Cette discussion porte sur Unibail-Rodamco-Westfield (URW), un géant mondial de l'immobilier commercial. Les participants débattent de la stratégie de l'entreprise, notamment son importante dette et son programme de cessions d'actifs, ainsi que de l'impact du commerce en ligne sur son activité.
Un membre soulève la question du versement exceptionnel de 20 € par action, s'interrogeant sur la stratégie d'investissement à adopter avant et après l'annonce officielle. D'autres participants expriment des inquiétudes quant à l'augmentation de l'endettement et préfèrent la stratégie de faible endettement précédemment adoptée par URW. La décision de URW de prendre des participations dans d'autres foncières est également perçue comme inhabituelle.
Les participants analysent les performances financières d'URW, notamment son Actif Net Réévalué (ANR) et son ratio d'endettement (LTV), en les comparant à celles de concurrents comme Mercialys. La discussion aborde également la volatilité du cours de l'action, les rendements sur dividendes, et l'éligibilité au PEA. Plusieurs membres se questionnent sur l'opportunité d'investir dans URW, considérant son prix de l'action.
La discussion s'étend sur l'impact de l'e-commerce et la transformation du secteur de l'immobilier commercial, certains participants anticipant une baisse de la valeur des actifs tandis que d'autres restent optimistes sur les perspectives d'URW compte tenu de la qualité de ses actifs. Le programme de rachat d'actions annoncé par URW est discuté, ainsi que les implications comptables de ce rachat. Les discussions portent également sur le régime fiscal des SIIC et son impact sur l'investissement.
L'acquisition de Westfield fait l'objet d'un débat approfondi. Les participants analysent les aspects positifs (diversification géographique, etc.) et négatifs (surcoût, incertitudes, etc.) de cette opération. L'impact de l'acquisition de Westfield sur l'ANR et les flux de trésorerie est également débattu, ainsi que les conséquences de l'opération sur la stratégie de l'entreprise, notamment la liquidité et la stratégie de désendettement. Plusieurs intervenants expriment leur scepticisme vis-à-vis du rachat, soulignant les incertitudes liées à l'intégration de Westfield et sa valorisation. Plusieurs analystes et investisseurs extérieurs s'expriment aussi sur le sujet.
Le prélèvement à la source sur les dividendes et la cotation des actions sur différentes places boursières sont également abordés. Enfin, la récente acquisition de Westfield est analysée, les participants débattant de son impact sur le cours de bourse d'URW, de sa rentabilité et de sa valeur intrinsèque, ainsi que de sa diversification géographique.
Hall of Fame Le marché n’apprécie pas les résultats : 140.960 EUR -7.01%
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corsaire00 a écrit :
Bonsoir,
pas d’augmentation de dividende qui s’explique par l’accélération du programme de rotation des actifs
2 milliards de cessions réalisées sur 3 milliards prévus
+ 3 milliards de plus d’ici 2023 ce qui laisse du temps au temps
Je trouve que c’est plutôt sain
Il ne faut pas oublier qu’Unibail dispose d’un trés gros portefeuille d’actifs en cours de developpement
Pouvez-vous détailler votre raisonnement ? Quel est le rapport entre le niveau du dividende et le programme de rotation des actifs ?
Possible que les -7% d’aujourd’hui s’expliquent en partie par cette absence d’augmentation du dividende.
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4 #428 14/02/2019 09h41Vous avez une baisse forte du résultat cette année du fait du deleveraging, un payout qui va rester très élevé pendant au moins 3 ou 4 ans (du fait du dividende plancher à 10.80 euros tel que promis par le management) et un CAGR annoncé entre 5-7% pour s’éloigner péniblement d’un payout de 94%… c’est pas du dead money mais ça ne fait pas rêver.
Et le portefeuille "regional mall" USA sort la moins bonne performance, évidemment… quelle surprise…
Peut-être que d’ici 3 ou 4 ans on se rendra compte que l’acquisition de Westfield a permis de consolider la position globale d’unibail auprès d’enseignes globalisées mais pour l’instant les actionnaires se retrouvent surtout avec un purgatoire pendant, ouais, 3 ans…
Et quand vous lisez ce qu’ils vont mettre en place (densification, hotels, bureaux, partenariats pour aller chercher du capital à l’extérieur…) c’est exactement le playbook des foncières US… sauf que la latence est énorme avant que ça n’apparaisse dans le résultat par action.
