Investissements et donation de biens de la part de la mère…

Il y a sans doute plusieurs "solutions" possibles, et je vous recommande d’aller voir un professionnel (notaire/CGP/juriste/…) compétent pour en évaluer et quantifier les avantages et inconvénients.

Une piste serait la constitution d’une société avec votre mère et ses 2 enfants, qui achèterait le nouveau logement de votre mère et serait aussi propriétaire de son actuel logement, avec des statuts "sur mesure" indiquant que votre mère mère fait l’apport de son logement actuel et vous d’autre chose (éventuellement d’une valeur bien plus faible, en cash, de la garantie pour l’emprunt requis pour acheter le nouveau logement), décrivant les droits et devoir de chacun (du genre : votre mère bénéficiera de l’usufruit du nouveau logement à vie, ou d’une rente équivalente versée par la société, si elle devait le quitter, les 2 enfants bénéficieront de la nue-propriété de l’ensemble des parts, et de l’usufruit de tout sauf celui de la mère). Il faudra vérifier quel type de société est adapté, si le logement mis à disposition de votre mère l’est "nu" et l’autre est loué "meublé". Il faudra examiner les coûts et les aspects fiscaux et comptable, lors de la constitution (y a-t-il "donation" de valeur) qu’ensuite (comment comptabiliser l’usufruit de la mère).

Une autre piste serait de procéder avec 2 sociétés (ou indivisions) distinctes, l’une pour le nouveau logement de votre mère (votre mère en détenant l’usufruit viager, les 2 enfants la nue-propriété), l’autre détenant l’actuel logement de votre mère, le transformant et l’exploitant en location meublée (Attention : sur Paris, il faut demander un changement de destination si c’est de la loc meublée de courte durée). La aussi, il faudra évaluer les coûts et les aspects fiscaux et comptable, lors de la constitution comme ensuite.

Je ne pense pas que les intérêts et frais d’un emprunt souscrit pour financer le nouveau logement de votre mère pourront se déduire des recettes de la location meublée d’une autre bien. Mais vous pouvez imaginer que l’activité de loc meublée achète le logement actuel de votre mère à crédit, au moins partiellement, et que ce cash finance l’achat du nouveau logement, mais alors il faudra payer plus de droits sur cette vente que sur un apport (à vous de calculer ce qui est le mieux).

Les impacts précis (au niveau frais de donation, et fiscalité ensuite) dépendent pas mal de votre situation (y a-t-il déjà eu des donations, votre mère a-t-elle autre chose comme patrimoine, a-t-elle d’autres enfants ? etc.) (quelle est la fiscalité actuelle des 2 enfants ?), et il est difficile de déterminer la ’’bonne’’ stratégie. Il faut chiffrer les impacts précis de chaque "piste" (avec un pro, car c’est loin d’être simple).

Vous pouvez faire "simple" :

A- Votre mère vous fait à vous deux donation du bien qu’elle occupe actuellement. Ce sera sans taxe vue sa valeur. Vous l’exploitez en meublé. Frais = frais de mutation. Ce bien sera mis à l’actif de votre LMNP dès que votre mère le quittera.

B- Vous achetez en // à crédit avec votre frère un nouveau logement ; dont l’usfruit est donné à votre mère. En cas de prêt, la question d’assurance mérite d’être regardée attentivement. Autrement, vous commencez par l’acheter à crédit et ensuite vous cedez l’usufruit à votre mère tant qu’elle l’occupe. Penser au jour où elle risque de partir en maison de retraite. Lorsque votre mère n’occupera plus ce bien, vous mettez ce bien à l’actif du LMNP. Vérifier si le prêt ne sera pas exigible le jour de la cessation de l’usufruit. Autrement, vous faites un acte notarié de droit d’occupation à vie jusqu’au jour où elle décide de partir éventuellement en maison de retraite.

Pour securiser au maximum votre mère, il serait judicieux de faire l’opération B avant A ; même si l’inverse permet d’obtenir de meilleures conditions de prêt. Mais on ne peut avoir tout.

Une variante, serait de commencer par B. Le louer un an ou 2 en LMNP. Ensuite le faire occuper par votre mère avec un acte notarié la protégeant. Y installer votre mère et ensuite votre mère vous fait la donation de son logement actuel. C’est le scénario qui me semble le plus optimal financièrement … mais vous n’accedez à la requête de votre mère que dans 2 ou 3 ans.

Enfin, en premier lieu commencer par consulter votre notaire.

Perso j’ai investi en indivision avec un de mes frères. Mon couple se défera peut-être un jour, mais la fraternité non. C’est un choix délibéré que de maintenir des liens via l’investissement financier (je précise que mon frère ne s’intéresse pas du tout aux investissements, qu’il dispose de pas mal d’argent et qu’en tout état de cause tout ou presque est financé à crédit).

Pour revenir au cas proposé, voici ce que je pourrais envisager :

-vente du bien à 250000;

-donation de +/- 75000 euros aux enfants pour les besoins de leurs investissements;

-conservation d’une partie du produit de la vente pour remplir les livrets bancaires et/ou AV;

-achat d’un bien en PP par la mère à 140000 euros, bien qui reviendra aux enfants le moment venu qui pourront l’utiliser pour la location. D’où l’intérêt pour les enfants de participer à la recherche, surtout suivant l’âge de la maman. Ne pas perdre de vue également qu’un bien facilement louable et rentable pourrait permettre de participer efficacement au financement d’une chambre en maison de retraite.