Investisement locatif dans un T2…

Bienvenue !

Il faut sans doute que vous arriviez à vous projeter un peu vers l’avenir. En effet un investissement locatif pour une durée de 5ans à peu de chance d’être intéressant, pour 20 ans cela sera sans doute très différent… c’est votre projet de vie qui fera la différence. Qu’est-ce qui pourrait vous pousser à revendre si vite ? Est-ce sûr/possible/peu probable ?

Ne vous arrêtez pas aux rendement théorique, en cherchant (beaucoup) on peut trouver bien mieux que la moyenne du rendement dans une ville. Cela dépend aussi de la ville…

Les studios sont a priori plus rentable que les T2 sauf qu’ils sont en sur-abondance sur de nombreux marchés, seront plus impactés par la loi ALUR (encadrement des loyers), et souvent moins recherchés… mais tout cela peut-être différent dans chaque ville…

Je ne vous conseillerai d’investir uniquement sur des CF positifs, surtout si vous souhaitez convaincre une banque plusieurs fois.

Merci pour vos réponses !

J’ai trouvé un T2 à 125000e (que je n’ai pas encore négocié), refait à neuf, que je pourrais louer à environ 650 euros.

Cela me permettrait d’avoir un CF positif avec un prêt étalé sur 30 ans.

Toutefois, selon le simulateur, ce CF deviendrait négatif si je ne loue pas ce bien en meublé.
Est-ce possible ?
J’avoue mon inculture en matière fiscale et je pense me renseigner très rapidement auprès de connaissances spécialisées dans le domaine.

Mais si vous avez des premiers éléments de réponse, me permettant de comprendre l’intérêt de louer en meublé ou d’expliquer pourquoi le simulateur se serait (éventuellement) trompé, je suis preneur !

Et pour répondre à Tiilanx, j’ai la chance de bénéficier de ce type de prêt à taux zéro par la boite où je travaille !

Merci !

Dernière modification par Tood (11/08/2014 09h04)

Merci Lemouz pour votre réponse !

La fiscalité est effectivement une question sur laquelle il convient de se pencher avant tout investissement… Je ferai donc des recherches sur le forum et ailleurs.
Mais le simulateur que j’utilise (et que je prends pour référence une phrase sur deux…) prend en compte les TI et PS, donc pas de mauvaise surprise.

Je ne suis qu’au stade théorique, je vois mon banquier cette semaine. La durée de 30 ans n’est donc pas actée (et ne le sera surement jamais, si je comprends bien ).

Les avantages du bien que j’ai en vue sont :
- un prix au m2 inférieur de 15 à 20 % au prix du marché
- l’appartement est rénové,
- le quartier est agréable…

Pensez-vous que ces critères sont suffisants, meme si du coup la réduction du délai du crédit (20ans au lieu de 30) m’amène à un rendement brut de 6,5% et un cash flow mensuel moyen sur 10 ans de -150e ?

Dernière modification par Tood (11/08/2014 09h03)

Oui, c’est possible…
Le vendeur m’a toutefois averti qu’il y aurait des frais de réfection de la toiture à hauteur de 10.000 e, et qu’il bloquait cette somme sur le montant de la vente pour faire réaliser les travaux de son côté.

Nous serions deux copropriétaires de l’immeuble bordelais. Lui aurait le bien au rdc, moi l’appartement au premier et dernier étage.

Il est envisageable d’indiquer dans les actes de vente que les frais de réfection de la toiture seront à la charge du vendeur.

Cela peut évidemment poser un problème quant à la négociation du prix de vente…

Si je comprends bien, si les loups sont levés et si les critères précédemment évoqués sont respectés, il m’est conseillé d’investir alors que le CF serait négatif ?!

Voici les chiffres :
Le bien est proposé à 125.000e (donc un prix au m2 inférieur au prix moyen du marché, ce que j’ai confirmé).
Je peux espérer un loyer dans les 650e
Le bien serait financé par le prêt à 100 % environ (10.000e d’apport)
Un CF positif impliquerait un apport de 35.000e environ, ce qui n’est pas possible.

