Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ?

Quand je pense que nous les simples citoyens en sommes à se demander si nous avons le droit de déduire ou pas ceci…

Alors que ceux qui gouvernent la France, parfois ne font aucune déclaration de revenus ou égarent leur argent dans des comptes en Suisse etc…etc…
Ne déclarent pas la valeur réelle de leurs biens immobiliers etc…etc…

Le LCL vient de me proposer 2,2% pour 18 ans pour racheter mon prêt (actuellement à 3,5% au CIC)

le CIC ne veut pas faire de renégo (j’entends que proposer 0,25% de rabais pour me garder est un peu juste )

Je vais donc faire racheter par le LCL. Je souhaite faire sur 18 ou 20 ans.

20 ans me permettrai un meilleur FCF, je vous tiens au courant.

Merci

Merci Rastignac ! Je vais regarder et lui glisser l’information dès que j’aurai un RDV avec mon conseiller ! Je m’aperçois avec vos messages que je vais me faire avoir car j’ai quitté le LCL (je n’y ai plus que mon épargne) pour partir à la BNP (prêt 2) où je commence à peine mon crédit sur 20 ans (qui prendrait un point de plus si je vire mon salaire ailleurs). Si vraiment je n’arrive à rien, je diminuerai ma mensualité sur 24 mois tant pis.

Bonjour,

Avez-vous eu des propositions de banques pour passer d’un taux fixe à un variable cappé +1 ?

Je vous explique ma situation :
Dans une banque, j’ai deux prêts, un pour ma RP, l’autre pour du locatif.
Ces prêts sont à taux fixe à 3,50 et 3,65% l’an. C’était des prêts sur 15 ans, il me reste 12 ans à payer.
Ne souhaitant pas faire racheter ces prêts par une autre banque (pour éviter d’avoir tous les oeufs dans le même panier) j’ai demandé à la banque de me faire une proposition de renégociation de taux.

Pour l’instant, je n’ai pas encore de chiffres mais le banquier me disait qu’en ce moment, ce qui ce pratique le plus est de signer un avenant pour basculer en taux variable cappé +1.
Actuellement il me semble le taux variable sur 12 ans tourne autour de 1,70/1,80%. Je me dis qu’en optant pour cet avenant, je ne peux qu’être gagnant :
Hausse de taux : je paie au max 2,70% ou 2,80% l’an (taux variable +1 points)
Stabilité des taux bas et/ou poursuite baisse des taux : je passe d’un prêt à 3,65% à 1,70% donc l’économie d’intérêt va être sensible.

Avez-vous déjà eu ce type de proposition ? Des avis ?

Merci d’avance.

Maxime

@Notariat76

Dans ma banque on propose quasi systématiquement un fixe et un variable en renégociation.

Sur les 10 prochaines années il est fort probable que les taux court terme remontent,
et ils pourront difficilement baisser plus qu’actuellement.

Attendez de voir la proposition de la banque et comparer avec ce que vous pouvez avoir en fixe ailleurs.
Vous pourrez ensuite évaluer, calculer suivant diverses scénarios.

Gwen11 a écrit :

16/12/2014

Gwen11 a écrit :

Bonjour,
Petite question de débutante, j’ai mon prêt immo 1 au LCL et mon prêt 2 à la BNP

Aujourd’hui
Mails envoyés pour commencer les démarches d’une renégociation au LCL et d’un rachat du prêt 1 à la BNP.
J’ai lu sur le net qu’un rachat n’était valable que s’il y avait 1 point de différence entre les 2 crédits ! Mon prêt 1 souscrit pour 10 ans en février 2013 a un TAEG à 3,896% donc j’espère pouvoir espérer mieux vu qu’il me reste encore 8 ans.

Bonjour Gwen,
la "règle" des 1% dépend de nombreux facteurs :
- y-a-t-il des IRA à payer ?
- la renégociation est-elle accompagnée d’un changement d’assurance ?
- les frais de dossier sont-ils importants ?
etc

Gwen11 a écrit :

Merci Rastignac ! Je vais regarder et lui glisser l’information dès que j’aurai un RDV avec mon conseiller ! Je m’aperçois avec vos messages que je vais me faire avoir car j’ai quitté le LCL (je n’y ai plus que mon épargne) pour partir à la BNP (prêt 2) où je commence à peine mon crédit sur 20 ans (qui prendrait un point de plus si je vire mon salaire ailleurs). Si vraiment je n’arrive à rien, je diminuerai ma mensualité sur 24 mois tant pis.

