour la tranquillité…
Je mise sur le fait qu’ils ne le feront pas en 2024, mais que ce sera irrémédiable en 2025.
Bon courage à tous dans cet enfer fiscal… !
Je ne comprends pas en quoi ce que vous envisagez aurait un quelconque intérêt :
- vous auriez plein de frais et coûts supplémentaires (frais "de notaire" pour vendre le bien, impôt sur plus-value immobilière immédiatement exigible, IRA pour le prêt, intérêts en plus à payer sur le financement… si vous en trouvez un, etc.);
- vous n’échapperiez pas vraiment à un quelconque impôt (avec la SCI IS, vous payerez la plus-value sur la base de la valeur comptable, exactement comme ce que le projet de changement du LMNP pourrait impliquer).
Plutôt que de vouloir "agir" en faisant un peu n’importe quoi, sous le coup de l’émotion et sous prétexte qu’il y aurait des hausses d’impôt, mieux vaut faire preuve d’un minimum de patience (sans oublier que, des réformes du LMNP en projet, il y en a déjà eu beaucoup, et peu on réellement vu le jour), et ne pas jeter la proie pour l’ombre.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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3 #987 10/10/2024 21h12
- Bypoy
- Membre (2015)
- Réputation : 15
Le projet de Loi de Finance 2025 est publié, il est disponible ici:
PLF 2025
La seule information en rapport avec notre sujet est page 13
Suppression de la niche à l’IR pour les meublés (texte initial) qui rapporterai 0.2 Md€.
Sans plus de détail.
De ce fait je ne suis pas plus avancé sur leurs intentions réelles et le contour de la mesure, application aux LCD uniquement? LLD concernées?
Si vous avez une autre lecture, je suis preneur.
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1 1 #988 10/10/2024 21h32
- Geronimo
- Membre (2012)
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2 #989 10/10/2024 21h55
- durand18
- Membre (2017)
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S’ils budgètent des recettes liées à la réintégration des amortissements à la PV cela risque d’être « rétroactif » sinon il n’y aurait pas grand chose à gratter en 2025 … ou alors ils profitent juste du contexte pour faire passer la mesure sans vraiment attendre des recettes à court terme.
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3 #990 10/10/2024 22h01
- Geronimo
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Oui c’est tous les amortissements, ils changent simplement la formule de calcul de la plus value de cession.
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3 #991 10/10/2024 22h01
- Plutarque
- Membre (2019)
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durand18 a écrit :
S’ils budgètent des recettes liées à la réintégration des amortissements à la PV cela risque d’être « rétroactif » sinon il n’y aurait pas grand chose à gratter en 2025 … ou alors ils profitent juste du contexte pour faire passer la mesure sans vraiment attendre des recettes à court terme.
La dernière phrase est très claire : "ces dispositions s’appliqueront aux plus-values réalisées à raison des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025".
Certains pourraient donc avoir intérêt à vendre certains de leurs appartements en urgence d’ici au 31 décembre, en misant sur le fait que cette loi sera votée.
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2 #992 10/10/2024 22h20
- Citcit
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Aïe, ça va piquer. Pas de clause du grand-père du coup ?
Quelle est la probabilité pour que cette mesure soit adoptée en l’état ?
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3 #993 10/10/2024 22h32
- durand18
- Membre (2017)
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Oui je voulais dire qu’ils tapent dans le « stock » sans égard pour les prévisions des investissements réalisés il y a X années.
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4 #994 10/10/2024 22h42
- Plutarque
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Citcit a écrit :
Aïe, ça va piquer. Pas de clause du grand-père du coup ?
Quelle est la probabilité pour que cette mesure soit adoptée en l’état ?
Si cette version est votée telle quelle, ce serait une réforme a minima portant uniquement sur la réintégration des amortissements dans le calcul de la PV (ce qui serait un moindre mal), mais sans clause du grand-père.
En fait, tant qu’on ne vend pas, la niche fiscale du LMNP serait toujours là.
Concernant la probabilité, je dirais qu’il est plus probable que les discussions parlementaires grossissent cette mesure avec d’autres éléments du rapport Le Meur, plutôt qu’ils l’abandonnent totalement.
Il reste maintenant l’option que le budget ne soit pas voté ce qui est assez probable mais aurait des conséquences incertaines (un peu de lecture), voire l’option d’une motion de censure adoptée.
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4 #995 10/10/2024 22h47
- Geronimo
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Oui je voulais dire qu’ils tapent dans le « stock » sans égard pour les prévisions des investissements réalisés il y a X années.
Alors ça pour le coup c’est pareil pour la fiscalité tous les investissements…
En fait, tant qu’on ne vend pas, la niche fiscale du LMNP serait toujours là.
Oui, et il y a les abattements pour durée de détention.
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2 #996 11/10/2024 07h20
- durand18
- Membre (2017)
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Cela va faire plaisir aux notaires de verifier la comptabilité sur les x années pour calculer la PV, en plus/à la place des traditionnelles factures de travaux pour les ventes classiques !
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1 #997 11/10/2024 07h26
- Geronimo
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En France l’impôt est déclaratif, donc c’est à vous de déclarer correctement.
Le fisc connaissant la durée de location (et le régime fiscal), le prix d’achat et de vente, aura un certain nombre de façons de contrôler automatiquement la cohérence de votre déclaration… avant de vous demander des pièces justificatives complémentaires si besoin.
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2 #998 11/10/2024 07h29
- durand18
- Membre (2017)
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Ce qui ne dédouane pas nécessairement le notaire …
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2 #999 11/10/2024 07h32
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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C’est infaisable en lisant les bilans car l’amortissement du bien s’additionne à ceux des travaux (factures >500€) qui n’entrent pas en compte dans le calcul final pour la taxe sur la plus-value. A mon sens, seul l’EC peut faire ce calcul. Et intégrer le calcul de la plus-value lorsque le bien est sorti de l’activité, comme dans une entreprise classique.
On en revient aux questions posées l’an dernier.
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1 #1000 11/10/2024 07h49
- Eric18
- Membre (2017)
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Bonjour, on est toujours au stade des suppositions mais on peut à un changement de locataire passer en nu, attendre un an (voire un peu plus) puis revendre le bien ? L’Expert comptable serait-il obligé de réintégrer l’amortissement dans le prix de revient du bien quand on change de régime ?
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