Site Centers (ex DDR Corp) : foncière US de parcs d'activités commerciales

InvestisseurHeureux · #1

galerien a écrit :
3) Tout les jours : la menace constante d’une hausse de taux avant la fin de l’année…

C’est ce qui me semble la seule justification, qui va avec le fait que l’endettement de DDR soit plus élevée que celui de ses consœurs.

Bcp de foncières ont vu leur cours de bourse baisser significativement dernièrement : Realty Income, Public Storage, Kimco, Macerich ; même en Europe Unibail-Rodamco.

Il est vrai aussi que les prix étaient bullesques auparavant.

Dans le cas de DDR, le prix n’était pas bullesque, mais le cours a baissé a proportion également.

DDR a fait un long chemin de croix depuis 2009, se désendettant, simplifiant et repositionnant/redéveloppant son portefeuilles de parcs d’activités commerciales.

Mais il y a encore à faire. Le management a changé également de nombreuses fois et, le nouveau CEO Thomas August, est en place depuis seulement juillet.

Dans le dernier transcript, ses actions semblent aller dans la même direction que le passé : se désendetter encore pour un ratio dette nette sur EBITDA sous les 6, vendre les actifs "non-prime" et acheter des actifs "prime".

Un peu la même histoire que CBL & Associates en somme, avec des actifs de meilleures qualités.

Pour se rendre compte du temps que cela prend pour désendetter une foncière à la dure (sans augmentation de capital) :

Mots-clés : ddr, parc d'activité commercial, power center, site centers

InvestisseurHeureux · #2

coyote a écrit :
"LA NOUVELLE CIBLE DES HEDGE FUNDS
Les fonds spéculatifs américains ont trouvé leur nouvelle victime : les foncières de centres commerciaux. Pour les hedge funds, l’explosion de l’internet et de l’e-commerce marque la condamnation à terme des centres commerciaux aux États-Unis.

Cela fait plusieurs semaines que cette thématique est à la mode maintenant. On se souviendra aussi de la mort du PC annoncée en 2010.

-

L’explication de la baisse (après on peut discuter de la pertinence de son amplitude) est celle-ci :

SeekingAlpha a écrit :
The company last night topped Q1 estimates, but cut its expectation for annual growth in same-store NOI from 1-2% to negative 1.5%-to-flat. Noted is the impact of increased vacancies from recent tenant bankruptcies.

Une révision à la baisse du résultat opérationnel à périmètre constant 2017 à cause de faillites "imprévues" de locataires.

Il faut voir aussi que le management de la foncière a complètement changé fin de l’année dernière, et il est coutume de faire des prévisions bien basses pour montrer ensuite que grâce à leurs actions, le bateau se redresse plus vite que prévu.

Du côté des initiés :

Mais si ces achats sont de bons signaux, ils ne sont pas une garantie de succès.

Déontologie : actionnaire de DDR

bibike · #3

Newsletter 70

InvestisseurHeureux · #4

MickenseN a écrit :
Est-ce le bon moment pour rentrer sur cette valeur ?

C’est ce que semble penser Alexander Otto, mais :
1) il est allemand et peut-être pas si spécialiste de l’immobilier commercial US
2) depuis la création de cette file il renforce régulièrement
3) il est milliardaire, donc quelques $M c’est une paille pour lui

Incontestablement, DDR Corp décote sur sa valeur patrimoniale nette, mais je dois vous avouer qu’à force, je finis par me demander si cela vaut la peine d’investir dans des foncières qui décotent si elles sont également très endettées (ce qui est le cas de DDR).

Le processus de désendettement prend du temps et la foncière est complètement pénalisée dans sa croissance, du coup, la décote tarde à se résorber.

Quand une foncière décote avec un endettement mesuré, au moins elle peut racheter un peu d’actions chaque trimestre (Macerich ou Simon Properties Group par exemple) et la "décote" peut est utilisée pour créer un peu de valeur.

Aussi, même si j’ai des titres DDR, je serais réservé à présent pour la "conseiller" et suggère qu’il y a peut-être mieux à faire avec les deux sociétés pré-citées.

