Healthpeak Properties (ex HCP) : immeubles de science de la vie et médicaux

Bonjour Lavande63,

il me semble que si les taux longs remontent, alors :

1. Les REITs devront payer plus cher pour se financer, et en conséquence leurs opérations seront moins rentables.

2. Le différentiel avec le taux sans risque devient moindre, ce qui implique une plus faible prime de risque pour du rendement.

Donc automatiquement, les cours des REITs chutent. Mais je ne vois pas le rapport avec les loyers.
En revanche, une baisse des cours de REITs me semble une excellente opportunité d’achat de celles qui sont peu endettées…

Cordialement,
Boris

Un article du magazine Barron positif sur la consœur Ventas :
Ventas Shares Deserve an Upgrade

Barron a écrit :

An aging population and savvy deals helped turn Ventas into one of the nation’s largest senior health-care REITs. Plus, the stock has 25% upside.

La problématique de hausse des taux longs est expédiée en quelques phrases (à tort ou raison…) :

Barron a écrit :

Investors tend to avoid REITs when interest rates rise, as they did last year for awhile. Among other things, revenue can get squeezed because many REITs are locked into long-term leases and can’t raise rents to match borrowing costs. But much of Ventas’ triple-net leases are tied to the consumer price index and can be re-priced on a short-term basis. Additionally, Ventas’ weighted average cost of debt is among the lowest in the sector, at 3.7%.

Sur HCP, Morningstar est tjs à $51 :

Morningstar a écrit :

08/26/2014

Our fair value estimate for HCP is $51 per share, which implies a 5.7% cap rate on our 2015 NOI forecast, an 18.5 times multiple on our 2015 normalized AFFO estimate, and a 4.3% dividend yield. Major assumptions driving our valuation include annual average same-store NOI growth across our 10-year forecast of 2.7%, near the 3% or so rent escalators embedded in many of HCP’s attractive leases. Similar to our forecasts for health-care REIT peers, we expect HCP to continue winning its share of acquisitions in the fragmented health-care real estate industry. We project $500 million in annual deals at an average cap rate of 7.5%. Our acquisition forecast does not account for potential large acquisitions, which are possible. Outside of our cash flow forecasts, we give HCP credit for its loan book, joint ventures, current debt-funding costs that are well below our long-term expectation, raw land, equity interests in HCR ManorCare and other minor assets, which add nearly $2 billion to our valuation, or $4 per share to our fair value estimate. We also deduct roughly $1 per share to account for the value of its tenants’ bargain purchase options in its properties.

MorningStar positif sur HCP malgré l’anticipation de hausse des taux long :

MorningStar a écrit :

HCP Is a Dividend Aristocrat

Although HCP’s dividend payout ratio is on the high side relative to many REITs, we think it is acceptable, given its triple-net-heavy portfolio. HCP has one of the most impressive historical dividend records among all REITs, and with 29 consecutive years of dividend increases, it is among the Dividend Aristocrats.

With annual rent escalators on most triple-net leases of 2.5%-3.5% or the actual change in the consumer price index, whichever is greater, organic growth should at least keep up with inflation. Incremental growth may come through future accretive external investments, via either investments alongside operating partners as they expand their businesses to meet the increasing need for health-care services, or further consolidation of ownership in the fragmented health-care real estate sector.

At nearly one third of HCP’s businesses, HCR ManorCare is HCP’s largest tenant and a major source of expected future cash flow. Though we see no immediate cause for concern, we also see no near-term solution--absent rent renegotiation--to HCR ManorCare’s subpar (currently less than 1.0 times) facility-level rent coverage. Consequently, investors in HCP should be comfortable accepting the risks around HCP’s exposure to this tenant, because it is a situation that is unlikely to meaningfully improve in the near term, absent renegotiation of the lease terms.

We award HCP a narrow moat based mainly on the benefits of customer switching costs associated with its largely triple-net-leased property portfolio. In addition to making its tenants responsible for all costs associated with the property operations, including ongoing property maintenance expenses, HCP’s leases generally include enhancements such as master lease structures, corporate guarantees, and other credit enhancements. We think HCP’s medical office buildings enjoy intangible benefits associated with owning properties either located directly on or affiliated with hospital campuses, which drives business to HCP’s MOB tenants, resulting in superior property operating performance.

Source : Reasonable Leverage, Growth Prospects, Moats And Valuation Guide Our REIT Picks | Seeking Alpha

Bonsoir

Il y a eu une mauvaise nouvelle sur HCP ce jour ?

