Loyer figé depuis plusieurs années : comment l'augmenter ?

Votre bail prévoit-il une révision de loyer annuelle en fonction de la publication des indices par l’insee?

Si non, vous ne pouvez pas augmenter le loyer.

Si oui, vous pourrez augmenter le loyer a partir de la date mentionnée dans le bail (a défaut, c’est a la date anniversaire de la signature du bail) et cette augmentation se fera en fonction des indices de loyer.

Notez que la loi ALUR du 24 mars 2014 a supprimé la possibilité qu’avait un bailleur de réclamer une augmentation de loyer rétroactive. Auparavant, lorsqu’un bailleur n’augmentait pas son loyer annuellement, malgré les clauses prévues au contrat, il pouvait réclamer rétroactivement sur 5 ans les augmentations non effectuées.

Personnellement j’utilise toujours les baux de l’UNPI:
UNPI : Union Nationale de la Propriété Immobilière - Contrat type de location ou de colocation de logement nu

Ils sont mis a jour régulièrement avec les dernières lois. Ils contiennent donc bien une clause de révision de loyer annuelle qui précise que l’application de l’indice des loyers ne se fera que s’il est positif (en janvier 2010 il était négatif donc en théorie les loyers ont baissé ce trimestre la).

En ce qui concerne votre dernière question, oui vous pourrez passer le loyer a 825 Euros au départ des locataires car je ne pense pas que Mont de Marsan fasse parti d’une zone tendue (a vérifier: LOI ALUR - Zone tendue : Quelles villes ? ).

anthonyb3 a écrit :

Votre bail prévoit-il une révision de loyer annuelle en fonction de la publication des indices par l’insee?

Si non, vous ne pouvez pas augmenter le loyer.

Si oui, vous pourrez augmenter le loyer a partir de la date mentionnée dans le bail (a défaut, c’est a la date anniversaire de la signature du bail) et cette augmentation se fera en fonction des indices de loyer.

Notez que la loi ALUR du 24 mars 2014 a supprimé la possibilité qu’avait un bailleur de réclamer une augmentation de loyer rétroactive. Auparavant, lorsqu’un bailleur n’augmentait pas son loyer annuellement, malgré les clauses prévues au contrat, il pouvait réclamer rétroactivement sur 5 ans les augmentations non effectuées.

Personnellement j’utilise toujours les baux de l’UNPI:
UNPI : Union Nationale de la Propriété Immobilière - Contrat type de location ou de colocation de logement nu

Ils sont mis a jour régulièrement avec les dernières lois. Ils contiennent donc bien une clause de révision de loyer annuelle qui précise que l’application de l’indice des loyers ne se fera que s’il est positif (en janvier 2010 il était négatif donc en théorie les loyers ont baissé ce trimestre la).

En ce qui concerne votre dernière question, oui vous pourrez passer le loyer a 825 Euros au départ des locataires car je ne pense pas que Mont de Marsan fasse parti d’une zone tendue (a vérifier: LOI ALUR - Zone tendue : Quelles villes ? ).

Bonjour Anthony
Oui le bail prévoit tous les ans au mois d’août une augmentation de loyer.
A votre avis je peux augmenter de combien au maxi tout en restant dans la légalité ?
Mont de marsan ne fait effectivement pas parti des "zones tendues".
cdt

Bonjour,

anthonyb3 a écrit :

Par contre au départ de votre locataire, comme Mont de Marsan ne fait pas partie d’une zone tendue, vous pourrez augmenter le loyer comme vous le souhaitez.

C’est aussi possible au moment du renouvellement de votre bail. Dans ce cas, il pourrait être bon d’en parler avec votre locataire un peu avant par honnêteté parce que ce sera vécu comme une sorte de rattrappage. C’est comme ça que je le vivrais à sa place.

Par ailleurs, il vaut mieux un loyer un peu sous évalué payé rubis sur l’ongle avec un locataire content qu’un loyer plus cher payé en retard avec un locataire pas content et donc enclin à faire des chichis (me semble-t-il?)

Bien à vous,

Bonjour,

    Comme indiqué plus haut le rattrapage n’est plus possible.
    Perso, je veillerais dorénavant à bien appliquer la révision tous les ans en expliquant au locataire que jusqu’à maintenant je ne l’ai pas fait : ça mérite un petit coup de com pour montrer qu’on est de bonne fois et pour ne pas braquer le locataire.

Cdt

ZX-6R a écrit :

Beaucoup de bailleurs ne pratiquent pas la régularisation de charges.

Pourquoi ne pas le faire tous les ans comme l’augmentation de loyer? C’est ce que je fais avec mes locataires.

Le syndic m’envoie le relevé des charges tous les ans avec le montant du par le locataire. Je le scanne et l’envoie par mail au locataire pour la régularisation. Ça prend 5mn 1 fois par an.  Si le montant de la régularisation est important, j’adapte le montant des charges mensuelles pour les 12 mois suivants pour éviter d’avoir une grosse régularisation l’année suivante a nouveau.

