Site Centers (ex DDR Corp) : foncière US de parcs d'activités commerciales

Bonjour Philippe.
Est-il encore intéressant d’acheter l’action DDR malgré le spin-off ?

J’ai ma dose de foncière de commerces aux USA. :-)

Dans le futur, si l’EUR/USD se maintient sous 1,15 ; j’achèterai plutôt des foncières EUR/GBP (Unibail, Lands Sec…).

Pour DDR Corp (bientôt SITE Centers), j’ai cru comprendre que la guidance donnée hier dans la présentation aux investisseurs avait été perçue comme décevante :
https://seekingalpha.com/news/3396036-d … isappoints

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Publication du T3 2018

Les slides ressemblent à ceux d’une boite dans le secteur de la mode mais sans aucune lisibilité

Vente de 11 centres commerciaux à Blackstone pour 261 M$

le management à l’air plutot content de lui et des résultats, tant mieux pour lui car coté performance boursiere c’est catastrophique

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

SITC reprend des couleurs depuis 3 mois…en jetant un oeil aux transactions du management, on constate qu’elles présentent un solde acheteur assez net:

SITC insiders trades

A noter l’achat par le big boss de 2799 titres le 15 février dernier. Le bonhomme pèse quelques milliards (Alexander Otto), on se demande le pourquoi du comment d’une telle transaction

Site Centers a publié son T1-2019 et c’est très correct.

Le résultat opérationnel à périmètre constant augmente de 2%, les renouvellements de loyers se font avec des augmentations significatives et le taux de vacance diminue légèrement.

SeekingAlpha a écrit :

Reported 2.0% same store net operating income growth on a pro rata basis for the quarter.
    Generated new leasing spreads of 23.2% and renewal leasing spreads of 7.9%, both on a pro rata basis, for the quarter and new leasing spreads of 21.6% and renewal leasing spreads of 7.0%, both on a pro rata basis, for the trailing twelve-month period.
    Reported a leased rate of 93.0% at March 31, 2019 on a pro rata basis, compared to 92.7% at December 31, 2018 and 93.6% at March 31, 2018. The 60 basis point decline year-over-year primarily is related to the bankruptcy of Toys “R” Us.
    Annualized base rent per occupied square foot on a pro rata basis was $17.92 at March 31, 2019, compared to $17.16 at March 31, 2018.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

A nouveau un bon trimestre pour Site Centers, le taux d’occupation progresse à 94,2% et le résultat opérationnel sur la base des comparables progresse significativement, signe de la qualité des propriétés (et pour cause, les "mauvaises" sont toutes passées dans le spin-off Retail Value Inc) :

SeekingAlpha a écrit :

Site Centers (SITC +1.2%) boosts the lower end of its FFO guidance range for the year, matching consensus.

Sees 2019 operating FFO per share at $1.20-$1.22 vs. prior range of $1.18-$1.22; compares with consensus of $1.20.

Also boosts the lower end of 2019 same-store net operating income guidance to 2.75%-3.25% from 2.25%-3.25%.

“Our growth is increasingly being fueled by occupancy improvement and anchor openings, many of them earlier than expected, and we expect this trend to strengthen into the fourth quarter and 2020,” said President and CEO David R. Lukes.

Q3 operating FFO per share of 30 cents beats the average analyst estimate of 29 cents and compares with 33 cents in the year-ago period; the Y/Y decline is primarily due to the creation of the DTP joint venture.

Q3 same-store NOI growth of 1.6% on a pro rata basis.

Leased rate at 94.2% on pro rata basis at Sept. 30, 2019 vs. 92.7% at Sept. 30, 2018.

Ce trimestre, Site Centers a émis des actions pour rembourser par anticipation des actions préférentielles coûteuses et diminuer son coût du capital :

David Lukes, CEO a écrit :

The second transaction is the $195 million common equity offering we completed last week in order to repay our outstanding 6.5% Series J preferred stock.

Bien que l’émission d’actions se soit faite avec une légère décote sur la NAV, l’opération reste positive pour la société.

Je n’ai pas le détail de la NAV, mais le commentaire du management indique que les analystes en font une estimation qui varie entre $11 et $18 (vs un cours de bourse autour de $15) :

Matt Ostrower, CFO a écrit :

And I -- the only thing I would add is, NAV is a movable feast, right? At the moment, I think our band -- for example -- just looking at consensus numbers, our band goes from like $11 all the way up to $18, right? And that’s not because the analysts aren’t doing their job that’s because there’s a lot of uncertainty about what asset values really are. So, there is potentially a false precision involved in the NAV exercise. Even if we take the consensus NAV as a given, whatever small amount of dilution, we think it was less than 1% versus consensus NAV. There is a value-add to improving our capital structure that we thing far outweighs whatever minimal amount of NAV dilution there might have been based on a consensus number, which we’re not necessary blessing.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Site Centers finit bien l’année, tous les chiffres sont en hausse…

SeekingAlpha a écrit :

Reported 5.1% same store net operating income growth on a pro rata basis for the quarter and 3.6% same store net operating income growth on a pro rata basis for the year ended December 31, 2019.
    Generated new leasing spreads of 14.5% and renewal leasing spreads of 1.4%, both on a pro rata basis, for the quarter and new leasing spreads of 13.9% and renewal leasing spreads of 4.7%, both on a pro rata basis, for the trailing twelve-month period.
    Reported a leased rate of 93.8% on a pro rata basis at December 31, 2019, compared to 92.7% at December 31, 2018.
    Annualized base rent per occupied square foot on a pro rata basis was $18.25 at December 31, 2019, compared to $17.86 at December 31, 2018.