Unibail reste une bonne boite mais c’est très décevant.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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3 #429 14/02/2019 09h41
Hall of Fame Attercap a écrit :
Pouvez-vous détailler votre raisonnement ? Quel est le rapport entre le niveau du dividende et le programme de rotation des actifs ?
Si vous vendez des actifs, vous perdez les loyers correspondants.
En fait, quand une foncière se désendette, il y a systématiquement une diminution du flux de trésorerie récurrent, car le coût de la dette est quasi-systématiquement inférieur à la rentabilité des actifs immobiliers.
Dans le cas d’Unibail, les cessions sont largement couvertes par le pipeline, mais il faut encore que celui-ci arrive à terme, donc vous avez un déphasage et une période un peu creuse.
Du reste, c’est exactement la même chose avec Macerich.
Curieusement, "monsieur le marché" est capable de voir à long terme pour Amazon, mais pas pour les foncières de centres commerciaux. J’ai renoncé à comprendre.
@corsaire00
Ma compagne est actionnaire d’Unibail, Klepierre, British Land, Public Storage, Simon Properties Group, HCP, Omega Healthcare Properties, Riocan et VEREIT. A présent nous évitons d’avoir les mêmes titres en portefeuille, puisqu’ARCP (devenue VEREIT) était également sa plus grosse ligne avec les conséquences que nous avons connues.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Aïe ça pique.
Moi j’aime le désendettement afin de saisir les occases.
La vente des malls régionaux est le bon choix, URW sera ensuite une foncière avec que des trophy assets.
Par contre, il faudra attendre 1-2 ans avant une hausse des multiples.
Pour le moment, le cash yield après impôts pourmoi est de 5.5%, spamal car faible risque sur le capital.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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2 #431 14/02/2019 10h56
Pit a écrit :
Je rejoins Surin, nul besoin de préciser la taille de votre ligne à chaque intervention. Ceux qui veulent savoir peuvent facilement avoir accès à votre portefeuille comme vous le rappelez.
Pour le reste cela n’apporte rien à la discussion et si tout le monde s’y met cela va ressembler aux forums de boursorama.
La précision de la "taille" de ma ligne (et encore, je n’ai jamais dit que j’en avais pour telle ou telle valeur, mais juste que c’était "ma plus grosse ligne") est pour moi le moyen d’indiquer clairement que mes prises de positions sur le forum peuvent être biaisées par l’importance de ladite société dans mon portefeuille. Rien de plus. Aucune volonté de ma part d’alourdir ou de jouer à "qui a la plus grosse".
Après si vous considérez qu’anoncer clairement ma position dans une société lorsque je publie quelque chose à son sujet (cf ci-dessus) revient à mettre mes interventions au niveau de ce qu’il peut y avoir chez boursorama…
Pour le reste, je me contenterai désormais de la ligne à cocher lors de publication d’un message… Si ça peut "faciliter" la lecture du forum (ou du moins de mes messages)…
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J’ai vendu mes titres Icade qui ont bien montes et j’en profite pour renforcer Unibail (actuellement baisse de 5% pour la journee). J’ai aussi Carmila que je conserve.
IH : merci de réserver ce type de message aux files portefeuille. Ici la discussion concerne Unibail en tant que société.
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Conference call URW a écrit :
Valerie Guezi
Okay. But if I take your current assumption, under your current assumption, shall we expect EPS to be down in 2020, relative to 2019?
Jaap Tonckens
We don’t give guidance for 2020 EPS, Valerie, you know that. One year at a time. Because we don’t know exactly when the disposals would be made. So it’s very difficult. If it’s earlier in 2019 the impact would be lower in 2020. If it’s later in 2019, the impact would be higher in 2020. I think what’s very important is to understand the strategy. The strategy is both to deleverage, obviously, but also to streamline the portfolio and to improve its quality further. We do not want to have pressure on our shoulders to dispose. There is no urgency as such. It’s a strategic decision and it’s done on the review of asset-by-asset performance over the five-year business plan. So it can vary from year-on-year. We will update you in Q1 2020 when the guidance for 2020 will be at the full-year result. But it depends on so many factors. The year is still young. We are only at the beginning of February and we are working. So more news on that. But you can’t expect us to give a year-by-year guidance. It will to be too imprecise. So many things can happen on both ways, by the way.
Par ailleurs, pour clarifier, les 5-7% de croissance CAGR d’ici à 2023 concernent bien le portefeuille "core" et excluent les ventes qui sont prévues pour désendetter URW. En clair : 10,80 euros de dividende en 2019, le plancher indiqué par le management, risque de représenter un payout SUPERIEUR à 100% si on y inclut le capex de maintenance (ce qui est la moindre des choses…). Ce n’est pas très grave sur une année… mais ça montre bien qu’ils n’ont pas de marge de manoeuvre en cas de détérioration plus rapide que prévue de la conjoncture ou des marchés de taux.