InvestisseurHeureux · #5

DDR Crop a posté la présentation effectuée à la rencontre annuelle NAREIT :
http://ir.ddr.com/~/media/Files/D/DDR-I … nal-kp.pdf

Le nouveau management (issu pour l’essentiel de la foncière Equity One, qui a fusionné récemment avec Regency Centers) semble satisfait de la qualité des actifs et indique que les ventes prochaines seront motivées uniquement pour baisser l’effet de levier :

Comme CBL & Associates, ils mettent en avant le fait que leurs actifs ont peu de concurrence :

Comme on a vu que les dossiers "value" sur les foncières ne se terminaient pas toujours très bien, je n’en rajoute pas ! :-)

InvestisseurHeureux · #6

Simplement le couple rendement/risque me semble intéressant, mais comme je ne gagne rien à me "mouiller", sinon l’opprobre si je me trompe, je n’insiste pas sur ce point et me contente de faire le "suivi" du dossier.

corsaire00 · #7

Article de notre cher Brad Thomas ce jour sur Seeking Alpha

Son analyse: DDR est-elle a value trap ?

Réponse: non selon brad

Liste des 4 REIT High ALPHA REIT

CBL
Investors real estate
Ashford Hospitality
DDR corp

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

PatN · #8

Voici mon point de vue :

DDR

Rappel

Je m’étais construit une ligne un peu plus grosse que prévue au T1 2017, en imaginant me laisser la possibilité d’en alléger un peu ultérieurement.

T1 2017

FFO was $108.5 million or $0.30/share contre $114.2 million or $0.31/ share au T1 2016. The year-over-year decrease in OFFO is primarily attributable to the dilutive impact of deleveraging through asset sales.
Achieved a portfolio leased rate of 94.3% at March 31, 2017, compared to 95.0% at December 31, 2016, on a pro rata basis
Increased the annualized base rent per occupied square foot by 5.5% on a pro rata basis to $15.67 at March 31, 2017, from $14.86 at March 31, 2016
Baisse de la guidance (montant FFO non précisé) où on passe d’une hausse de 1% à une baisse de 1,5%.

Mon avis

La baisse de la guidance et la focalisation sur les faillites envoie un message négatif au marché. L’action a fortement baissée, mais le dividende est bien couvert (0,19 pour FFO de 0,30).
J’ai juste un peu trop de Reit commerciaux de 2ème catégorie, donc je ne pense pas renforcer.
On va voir si l’arrivée de ce nouveau CEO, fait évoluer les choses dans le bon sens.

T2 2017

OFFO was $108.8 million or $0.30/share contre $122.4 million or $0.33/share au T2 2016 The decrease in OFFO is primarily attributable to the dilutive impact of deleveraging asset sales.
Portfolio leased rate of 93.7% at June 30, 2017, compared to 96.1% at June 30, 2016, on a pro rata basis.
Annualized base rent per occupied square foot on a pro rata basis was $16.09 at June 30, 2017, compared to $14.92 at June 30, 2016.
Generated total asset sales and loan repayment proceeds of $237.5 million, totaling $225.7 million at DDR’s share.
Issued $450 million aggregate principal amount of 4.700% senior unsecured notes due 2027
Issued $175 million aggregate principal amount of 6.375% Class A Cumulative Redeemable Preferred Shares
Repaid in July 2017, $300 million 4.75% senior unsecured notes due April 2018
Recapitalized the DDR Domestic Retail Fund I joint venture which included a new $707 million mortgage loan on 52 assets to repay all of the joint venture’s outstanding mortgage debt

Mon avis

Le nouveau management continue de faire le ménage : vente d’actifs, mais surtout refinancement sur les marchés. Emprunter à 10 ans à 4,7% pour un REIT massacré, qui doit disparaitre sous l’effet d’Amazon, c’est très correct. L’effet des faillites continue de se faire sentir sur le taux d’occupation, mais l’OFFO se stabilise par rapport au trimestre précédent. Dividende toujours très bien couvert.
A suivre.

corsaire00 · #9

Bonsoir,

Il suffit juste d’être habituer à nos amis US qui ne font jamais dans la dentelle.