… sauf toutefois la prévision de FFO 2020, inférieure à celui de 2019, mais c’était difficile de concilier à la fois un tel désendettement et une hausse du FFO.

La prévision 2019 était à $1,13-$1,18, finalement ils ont fait $1,27. La prévision 2020 est à $1,10-$1,14.

Ceci montre qu’il faut se méfier des foncières assez endettées, tôt ou tard, il faut se désendetter, et le FFO en pâti à ce moment-là.

Néanmoins, Site Centers est bien positionnée à présent, et je suis sûr qu’elle finira par faire une opération de M&A, plutôt comme cible et probablement par Regency Centers.

En effet, le CEO de Site Centers est l’ancien CEO d’Equity One, rachetée par Regency Centers en 2017.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Seulement 50% des loyers payés en avril pour Site Centers.

Suspension du dividende pour le T2-2020.

Sources : SITE Centers Corp. 2020 Q1 - Results - Earnings Call Presentation (NYSE:SITC) | Seeking Alpha et SITE Centers Reports First Quarter 2020 Operating Results | Seeking Alpha

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je pense également que la société passera la crise et que la valorisation actuelle est vraiment trop basse.
Leur modèle est plus résistant que les mall généralistes type URW, SPG mais de moindre qualité que les foncières triple net type O, SRC (qui ont un endettement souvent plus élevé en contre partie).
Dans les comparables, j’aime bien aussi RPT.
Pour l’instant, je n’ai que du SITC en portefeuille. RPT, URW, SRC seraient également intéressants.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les choses reviennent petit à petit à la normale pour Site Centers.

Ils collectent aussi des reliquats de loyers, qui avaient été reportés durant le COVID :



Il reste encore à récupérer les sommes suivantes :

Site Centers a écrit :

As of February 12, 2021, agreed upon rent deferral arrangements with tenants that remain unpaid represented 11% of second quarter 2020 rents, 8% of third quarter 2020 rents and 2% of fourth quarter rents. Deferral arrangements represent 1% of January 2021 rents.

La société va verser un dividende pour le T4-2020 de $0,11 par action, mais n’a pas statué pour l’année 2021.

La prévision pour 2021 est :

Site Centers a écrit :

The Company estimates net income attributable to common shareholders for 2021 to be from $(0.06) to $0.05 per diluted share and Operating FFO to be $0.90 to $1.00 per diluted share.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

AJOUT suite aux résultats trimestriels :

Suite à la cession de nombreuses propriétés par son spin-off Retail Value Inc (voir le message de zad), Site Centers qui possédait des actions préférentielles sur l’affaire, devrait récupérer d’ici la fin de l’année $190 M.

Le plus probable usage de cette somme devrait être l’achat de nouvelles propriétés. Avec le levier de l’endettement, ça fera en gros $300 M à investir : une somme importante considérant la capitalisation boursière de $3,2 Md.

Autre option, racheter les $175 M restantes d’actions préférentielles de la série A, coûteuses avec un coupon à 6,375%.

Quoiqu’il en soit, SITC est dans une bonne position : l’endettement est vraiment modéré, il n’y a pas de grosses échéances obligataires avant quelques années, et maintenant cet argent.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux, le 29/07/2021 a écrit :

C’est maintenant à Site Centers de relever ses prévisions annuelles (source).

On passe d’un FFO par action de 0,94–$1,02 à 1,06–$1,10 pour 2021.

Suite au T3-2021, encore un relèvement des prévisions de 1,06–$1,10 pour 2021 à 1,13-$1,14.

Tous les chiffres sont en hausse. Gage de la qualité des propriétés, les nouveaux bails continuent à être signés en hausse :

Generated new leasing spreads of 7.3% and renewal leasing spreads of 0.6%, both on a pro rata basis, for the trailing twelve-month period ended September 30, 2021 and new leasing spreads of 18.1% and renewal leasing spreads of 2.6%, both on a pro rata basis, for the third quarter of 2021.

La foncière continue encore à récupérer des loyers manquants datés de 2020 ! Rappelons que les loyers avaient été différés et non annulés.

Enfin, Site Centers continue à émettre pour quelques dizaines de millions de $ de nouvelles actions ce trimestre, sans que je comprenne l’intérêt, tant les montants sont modestes :

In the third quarter of 2021, the Company offered and sold 720,076 common shares on a forward basis under its $250 million ATM program at a weighted-average price of $15.89 per share generating expected gross proceeds before issuance costs of $11.4 million. The shares may be settled at any time before the settlement date, September 9, 2022. Year to date, the Company has offered and sold 1,700,472 shares on a forward basis under its ATM program at a weighted average price of $15.43 per share before issuance costs generating expected gross proceeds of $26.2 million with no shares settled to date.

D’autant que l’argent ne manque pas :

On October 6, 2021, SITE Centers received a distribution of $190 million on the RVI Series A Preferred Shares which represents the full amount expected to be paid by RVI on account of the Company’s preferred investment.

Je continue à penser que SITC finira par être rachetée par Regency Centers.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.