Les actifs sont superbes et la décote tentante mais je pense qu’un all in sur URW est beaucoup plus risqué que ce qu’une analyse superficielle pourrait laisser penser.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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stokes a écrit :
Acquisition ce matin à l’ouverture d’une ligne Unibail à 148,84€.
Pour tout dire, je ne suis pas vraiment convaincu de la pertinence de cet achat : avec un montage aussi bâtard que les actions jumelées, la décote sur actif de 30% risque de persister encore un moment. Pour autant, maintenant que le gros de la hausse des taux est derrière nous, je ne vois pas le cours s’écrouler en 2019 mais plutôt reprendre un peu de poil de la bête.
Avec un rendement de 7%, il y a de quoi patienter au chaud pendant un moment.
J’avais bien raison de me méfier et j’en suis déjà à 4% de moins-value sur ce titre acheté il y a un mois alors que la bourse a grimpé sans discontinuer dans le même temps.
C’est difficile à quantifier, mais j’ai quand même le sentiment que les discussions un peu trop nourries sur le forum (Tesco, Sears….) conduisent rarement à des choix très pertinents…..
Bon, on va essayer de positiver :
- les taux d’intérêt devant rester stables en 2019, le titre devrait au pire cesser de baisser ;
- 10,80€ de dividende cela assure un rendement supérieur à 7% sur mon PRU, soit grosso modo 5% net, pas si mal par les temps qui courent.
Reste, comme je l’ai écrit que l’écart avec la NAV n’est pas près d’être comblé par une hausse du cours ; je verrais plutôt le rapprochement se faire par une révision à la baisse de la NAV.
Ceux qui croyaient pouvoir prédire ici comme ailleurs une hausse du dividende ont été totalement pris à contre-pied.
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Christophe Cuvillier a écrit :
We said €10.80 was for us what we expect to be a dividend which is a strong sign of confidence in the sustainable business of the Unibail-Rodamco-Westfield. Two, you see that in spite of the disposals in 2019, the distribution will be 91%, if you take the midrange of the guidance. So it’s calculated on €11.90 and this is the 91%, which is actually lower than this year.
Japp Tonckens a écrit :
Going forward, Jonathan, I am not quite sure just yet but obviously if you make massive disposals there may be a point where that ratio will probably not mean totally 100%. But the objective is to get and cover the dividend as well as the replacement CapEx.
Cela va finalement surtout dépendre du rythme des ventes. Et cela devrait être ponctuel.
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La baisse du ffo confirme ce que beaucoup avaient compris, l’achat de Westfield était plus stratégique que rentable.
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1 #437 15/02/2019 23h17Je partage avec vous le commentaire de Kepler Cheuvreux au sujet des résultats annuels 2018 d’URW :
Kepler Cheuvreux a écrit :
14/02/2019
Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a publié ses premiers résultats annuels depuis l’intégration du portefeuille américain de Westfield. Le marché a clairement sanctionné cette acquisition. La croissance ne s’est pas améliorée et le profil rendement/risque du portefeuille s’est détérioré. Cette opération a été dilutive sur les BPA alors que le management a aujourd’hui confirmé les craintes des investisseurs en officialisant le fait que la création de valeur prendrait plus de temps que prévu.
Compte tenu de la nécessité de réduire l’effet de levier, les BPA récurrents visés par le groupe ont été ajustés à la baisse [EUR 11.80-12.00] pour 2019. Les objectifs à moyen terme ont aussi été revus légèrement à la baisse puisque le groupe vise désormais [5-7%] de croissance des BPA récurrents (vs [6-8%] avant l’acquisition de Westfield). C’est la raison pour laquelle le titre a ouvert en territoire négatif ce matin (14/02).
Cependant, cette publication n’est pas aussi mauvaise que certains analystes l’avaient envisagé. En effet, l’activité sous-jacente reste bonne en Europe (+4% de croissance organique sur l’année), la tendance s’améliore aux Etats-Unis et les perspectives sont toujours attractives. De notre point de vue, le changement de stratégie du management a été lourdement sanctionné par le marché et il est désormais temps d’aller de l’avant. Le groupe se focalisera maintenant sur son désendettement avec la cession de EUR 6 md d’actifs (vs EUR 3 md annoncé initialement), ce qui est un élément positif.
