Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ?

Bonjour Fredagro,
Merci pour vôtre présentation.
En tant que profane mais vivant a la campagne, j’ai entendu dire que si on met un paysan sur nos  terres nouvellement achetées et précédemment libres on ne peut plus les récupérer.
Cela est il vrai et y a t’il d’autres écueils a connaitre?
Je trouve votre approche intelligente mais pleine d’inconnue et perso je n’irai pas au dela de 10% de mon patrimoine et en plus j’acheterai un peu de bois.
cordialement

Bonjour,

Je suis moi aussi agriculteur. Je ne pense pas, mais je peux me tromper, qu’il y ai un réel avantage pour un non-agriculteur à acheté des terre agricole.
Comme vous l’avez explique c’est énormément de contraintes pour vous et beaucoup de sécurité pour l’agriculteur (baux long terme, préemption, décote en tout genre, SAFER, faible rendement, etc…).
A la limite, cela peut être intéressant si vous avez un gros patrimoine et que vous voulez réduire votre exposition à l’ISF. De même, si vous avez des enfants qui souhaitent s’installer agriculteur, en leurs louant les terres que vous posséder en bail à long terme vous serez exonérez de droit de succession

Connaissez vous les GFA (Groupement Foncier Agricole)? C’est un moyen de détenir des terres tout comme la SCI est un moyen de posséder un bien immobilier. Vous achetez des parts et vous toucher un fermage a hauteur de votre participation. L’avantage est que c’est un peu plus liquide et, suivant les statuts, plus facilement revendable. L’inconvénient (qui peut être aussi un avantage) c’est qu’il y a une décote supplémentaire.
Par contre, je parle pour mon cas particulier, avec un revenu de 32.6€ pour une part acheté environ 1000€, je trouve que ce n’ai pas le plus rentable des placements. L’intérêt pour moi d’en acquérir est principalement de travailler dessus.

Bonjour fredagro,

Je me demande d’où viennent vos graphiques ? Je croyais me souvenir que la carte de France venait de la SAFER mais je n’ai pas retrouvé. Avant de connaître la source de ces statistiques, j’inviterai à une certaine prudence sur celles-ci. En particulier en matière viticole, il est très difficile de se faire une idée moyenne du fait des grandes disparités de prix entre parcelles. Je souscris d’ailleurs au commentaire de hvdb quant à l’incertitude des rentabilités futures.

J’ai trouvé ce résumé de la SAFER qui concerne l’achat de terres :

http://www.safer.fr/iso_album/2014-05-2 … nthese.pdf

et pour les plus intéressés il y a même une étude de 2013, "Le prix des terres" pour 30€.

Pour ma part ayant eu une mauvaise expérience avec le fermier de mes vignes, je fuis comme la peste les baux ruraux. Pour vous dire le fond de ma pensée, qui rejoint le commentaire de Mala, je pense qu’acheter des terres en fermage revient à se mettre volontairement dans une longue et infinie suite de difficultés.

@langoisse : elles sont où ces terres à vendre ?

Je parlais de direction générale des prix, celle-ci suit celle des prix des matières premières, mais certainement il n’y a pas de mouvements parfaitement proportionnels. Je pense que les divergences
que vous mentionnez sont dues au fait que l’immobilier réagit beaucoup plus lentement, avec un retard de plusieurs années, aux pressions déflationnistes observées sur les marchés. Les prix actuels des terres (ex. 8000 euros /ha) représenteraient ainsi de la part des acheteurs les attentes de cours du blé à leur sommet (passé), ou en continuelle augmentation (beaucoup de gens sont encore persuadés que les cours des matières premières ne feront qu’augmenter). C’est une explication possible.  A propos, je ne sais pas à quels prix de quelle région vous faites référence, ceux-ci varient fortement et je crois que le prix SAFER moyen en 2009 était seulement 5000 euros.