En prenant en compte tous les éléments (TF de 700, amortissement de 3% si meublé, crédit sur 20 ans à 3%, une base de 11 mois par an, fiscalité, autres frais…), j’arrive à un CF négatif de 115e environ.

A la lecture de certains posts, je vois qu’il est possible d’avoir un CF représentant parfois plusieurs dizaines voire centaines d’euros… J’avoue ne pas comprendre comment cela est possible, dans la mesure où le bien que je vise est une "bonne" affaire et qu’il pourrait toutefois me faire "perdre" de l’argent…

Et encore merci pour votre réactivité !

Tood a écrit :

Nous serions deux copropriétaires de l’immeuble bordelais. Lui aurait le bien au rdc, moi l’appartement au premier et dernier étage.

Attention à une copropriété à deux ! En cas de désaccord tout processus de décision peut être rapidement bloqué…

Et oui, l’apport doit être très conséquent pour espérer se rapprocher d’un CF de 0 !
Ce qui est d’ailleurs le cas, si je peux contracter un prêt sur 25 ans avec un taux de 3% !

Si ce délai peut être négocié avec mon banquier, ça rendrait l’opération intéressante !

Pour rebondir sur votre réflexion, DDtee, le vendeur m’a dit qu’il était majoritaire : cela pourrait lui permettre de m’imposer ses décisions ? D’autant qu’il propose un syndic bénévole, dont il s’occuperait

Tood a écrit :

Et oui, l’apport doit être très conséquent pour espérer se rapprocher d’un CF de 0 !
Ce qui est d’ailleurs le cas, si je peux contracter un prêt sur 25 ans avec un taux de 3% !

Si ce délai peut être négocié avec mon banquier, ça rendrait l’opération intéressante !

Pour rebondir sur votre réflexion, DDtee, le vendeur m’a dit qu’il était majoritaire : cela pourrait lui permettre de m’imposer ses décisions ? D’autant qu’il propose un syndic bénévole, dont il s’occuperait

Je préfère un CF négatif avec une épargne de précaution permettant le lisser les aléas qu’un apport conséquent pour atteindre l’objectif  de CF positif.

Je ne suis pas non plus favorable à l’allongement au delà de 20 ans:ça coute cher en interets et les premieres années on capitalise très peu

Un pret de 5 ans demandant un effort mensuel pour les frais de notaire et un pret de 20 ans pour le reste me plairaient mieux--->on sait sur quelle durée on fait l’effort

Merci pour vos réponses !

Mais, encore une question

Ce bien me plaît, il est très intéressant au m2.
Mais ne vaut-il pas mieux un bien plus petit (T1 bis par exemple), avec un prix au m2 plus élevé et pas forcément très en dessous du prix moyen, mais qui permet un CF plus proche de zéro et éventuellement positif ?
Un premier achat allant dans ce sens permettrait aussi une seconde acquisition plus facilement au niveau de la banque…?

Bref, entre une très bonne affaire avec un CF négatif ou une affaire correcte avec un CF > 0, je ne sais quoi choisir stratégiquement parlant..

Il faudrait savoir pourquoi le prix au m² est inferieur à la moyenne.Si vous avez detecté la perle rare et que vous pensez objectivement que le quartier va s’apprécier,vous pouvez peut-être accepter un CF négatif et réaliser une plus value à moyen terme.

Pour revenir sur la discussion Cash Flow >0 =  bonne affaire, la solution n’est-elle pas dans le calcul de l’IRR (TRI en français)?

Je tente un exemple simple (inspire par mon studio a Paris) :

Exemple 1 : 8K d’apport, 6%

Coût total 140K
Emprunt 25 ans @ 3.5% pour 130K
Loyer annuel : 9K
Charges annuelles (TF, charges, reparations) : 1.7K
Remboursement emprunt : 7.8K
Pas de PV a la revente

Cela me donne des cash flow annuels de -500 EUR, mais un TRI de ~11% (-8.5k en annee 1, -500 par an pdt les 23 annees suivantes, +139 500 en annee 25).