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Ceux qui croyaient pouvoir prédire ici comme ailleurs une hausse du dividende ont été totalement pris à contre-pied.
Oui effectivement, j’ai été trop optimiste sur le dividende 2019 (je prévoyais > 11 EUR), après je suis dans une stratégie d’arbitrage entre plusieurs actifs (SCPI vs SIIC) et je ne regrette pas trop mon choix même si les résultats sont décevants.
L’acquisition de Westfield a:
1° fait baisser la qualité globale des actifs
2° fait accélérer une stratégie de revente d’actifs (bien qu’ils disent le contraire) avec un objectif relevé à 8 milliards EUR.
Au global je déplore aussi une communication hésitante et incertaine voir la réponse faite à Valerie Guezi ci-dessous => on est en février 2019, ils ne s’engagent pas sur 2020, en gros c’est de la navigation à vue.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Bonjour à tous,
Un question à laquelle je ne sais pas répondre: est-ce que les ventes à marche forcé 2018-2020 sont réellement faites pour réduire la dette (effectivement cela fait sens) ou cette rotation d´action d´actif à principalement pour but d´éviter de se retrouver dans 5 ou 10 ans avec un portefeuille ingérable et invendable?
Bien entendu c´est un peu les deux, en revanche je doute que la priorité réelle soit la réduction de la dette mais bien d´éviter de passer des moins values dans les prochaines années.
Merci
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Bonjour Timm,
Quelle que soit le réponse, si le management estime que certains actifs risquent de se dépréciée dans les nnée à venir, alors je trouverais ça plutôt sain de s’en séparer avan. Cela démontrerait une vision long terme. Soit une excellente chose, plutôt que de vivre au jour le jour.
J’utilise le conditionnel car au final je ne connais pas les "véritables" raisons de ces cessions d’actifs. Je ne disque des supputations.
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Petite découverte en navigant sur le wikipédia de la Tour Eiffel.
Wikipedia a écrit :
13 décembre 2005, le conseil de Paris décide la création d’une nouvelle société d’économie mixte, la Société d’exploitation de la tour Eiffel (SETE), détenue à hauteur de 60 % par Paris et à 40 % par des partenaires privés (BTP Eiffage, Unibail, LVMH, Dexia Crédit local et EDF), pour prendre le relais de la SNTE dans la gestion du monument dans le cadre d’une délégation de service public[22]. Cette société doit être l’exploitant de la tour du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2015.
Unibail fait (entre autres) partie depuis 2005 du consortium propriétaire de la Tour Eiffel. Ça ne changera la vie de personne de savoir ça, mais c’est un clin d’oeil sympa que de pouvoir se dire "propriétaire" de la Tour Eiffel.
Édit : En fait erreur de ma part. Si la SETE existe toujours depuis fin 2015 (c’est ce qui m’a induit en erreur), elle n’a plus le même actionnariat. Les 40% auparavant détenus par les partenaires privés sont désormais propriété du "département de Paris".
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Timm a écrit :
Bonjour à tous,
Un question à laquelle je ne sais pas répondre: est-ce que les ventes à marche forcé 2018-2020 sont réellement faites pour réduire la dette (effectivement cela fait sens) ou cette rotation d´action d´actif à principalement pour but d´éviter de se retrouver dans 5 ou 10 ans avec un portefeuille ingérable et invendable?
Bien entendu c´est un peu les deux, en revanche je doute que la priorité réelle soit la réduction de la dette mais bien d´éviter de passer des moins values dans les prochaines années.
Merci
Dans la synthèse c’est écrit en gras :
The €2 Bn of disposals in 2018 and those planned for 2019 will further increase the average portfolio quality and reduce leverage. This is expected to have a short-term impact on the 2019 AREPS of approximately -90 cents.
Il est aussi écrit :
URW’s most important strategic objectives over the next two years will be to:
• Reduce leverage
Et dans la présentation détaillée : The Group plans to dispose of an additional €4 Bn of Continental European assets during the next couple of years. Completion of these disposals will take the total disposals since January 1, 2018 to €6.0 Bn, double the amount the Group announced as part of the announcement of the Transaction in December 2017.
The Group has set itself the strategic objective of deleveraging and has set a new LTV ratio target trough the cycle of between 30-40%, down from between 35-45% previously.
Donc l’objectif est bien de se concentrer que sur les malls de qualité en cohérence avec la stratégie d’URW et de profiter du cash pour réduire le LTV. Ou l’inverse 
. Le develerraging est clairement un axe stratégique et pas juste une conséquence de ’j’ai du pognon, qu’est ce que je vais pouvoir en faire ?’