Il est intéressant de voir les choses à la fois de la perspective du financier analysant les facteurs macro-économiques et de la perspective de l’agriculteur sur le terrain. Les prix du blé que vous affichez bien qu’ayant suivi la tendance des prix internationaux ou des prix du CME, n’ont pas évolué de la même manière, les prix aux USA se sont écrasés presqu’aux niveaux pré-bulle et en 2010 n’ont jamais rebondi à leurs sommets de 2008 .

Dernière modification par huguesvdb (16/11/2014 14h15)

Pourquoi, selon vous, de telles différences entre les prix des terres louées et libres (niveaux absolus, variations annuelles ) ?

Discussion très intéressante.

Ma famille est dans l’agriculture et la viticulture depuis quelques décennies, et selon eux, "l’âge d’or" est passé. Les terres valent très/trop chers, et les prix sont bas.

Maintenant, quand je regarde vos propos, à essayer de corréler les prix des matières premières et de l’hectare de terre, je trouve qu’il manque deux données fondamentales : Le montant des aides publiques/l’évolution du rendement à l’hectare.

La donnée qu’il serait intéressante d’avoir ce serait l’évolution de la rentabilité des terres agricoles.
Tout ce que l’agriculteur reçoit : Récolte et aide publiques sur le prix des terres.

Ensuite, l’analyse macroéconomique : Augmentation de la population mondiale et de ses besoins en nourriture est tellement évidente que tout le monde la faite depuis longtemps. Je pense que cette donnée est déjà intégrée au prix des terres.

@Hugues:

Je pense que l’écart de prix entre la terre loué et la terre livre viens du fait que, quand une personne achète une terre qui est loué à long terme, celui ci ne pourra pas la cultiver de suite. Il est obligé d’attendre que le bail se termine. D’où cette décote.

@ Jakarta:

Je vais tenté de vous éclairer en prenant mon cas pour exemple:

Montant des aides publiques:
Cela varie d’une exploitation à l’autre. Lors de la dernière réforme de la PAC (2005 je crois) L’Europe a décidé de ne plus subventionner la production (l’OMC n’appréciait pas) mais la terre. Pour effectuer le calcul, 3 années de références on servi à calculer le montant /ha de ces aides. Il est donc différent d’une exploitation 100% céréalière d’une autre avec beaucoup de pomme de terre, etc…

Pour mon cas, à la clôture du bilan 2013 j’ai touché 157 000€ de subvention pour 348ha. Soit 451€/ha.
Pour comparer ma société a effectué un chiffre d’affaire de 612 000€ et un résultat courant de  176 000€. Pour information, l’année 2013 était exceptionnellement bonne. Je vous laisse imaginer la tête de mon compte de résultat le jour ou les subventions disparaissent et ou le prix des céréales est divisé par 2.

Evolution du rendement:

Pour faire simple je vais rester sur le blé. Les rendements on fortement augmenté depuis les années 50 pour finalement se stabiliser depuis le mileu des année 90:



Source: Progrès génétique en céréales : plus de rendement, plus de qualité

Pour palier à ce rendement stagnant, la rentabilité a alors été amélioré sur plusieurs autres points:
-Moins d’engrais grâce à de nouvelles techniques et connaissances. Contre balancé par l’augmentation du prix des matières fertilisantes.
-Moins de pesticides grâce à la sélection variétale qui nous offre maintenant des blés moins sensibles aux maladies. La aussi contre balancé par le coup des produits phytosanitaires qui ne cesse d’augmenter.
-Moins de main d’oeuvre: Dans les année 80, sur l’exploitation familiale, 6 personnes travaillaient sur 300ha. Aujourd’hui nous somme 3 pour travailler 530ha.

Il est clair que pour moi l’age d’or est passé. Je pense que dans les année 60-90 mon grand père et mon père on très bien vécu. Ceci dis, l’augmentation de la population mondial et l’augmentation de la consommation me font dire que l’agriculture est encore un métier d’avenir.