Exemple 2 : 16K d’apport, soit 11%, soit les frais

Coût total 140K
Emprunt 25 ans @ 3.5% pour 124K :
Loyer annuel : 9K
Charges annuelles (TF, charges, réparations) : 1.7K
Remboursement emprunt : 7.3K
Pas de PV a la vente

Cela me donne des cash flow a zero, mais un TRI de ~9.5% (16k, 0 puis +140k), et surtout j’ai injecte 50% d’économies en plus, ce qui m’empêche de renouveler une opération similaire rapidement !

Bref je rejoins toudoucement, entre les 2 cas je prends le cas 1, même si celui-ci va légèrement altérer ma capacité d’emprunt.
Qu’en pensez vous ?

Bonjour à tous,

Je reviens vers vous après avoir profité de vos conseils il y a presque 4 ans..!

A cette époque, j’ai acheté un appartement T2 en vue d’un investissement locatif. J’ai alors contracté un prêt sur 20 ans.

A ce jour, je dégage un cash flow négatif de 60euros. Par contre, ce bien est situé en hyper-centre, dans un quartier qui a explosé : une revente me permettrait de dégager une importante plus-value.

Je suis locataire de ma RP, j’ai contracté un prêt à la consommation pour ma voiture (aie, l’erreur…) et souhaite continuer à investir dans le locatif.

Compte tenu des ces deux prêts et de mon statut de locataire, les banques hésitent à me suivre sur les nouveaux projets que je leur présente.

Deux principales solutions s’offrent donc à moi (il en existe peut être d’autres ?) :

   - Faire racheter mes prêts sur 25 ans :

Cette solution aurait pour avantage de réduire mes mensualités et de me permettre de dégager un cash flow positif d’environ 100euros (en parallèle d’une augmentation du loyer, trop bas). L’opération deviendrait donc rentable.

Cette option me permettrait donc de réduire mon taux d’endettement (et même de m’enrichir chaque mois) et donc de poursuivre mes investissements.

Par contre, son inconvénient majeur est que je ne serai plus propriétaire (prêt remboursé) dans 16 ans, mais dans 25 !

   - Vendre mon T2 :

Cette solution me permettrait de réduire mon taux d’endettement et de dégager une forte plus-value. Cette plus-value serait alors investie dans une RP que je revendrai peu de temps après (pour échapper à la fiscalité).

J’aurais donc une trésorie qui devrait rassurer les banques dans le cadre de mes prochains investissements.

Par contre, je "perdrais" un bien très bien placé avec un aspect patrimonial très marqué (en plus d’une rentabilité intéressante), qui pourrait continuer à prendre de la valeur…

Je suis donc un peu perdu quant à la stratégie à adopter et sollicite vos lumières !

Par ailleurs, j’ai échangé avec un spécialiste. Selon lui, j’ai fait le chemin inverse à celui que prend l’investisseur "classique" : normalement, on investit dans un premier temps dans les périphéries des villes, dans les campagnes, afin de dégager un cash flow important pour gonfler sa trésorie.
Puis, fort d’une trésorie plus conséquente, on revend ces biens (qui généralement ne dégagent pas ou peu de plus-value) pour passer à la seconde étape, à savoir l’investissement patrimonial dans les hyper-centre des villes…
J’avoue ne pas saisir ce raisonnement, ni l’interet de passer à cette seconde étape en réalisant un investissement patrimonial … dans mon cas, j’ai eu de la chance, je peux dégager une importante plus-value. Or, dans un schéma plus classique, les investissements dans l’hyper centre sont moins rentables qu’ailleurs et les possibilités de plus-value sont limitées. A part la liquidité des biens et l’absence de vacance locative, quel est l’intérêt ? Pourquoi mettre de côté les investissements rentables pour passer aux investissement patrimoniaux une fois qu’on est plus "riche" ?

Si le raisonnement du spécialiste est bon, n’aurais-je pas intérêt à garder mon T2 qui a cet aspect patrimonial ?

Un grand merci pour vos conseils !

Message édité par l’équipe de modération (03/03/2018 21h12) :
Message déplacé, inutile de créer une nouvelle discussion sur un sujet existant

Dernière modification par Tood (03/03/2018 23h16)