Je fais systématiquement la régularisation des charges en même temps que la récupération de la taxe sur les ordures ménagères qui est toujours un montant non négligeable à récupérer

Je radote mais je ne comprends toujours pas pourquoi cette taxe est rattachée à la TF et pas à la Taxe d’habitation puisque c’est au locataire de la payer

Pour la revalorisation du loyer, la "fidélisation" se fait en ayant un loyer légèrement sous le marché au départ, ensuite, il n’y a aucune raison de ne pas revaloriser chaque année

Bjr,

Je viens de faire des travaux d’agrandissement du terrain (+ 190 m2) de ma maison que je loue.

Puis-je demander une augmentation du loyer et à quel date, sachant que le locataire a subi des désagréments lors des travaux (creusement de tranchées, bruit, arrachage haies, arbres…)
Il jouit cependant maintenant d’un terrain plus grand et reboisé; ce qui n’est pas négligeable dans une grande ville.

Merci de votre concours.

champignon, voici un article qui devrait vous intéresser:
https://www.dropbox.com/s/uutab5ugczgg1 … x.jpg?dl=0

A priori, si vous n’avez rien signé avec votre locataire, vous ne pouvez pas augmenter son loyer suite aux travaux. Par contre si le loyer est maintenant "manifestement sous-évalué" par rapport aux loyers du voisinage vous pourrez l’augmenter lors du renouvellement du bail (en le prévenant 6 mois avant la fin du bail).

A et B : il existe une procédure d’augmentation d’un loyer manifestement sous-évalué, qui dépend de si la commune est en zone tendue ou non. Vous trouverez toutes vos réponses ici Loyer sous-évalué : réévaluation à la hausse au renouvellement du bail | service-public.fr

C et D : non, le locataire n’est pas protégé à la seule vue de ses faibles ressources.

En revanche, pour donner congé, si le locataire a plus de 65 ans et des faibles ressources, là il y a une protection supplémentaire.

Par contre, notez que vous ne pouvez pas faire la procédure d’augmentation de loyer et donner congé, même pour habiter, lors de la même échéance du bail. De toute façon si vous voulez vraiment reprendre pour habiter, ça n’a aucun sens de vouloir augmenter un loyer qui n’existera plus.

Notez quand même : ça, c’est la loi, la théorie.

En pratique, si vous augmentez le loyer alors que la personne n’a pas de quoi payer, vous augmentez fortement le risque d’impayés de loyer. Et là, en gros, plus la personne est "vulnérable", plus le juge risque de la protéger (par exemple en proposant un échelonnement de la dette de loyers au lieu de résilier le bail). Donc, les impayés durent d’autant plus longtemps. Et là, entre les frais d’huissier, ceux d’avocat, et le manque à gagner, ces impayés pourraient très bien vous coûter plus cher au total que si vous n’aviez pas augmenté le loyer. Avant d’augmenter le loyer, il convient donc de vérifier que le locataire a une bonne probabilité de pouvoir suivre cette augmentation.

Un minimum de recherche de votre part serait bienvenue. Il y a divers moteurs de recherche, dont un est très connu. Ils donnent les réponses très connues à des questions très fréquentes comme la votre. Comme vous le trouverez facilement, le congé ne se donne que pour l’échéance du bail, donc doit être envoyé (au plus tard) 6 mois avant.

Vous voulez dire "importuné" ou "opportuné!" ?

Dans le contexte que vous décrivez, il semble que le vendeur ne peut que vendre "occupé" (et à un prix décoté en conséquence), et laisser l’acheteur se  charger de gérer ensuite une éventuelle résiliation du bail (en respectant les règles et les droits du locataire).
Rappel : en cas de congé pour vente, le locataire a le droit d’acquérir le bien au même prix et conditions, avec certains délais.

Déjà, vérifiez la durée du bail. Le bail peut être de 6 ans (si SCI notamment).

Ensuite :
- le vendeur ne peut évidemment pas donner congé pour dans 40 mois alors qu’il ne sera plus propriétaire à ce moment-là
- si vous voulez donner congé, attention à cela "

article 15 de la loi de 1989 a écrit :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

Avez-vous lu attentivement l’article 15 de la loi de 1989 ? Si non, faites-le ! Il est en libre accès sur legifrance.

Vu les délais pour vendre un logement, même si vous l’achetez, il n’est pas certain que vous ayiez signé l’acte authentique avant octobre 19. Si vous achetez après le terme du bail, pour la prochaine possibilité de donner congé, ça vous amènerait dans 6 ans ! Donc, si vous êtes certain de vouloir l’acheter, dépêchez-vous pour être sûr de signer avant l’échéance du bail.

On dirait que vous voulez aider le vendeur, que vous le plaignez de ne pas arriver à vendre. Dites-vous que tout se vend, au juste prix. Si ça ne se vend pas, c’est que c’est trop cher.

Dites-vous aussi que vous ne devez pas confondre les intérêts du vendeur et les vôtres. La pitié envers ce pauvre vendeur qui n’arrive pas à vendre est une bien mauvaise conseillère !

Le propriétaire s’est empêtré tout seul avec son locataire "social" et son loyer non-réévalué, éléments qui font baisser la valeur de son bien. Tant pis pour lui. A lui de le payer maintenant, sous forme de prix de vente plus bas. A votre place, je négocierais férocement le prix en profitant de ce contexte qui vous est favorable.