Désolé Fredagro, je me rend compte qu’on est en train de partir un peu en hors sujet par rapport à votre post initial.

Je suis du domaine agricole et je peux vous affirmer qu’à moins d’hériter de terres agricoles issus de vos parents ou grand-parents (les bouchers ont achetés massivement après guerre comme support de placement) vous aurez très difficilement accès en tant que simple particulier à de la terre agricole (ou bien des lopins de terre difficilement exploitables ou dans une région totalement sinistrée et peu fertile ?).

En effet la SAFER contrôle le processus d’achat et privilégie l’accès à la propriété aux exploitants (aux Jeunes Agriculteurs notamment).

Il faudrait alors se placer comme apporteur de capitaux comme cité précédemment dans la file du forum.

Mis à part acquérir de la terre au rabais, le taux de rentabilité peut s’avérer très médiocre (0,75 % à 2,5 % brut) hors droit de chasse. Les prix à l’hectare ont bien augmenté ces dernières années et peut se raréfier à cause de l’urbanisation de notre territoire (zones commerciales et industrielles, autoroutes, construction de résidences…).

Ce choix d’investissement ne parait alors profitable qu’aux patrimoines important déclarant de l’ISF (car minoration sur les terres) ou bien d’une personne qui exploite ou ayant des descendants qui exploitent (c’est à dire qu’ils prennent le choix d’acheter plutôt que de louer des terres pendant toute leur carrière). A noter que les gros exploitants retraités éligibles à l’ISF n’ont pas à déclarer la valeur des terres qu’ils louent à un descendant.

Le faible taux de rentabilité peut cependant se lisser sur le très long terme (par rapport à un bien immobilier) dans le sens où vous n’aurez aucun frais sur des terres (la seule charge reste la taxe foncière qui, d’une région à l’autre, peut être pris en charge en partie par le fermier) et avantage (ou inconvénient) vous aurez très peu de "turn over" en terme de locataire ! (ni de vacances locatives, en tous cas pas dans ma région).

Sinon petite recommandations tout de même avant d’acheter (ou de vendre suite à un héritage), à la manière d’un bien immobilier qui disposeraient de "vices cachés" : la présence de cavités souterraines (connu par les anciens ou recensés en mairie) dans certaines régions ainsi que des bétoires, talwegs… Qui pourraient être un frein pour exploiter (les Bassins versants dans certaines régions pluvieuses ou avec captages d’eau vont exiger au fil des ans que des aménagements soient réalisés et cela peut tomber en plein milieu d’une parcelle cultivable : implique beaucoup plus de temps et d’argent pour l’exploitant) et peut faire baisser considérablement la valeur du bien.

En règle générale (pourvu que ça dure…) et bien que la filière soit en crise, les exploitants sont de bons payeurs (les valeurs du monde paysan). Les principaux conflits se produisent non pas pour le règlement des fermages mais plutôt lors de la reconductions des baux, en particulier lors de la fin de carrière d’un exploitant disposant d’une descendance qui souhaite exploiter (de nouvelles lois viennent d’entrer en vigueur plutôt à la faveur des propriétaires). Il n’était pas rare d’avoir plusieurs générations de fermiers sur une parcelle voir même le corps de ferme avec la maison d’habitation.

D’ailleurs la durée des baux est spécifique au monde agricole (plus long) : bail de 9 ou de 18 ans qui sont renouvelés tacitement par période de 9 ans ou bien le bail de carrière de 25 ans.
Il existe aussi le "tribunal paritaire des baux ruraux" (constitué de fermiers et propriétaires).

Le code rural prévoit dans son article R411-9-9 que :

"Le loyer à payer pour une période annuelle du bail est égal au montant en monnaie fixé dans le bail multiplié par le rapport entre l’indice des fermages du 1er octobre précédant la fin de cette période annuelle et l’indice des fermages du 1er octobre suivant la date d’effet du bail.