BNP m’a fait une proposition à 1.39% sur 7 ans pour le rachat du crédit de notre RP.

Bonjour,

Une fois de plus…. ne pas faire confiance à un banquier.
Au téléphone il m’avait parlé d’un taux variable sur 12 ans de l’ordre de 1,7/1,8% cappé +1.

Finalement je viens de recevoir une proposition d’avenant visant à passer de 3,65% fixe à 3,15% variable cappé +1…

Autant dire que je décline l’offre et vais le faire raccheter par une autre banque.

Maxime

Je ne suis pas un spécialiste mais pour un crédit sur 10 ans, avec si je comprends bien encore 7 années de remboursement, vous pouvez obtenir un taux beaucoup plus intéressant que 3.25%.

A mon avis, vous pouvez approcher 2%.

MartinGale a écrit :

Je ne suis pas un spécialiste mais pour un crédit sur 10 ans, avec si je comprends bien encore 7 années de remboursement, vous pouvez obtenir un taux beaucoup plus intéressant que 3.25%.

A mon avis, vous pouvez approcher 2%.

1.95% d’apres un appel ce matin.

DrFab

Si je prends :
- assurance April stantard (coût total 1420 € ou 11,83 par mois)
- crédit logement : cout initial 2263
- 190000 euros sur 120 mois à 3.25

Renégociation (hypothèse : frais de dossier 250 euros)
- à 2.50% (même durée) : économie de 3787 euros, avec baisse des échéances de 47 euros
- à 2.25% (même durée) : économie de 5118 euros, avec baisse des échéances de 61 euros
- à 2.00% (même durée) : économie de 6441 euros, avec baisse des échéances de 78 euros
- à 1.75% (même durée) : économie de 7758 euros, avec baisse des échéances de 94 euros

Si vous m’indiquez votre salaire, ayant vu les grilles du CA et de la BNP, je pourrais vous dire +- quel taux vous pourriez avoir…

Cdt

Je rejoind Donatien sur le questionnement pour du locatif.

Il est indiscutable que renégocier un prêt contracter il a déjà quelques années ou même quelques mois est très intéressant au vu de l’économie possible sur la totalité du prêt. D’ailleurs, les grilles de mars confirmeront encore cette baisse d’après un courtier que j’ai pu rencontré.

Cependant, dans le cas d’une revente sous quelques années suite a la renégo, l’intérêt est peut être a discuter malgré la baisse des mensualités sur la meme durée.

J’aimerai donc avoir vos avis sur l’idée de renegocier un prêt locatif ? Interressant si le bien est conserver a long terme ? Pénalisant si revente sous 1/2ans a cause des pénalités, des frais de dossier…?

Quel stratégie établir ?

Bonjour Donatien,

J’ai un peu de mal avec votre raisonnement :

Vous allez percevoir des revenus supplémentaires et vous vous demandez si c’est rentable ?
Je pense que la question est mal posée… Ce n’est peut-être pas optimal d’un point de vue fiscal, mais d’un point de vue rentabilité il n’y a pas photo.

Par contre pourriez-vous détailler les 2500 € gagnés mécaniquement par an, car je ne vois pas trop d’où ils sortent ?

Voici ce que je comprends :
- vous restez avec des mensualités de prêt à échéances constantes de 1700 €
- vous diminuez la durée restante de 18 mois
- en moyenne, vous paierez 200 € d’intérêts en moins par an

Donc pendant la durée du crédit, vous allez payer des impôts en plus par rapport à aujourd’hui, à cause des 200 € intérêts que vous ne pourrez plus déduire. Même si vous êtes dans la TMI à 45% (plus les 15,5% de PS actuels), ça ne vous fera que 121 € par an d’impôts en plus à payer, soit 17.5 (durée restante du nouveau prêt en supposant que votre crédit à pile 1 an) * 121 = 2100 € sur la durée.
De plus si je vous suis bien, il s’agit d’un rachat de prêt et pas d’une renégociation ? Si oui, et si vous avez des IRA à payer, celles-ci seront déductibles, donc couvriront très probablement la perte de déduction des intérêts…

En contrepartie, vous économiserez 18 * 1700 € de mensualités de crédit soit 30.600 €.

Le gain réel est tout de même énorme !