DDR cumule en ce moment:
Un statut de foncière cotée en malls de catégorie B
Un risque lié à la hausse des taux
et cerise sur le gateau ( à tort ou à raison voir article seeking alpha du jour) une exposition sur Porto Rico avec une crainte de migration de population suite aux dégats des ouragans

Je persévère dans mes mauvaises habitudes à rattraper les couteaux qui tombent avec DDR en ce moment en espérant ne pas voir le loup -)

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corsaire00 · #10

Bonjour,

Annonce ce soir à 22h: SPIN OFF effectif au 1er juillet 2018

http://images.ddr.com/web/pdf/press-rel … 2018_2.pdf

+ 1 PPT de présentation de 34 pages

http://images.ddr.com/web/pdf/presentat … Update.pdf

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InvestisseurHeureux · #11

La bourse est injuste : Facebook, malgré toutes ses frasques et les ventes d’actions de son dirigeant, continue à enchaîner record sur record tandis que les bonnes vieilles foncières de commerce sont toujours douchées en bourse.

Le spin-off Retail Value de DDR Corp devrait avoir lieu dans trois jours à présent.

Pour "l’historique", la famille Otto a augmenté encore ses renforcements (habituels depuis 2009), pour cumuler $121,5 M d’achats de titres en quelques mois :

Le détail du spin-off est résumé ici : DDR To Spin-Off Retail Value On July 1

Le dividende cumulé des deux entités sera très inférieur au dividende actuel de DDR Corp.

DDR Corp nouvelle version sera une foncière de commerce de "croissance", avec de nombreux projets de développement (un peu comme Macerich).

Retail Value devrait verser des dividendes exceptionnels au fur et à mesure de son auto-liquidation, prévue pour une durée de deux à trois ans.

PS : comme toujours, si vous avez un pb avec votre courtier pour ce spin-off, plutôt que vous épancher sur les forums, écrivez directement au courtier !

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InvestisseurHeureux · #12

Après plusieurs relances (qui ont contribué à tous, j’espère !), le spin-off RVI est arrivé sur mon compte Binck.

La dette de DDR Corp a été relevé à BBB vs BBB- antérieurement.

Pour le moment, Retail Value monte gentiment : $31,5 en première cotation et $33,50 aujourd’hui.

Normalement pour toucher les premiers dividendes exceptionnels de l’auto-liquidation de Retail Value (si cela prend cette forme-là), il faudra attendre un moment, puisque la priorité des premières cessions de propriétés ira au remboursement de son endettement.

En même temps, le spin-off ne fait que 2100 € sur mon portefeuille, donc il n’est pas sûr que je m’enquiquine avec. Mais en même temps, pourquoi ne pas au contraire renforcer et jouer la décote qui se résorbera d’elle-même (puisque là, l’auto-liquidation est certaine) ?

Et vous ?

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InvestisseurHeureux · #13

Effectivement, il n’y a pas eu de calcul de la NAV pour le spin-off Retail Value.

Par contre, on sait que le patrimoine a coûté $2,8 Md et que la société a un endettement de $1,35 Md vs une capitalisation boursière de $636 M. Le FFO "opérationnel" est tout de même de $120 M par an. Les premiers locataires sont Walmart, TJX et Bed Bath & Beyond, donc plutôt du solide.

J’aurais tendance donc à penser que la décote est forte et que peut-être il y a de l’argent "facile" à faire, ce qui expliquerait les renforcements massifs de la famille Otto.

Je vais attendre de voir à quel taux de capitalisation se font les premières cessions d’immeubles pour avoir une estimation plus fiable de la NAV.

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InvestisseurHeureux · #14

Comme nous avons reçu une action RVI pour dix actions DDR possédées, j’ai fait les ajustements suivants :

PRU RVI = 1/11e * PRU originel DDR
PRU ajusté DDR = 10/11e * PRU originel DDR

De mémoire, c’était en phase avec ce qu’avait fait Binck, mais comme j’avais fait des achats-reventes sur le titre, mon PRU Binck ne correspondait pas à mon PRU xlsPortfolio.

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InvestisseurHeureux · #15

Site Centers sort un bon T2-2019.