Toutefois, lorsque le loyer est payable à terme à échoir et que par accord entre les parties le bail stipule que l’indice de référence choisi est celui du 1er octobre qui précède la date d’effet du bail, l’indice d’actualisation retenu chaque année est celui du 1er octobre précédant le début de la période annuelle."

Le schéma proposé à l’acquéreur : acquisition >> changement de destination en terrain à batir

Comme expliqué par les intervenants précédents, le problème, c’est que dans votre schéma, la vente intervient en premier. Elle concerne donc un terrain agricole donné à bail. Donc, le fermier a le droit de préemption, et sinon la SAFER.

Si le fermier se rend compte que vous vendez (et que ça vaut des sous) parce que c’est constructible ou que ça va le devenir, il a tout intérêt à préempter.

Si vraiment il y a des parcelles "dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu", le schéma le plus adapté me semblerait :
- résiliation du bail sur ces parcelles seulement
- bien respecter le formalisme et s’attendre à payer une pénalité au fermier puisque la résiliation intervient en cours de bail.
- faire procéder au changement d’affectation de la parcelle
- revendre ces parcelles en terrain constructible.
C’est le moyen d’empocher soi-même la plus-value due au changement de destination, d’une part ; et d’autre part c’est le seul moyen d’éviter le droit de préemption du fermier.

Concernant le rattrapage de révision des loyers, je ne me prononce pas : ça doit être étudié par un professionnel compétent, AMHA. Par ailleurs, je suppose que vous vous doutez que si vous faites valoir cette augmentation avec rattrapage, c’est en fini de la bonne entente avec le voisin. Et ça ne serait pas étonnant que vous vous retrouviez au tribunal des baux ruraux.

Merci Bernard2K.

préemption
Il me semble peu probable que le fermier exerce son droit de préemption. Dans le passé, nous étions volontier pour lui céder le terrain et lui était intéressé mais il n’avait pas les fonds. Quant à la SAFER cela a l’air très obscur (et même controversé). Mais si la SAFER préempte au prix de l’acquéreur ça ne me pose pas de problème ; l’acquéreur potentiel aura juste perdu son temps. Comme il connait le sujet, ceci ne sera pas une découverte pour lui. D’ailleurs, l’acquéreur m’a posé la question si le fermier était intéressé et s’il est probable qu’il exerce son droit de préemption.
J’ai appelé la SAFER à Paris pour essayer de comprendre mais elle m’a renvoyé vers la SAFER locale.

loyer
D’après ce que j’ai compris de l’article 2277 du Code Civile Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 - art. 113 JORF 19 janvier 2005
(voir ici)
L’augmentation du loyer et le rappel du différentiel peut être rétroactif sur 5 ans. Pour préserver les bonnes relations, je propose une révision des loyers à venir sur la base de 2 ans de rattrapage d’évolution de l’indice de fermage.

Schéma de sortie
Il n’y a pas d’urgence et donc si on attend la fin du bail pour le résilier (selon ton schéma Bernard2k), rien n’indique qu’il y aura à ce moment un acheteur interessé par un terrain constructible.

Effectivement l’étude de la question me laisse penser qu’on est un peu coincé. L’éloignement géographique (+600km) ne simplifie pas les choses.

liquidité et rendement de l’actif
Cela représente beaucoup de "soucis", pour un actif très peu de liquide et à faible rendement fortement taxé (TMI+PS) . Je préfère investir le résultat de la vente (si la vente a lieu) dans des parts de SCPI (pour rester dans la même classe d’actifs) ou dans un PEA avec des trackers.

Questionnement
Donc, tant qu’à faire j’essaie de "crever l’abcès" et comprendre les rouages. Ces terres agricoles dans un département très rural ont peu (très peu) de chance de prendre de la valeur. Le rendement est faible et diminuera dans le temps si le fermage n’est pas révisé.  Voilà pourquoi j’éssaie de comprendre quelle serait la meilleure façon de ceder cet actif. D’où mes questionnements …