Bonjour
  D’après ce que j’ai compris les dépenses ont été plus élevées que les estimations.
  Et il y a des inquiétudes sur la concurence et la dépendance aux programmes de santé gouvernementaux des locataires et gérants.
Hervé

Ouais enfin concernant la hausse des taux pas de news majeure ce jour a priori ?
Et HCP est une REIT dans l’ensemble stable et peu réactive même a ce genre de nouvelles (cf sa hausse depuis fin septembre)
Bref rien de dramatique a priori

Edit: Ne retrouvant pas la source d’un article indiquant que le cours était arrivé à un objectif (et +haut depuis 18 mois) et qu’il y a eu prise de bénéfices, je préfère donc supprimer.

Malgré cela de nombreux analystes restent confiant sur la valeur.
Analyst Recommendation: HCP Inc

Pour la vente de l’insider, 29K$, c’est à peine le budget pour les cadeaux de Noël !
Début novembre c’était une autre VP pour 650K$, là ça claque un peu plus, mais le cours n’avait pas sourcillé.

Je suis d’avis aussi à mettre ça sur le dos des taux longs.

HCP étant LA valeur fond de portefeuille (avec O) quelques arbitrages ont dû être fait au regard du plus haut et des taux longs.

Dernière modification par Ledep (06/12/2014 11h55)

Pour HCP, c’est le FAD qui se rapproche le plus de l’AFFO.

Vous aviez la réponse page 245 du livre sur les foncières cotées :

Livre a écrit :

Le résultat des opérations récurrentes ajusté (AFFO ou Adjusted Funds From Operations ou Cash Available for Distribution ou Funds Available [for Distribution]) inclut les dépenses d’entretien et réparation, corrige la comptabilisation linéaire et d’autres éléments plus marginaux, dans le but de se rapprocher autant que possible d’un « pur » flux de trésorerie.

HCP a écrit :

Funds Available for Distribution (“FAD”) is defined as FFO as adjusted after excluding the impact of the following: (i) amortization of acquired above/below market lease intangibles, net; (ii) amortization of deferred compensation expense; (iii) amortization of deferred financing costs, net; (iv) straight-line rents; (v) accretion and depreciation related to DFLs; (vi) deferred revenues. Also, FAD is computed after: (i) deducting recurring capital expenditures, including leasing costs and second generation tenant and capital improvements; and (ii) include lease restructure payments (see note 5) and adjustments to compute our share of FAD from our unconsolidated joint ventures that are similar to those in FFO and those related to CCRC non-refundable entrance fees (see note 6 regarding entrance fees). Other REITs or real estate companies may use different methodologies for calculating FAD, and accordingly, our FAD may not be comparable to those reported by other REITs.

merci IH mais sur Ventas pas d’AFFO ni de FAD juste un Normalized FFO per share, excluding non-cash items . C’est peut-être proche de l’AFFO aussi ?

Sinon pour revenir sur le FAD , WASHINGTON REIT a un FFO vers 70 %  du payout et ….plus de 100 % en FAD , c’est plus de tout pareil .
Ma conclusion c’est qu’il ne faut pas se planter.

Et, enfin sur Dream Office on reverse que 88 % de l’AFFO au cours actuel avec un rendement de … tenez vous bien …de presque 9 %.
Idéal pour arbitrer ARCP

Un T4-2014 solide pour HCP et un estimé de cash flow 2015 en hausse de 7%, de bon augure pour le dividende :

HCP a écrit :

-- Full year guidance, not including the impact of future acquisitions or dispositions, for FFO per share of $3.14 – $3.20, representing a growth rate of 6%; FFO as adjusted per share of $3.15 – $3.21, representing a growth rate of 5%; FAD per share of $2.73 – $2.79, representing a growth rate of 7%; and EPS of $1.98 – $2.04. Year-over-year growth rates are based on the mid-point of 2015 estimates over their comparable 2014 amounts.

-- Full year guidance for cash NOI SPP growth of 2.75% – 3.75%

-- Increased quarterly cash dividend 3.7% to $0.565 per share, which represents our 30th consecutive year with a dividend increase

Source : News Release | HCP

Bonjour,

Pour autant le marché sanctionne d’un -4%.

Peut-on se dire qu’il y a des prises de bénéfices car depuis une dizaine de jours le cours est à -13% (les foncières ayant aussi souffert de la probable remontée plus rapide du taux directeur de la FED).

Mr marché savait sans doute qu’HCP allait battre le consensus mais s’attendait peut-être encore à plus ! On marche sur la tête quelque fois…

Réaction de marché qui ouvre un point d’entrée pour ceux désireux de posséder un morceau de cette belle entreprise.

Edit: En cours de rédaction, pas vu le message de DrFab, désolé du doublon

Non, le détachement a eu lieu jeudi 5 février…

HCP, Inc. (HCP) Dates et historique des coupons ? NASDAQ.com

Mais bien essayé