La prévision de FFO est en hausse et le résultat opérationnel augmente.

Les nouveaux loyers ou les loyers renouvelés sont en hausse, ce qui présage d’une bonne qualité des actifs.

SeekingAlpha a écrit :
Site Centers (NYSE:SITC) boosts its guidance for 2019 FFO per share to $1.18-$1.22 from its prior range of $1.14-$1.19 after turning in a stronger-than-expected Q2.

Now sees same-store net operating income growth of 2.25%-3.25% up from prior range of 1.25%-2.00%.

Q2 operating FFO per share of 31 cents beats the average analyst estimate of 28 cents and falls from 49 cents in the year-ago period.

They year-over-year decline is primarily due to the spinoff of Retail Value Inc., partly offset by lower interest expense and higher fee income.

Q2 same-store NOI on a pro rata basis increased 5.7%.

Leased rate of 93.9% at June 30, 2019 on a pro rata basis vs. 93.1%% at June 30, 2018.

Generated new leasing spreads of 7.1% and renewal leasing spreads of 5.1%, both on pro rata basis.

Source : https://seekingalpha.com/news/3482615-s … ats-raises

D’après les chiffres du flux de donnés utilisé pour les screeners, Site Centers serait valorisée à 13 fois son EBITDA, ce qui n’est franchement pas cher, alors qu’il n’y a pas de signe de décroissance sur le nouveau portefeuille immobilier (les actifs moins qualitatifs ayant disparu avec le récent spin off Retail Value Inc).

EDIT :

D’après les chiffres de la présentation du T2-2019, on est même à 12,23 fois l’EBITDA.

Adjusted EBITDA – annualized = $376,704 M
Net effective debt = $2 143,451 M
Market Cap = $2 463,000 M

EV/EBITDA = (2143451 + 2463000) / 376704 = 12,23

InvestisseurHeureux · #16

Les captures ci-dessous (source : Hoya Capital Real Estate) datent de début octobre 2019, mais montre le chemin parcouru par Site Centers.

L’endettement est un des plus faibles du groupe :

D’ailleurs la notation de la dette devrait probablement être BBB que BBB-, mais il y a une forte inertie des agences.

Et la croissance à périmètre constant est une des plus élevées du groupe :

En résumé, le portefeuille d’actifs immobiliers est de qualité et le bilan financier est solide à présent.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #17

AJOUT suite aux résultats trimestriels :

Suite à la cession de nombreuses propriétés par son spin-off Retail Value Inc (voir le message de zad), Site Centers qui possédait des actions préférentielles sur l’affaire, devrait récupérer d’ici la fin de l’année $190 M.

Le plus probable usage de cette somme devrait être l’achat de nouvelles propriétés. Avec le levier de l’endettement, ça fera en gros $300 M à investir : une somme importante considérant la capitalisation boursière de $3,2 Md.

Autre option, racheter les $175 M restantes d’actions préférentielles de la série A, coûteuses avec un coupon à 6,375%.

Quoiqu’il en soit, SITC est dans une bonne position : l’endettement est vraiment modéré, il n’y a pas de grosses échéances obligataires avant quelques années, et maintenant cet argent.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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Site Centers (ex DDR Corp) : foncière US de parcs d'activités commerciales

1 #1 05/11/2016 15h07

galerien a écrit :

1 #2 27/04/2017 15h26

coyote a écrit :

SeekingAlpha a écrit :

1 #3 06/05/2017 16h40

1 #4 07/05/2017 11h49

MickenseN a écrit :

1 #5 07/06/2017 09h06

1 #6 07/06/2017 15h28

1 #7 23/06/2017 14h23

2 #8 17/08/2017 12h58

DDR

Rappel

T1 2017

Mon avis

T2 2017

Mon avis

1 #9 25/10/2017 22h53

1 #10 04/06/2018 22h36

2 #11 28/06/2018 12h06

1 #12 05/07/2018 16h21

1 #13 06/07/2018 09h16

1 #14 03/08/2018 17h32

1 #15 29/07/2019 15h22

SeekingAlpha a écrit :

1 #16 16/11/2019 13h28

1 #17 30/07/2021 15h53

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