Les 2 objectifs sont cohérents mais vont donc avoir comme impact cette fameuse baisse du FFO le temps de consolider tout ça. Après avoir vendu 2 milliards en 2018, il est prévu de vendre 4 milliards de plus sur les prochaines années. 4 milliards d’assets qui, même de moyenne qualité, rapportent actuellement plus que le coût de la dette en face qui sera remboursé.
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2 #443 18/02/2019 09h054 milliards d’assets qui, même de moyenne qualité, rapportent actuellement plus que le coût de la dette en face qui sera remboursé
Le dicton dit que cest quand il fait beau qu’il faut réparer le toit, parceque quand il pleut c’est trop tard.
Je suis très content d’apprendre qu’URW se desendette quitte à accepter une période de vaches maigres (relative). C’est bien plus sain que de se gaver de dette comme beaucoup de boîtes le font actuellement, on n’a rien appris en 2008
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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1 #444 18/02/2019 09h52Le sous jacent est de l’immobilier et certains ont investi avec une perspective 1 mois…
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MisterVix a écrit :
4 milliards d’assets qui, même de moyenne qualité, rapportent actuellement plus que le coût de la dette en face qui sera remboursé
Le dicton dit que cest quand il fait beau qu’il faut réparer le toit, parceque quand il pleut c’est trop tard.
Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas écrit. J’ai juste répondu à une question sur le develerraging pour ceux qui n’ont pas ouvert la présentation et ré-expliqué les impacts sur FFO.
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Et moi cher ami je n’ai rien placé dans votre plume ni émis de critique à votre encontre , je me suis simplement appuyé sur vôtre texte pour écrire mon opinion personnelle sur le sujet.
Pas de panique.
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Aucune panique, juste de la susceptibilité mal placée de ma part :-)
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MisterVix a écrit :
4 milliards d’assets qui, même de moyenne qualité, rapportent actuellement plus que le coût de la dette en face qui sera remboursé
Le dicton dit que cest quand il fait beau qu’il faut réparer le toit, parceque quand il pleut c’est trop tard.
Je suis très content d’apprendre qu’URW se desendette quitte à accepter une période de vaches maigres (relative). C’est bien plus sain que de se gaver de dette comme beaucoup de boîtes le font actuellement, on n’a rien appris en 2008
Une foncière prend des actifs avec beaucoup de dette en collatéral. Son rôle est de s’assurer de la pérennité des actifs via rotations et développements, parce que la dette, elle, ne se dévalue pas.
Demandez aux actionnaires de WPG et CBL ! CBL est en train de se retrouver avec de la dette sans actif en face, ceux ci ayant perdu beaucoup de valeur.
Kimco par exemple est en train de finaliser une grosse phase de rotation.
On pourra juger de la pertinence du rachat de WF d’ici quelques années, quand les actifs seront intégrés.
Par exemple, sur les slides, il est indiqué que les systèmes informatiques ne sont pas encore unifiés. En clair ça veut dire que l’entreprise dépense des millions pour l’unification, a doublé les équipes…
Autre point, comme souligné dans le call de SPG, il y a eu de nombreuses fermetures dans les centres, et des travaux de redéveloppement sont en cours. Donc moins de loyer, plus de coûts de développement.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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ArnvaldIngofson a écrit :
Le marché n’apprécie pas les résultats : 140.960 EUR -7.01%
Bonjour
Pour un cours de clôture le 13/02 de 151,8 et un BPA publié de 12,92 nous avons un PER de 11,74 qui appliqué à une prévision de BPA de 12 pour 2019 donne un cours de 141.
KLEPIERRE a quasiment le même PER le 06/02 au soir, 2,65 et 30,39, qui appliqué à une prévision de BPA de 2,75 donne un cours de 31,5
Il me semble donc qu’il faudra être un peu patient pour voir les cours remonter.
AMF actionnaire LI
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Je ne suis pas expert des SIIC (pour le moment? :-)) mais si j’ai bien retenu quelque chose de mes lectures (merci IH) c’est que le PER est inadéquat pour qualifier les foncières.
> Il faut plutôt utiliser le Fund From Operations FFO.
Les réflexions ayant pour base le PER sont plus ou moins gravement erronées en fait.
Le problème étant effectivement que nos courtiers nous donnent volontiers le PER mais pratiquement jamais le FFO qu’il faut aller cruncher dans les documents de références. Attentions aux pièges et raccourcis donc.
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